Использование оценки недвижимости в управлении имуществом
реклама
М.А. Зверева ОАО «ЛОМО» ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В УПРАВЛЕНИИ ИМУЩЕСТВОМ ПРЕДПРИЯТИЯ В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности крупного промышленного предприятия становится осознанной необходимостью. Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений. Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета. Оценка недвижимости нашего предприятия имеет свою историю, и на различных этапах его деятельности менялись цели и методы оценки. В дореволюционный период своей истории при приобретении земельного участка и строительстве заводских корпусов оценка недвижимого имущества применялась для формирования акционерного капитала (ЛОМО функционирует с 1914 года на земельном участке, купленном у мещан Щербаковых за 54 000 рублей площадью 2 842 сажен2). В советский период использовались, в основном, нормативные методы оценки (балансовая, сметная и т.д.), а сама оценка производилась для отчетности с целью демонстрации роста социалистического строительства, поэтому была в некоторой степени искусственной и основывалась на оценке вложенных бюджетных средств. Начало 1990-х гг. для нашего предприятия связано со вступлением в свободные рыночные отношения и, прежде всего, со сложнейшим для предприятия процессом приватизации. На этапе выхода на рынок, поиска партнеров и средств для выполнения заказов, а также создания новой финансовой системы управление недвижимым имуществом приобрело особую важность. Именно на этом этапе мы впервые начинаем применять рыночные методы оценки. На современным этапе оценка имущественного комплекса представляется нам важнейшим механизмом управления предприятием. Сегодня, в условиях “лихорадочного” поиска промышленными предприятиями своих приоритетных направлений бизнеса, требуется постоянный мониторинг активов. В ряде случаев мониторинг недвижимости приводит к необходимости реструктуризации имущественного комплекса предприятия. Зачастую причиной этого является так называемая “избыточность” активов, которая различна по своей природе и характеру принимаемых управленческих решений: продажа активов - в случае невозможности извлечения прибыли в профильных направлениях бизнеса предприятия; сдача в аренду – для организации на базе данных активов совместной деятельности; оптимизация использования имущественного комплекса в основных бизнес-процессах предприятия. Так, одним из основных результатов мониторинга недвижимости сегодня на нашем предприятии является концентрация производства. Кроме того, на современном этапе стали применяться специальные виды оценки: оценка для целей купли-продажи без адекватного по сроку маркетинга; оценка для целей купли-продажи с сохранением целевого назначения профиля производства; оценка при продаже объекта заранее известному покупателю. Однако следует особо отметить, что только сегодня предприятие приходит к пониманию системного подхода в применении оценки имущественного комплекса. Ведь до сих пор недвижимое имущество предприятия не оценивалось для целей стратегического управления, из-за несформированности перспективного видения оценка практически не использовалась для повышения его инвестиционной привлекательности, в результате с позиции фондового рынка компания является недооцененной. Кроме того, управление имущественным комплексом предприятия не рассматривалось как одна из ключевых составляющих его бизнес-процессов. Понимание этого приводит сегодня к созданию схем эффективного управления, основанных на всесторонних критериях, которые ориентированы, в первую очередь, на увеличение капитализации компании и обеспечение технического состояния выбранного нами вида бизнеса.
