ИССЛЕДОВАНИЕ НЕПРОФИЛЬНЫХ АКТИВОВ БАНКОВ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ Подготовлено NAI Becar Январь 2014 г. ОПИСАНИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ Цель: Анализ объектов непрофильной коммерческой недвижимости, находящихся в собственности банков Москвы. Задачи: Анализ структуры рынка непрофильной недвижимости; Анализ стратегии работы банков с непрофильными активами; Анализ стратегии банков в вопросах управления непрофильными активами; Выявление основных проблем с непрофильной недвижимостью; Выявление основных тенденций на рынке непрофильной недвижимости. Сложности: Проведение исследования в неудачный для банков период; Конфиденциальная для банков тема; Незначительный объем вторичных данных; Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) в «упаковываются» активы. которые СТРУКТУРА РЫНКА НЕПРОФИЛЬНЫХ АКТИВОВ БАНКОВ В МОСКВЕ Площадь объектов недвижимости около 600 тыс. кв. м; Площадь земельных участков около 50 млн. кв. м; 70-80% непрофильных активов– объекты незавершенного строительства; 70-80% непрофильных активов ликвидны; Значимых торгово-офисных объектов около 1%. Структура по площади Структура по стоимости СТРАТЕГИЯ РАБОТЫ БАНКОВ С НЕПРОФИЛЬНЫМИ АКТИВАМИ Выбор стратегии работы банка с непрофильными активами зависит : от его финансового состояния; от количества имеющихся у банка активов; от их качественных характеристик. После анализа всех параметров принимается одно из следующих решений: Продажа объекта; Завершение строительства объекта; Управление и эксплуатация объекта. Решение управлять непрофильными активами принимается чаще всего: для сохранения его ликвидности; для повышения стоимости активов. Конечная цель любого банка – продажа активов. СТРАТЕГИЯ РАБОТЫ БАНКОВ С НЕПРОФИЛЬНЫМИ АКТИВАМИ В ВОПРОСАХ УПРАВЛЕНИЯ В зависимости от размеров банков существуют следующие подходы к управлению непрофильными объектами недвижимости (Property Management): Крупные банки Самостоятельные бизнес-единицы Средние и мелкие банки Постепенное решение проблем Передача объектов Причины привлечения управляющих компаний: отсутствие времени; слишком дорого организовывать собственное подразделение; аутсорсинг даст больше прибыли от непрофильных активов; рациональность идеи разделения бизнесов. Причины отказа от услуг управляющих компаний: низкая эффективность работы управляющей компании; не готовность банка афишировать деятельность с непрофильными активами; небольшой объемом непрофильных активов. Стратегия банков в вопросах эксплуатации и клининга (Facility Management) внешний аутсорсинг. СУЩЕСТВУЮЩИЕ ПРОБЛЕМЫ С НЕПРОФИЛЬНЫМИ АКТИВАМИ Само наличие непрофильных активов на балансе банка уже является проблемой; Рыночная стоимость непрофильных активов ниже чем балансовая; К банкам крайне часто попадают низколиквидные объекты; Сроки правовой идентификации принадлежности активов; Длительный процесс перехода непрофильных активов; Слабые каналы продвижения информации о продаже непрофильных активов; Отсутствие грамотных управляющих компаний. ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ НА РЫНКЕ НЕПРОФИЛЬНЫХ АКТИВОВ Банки приобретают опыт работы с непрофильными активами и создают собственные подразделения; Структура рынка непрофильных значительно не изменится. активов в ближайшее время Критерии работы банков с непрофильными активами: Продажа объектов в кратчайший срок; Повышение стоимости объектов, при минимальных затратах для дальнейшей продажи; Часть непрофильных активов в Москве и бОльшая часть в регионах является неликвидной, банки пока не знают оптимальных путей решения данной проблемы; Минимизация убытков; Значительные расходы при самостоятельном управлении (временные и финансовые).