УДК 332 Расчет нормативов финансовой устойчивости в ежеквартальной отчетности

УДК 332
Расчет нормативов финансовой устойчивости в ежеквартальной отчетности
застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением
денежных средств участников долевого строительства
Найман А.А.
Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент Чудновец А.Ю.
Сибирский федеральный университет
Строительная отрасль в России на сегодняшний день является наиболее
динамично развивающейся. Одной из причин можно считать значительный рост цен на
жилье, позволивший строительным компаниям существенно повысить рентабельность
собственной деятельности. Рынок жилищного строительства привлекает своими
масштабами и высокой потребностью в жилье.
Значительная доля жилищного строительства финансируется за счет
привлечения средств граждан. Цены на квартиры растут ускоренными темпами.
Доходы населения не успевают за ними. Выходом для желающих приобрести жилье, но
не обладающих возможностью стало долевое строительство. Являясь удобным
инструментом для финансирования жилищного строительства и приобретения
гражданами жилья институт долевого строительства с недавних пор получил широкое
распространение как в нашей стране в целом, так и в Красноярском крае
В большинстве случаев застройщик уже на стадии начала строительства
привлекает денежные средства граждан и юридических лиц и лишь только в 20%
случаях строит многоквартирные дома на собственные средства либо за счет средств
соответствующих бюджетов по краевым и федеральным программам.
В соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004
N° 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" и постановлением Правительства Российской Федерации от
27.10.2005 N° 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении
деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого
строительства" предусмотрено предоставление застройщиками в уполномоченный
орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением
денежных средств участников долевого строительства, если в течение этого квартала
действовал хотя бы 1 договор участия в долевом строительстве, заключенный
застройщиком с участником долевого строительства или если у застройщика имелись
неисполненные обязательства по договору.
Отчетность представляется застройщиком в уполномоченный орган не позднее
30 дней после окончания отчетного квартала, за исключением отчетности за IV квартал,
которая представляется застройщиком в уполномоченный орган не позднее 90 дней
после окончания IV квартала.
Датой представления отчетности считается дата поступления отчетности в
контролирующий орган – Служба строительного надзора и жилищного надзора
Красноярского края или дата отправки отчетности по почте.
В состав отчетности включается:
- форма титульного листа отчетности застройщика об осуществлении
деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого
строительства с указанием сведений о застройщике (Приложение 1);
- сведения о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости,
строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств
участников долевого строительства (Приложение 2);
- сведения об использовании застройщиком привлеченных денежных средств
участников долевого строительства (Приложение 3);
- сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности
застройщика (Приложение 4);
- бухгалтерская отчетность (бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках,
отчет об изменении капитала, отчет о движении денежных средств, аудиторское
заключение и пояснительная записка), составленная в соответствии с требованиями
законодательства РФ;
- справки с указанием оснований расторжения договора, причин ненадлежащего
исполнения обязательств по договорам долевого участия в строительстве; справки, при
наличии прочих расходов с указанием направления расходования денежных средств и
ссылкой на проектную документацию, предусматривающую это направление
расходования денежных средств.
В ходе проведения анализа ежеквартальной отчетности застройщиков
Красноярского края, привлекающих денежные средства граждан на строительство
многоквартирных домов, установлено, что за 9 месяцев 2014 года количество
застройщиков, строящих многоквартирные дома с привлечением денежных средств
участников строительства, на территории Красноярского края составило 112
организаций (115,5% относительно аналогичного периода прошлого года).
За 9 месяцев 2014 года застройщики представили отчетность по 394
многоквартирным домам. Следует отметить, что количество объектов, на
строительство которых привлекаются денежные средства граждан, увеличилось и
составило 120,5% относительно аналогичного периода прошлого года; количество
квартир в данных объектах 67 613, рост составил 136,5%.
Количество действующих договоров долевого участия за 3 квартала 2014 года
составило 29 091 (109,7% относительно прошлого года). Всего за 9 месяцев 2014 года
было заключено 13 138 договоров, что составляет 157,6% от аналогичного периода
прошлого года.
Сумма обязательств по действующим договорам долевого участия на конец 3
квартала 2014 года составляла 104,3 млрд. рублей, в сравнении с 3 кварталом 2013 года
рост составил 120%.
В общей сложности за 9 месяцев 2014 года было привлечено (включая остатки
неиспользованных с 2013 года денежных средств) 30,7 млрд. рублей, что составляет
163,7% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
В состав отчетности так же входит сведения о нормативах оценки финансовой
устойчивости деятельности застройщика. Данные нормативы рассчитываются
следующим образом:
1. Норматив обеспеченности обязательств(Н1), определяемый путем деление
суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам участия
в долевом строительстве (Н1 не менее 1)
Н1= ∑А / ∑О,
где А - сумма активов застройщика;
О - сумма обязательств перед участниками долевого строительства.
2. Норматив целевого использования средств (Н2) определяется путем деления
суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его
обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом
строительстве (Н2 не более 1)
Н2= (Ан-НЗС-ДСотсроч) / (ДО+КО-∑О),
где Ан - стоимость активов застройщика, не связанных со строительством,
включающая в себя сумму внеоборотных активов, дебеторской задолженности и
краткосрочных финансовых вложений;
НЗС – сумма незавершенного строительства;
ДСотсроч – сумма денежных средств участников долевого строительства,
предоставленных с отсрочкой платежа;
ДО – сумма долгосрочных обязательств;
КО – сумма краткосрочных обязательств.
3. Норматив безубыточности (Н3), определяется как количество лет из расчета 3
последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали
убытки (Н3 не менее1).
Расчет нормативов Н1 и Н2 осуществляется ежеквартально по состоянию на
последний день отчетного квартала, а Н3 – ежегодно по состоянию на последний день
календарного года.
В случае если застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой
устойчивости его деятельности, то контролирующий орган вправе обратиться в
арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок
осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных
средств участников долевого строительства для строительства (создания)
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В связи с увеличением количества объектов, на строительство которых
привлекаются денежные средства граждан и напряженной экономической ситуацией в
стране, необходимо повышать уровень доверия дольщиков к инвестированию путем
предоставление застройщиками возможности косвенно контролировать процесс
строительства и предоставлять им прозрачную экономическую информацию по
объекту строительства на информационных порталах инвесторов. Данных процессов
можно добиться только путем внесения изменения в действующее законодательство по
внедрения новых методов расчета нормативов, а так же дополнительных
коэффициентов: