Требования к отчетам об оценке

Приложение № 2 к Договору возмездного оказания услуг
Требования к Отчету об оценке
(наряду с общими требованиями, в рамках действующего законодательства об оценочной деятельности
и требованиями Минэкономразвития РФ)
1. Общие требования к Отчету об оценке
1. Содержание Отчета об оценке должно соответствовать требованиям Федерального закона от
29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных
стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли
Российской Федерации и Договора об оказании услуг по оценке.
2. Оценщик/помощник Оценщика/ответственное лицо Оценочной организации в процессе
проведения осмотра должен лично осмотреть имущество. В процессе осмотра данное лицо,
осуществляющее осмотр, производит фотосъемку1.
3. В случае согласия собственника, Оценщиком заполняется и подписывается двумя сторонами Акт
осмотра имущества2.
4. Оценщик во всех приведенных ценовых значениях в рамках Отчета должен приводить
информацию о наличие НДС или его отсутствии. Итоговая величина стоимости должна быть
приведена с учетом НДС.
5. Отчет об оценке составляется в трех экземплярах (один – Оценщику, один – Банку, один –
Заемщику).
6. В случае если собственником имущества является юридическое лицо, информация и документы,
предоставленные заказчиком оценки (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы),
должны быть оформлены и заверены надлежащим образом (подпись уполномочено лица, дата
заверения, подпись собственника имущества с расшифровкой/печать организации и подпись
генерального директора), если у оценщика не появится оснований считать иначе.
1
2
Отдельные рекомендации к фотосъемке отдельных объектов оценки приводятся в последующих разделах.
Рекомендуемые формы Актов осмотра объектов оценки приводятся в последующих разделах.
1
2. Требования к Отчету об оценке объектов недвижимости
2.1.
Общие требования к Отчету об оценке
1. Фотосъемка:
1.1. Здания / помещения / сооружения:
 Внешний вид (фасад), стены, потолки, полы, пролеты, окна, двери;
 Общий вид каждого помещения: ракурсы - от двери и на дверь;
 Фундамент;
 Внутренняя отделка;
 Состояние сетей ИТО:
o система электроснабжения: проводка, электро-щитовые приборы;
o система вентиляции;
o система отопления;
o система водоснабжения / канализация: в случае жилой недвижимости состояние санузлов;
o система видеонаблюдения;
o система пожаротушения;
o прочее (при наличии).
 Охранные пункты;
 Парковка;
 Состояние внутренней территории: наличие железнодорожной ветки, средств
погрузки (краны, разгрузочно-погрузочные рампы), прочее;
 Место нахождения:
o близлежащие объекты;
o подъездные пути: покрытие, доступность, сезонность, наличие остановок
общественного транспорта.
 Характеристика ландшафта (4 направления): при наличии внешних факторов риска
(свалки, ЛЭП, ТЭЦ, крупные шоссе, предприятий вредных производств, прочее) –
более детальная фотосъемка;
 Факторы, оказывающие негативное влияние на состояние имущества.
Земельные участки:
 Объекты, расположенные на земельном участке;
 Место нахождения:
o близлежащие объекты;
o подъездные пути: покрытие, доступность, сезонность, наличие остановок
общественного транспорта.
 Состояние сетей инженерно-технического обеспечения:
o система электроснабжения;
o система газоснабжения;
o система водоснабжения / канализация.
 Характеристика ландшафта (4 направления): при наличии внешних факторов риска
(свалки, ЛЭП, ТЭЦ, крупные шоссе, предприятия вредных производств, прочее) –
более детальная фотосъемка;
 Факторы, оказывающие негативное влияние на состояние имущества.
2. В случае согласия собственника Оценщиком заполняется и подписывается двумя сторонами Акт
осмотра имущества (рекомендуемая форма акта осмотра в Приложении 1: Формы таблиц и актов
осмотра).
3. Рекомендуемое количество объектов-аналогов при проведении оценки в рамках различных
подходов должно быть не менее 4 (четырех).
4. Оценщик производить оценку, только если предоставленные заказчиком документы, а именно:
4.1. правоустанавливающие документы (договор купли-продажи недвижимости со всеми
приложениями и дополнительными соглашениями к договору; договор уступки права;
инвестиционный контракт; акт государственной комиссии о приемке здания в
эксплуатацию с распоряжением префекта района об утверждении акта госкомиссии (г.
Москва) или с распоряжением главы администрации района об утверждении акта
госкомиссии
(МО и другом субъекте РФ); план приватизации и т.д. и т. п.)
1.2.
2
4.2.
2.2.
зарегистрированы в установленном порядке в соответствии с действующим
законодательством РФ;
технические документы на объект недвижимости:
− кадастровый паспорт либо выписка их кадастрового паспорта, поэтажный план,
экспликации помещений к поэтажному плану) заверенные органом, осуществляющим
кадастровый учет объектов капитального строительства (ГУП/МУП «Бюро
технической инвентаризации», ФГУП «Ростехинвентаризация);
− кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного
кадастра), включающему разделы В.1-В.2, а также разделы В.3-В.4, при наличии
соответствующих сведений в государственном земельном кадастре) заверены
органом, осуществляющим кадастровый учет.
Требования к структуре и содержанию Отчета об оценке
Рекомендуемая структура Отчета об оценке должна содержать в себе следующие части:
1. Общие сведения (Основные факты и выводы, Задание на оценку, Сведения о Заказчике и
Исполнителе оценки, Применяемые стандарты, Допущения и ограничения, Основные этапы
процесса оценки);
2. Описание Объекта оценки, а именно: количественные и качественные характеристики объекта
оценки, имущественные права и наличие обременений, связанных с объектом оценки,
характеристики месторасположения (ситуационный план земельного участка с расположением
строений на нем; карта-схема месторасположения относительно области/края и относительно
населенного пункта), фотоиллюстрации объекта оценки. Рекомендуемая форма акта осмотра в
Приложении 1: Формы таблиц и актов осмотра: формы актов №№5.1.-5.3.;
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. С учетом цели проведения оценки
определение рыночной стоимости объекта должно происходить исходя из характера его
текущего (не предполагаемого) использования и фактического состояния (текущее
использование и состояние имущества на дату проведения осмотра и/или определенное
правоустанавливающими документами);
4. Анализ рынка:
4.1. общая характеристика рынка недвижимости, в районе, где расположен объект оценки;
4.2. характеристика сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект;
4.3. характеристика локального рынка. Описание объектов, сопоставимых или аналогичных
оцениваемому, с обязательным указанием диапазона цен предложений/сделок;
4.4. определение объектов, которые могут быть построены в ближайшее время на данном
сегменте рынка.
5. Описание процесса оценки и выбора применяемых подходов и методов оценки;
6. Оценка недвижимого имущества в рамках выбранных подходов.
2.3.
Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода
1. Описание объектов-аналогов
В Отчете об оценке должен быть приведен перечень предложений/сделок по объектам,
представленным на рынке (в формате объект-аналог), анализируемых оценщиком для
выявления объектов-аналогов, с обоснованием выбора последних для последующего
определения рыночной стоимости, при этом разница удельных стоимостей цен предложений
объектов-аналогов не должна превышать 30%. Источники информации об объектах-аналогах
должны отвечать принципу достоверности, при этом используемая информация должна быть
достаточной для идентификации объекта в качестве объекта-аналога (источник информации
должен содержать информацию по значениям ценообразующих факторов для сегмента рынка
объектов недвижимости, к которому относится Объект оценки). В тексте Отчета об оценке
должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в Отчете об оценке,
позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки
(контактный телефон, имя контактного лица), а также обязательно должны быть приложены
копии материалов и распечаток в случае использования материалов из сети Интернет или
печатных изданий. Объекты-аналоги должны быть сопоставимы с Объектом оценки, права на
которое оцениваются, по значениям основных ценообразующих факторов.
В Отчете об оценке должна быть приведена карта-схема расположения Объекта оценки и
аналогов.
Пример таблицы описания аналогов приведен в Приложении 1: Формы таблиц и актов осмотра:
таблица №5.4.
3
2. Определение корректировок и порядок их внесения
Оценщиком вносятся корректировки в цены сходных объектов по всем основным факторам
ценообразования. Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов
должен быть обоснован. При этом корректировки вносятся последовательно и должны
проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования с обоснованием величины каждой
корректировки.
Согласование цен сходных объектов должно производиться, только если разница между
максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением
скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%. Если разница между
максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением
скорректированной цены сходного объекта составляет более 20%, то Оценщик обосновывает
такое превышение разницы.
Значение суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных
объектов-аналогов должно составлять не более 30% (без учета поправки на торг). Если
суммарное значение корректировки составляет более 30% от цены сделки/предложения на
продажу, то Оценщик должен обосновать такое значение суммарной корректировки, а также
аргументировано обосновать возможность позиционирования таких объектов в качестве
аналогов Объекта оценки, права на которое оцениваются.
3. Методы расчета корректировок
3.1. Метод анализа парных продаж
Все вносимые корректировки должны иметь источник информации. В случае если в качестве
источника информации используется экспертное мнение, в Отчете об оценке должен быть
проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе
анализа рынка, т.е. все корректировки должны иметь четкие обоснования.
3.2. Экспертный метод
В случае использования экспертного мнения (не отраженного в обзоре рынка) Оценщиком
должен быть проведен всесторонний анализ величин корректировок, используя несколько (не
менее 3-х) независимых источников, с указанием контактной информации (наименование
компании, контактное лицо и телефон, при наличии точный адрес в Интернете при наличии).
3.3. Статистические методы
Полученные
результаты
корреляционно-регрессионного
анализа
должны
быть
проанализированы на адекватность рынку недвижимости Объекта оценки. Для выведения
зависимости необходимо располагать значительной выборкой по сравниваемым объектам.
2.4.
Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода
1. Данные по доходам / расходам от недвижимого имущества должны быть предоставлены
собственником и проверены на соответствие рыночным показателям;
2. При оценке недвижимого имущества рамках доходного подхода рекомендуется использование
метода прямой капитализации дохода, получаемого от эксплуатации Объекта оценки, права на
которое оцениваются, в соответствии с его назначением, разрешенным использованием и
фактическим состоянием на дату оценки. При наличии объективных обстоятельств, не
позволяющих определить стоимость оцениваемого объекта в рамках метода прямой
капитализации (поток доходов, генерируемых оцениваемым объектом, является неравномерным,
денежные потоки изменяются с различными темпами и т.п.), необходимо привести
аргументированный отказ от реализации доходного метода или обосновать отказ от включения
результатов данного метода в итоговое согласование стоимостей, полученных в рамках
реализации других подходов и/или методов к оценке.
3. При расчете чистого операционного дохода, генерируемого Объектом оценки, права на которое
оцениваются, Оценщик обосновывает выбор единицы сравнения оцениваемого объекта и
объектов-аналогов.
4. Потенциально сдаваемая в аренду площадь оцениваемого объекта должна определяться как
общая, либо как полезная, в зависимости от типичных условий предоставления в аренду
объектов в сегменте рынка, к которому относится недвижимое имущество, права на которое
оцениваются.
4
5. При отборе и описании сходных объектов для определения рыночной ставки арендной платы
должны выполняться требования, перечисленные в описании сравнительного подхода
настоящего требования к Отчетам об оценке.
6. При корректировке цен сходных объектов должны выполняться требования, указанные в
описании сравнительного подхода настоящего требования к Отчетам об оценке.
7. При определении показателя потерь от недоиспользования Объекта оценки, права на которое
оцениваются, как ориентир должен использоваться среднерыночный диапазон значений данного
показателя, определенный на основе анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится
оцениваемый объект. Отклонение показателя потерь от недоиспользования для оцениваемого
объекта от уровня среднерыночного показателя (значение меньше значения нижней границы
среднерыночного диапазона или больше значения верхней границы среднерыночного
диапазона) должно быть обосновано.
8. Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов
исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для
расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента
рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу,
сдаваемую в аренду.
9. Величина переменных операционных расходов объекта недвижимости определяется Оценщиком
исходя из уровня загрузки, соответствующего рыночному, с учетом специфических свойств
объекта.
10. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто
управляет объектом недвижимости – собственник или управляющий.
11. Расчет расходов на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем
срок использования улучшений в целом (элементов с коротким сроком использования)
производится по следующей формуле:
M
i
, где
РЗ   СЭ
m
(1  i)n  1
m 1
РЗ — расходы на замещение элементов;
СЭ – стоимость элемента;
i — используемая ставка отдачи на капитал;
n — оставшийся срок использования элемента;
M – количество элементов.
12. Общая величина операционных расходов, связанных с владением и/или эксплуатацией Объекта
оценки, права на которое оцениваются, поделенная на количество полезных единиц, сдаваемых
в аренду, должна быть в пределах диапазона значений удельного рыночного показателя
операционных расходов, характерного для подобных объектов. При несоответствии указанному
диапазону удельной величины операционных расходов, связанных с владением и/или
эксплуатацией недвижимого имущества, права на которое оцениваются, должно быть приведено
обоснование такого несоответствия.
13. Приоритетным методом определения величины коэффициента капитализации объекта
недвижимости является метод рыночной экстракции. В случае невозможности применить
указанный метод (отсутствие необходимого объема достоверной рыночной информации и т.д.)
отказ от использования метода рыночной экстракции должен быть аргументировано обоснован.
В данном случае расчет коэффициента капитализации производится методом кумулятивного
построения.
14. Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее 3 (трех) объектов,
принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект, при их аналогичном
использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена
предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.
15. Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов
исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для
расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента
рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу,
сдаваемую в аренду.
16. Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента
капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки,
в соответствующем разделе Отчета об оценке.
5
2.5.
Расчет рыночной стоимости в рамках затратного подхода
1. Расчет стоимости земельного участка
1.1. Оценщик использует для определения стоимости прав на земельный участок методы,
описанные в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости
земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества России от 07.03.02 г.
№ 568-р, и в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права
аренды земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества России от
10.04.03 г. № 1102-р.
1.2. В случае если право на земельный участок, функционально обеспечивающий
оцениваемое недвижимое имущество, не оформлено документально (отсутствует/не
подтверждается на дату проведения оценки), Оценщиком не определяется стоимость
каких-либо гипотетических прав на земельный участок, которые в будущем могут
возникнуть у Собственника недвижимого имущества и/или третьих лиц.
1.3. В данном разделе Оценщик приводит обоснованный выбор методов оценки прав на
оцениваемые земельные участки
1.4. При использовании метода сравнения продаж для оценки земельного участка Оценщик
использует алгоритм, аналогичный описанному в разделе «Расчет рыночной стоимости в
рамках сравнительного подхода».
2. Расчет стоимости улучшений
2.1. В случае наличия достаточного объема информации применение затратного похода
возможно при соблюдении следующих условий:
− с момента ввода объекта в эксплуатацию (постройки) прошло менее 5 (пяти) лет.
− в распоряжении Оценщика имеется расчетно-сметная документация на недвижимое
имущество, права на которое оцениваются, и/или документально подтвержденные
данные о затратах, связанных со строительством и вводом в эксплуатацию
оцениваемого
объекта,
и/или
официальная
статистическая/аналитическая
информация о стоимости строительства аналогичных объектов.
2.2. При использовании метода сравнительной единицы (метода удельной стоимости) и
метода разбивки по компонентам (поэлементного метода) в целях определения
стоимости строительства зданий/сооружений сопоставимость аналога/аналогичных
конструктивных элементов должна быть подтверждена Оценщиком указанием значений
сравниваемых характеристик аналогичного объекта и здания/сооружения в составе
Объекта оценки.
2.3. Расчеты величин физического, функционального и экономического износа должны быть
подробно описаны и надлежащим образом обоснованы.
2.6.
Согласование результатов, полученных различными подходами
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а
также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, Оценщик должен
привести в Отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при
согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных
подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого
подхода, Оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых
результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании
разных методов в рамках применения каждого подхода.


Заключение об итоговой рыночной стоимости объекта Оценки. Оценщик приводит итоговую
величину рыночной стоимости с учетом правил округления. В случае, если Объект оценки
представляет собой имущественный комплекс (земельный участок и улучшения), Оценщик
приводит распределение итоговой рыночной стоимости по видам имущества (земельный
участок, улучшения) и по каждому объекту раздельно, входящему в состав комплекса;
Перечень используемых материалов (Приложения, Копии документов, предоставленных
Собственником, копии документов Оценщиков, копии (скриншоты) интернет страниц с
объявлениями объектов-аналогов).
6
3. Требования к Отчету об оценке машин и оборудования и
товаров в обороте3
3.1.
Общие требования к Отчету об оценке
1. Фотосъемка:
1.1. Оборудование
 Общий вид (4 ракурса);
 Идентификационные признаки: инвентарный номер, заводской номер, другие
отличительные знаки;
 Внешний вид: покраска, целостность;
 Крепеж;
 Условия содержания (помещение / прилегающая территория);
 Факторы, оказывающие негативное влияние на состояние имущества.
1.2. Автотранспорт
 Идентификационные признаки: государственный номер, VIN;
 Внешний вид: 4 ракурса;
 Пробег (общий) / Наработка по спецтехнике (износ);
 Двигатель;
 Внутреннее состояние салона;
 Состояние багажного отсека;
 Условия содержания (прилегающая территория);
 При наличии повреждений – более детальная съемка повреждений;
 Идентификационные таблички производителя (спецтехника);
 Факторы, оказывающие негативное влияние на состояние имущества.
1.3. Товары в обороте
 Идентификационные признаки;
 Внешний вид: без упаковки;
 Условия содержания: состояние места хранения;
 Внешняя среда – риск внешнего воздействия;
 Место хранение: внешний и внутренний вид помещений, а также место нахождения
данных помещений;
 Факторы, оказывающие негативное влияние на состояние имущества.
2. В случае согласия собственника Оценщиком заполняется и подписывается двумя сторонами Акт
осмотра имущества (рекомендуемая форма акта осмотра в Приложении 1: Формы таблиц и актов
осмотра: Акты №№5.5-5.6.).
3. Описание объекта оценки
3.1. Четкая идентификация объекта оценки, с указанием марки, страны и фирмы
производителя, года выпуска, заводского номера. В том случае если оценивается
технологическая линия – комплектация линии.
3.2. Описание продукции или операций выполняемых оборудованием
3.3. Основные
технические
характеристики
оцениваемого
оборудования
–
производительность, мощность, потребляемая электроэнергия и т.п.
3.4. Степень использования оборудования на производстве (установлено, на консервации, на
складе, если установлено – степень загрузки).
3.5. Габариты, масса оборудования.
3.6. Описание технического состояния оборудования.
3.7. Сведения о правах пользования помещением в котором находится оборудование аренда, права собственности.
3.8. Адрес местонахождения оборудования.
3.9. Полное наименование юридического лица – собственника оборудования.
3.10. Сведения об обременении оборудования правами аренды третьих лиц.
3.11. Первоначальная и остаточная стоимости оборудования согласно данным бух учета.
3.12. Возможность демонтажа оборудования и его перемещения.
3
Указанные требования применительно, в том числе, к транспортным средствам.
7
4. Рекомендуемое количество объектов-аналогов при проведении оценки в рамках различных
подходов должно быть не менее 3 (трех).
5. При определении рыночной стоимости оборудования необходимо учесть (вычесть) затраты на
демонтаж объекта, которые могут быть определены, в том числе, по результатам консультаций с
техническими специалистами (не менее 3-х независимых источников) с указанием контактной
информации (наименование компании, контактное лицо и телефон, адрес в Интернете (при
наличии))
6. Анализ рынка
Анализ сегмента рынка, к которому относится Объект оценки, является важным этапом процесса
оценки для целей залога, на основании которого должны быть установлены (определены) степень
ликвидности Объектов оценки, развитость рынка купли-продажи аналогичных объектов движимого
имущества их распространенность на рынке, возможные пути приобретения и продажи объектов, круг
потенциальных покупателей. (Анализ рынка необходим для корректного выбора аналогов и методов
расчета стоимости.) В данном разделе Оценщик должен представить следующую информацию:
6.1. Основные фирмы (заводы)-производители оцениваемого оборудования/ транспортного
средства и его аналогов как внутри страны, так и за рубежом.
6.2. Представительства и/или официальные дилеры фирм-изготовителей, с указанием
адресов и контактных телефонов.
6.3. Наиболее типичные способы приобретения оборудования – можно ли приобрести
готовое оборудование со склада фирмы, поставщика или завода или оборудование
изготавливается на заказ.
6.4. Описание аналогов оборудования/ транспортного средства, предлагаемых разными
фирмами, их достоинства и недостатки.
6.5. Основные потенциальные покупатели оборудования/ транспортных средств.
6.6. Существует ли рынок бывшего в употреблении (б/у) оборудования / транспортных
средств – продается и покупается ли б/у оборудование / транспортные средства и могут
ли фирмы поставщики выступать его покупателями.
6.7. Другая информация, имеющая отношение непосредственно к данному оборудованию,
которую Оценщик считает необходимым представить в Отчете об оценке.
Анализ рынка должен быть составлен на основе достоверных информационных источников (с
указанием контактных телефонов/иных средств коммуникаций источника и/или с приложением к
Отчету об оценке соответствующих материалов (коммерческих приложений, прайс-листов и т.п.)), а
приведенные таблицы и рисунки должны содержать подпись с источником информации.
3.2.
Затратный подход
1. Обязательны источники определения восстановительной стоимости – ссылки на контактные
лица и телефоны фирм производителей, адреса в интернет, выкопировки из прайс-листов.
2. При расчете остаточной стоимости кроме величины износов присущих оборудованию должны
быть учтены расходы на демонтаж оборудования, возможную уценку при поступлении объекта
на рынок б/у оборудования, потери гарантийных обязательств.
3. Применять метод индексации первоначальной стоимости рекомендуется только для
оборудования не старше 10 лет.
4. Расчет износа:
4.1. Рекомендуемый - метод срока жизни. В том числе, «модернизированный метод срока
жизни»4.
4.2. При использования экспертного метода – обоснование с приведением не менее 3-х
подтверждающих источников,
5. Данные по ценам приобретения. Требуется проведение анализа оснований перехода прав
собственности на объекты оценке на предмет аффилированности сторон сделки.
3.3.
Сравнительный подход
1. Обоснование выбора аналогов.
«Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации», М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н.
Щербакова, А.И. Мышанов, М., «Финансы и статистика», 2008,
4
8
2. Обязательна исходная информация по ценам предложений аналогов, ссылки на контактные
лица и телефоны фирм, торгующие оборудованием, адреса в интернет, выкопировки из прайслистов, рекламных проспектов и т.п.
3. Подробное обоснование вносимых корректировок.
3.4.
Доходный подход
Возможность использование доходного подхода оставляется на усмотрение оценочной организации.
9
4. Требования к Отчету об оценке бизнеса
4.1.
Общие требования к Отчету об оценке
В Отчете об оценке должна содержаться детализированная информация по следующим блокам:
1. Блок «Общие данные».
1.1. Информация по отрасли и рынку:
− описание отрасли, в которой действует оцениваемый бизнес;
− определение степени конкурентоспособности отрасли;
− описание сегмента рынка, в котором действует оцениваемый бизнес;
− определение степени конкурентоспособности сегмента;
− описание локального рынка, в рамках которого действует оцениваемый бизнес;
− определение основных игроков (конкурентов) на данном локальном сегменте рынка
(наименование, описание бизнеса, производственные мощности, объем продаж,
инвестиции в развитие).
2. Блок «Данные по бизнесу».
2.1. Информация по оцениваемому бизнесу
− определение фактической доли на рынке оцениваемого бизнеса в разрезе основных
видов продукции
− определение перспектив по увеличению фактической доли на рынке
− определение степени конкурентоспособности оцениваемого бизнеса, выделение
конкурентных преимуществ
2.2. Данные по структуре продаж.
− структура выручки:
 доля импортируемой/экспортируемой выручки, фиксация существующих
контрактов (договоров), определение основных покупателей продукции;
 доля сбыта (кол-во продукта, цена продукта), приходящаяся на
аффилированные структуры;
 определение денежной и неденежной доли в выручке.
2.3. Данные по структуре долгов:
− данные по кредиторской задолженности;
 описание структуры кредиторской задолженности;
 определение величины и структуры просроченной кредиторской
задолженности по контрагентам;
 определение величины задолженности не отраженной по балансу
(мобилизационный резерв, штрафы, пени, неустойки, % по кредиту и
т.п.);
 перечень обремененных активов, информация по обременению.
3. Выборочная проверка отдельных активов компании:
3.1. Выборочная проверка внеоборотных и оборотных активов компании;
3.2. Активы (материальные): визуальный осмотр по принципу случайной выборке. Выборка:
активы, доля которых превышает 10% балансовой стоимости всех материальных активов
с подготовкой Актов осмотра (см. Приложение 1: Формы таблиц и актов осмотра).
4.2.
Доходный подход
1. Выделение факторов, к которым стоимость бизнеса наиболее чувствительна (в отраслевом
разрезе, в разрезе компаний).
2. Определение максимального объема загрузки по видам продукции, определение текущего
объема загрузки по видам продукции.
3. Определение цены по видам продукции, с учетом доли импорта и экспорта (если есть).
4. Определение поэлементной структуры себестоимости
5. Определение объема инвестиций
5.1. Определение текущего объема инвестиций (объема нестратегических инвестиций на
текущий капитальный ремонт).
5.2. Определение объема стратегических инвестиций, необходимых для увеличения доли на
рынке.
10
4.3.
Сравнительный подход
1. Использование обязательно.
2. При использовании четкое обозначение источников информации.
4.4.
Согласование результатов, полученных различными подходами,
определение премии (скидки) на контрольный (не контрольный) пакеты
и корректировки на ликвидность
1. При применении корректировок на ликвидность четкое обозначение источников информации и
комментарии к приводимым расчетам.
2. При определении скидки на не контрольный пакет или премии за контрольный пакет четкое
обозначение источников информации и комментарии к приводимым расчетам.
11
3. Приложение 1: Формы таблиц и актов осмотра
3.1.
Акт осмотра земельного участка
№
Дата осмотра
Лицо, проводившее осмотр
Представитель Собственника
Параметр
1
Собственник
2
Адрес расположения
3
4
5
6
7
Кадастровый №
Площадь кв. м.
Категория земельного участка
Назначение земельного участка
Фактическое использование
ФИО, компания, должность
ФИО, компания, должность
Характеристика
ОАО "Заемщик"
Регион, Область, Район, Город,
Улица
11111111
12000
С/х
Свиноферма
Свиноферма
Наличие сетей инженерно-технического обеспечения
Электричество
Газ
Водопровод
Канализация
Отопление
Телефония
Интернет
Телевидение
Иное
9
10
11
12
13
14
15
16
17
20
23
27
Границы участка
На участке расположены
Подъездные пути
29
Физическая доступность к имуществу
30
31
Дополнительная информация
Общее состояние объекта
да
нет
да
да
да
да
нет
нет
При осмотре определяется состояние имущества согласно следующей классификации.
№
5
Оценка состояния имущества5
1
Отличное
2
Хорошее
3
Удовлетворительное
4
Плохое
Комментарии
Внешний вид имущества соответствует состоянию нового
имущества, либо «обновленного» - после капитального ремонта.
Признаки повреждений отсутствуют.
За имуществом осуществляется должный уход.
Имеются признаки незначительных повреждений.
За имуществом осуществляется должный уход.
Имеются значительные повреждения.
За имуществом осуществляется номинальный уход.
Имеются значительные повреждения / разрушения.
За имуществом не осуществляется уход.
Оценка состояния применительно ко всем видам имущества.
12
3.2.
№
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Акт осмотра здания/помещения
Дата осмотра
Лицо, проводившее осмотр
Представитель Собственника
Параметр
Собственник
Адрес расположения
Литера
Кадастровый (условный) №
Тип объекта недвижимости
Год постройки
Этаж / этажность
Площадь кв. м.
Назначение / фактическое использование
Материал стен внешние/внутренние
Состояние стен внешние/внутренние
Фундамент / состояние
Кровля / состояние
Перекрытия
Инженерно-техническое обеспечение
ФИО, компания, должность
ФИО, компания, должность
Характеристика
Электричество
Газ
Водопровод
Канализация
Отопление
Телефония
Интернет
Телевидение
Сигнализация
Охрана
Иное
Перепланировка
Физическая доступность к имуществу
Дополнительная информация
Общее состояние объекта
13
3.3.
Акт осмотра сооружения
№
1
2
3
4
5
6
7
Дата осмотра
Лицо, проводившее осмотр
Представитель Собственника
Параметр
Собственник
Адрес расположения
Кадастровый (условный) №
Литера
Тип объекта недвижимости
Год постройки
Назначение / фактическое использование
8
Основные характеристики
9
10
Физическая доступность к имуществу
Общее состояние объекта
ФИО, компания, должность
ФИО, компания, должность
газопровод
Труба стальная Диам. 100 мм,
протяженность 1000 м.
14
3.4.
Описание объектов-аналогов, используемых в рамках сравнительного и
доходного подходов
Таблица 1. Описание объектов-аналогов. Сравнительный подход
Наименование показателя
Описание объекта
Назначение
Класс
Цена объекта с НДС, руб.
Дата предложения (дата звонка)
Адрес
Ближайшая станция метро (при
наличии)
Удаленность от станции метро (при
наличии)
Проходимость места
Линия домов
Высота потолков, м
Наличие отдельного входа
Общая площадь, кв. м
Год постройки здания
Год проведения кап.
ремонта/реконструкции
Инженерное оснащение
Состояние внутренней отделки
Площадь земельного участка, кв. м
Вид права на землю
Общие примечания
Источник информации
(Наименование компании, контактное
лицо и телефон, при наличии точный
адрес в Интернете при наличии)
Фотография (показательная) объектааналога
Объект
оценки
Аналог №
1
Аналог №
2
Аналог №
3
Аналог №
4
Аналог №
1
Аналог №
2
Аналог №
3
Аналог №
4
Все включено
Коммунальные
услуги
оплачиваются
отдельно
Все включено
Коммунальные
услуги
оплачиваются
отдельно
Х
Х
х
Таблица 2. Описание объектов-аналогов. Доходный подход
Наименование показателя
Объект
оценки
Описание объекта
Назначение
Класс
Ставка аренды с НДС, руб.
Эксплуатационные расходы6
Дата предложения (дата звонка)
Адрес
Ближайшая станция метро (при
наличии)
Удаленность от станции метро (при
наличии)
Проходимость места
Линия домов
Под эксплуатационными расходами подразумеваются условно-переменные расходы (коммунальные платежи,
расходы на охрану, уборку и т.п.).
6
15
Наименование показателя
Объект
оценки
Аналог №
1
Аналог №
2
Аналог №
3
Аналог №
4
Высота потолков, м
Наличие отдельного входа
Общая площадь, кв. м
Инженерное оснащение
Состояние внутренней отделки
Общие примечания
Источник информации
(Наименование компании, контактное
лицо и телефон, при наличии точный
адрес в Интернете при наличии)
Фотография (показательная)
объекта-аналога
16
Отрасль применения
Адрес расположения
Инвентарный номер
Заводской номер
Год изготовления
Модель
Фирма-производитель
Страна изготовитель
Количество
Наименование
Собственник
№п/п
Параметр
Комментарии
Общее состояние объекта
Дополнительная информация
Справочник: да/нет/иное и дополнительное
Возможна ли транспортировка
поле для комментариев
оборудования
Справочник: Необходимо привлечение
квалифицированного персонала; Необходимо
привлечение завода-изготовителя;
При демонтаже оборудования
Необходимо изменение конструктива здания;
Не требуются особые условия; Демонтаж не
возможен; Иное
Справочник: Не требует специальных
Условия хранения, эксплуатации
условий; Требует специальных условий; Иное
Дата осмотра
Лицо, проводившее осмотр
Представитель Собственника
Область применения и
функциональное назначение
Основной характеризующий
параметр
(мощность/производительность)
Справочник: Собственником / залогодателем;
Кем используется на момент
Третьим лицом; Иное
осмотра
Справочник: На территории собственника /
Где расположено оборудование
залогодателя; На территории третьих лиц; на момент осмотра (цех, участок и
Иное
т.п.)
Справочник: Трудно демонтируемое; Легко
Возможность демонтажа
демонтируемое; Иное
Справочник: Не эксплуатируется;
На момент осмотра
Эксплуатируется; В ремонте; На консервации;
эксплуатируется
Иное
Справочник: Односменный; Двухсменный;
Периодичность работы
Трехсменный; Иное
Расходы, связанные с
эксплуатацией
Возможно ли ведение
Справочник: да/нет/иное и дополнительное
хозяйственной деятельности в
поле для комментариев
случае изъятия оборудования
Вариант заполнения
3.5.
Акт осмотра машин и оборудования
ФИО, компания, должность
ФИО, компания, должность
17
Расположение руля
справа, слева
чистым, грязным
Привод
полный, передний, задний
18
Общее состояние объекта
Дополнительная информация
ТС представлено на осмотр
Колесная формула
Вид движителя
колесный, гусеничный, иное
Количество дверей
КПП
автомат, механика,
роботизированная (вариатор)
Тип кузова
Тип ТС
Адрес стоянки ТС
Пробег, км
Мощность / объем двигателя
Цвет
Кузов №
Шасси (рама) №
Модель двигателя
№ двигателя
Регистрационный знак
Год выпуска
VIN (идентификационный №)
Марка и модель ТС
Собственник
№п/п
Параметр
Дата осмотра
Лицо, проводившее осмотр
Представитель Собственника
легковой, грузовой, коммерческий,
спецтранспорт, дорожностроительная техника, самоходный,
седан,
хэтчбек,
внедорожник,
прицепы,
автобус,
иное
универсал, иное
Вариант заполнения
3.6.
Акт осмотра транспортных средств
ФИО, компания, должность
ФИО, компания, должность