ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ на оценку земельного участка полосы отвода для целей капитального строительства

ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ
на оценку земельного участка полосы отвода
для целей капитального строительства
1. Объект оценки
Объектом оценки является:
Земельный участок площадью …….. кв. м.
Таблица 1.1- Характеристика земельного участка
Наименование
Адрес
Правоудостоверяющий
документ
Данные о составе прав на объект оценки:
Право собственности на земельный участок принадлежит РФ.
Право аренды земельного участка принадлежит ОАО «РЖД».
Земельный участок предоставляется …………… в субаренду для строительства ……….
2. Цель оценки
Цель оценки:
Определение рыночной стоимости переуступки права пользования земельным
участком (право заключения договора субаренды) и рыночной величины субарендой платы.
Задачей оценки является принятие управленческого решения о переуступке права
пользования земельным участком (право заключения договора субаренды) под строительство
предполагаемого к строительству объекта.
3. Дата оценки.
Оценка рыночной стоимости имущества проводится на ………
4. Концепция проведения расчетов
Первый этап - определяется рыночная стоимость земельного участка.
1. Сбор и обработка информации о регионе и районе расположения земельного участка.
2. Анализируется предполагаемое использование земельного участка: указываются
общие характеристики предполагаемого к строительству объекта.
3. Сбор, обработка и анализ документации, относящейся к земельному участку, осмотр
земельного участка.
4. Проводится анализ рынка земельных участков на основании цен предложения
(спроса) с указанием основных ценообразующих факторов и степени их влияния на
стоимость земельного участка:
- наличие автомобильной дороги, ее состояние;
- наличие ж/д ветки (вблизи участка, на участке);
- наличие энергообеспечения;
- и т.д.
5. Подбор объектов-аналогов земельного участка. По каждому объекту-аналогу следует
исследовать основные ценооборазующие факторы в соответствии с п.4 Первого
этапа. Подбор объектов-аналогов осуществляется не только в масштабе
регионального рынка, но и рынка страны как совокупности региональных рынков.
6. Проводится определение стоимости земельного участка сравнительным подходом
путем сопоставления объектов-аналогов с объектом оценки по основным
ценооборазующим факторам с расчетным обоснованием корректировок цен спроса
(предложения) объектов-аналогов и обобщения скорректированных цен.
7. При недостаточном количестве аналогов – свободных земельных участков - в
качестве объектов-аналогов могут быть использованы застроенные земельные
участки категории «земли промышленности» за вычетом стоимости находящихся на
них улучшений (метод выделения, метод остатка согласно методическим
рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков
Минимущества №568-р от 06.03.02г.).
Второй этап - определение рыночной стоимости права заключения договора субаренды
земельного участка.
1. К рыночной стоимости земельного участка прибавляется стоимость льготы ОАО
«РЖД» по выплатам за пользование земельным участком. Тем самым учитывается, что, в
последствии, платежи субарендатора земельного участка будут равны льготным
платежам ОАО «РЖД».
Алгоритм расчета стоимости льготы:
2.1. Определение величин годовых налоговых платежей при условии нахождения
земельного участка в муниципальной/федеральной собственности.
2.2. Определение разницы между величиной, найденной в п.2.1. Второго этапа и
годовой арендной ставкой, уплачиваемой за земельный участок ОАО «РЖД».
2.3. Капитализация величины, найденной в п.2.2. Второго этапа по ставке
капитализации для земельного участка.
2.4. Ставка капитализации для единого объекта определяется на базе метода
рыночной экстракции.
2.5. Ставка капитализации для земельного участка меньше ставки капитализации для
улучшений на норму возврата капитала, при этом величины ставок капитализации
для земельного участка и улучшений зависят от их доли (веса) в стоимости
единого объекта.
Рыночная величина субарендой платы равна льготной арендной плате ОАО «РЖД» за
пользование земельным участком (Постановление Правительства Российской Федерации
№264 от 29.04.2006г.) с увеличением на размер налога на добавленную стоимость.
5. Требования к проведению оценки
Оценка должна проводиться в соответствии с требованиями Федерального закона от
29.07.98 г. № 135–ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ и Федеральным стандартам
оценки, являющимися обязательными к применению при осуществлении оценочной
деятельности.
Содержание
Отчета
должно
соответствовать
требованиям
действующего
законодательства, Договора и настоящего Технического задания, а также Техническому
заданию на проведение оценки рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости
ОАО «РЖД», являющемуся Приложением № 2 к конкурсной документации
квалификационного отбора № 321 ОАО «РЖД».
В Отчете указывается: подробное описание объекта оценки, обременения объекта
оценки, методика определения стоимости объекта оценки с обоснованием использованных
подходов и методов расчета, предположений и допущений, все промежуточные расчеты, на
основании которых определялась стоимость.
Отчет комплектуется приложениями, в которых приводятся копии документов,
использованных при проведении оценки, в том числе: копии правоудостоверяющих
документов, материалы, которые являются необходимыми для обоснования достоверности
проведенной оценки.
Все расчеты должны быть выполнены с указанием величины налога на добавленную
стоимость в тех случаях, где возникает НДС.