На сегодня результаты межевания, которые можно наблюдать
реклама
МЕЖЕВАНИЕ и задача сохранения культурного наследия ОДИН ИЗ МНОЖЕСТВА АСПЕКТОВ В практике разработки проектов межевания застроенных территорий исторического центра Санкт-Петербурга постоянно приходится сталкиваться с требованием КЗРиЗ о формировании отдельного земельного участка для каждого отдельно стоящего флигеля и строения некогда единого исторического домовладения. При этом в этих письмах, утверждается, что такие жилые флигели будто бы представляют собой отдельные многоквартирные дома в том смысле, в каком этот термин употреблен в Жилищном кодексе. Далее, ссылаясь на статью 36 Жилищного кодекса в этих письмах излагается требование о формировании земельных участков строго по принципу «Один многоквартирный дом – один земельный участок». Строго говоря, вчитываясь с статью 36 Жилищного кодекса, найти в нем жесткое требование, устанавливающее этот принцип, не удаётся. Сказано, что «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности… земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке». Но не сказано, что это должен быть единственный многоквартирный дом на этом земельном участке. Также не вполне ясны основания, на которых КЗРиЗ основывает свою уверенность в том, что всякое отдельно стоящее многоквартирное здание следует идентифицировать как отдельный многоквартирный дом. Почему многоквартирный дом не может состоять из нескольких отдельных зданий на одном земельном участке? Легко представить себе, что собственники многоквартирного дома на своем земельном участке решат построить отдельное строение с квартирами в качестве помещений. Или с нежилыми встроенными помещениями – кто или что может заставить их разделить участок и выделить это здание в отдельное имущество? Следовательно, существование единого комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома, состоящего из нескольких зданий физически и юридически возможно, естественно и допустимо. В Санкт-Петербурге именно так и застроено множество исторических домовладений, которые до самого последнего времени рассматривались как единые комплексы недвижимого имущества, как единые многоквартирные дома с квартирами и встроено-пристроенными нежилыми помещениями, со сквозной нумерацией квартир, в которых десятками десятилетий живут люди в полной уверенности в том, что они живут в одном доме. Однако среди экономистов и юристов генерации нынешних реформ популярна поговорка: «Все может быть всем». В свое время она родилась как методическая основа для построения гипотез и их анализа. Этим ограничивался круг ее применения. И действительно, гипотетически ради какой-нибудь теоретической спекуляции отдельно стоящий флигель в третьем дворе петербургского домовладения вполне можно рассмотреть как отдельный дом, как объект отдельного самостоятельного имущества – «пощупать» его на предмет полноценности, «взвесить» степень самодостаточности, «пожевать» на предмет привлекательности, перспективности и пр. Но эмансипированный разум, развращенный безответственностью своих решений, руководствуется ею на практике, забывая, что реальные последствия значительно чувствительнее гипотетических. К тому же, они часто необратимы. Именно это и происходит в практике межевания исторических домовладений Санкт-Петербурга. И части единых некогда имуществ в массовом порядке принудительно обращаются в отдельные самостоятельные объекты. Это несет в себе совершенно определенный и очень мощный потенциал развития МЕЖЕВАНИЕ И ЗАДАЧА СОХРАНЕНИЯ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ. Никонов П.Н. архитектор, директор бюро «Межевание городских территорий» ЗАО «Петербургский НИПИГрад» март 2009 г. исторической застройки. Но положительного ли развития? И думают ли об его оценке и последствиях те, кто открывает шлюзы этого развития? Одной из причин принятия решений в области межевания застроенных территорий, носящих принципиальных характер, является отсутствие обдуманной, растолкованной и ясно сформулированной цели межевания. В частности, следовало бы обдумать то обстоятельство, что недвижимому имуществу свойственно развиваться. Право на развитие – естественная составляющая права собственности на недвижимость. Не только своеволие собственника, но и внешние обстоятельства заставляют недвижимость развиваться. Акт развития может состоять только в консервативном, но постоянном процессе компенсации проявлений старения, текущем приспособлении под текущие нужды текущей современности, но может иметь и активные формы реконструкции. Так или иначе, живой объект куда-то движется в своем развитии – несется или дрейфует. Но если двигаться не может, то неизбежно деградирует. Нынешняя идеология межевания не включает в себя заботу об этой стороне дела. Зданиям раздаются земельные участки исключительно со статистической целью – формально выполнить раздачу формально положенных земельных участков. Прежде всего, необходимо понимать, что геометрия и планировочная композиция земельных участков определенной территории заключает в себе код, в соответствии с которым складывается архитектурная среда этой территории. Мелкие участки порождают мелкую застройку, а крупные – крупную. Узкие участки, средневековых городов порождают вдоль улиц суетливый частокол непропорционально узких вытянутых фасадов в три окна. Улицы, на которые выходят широкие участки, сформированы широкими, статичными фасадами. Однотипные земельные участки, начертанные по правилам регулярной планировки, порождают регулярную застройку, состоящую из соразмерных друг другу зданий типологически родственной или близкой друг другу архитектуры. Земельные участки, сформированные в разнобой и по форме, по размерам, по местоположению и ориентации относительно улиц и их направлений порождают и разнообразие застройки, главным достоинством которой является отсутствие упорядоченности, взаимной соподчиненности, и вместо всего этого взаимное противопоставление, эстетика нерегулярности, неожиданности, непредсказуемости, хаотичности. Эксклюзивной особенностью архитектурной среды исторического центра СанктПетербурга является то, что одномасштабные фасады домов образуют непрерывные фасады улиц, обрамляющих их строгое геометрическое пространство. Фасад улицы – это принципиально подчеркнутый исключительно единственный план архитектуры, обращенной к горожанину. Большинство других городов, например, Москва, которой в этом помогает богатый рельеф, отличаются от Петербурга тем, что фасады домов стоят не только по улицам, но разнообразными ближними и дальними планами выглядывают отовсюду всякий раз готовые устроить вашим глазам сюрприз – в створах улиц и закоулков, в просветах между домами или над крышами, то столпотворениями домов, стоящих хотя и тесно, но будто каждый сам по себе, и безотносительно к улице, то «торчат» в отдалении одинокими «скворечниками», то величественно новыми или уже престарешими «кораблями современности» плывут своим собственным курсом над пенной мишурой домиков, беззаботно сплавляющихся по течению Леты, то впиваются в небо неожиданным сгустком шпилей, шатров, маковок церквей, или же блистающих стеклянными поверхностями билдинг-офисов национальных и транснациональных компаний. Не вдаваясь в оценки тех и других типов названных архитектурноградостроительных сред, необходимо фиксировать: первичным обстоятельством, толкающим развитие территории по тому или иному пути создания своей среды, является принципы и характеристики, заложенные в планировочную структуру земельных участков. 2 МЕЖЕВАНИЕ И ЗАДАЧА СОХРАНЕНИЯ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ. Никонов П.Н. архитектор, директор бюро «Межевание городских территорий» ЗАО «Петербургский НИПИГрад» март 2009 г. Рисунок 1 а и б На рисунке 1-а представлен пример типичной исторической планировки территории квартала петербургского центра – планировка составлена однотипными земельными участками домовладений, просуществовавших по 100-200, а то и почти 300 лет без какого-либо подозрения их в дефектности. Далее (1-б) можно видеть пример того, во что может превратиться эта структура при дроблении исторических домовладений на земельные участки «отдельных жилых домов» - отдельно стоящих флигелей этих домовладений, которым теперь присваивается титул отдельного многоквартирного дома. Также среди таких участков могут быть и участки нежилых строений, инженерных сооружений. Иные земельные участки показаны неизмененными – просто многоквартирные дома на них не имеют отдельно стоящих флигелей, все флигели пристроены друг к другу, и КЗРиЗ воспринимает их едиными строениями. В реальности же подобная картина намного сложнее, и пестрее: для большинства зданий земельные участки сформированы по «обрезу фундамента», дворы представляют собой неразмежеванные земли, а точнее – земли полной правовой неопределенности. Представители администрации города, говорят о них, как о территории общего пользования, что в попытках составить рациональную осознанную систему правового землепользования порождает еще больше нестыковок с реальностью, законом и здравым практицизмом. Тем не менее, продолжим рассмотрение данного примера. На территории квартала расположено 18 домовладений. До сего дня развитие данной территории осуществлялось в виде самостоятельного развития недвижимости в пределах каждого отдельного домовладения. Таким образом, на территории располагалось 18 точек независимого развития. Но развитие упорядоченного упорядоченными границами земельных участков. Теперь их стало 28 разноразмерных, случайно разбросанных по территории, в том числе и глубоко внутри квартала. Каждое наделено независимостью своей судьбы. Каждое наделено юридической возможностью собственной эксплуатации, использования и развития. В поисках вариантов развития такие участки могут объединяться, отчего полностью сомнется вся исходная планировочная композиция территории. Например, следующим образом: Рисунок 1 в 3 МЕЖЕВАНИЕ И ЗАДАЧА СОХРАНЕНИЯ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ. Никонов П.Н. архитектор, директор бюро «Межевание городских территорий» ЗАО «Петербургский НИПИГрад» март 2009 г. Вот примерно таковы самые ближайшие последствия межевания, идущего по пути формирования земельных участков для каждого отдельно стоящего флигеля. Уже на третьем шаге планировочная структура территории не имеет ничего общего с исходной структурой. Если планировочную чистоту территории считать какой-либо ценностью, то это есть эрозия ее планировочной структуры. Такой подход имеет своим первым следствием формирование недвижимых имуществ, как правило, с разрушенными свойствами самодостаточности, которая необходима для полноценного использования имущества, его эксплуатации и текущего ремонта, не вступая в постоянный, принципиально не разрешимый вынужденный конфликт с соседями. Деление домовладения, которое всю свою историю создания и эксплуатации рассматривалось как единая неделимая вещь, как раз и разрушает эту самодостаточность. Капитальный ремонт, реконструкция и какие-либо иные акты по развитию имущества во многих случаях окажутся в принципе нереальными. Например, попытка капитально отремонтировать дом, оказавшийся внутри квартала, наткнется на невозможность доставки техники и материалов, вывоза строительного мусора через земельный участок дома, выходящего на улицу (тем боле через его арку), собственники которого просто не будут иметь никаких мотивов даже временно ущемлять свой комфорт в пользу чужой собственности, а попытка капитального ремонта дома, выходящего на улицу в свою очередь окажется невозможной из-за того, что это физически перекроет доступность для дома, расположенного внутри квартала. Да и мирный процесс обычный жизни окажется под вопросом, точнее под множеством вопросов, например, о процедуре прохода и проезда одних через территорию других и подобных. С этим каждому надо будет что-то делать – рано или поздно. На сегодня в пока еще не размежеванном состоянии из жителей домовладений сложились устойчивые общности граждан, воспринимающих жизнь в одном многоквартирном доме (имея ввиду домовладение) как общую судьбу, и поэтому они, как правило, изначально подготовлены к сотрудничеству для содержания дома, что необходимо для успеха жилищно-коммунальной реформы. Следует указать хотя бы на такую немалую ценность, которую следовало бы беречь как плодородную почву для успеха жилищной реформы – отсутствие между ними конфликта по поводу использования территории своего домовладения. Искусственное разделение этих общностей границами земельных участков – это искусственное разведение этих людей в группы с конкурирующими интересами, которые будут вынуждены выстраивать формальные отношения друг с другом, обременять друг друга договорами (например, о проходе и проезде), поскольку территория исторического домовладения, даже разделенная юридически, все равно дефакто останется единым необходимым пространственным ресурсом их жизни и деятельности, единым объектом землепользования. Следует указать, что при таком межевании неизбежно выявляются объекты территории домовладения, которые невозможно справедливо отнести к земельному участку одного флигеля, не обделив при этом другой. Бывают случаи (и их уже немало), когда флигель единого исторического домовладения, выделенный в самостоятельный объект со своим отдельным земельным участком, становится объектом полноценной инвестиционной деятельности, направленной на его надстройку или полную перестройку с увеличением всех размеров. Это вызывает естественный протест жителей, окна квартир которых выходят в узкий двор. Но этот протест, сколь бы ни был он справедлив и энергичен, разбивается о твердыню права собственности на этот флигель и его земельный участок, в пределах которого его правообладатель имеет право быть глухим и безучастным к мольбам соседей, даже садясь им буквально на голову. Спрашивается: что бы изменилось, если бы органы формирования объектов имущества, проявив благоразумие, не допустили бы выделения этого флигеля из состава единого комплекса недвижимого имущества исторического домовладения? Изменилось бы многое и радикально. В этом случае такой флигель имел 4 МЕЖЕВАНИЕ И ЗАДАЧА СОХРАНЕНИЯ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ. Никонов П.Н. архитектор, директор бюро «Межевание городских территорий» ЗАО «Петербургский НИПИГрад» март 2009 г. бы статус части общего имущества, а помещение в нем считалось бы просто встроенным в многоквартирный жилой дом и домовладельцы сами совместно решали бы вопрос о том, что можно развивать, кому и с какой компенсацией тем, чьи интересы неизбежно ущемляются. По крайней мере, в таком раскладе обнаруживается саморегулируемый механизм справедливости и улаживания конфликта. Также эта практика чревата и серьезными последствиями для архитектуры и градостроительства, в том числе для Петербурга как объекта культурного наследия. Части единых в прошлом домовладений, объявленные самостоятельными объектами, просто так не могут стать действительно самостоятельными. Если яблоко разрезать пополам, то из этого не получится два яблока. Если хотя бы одна из этих половинок продолжит висеть на ветке, то при самых благоприятных условиях выживет, срез затянется чем-нибудь – коркой или новой шкуркой. Но на это надо время, и, главное, усилия. Причем, природа жестко и однозначно заставит приложить эти усилия. Так и части разрубленных домовладений чтобы стать действительно отдельными объектами, вынуждены будут видоизменятся – так или иначе приспосабливать себя к автономному существованию. Застройка исторического домовладения имеет свою архитектурную структуру – фасад, выходящий на улицу, и «внутреннюю» застройку. Каждое отдельно взятое недвижимое имущество стремится к тому, чтобы иметь свой фасад. И отрубленная от домовладения внутриквартальная часть, лишенная своего фасада, среди них – в первую очередь. И абсолютно предсказуемо, что она будет стремиться к тому, чтобы создать себе фасад, видимый с улицы, либо запустить улицу вовнутрь квартала. Первое следствие этого для архитектурно-градостроительной среды – приобретение неурегулированной многоплановости архитектурных объемов. Совершенно естественно ожидать, что собственники недвижимости, оказавшейся на внутриквартальной территории настойчиво и любыми средствами будут стремиться к тому, чтобы реконструировать застройку квартала так, чтобы обеспечить себе автономный доступ с улично-дорожной сети, то есть пробить в монолитном теле брандмауэрной застройки собственные ходы на внутриквартальную территорию. Это давление собственников недвижимости при всеобщем развитии и укреплении института собственности неизбежно создаст этот вектор развития застройки исторического центра, разрушающий монолитность фасадного фронта улиц. Это и есть принуждение к видоизменению застройки, являющееся побочным эффектом такого межевания. Иными словами, данный алгоритм межевания делает необходимым, неизбежным преобразования застройки кварталов. Он является механизмом самопроизвольного немотивированного включения этих преобразований, делает их и необратимыми. Есть три темы, которые в связи с этим надо обсудить: - наличие или отсутствие угрозы со стороны этого процесса исторической застройке как объекту культурного наследия, а также архитектурно-градостроительной среде; - наличие или отсутствие угрозы ей же, как фонду недвижимого имущества, полноценность которого представляет собой национальный интерес, и - насколько данный алгоритм межевания соответствует законодательству РФ. 1. Архитектура, культурное наследие и межевание Весьма вероятно, что многие специалисты в тех или иных областях строительства, прочитав все, что написано выше, сделают вывод о том, что в таком развороте сюжета жизни исторической застройки Санкт-Петербурга нет ничего страшного. Более того, ктото в этих перспективах может быть увидит для себя надежду на преобразования, вполне 5 МЕЖЕВАНИЕ И ЗАДАЧА СОХРАНЕНИЯ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ. Никонов П.Н. архитектор, директор бюро «Межевание городских территорий» ЗАО «Петербургский НИПИГрад» март 2009 г. допустимые с его точки зрения, и даже желаемые. Факторы и пределы допустимости надо обсуждать отдельно. Здесь же достаточно остановиться на констатации осознания того, что на территориях, где допущено массовое членение исторических домовладений на более мелкие земельные участки, неизбежен процесс вынужденных массовых, практически не контролируемых и не регулируемых преобразований. Так что, если и удастся договориться о факторах и пределах этой допустимости, надо будет еще найти способы удержать эти преобразования в этих пределах. Коварство процессов негативных изменений в застройке города состоит в том, что при всей поступательности и неотвратимости, с которой они происходят, этот процесс значительно медлительнее того, что может хоть сколько-нибудь эффективно зарегистрировать обыкновенное человеческое сознание, занятое ежедневными будничными хлопотами, реагирующее на город и его внешность мимоходом. Как бы стремительно он не менялся, для человеческого глаза это практически незаметно. Трудно проследить глазами ход стрелки часов, еще труднее – ход сезонной смены листвы на деревьях. Город преображается еще медленнее во времени, еще менее зримо в деталях. В основном мы «вдруг натыкаемся» столь неприятные для себя открытия совершенно «диких» для этого города силуэтов, вроде Монблана или Биржи и спрашиваем себя: где же мы были все то время, пока их строили? Массовое изменение среды происходит еще менее наглядно, еще менее убедительными событиями, каждое из которых само по себе мало и, казалось бы, совершенно незначительно. Относительно каждого в силу его малости легко добыть общественное и административное согласие. Но со временем мы можем обнаружить, не просто тотальное изменение исторической среды СанктПетербурга, а замещение ее новой. И первый вопрос, который здесь возникает – желаем ли мы этого? Ответ известен. Приняв закон № 820-7 от 19.01.2009 г. «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон», мы провозгласили архитектурно-градостроительную среду исторической застройки Санкт-Петербурга охраняемой ценностью. Но принятие этого закона еще не решает проблемы окончательно. Среди исторически ценных градоформирующих объектов в зонах охраны этим законом названо и историческое межевание территории 299 кварталов, перечисленных в разделе 1.2 части 2 Приложения 1 к «Режимам использования земель в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории СанктПетербурга». Тут сказано, что в этих кварталах сохраняется историческое межевание. Однако остается вопрос: каким образом эта охрана будет реализовываться? Одной из капитальных проблем, которые мы накопили в процессе межевания застроенных, является возведенная в принцип «неприкасаемость» границ земельных участков, уже принятых на кадастровый учет. То есть табу на попытки пересмотреть, упорядочить или хотя бы уточнить границы этих участков. На территориях этих кварталов большое количество принятых на кадастровый учет земельных участков, которые совершенно не соответствуют границам исторических домовладений. В частности, полно примеров, когда для отдельных флигелей, в том числе, расположенных в глубине кварталов, уже сформированы отдельные земельные участки. Кроме того, территории кварталов сохраняемого исторического межевания покрывают далеко не всю территорию исторической застройки Санкт-Петербурга. Знакомство с графическим приложением к закону открывает глаза на то, что и в этих кварталах охраняемое историческое межевание распространяется далеко не на всю их территорию. Таким образом, большая часть исторической застройки лишена защиты от угрозы смены образа. И это обстоятельство никак не согласуется с намерениями сохранения той архитектурной и градостроительной среды и того образа исторической застройки Санкт-Петербурга, которая мы оберегаем в качестве нашего культурного наследия. Что касается чисто архитектурной составляющей этой проблемы, то зрительный 6 МЕЖЕВАНИЕ И ЗАДАЧА СОХРАНЕНИЯ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ. Никонов П.Н. архитектор, директор бюро «Межевание городских территорий» ЗАО «Петербургский НИПИГрад» март 2009 г. образ того, что влечет за собой смятие градостроительной структуры новыми принципами межевания достаточно убедительно иллюстрирует здание бизнес-центра «Regent Hall» (Владимирский, 23) Рис. 2 План земельных участков 2009 г. Рис. 3 План земельных участков до 1917 г. (реконструированы на плане 1934 г.) Рис. 4 Фотография фрагмента Владимирской площади 1988 года. Рис. 5 Фотография того же фрагмента Владимирской площади 2008 года. Рис. 6 Фотография перспективы Загородного проспекта 1980-х годов. Рис. 7 Фотография перспективы Загородного проспекта 2008 года. Земельный участок здания по Загородному пр. 1 сформирован «По обрезу фундамента». Этот дом в процессе реконструкции, связанной со строительством станции метро Достоевская в 1986 году, вообще оказался «обрезанным». По первоначальному плану его вообще предполагалось снести, так же как и весь дом по Владимирскому пр. 19 (ныне Владимирский пассаж), и по Загородному 3 (дом Рогова). Но за дом № 1, как за памятник, с которым связано имя Дельвига, вступилась общественность. В итоге застройка подверглась лишь частичному сносу. В том числе дома Дельвига и Рогова потеряли значительные части, располагавшиеся вдоль переулка Щербакова. Полностью было снесено здание епархиального училища по Владимирскому 21, бывшее памятником исторического наследия. Вопреки всем градостроительным правилам павильон метро станции Достоевская расположили не на линии улицы, а в глубине квартала. Возможно, первоначальным замыслом было формирование площади перед входом в павильон взамен снесенного здания 21 по Владимирскому проспекту. Но вместо площади возникла «пробоина» в уличном фронте. Для строительства здания Регент-Холл предоставлен земельный участок, заполнивший пустоту, возникшую в результате снесенных зданий № 21 и части дома Дельвига, располагавшейся вдоль Щербакова переулка. Это строительство было обременено требованием КГИОП воспроизвести фасад снесенного здания № 21 по Владимирскому проспекту. В результате фасад самого комплекса РегентХолла вырос непосредственно за и над фасадами уличного фронта – здания училища и дома Дельвига. Можно по-разному оценивать эстетические результаты этого строительства, но очевидно то, что оно совершенно смяло естественную структуру застройки, которая формирует привычное восприятие пространственного устройства города. Не вдаваясь в оценку того, хорошо это или плохо, следует констатировать факт принципиального изменения характера среды. До строительства этого здания мы наблюдали в этом месте наличие разрушенной среды города. Но строительство не стало ни восстановлением, ни развитие, ни регенерацией этой среды. Оно стало фактом замещения исторической архитектурно-исторической среды новой. 2. Полноценность недвижимости и межевание Немедленные последствия исследуемого способа межевания территорий исторических домовладений в том, как они сказываются на полноценности недвижимого фонда, частично уже описаны выше. Но есть смысл обратить внимание на следующее: такое межевание входит в арсенал того, что называется комплексной реконструкцией кварталов исторической застройки. Со стороны идеологов строительного комплекса города настойчиво звучит мысль о том, что комплексная реконструкция кварталов есть «новое слово», позволяющее предельно эффективно решить ряд проблем исторической застройки. Прислушиваясь к этой идее, необходимо помнить о том, что она уже выдвигалась в 80-х годах XX века и «проба пера» уже состоялась. Например, это реконструкция квартала, ограниченного переулком Макаренко, набережной Фонтанки, Лермонтовским проспектом и Садовой улицей, или южной части квартала, ограниченного Невским проспектом, улицами 7 МЕЖЕВАНИЕ И ЗАДАЧА СОХРАНЕНИЯ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ. Никонов П.Н. архитектор, директор бюро «Межевание городских территорий» ЗАО «Петербургский НИПИГрад» март 2009 г. Пушкинской и Марата и Кузнечным переулком. Например, при реконструкции первого из этих кварталов значительная часть внутриквартальной застройки была удалена; в середине квартала была расчищена большая площадь, превращенная в квартальный сад; но, главное, были реконструированы жилые дома таким образом, что, что жить в них стало, видимо безмерно удобнее – части различных бывших домовладений были перегруппированы между собой в совершенно новые комбинации, например, обращенные друг к другу брандмауэрами корпуса 4-х бывших домовладений были местами достроены, местами преобразованы в единый строительный корпус с квартирами, выходящими на две стороны. Это не единственный пример. В условиях социалистической собственности на недвижимость при комплексном капитальном ремонте нескольких рядом стоящих жилых домов случалось что новые помещения начинались в одном доме, а продолжались в соседнем. Рис. 8 Квартал, ограниченный переулком Макаренко, набережной Фонтанки, Лермонтовским проспектом и Садовой улицей сейчас (а) и до реконструкции (б). Однако при совершенно очевидных плюсах, которые были добыты такими преображениями, сегодня обнаруживаются и громадные минусы – задача рационально размежевать такую недвижимость оказывается очень непростой, если вообще выполнимой. Впрочем, как и задача разделить зоны эксплуатационной ответственности для того, чтобы наладить работу по ее содержанию. Впрочем, жители, многие из которых так и не поймут, в чем же заключается источник их специфических проблем, могут долго барахтаться в их паутине, пока какой-либо объект недвижимого имущества не доживет до очередного этапа своей реконструкции или хотя бы более или менее существенного ремонта. Ибо еще тяжелее осуществить какой-либо следующий шаг развития – различные объекты недвижимого имущества, расположенные на территории оказываются «перепутанными» друг с другом, оказываются буквально в состоянии взаимного проникновения друг в друга. Символически такое состояние недвижимости можно проиллюстрировать следующим рисунком. Рис. 9 Возможный результат нерационального формирования недвижимого имущества. Как можно видеть, ни один из изображенных здесь «отдельных» объектов, не имеет возможности ни отдельно существовать, ни, тем более, отдельно развиваться. Для того, чтобы убедиться в том, что этот абстрактный рисунок имеет свои воплощения в реальности, достаточно взглянуть на рисунок 5 и попытаться ответить на вопрос: в чем заключаются возможности развития дома Дельвига как де-юре полноценного объекта недвижимого имущества. Забудем на время о том, что он 8 МЕЖЕВАНИЕ И ЗАДАЧА СОХРАНЕНИЯ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ. Никонов П.Н. архитектор, директор бюро «Межевание городских территорий» ЗАО «Петербургский НИПИГрад» март 2009 г. находится под охраной как объект культурного наследия, вообразим на его мете рядовое здание, собственник которого может делать с ним все, что дозволено собственнику, например, надстроить, например на высоту Регент-холла – если это было разрешено тому, то у Администрации нет оснований запрещать и этому. Совершенно очевидно, что оно и здание Регент-Холла поставлены в состояние непримиримого конфликта друг с другом – если собственник дома Дельвига его надстроит, это нанесет урон части помещений Регент-Холла, поскольку перекроет попадание света в их окна. Но именно поэтому собственник дома Дельвига испытывает значительные затруднения в реализации возможности надстраивать объект своего имущества. Так может продолжаться до тех пор, пока собственники Регент-Холла в каком-то смысле сильнее собственника дома Дельвига, или пока тот не опробовал своих сил по реализации своих прав. Когда это обстоятельство переменится, собственникам Регент-Холла придется либо понести ущерб в своей недвижимости, либо найти способ выкупать у соседа его право на надстройку, что, как нетрудно подсчитать, будет настолько обременительно, что в собственности на РегентХолл пропадет всякий смысл. Основная характеристика результатов такого развития состоит в том, что это был, как правило, последний этап развития этой недвижимости. Никакое следующее ее развитие в бесконфликтном режиме уже невозможно. Такая расстановка недвижимости на территории города уничтожает возможность устойчивого развития территории. И действительно: создатели Регент-Холла, возможно, хвалят себя за то, что сумели найти и собрать «по крохам» неиспользованные резервы территории и максимально эффективно использовали их. Разработчики реконструкции квартала на переулке Макаренко могут хвалить себя за то, что нашли способ радикально улучшить жилищные условия столь простым способом – лишь стерев условную границу между частями различных объектов недвижимости и «слепить» из них свое новое произведение. Это удовлетворение собой можно сравнить с удовлетворением мастера, которому поручили, например, повысить устойчивость телеги, и ради этого он колеса из круглых сделал квадратными – ему же не сказали, что телега должна еще и ездить. В отличие от этих примеров, в которых нерасчетливое развитие застройки завязывает недвижимость в узлы проблем, развитие территории в границах домовладений, демонстрирует вариант возможностей безупречно устойчивого развития. Основная особенность планировочной структуры домовладений состоит в том, что она при соблюдении немногих и необременительных правил застройки (прежде всего, правила «Брандмауэра») не дает возможности соседним застройщикам войти в конфликт друг с другом. Она позволяет им осуществлять им свои планы независимо друг от друга. Она оставляет бессрочную возможность каждое имущество строить и перестраивать многократно в режиме абсолютной независимости, абсолютного неприченения вреда соседям. 3. Пофлигельное межевание и законность Взгляд на отдельный флигель исторического домовладения как на отдельный многоквартирный дом предопределено тем, что с 06.05.2005 г. действует приказ ГУИОН СПб № 30 «О справке о размерах площадей помещений в многоквартирном доме и паспорте на многоквартирный дом». В этом документе, хотя и нет прямого толкования многоквартирного дома как исключительно конструктивно обособленного здания, в формах паспорта многоквартирного дома и справки о размере площадей помещений в многоквартирном доме не предусмотрена возможность того, что жилой дом может состоять из нескольких отдельных жилых строений. И прямо говорится, что нежилые строения, не предназначенные для обслуживания жилого строения, никак не могут попасть в состав имущества многоквартирного дома. При этом пунктом 12 приказа определено, что утратил силу Приказ ГУ ГУИОН от 24.08.2004 № 57 «О паспорте 9 МЕЖЕВАНИЕ И ЗАДАЧА СОХРАНЕНИЯ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ. Никонов П.Н. архитектор, директор бюро «Межевание городских территорий» ЗАО «Петербургский НИПИГрад» март 2009 г. домовладения», в котором в приложении 1 «Паспорт домовладения» в п. 1.2 как раз наоборот, откровенно подразумевается, что домовладение (которое, как сказано в названии этого паспорта, представляет собой кондоминиум, т.е. по современному смыслу – многоквартирный дом) состоит из разных строений. Отказ от «Паспорта Домовладения» в пользу «Паспорта Многоквартирного дома» знаменует собой отказ от признания домовладения в качестве структурной единицы в застройке Петербурга. Однако при этом приказ № 30 от 06.05.2005 в исследуемом вопросе обнаруживается заметную непоследовательность: пунктом 5.4 Инструкции о порядке изготовления справки о размерах площадей… и паспорта на многоквартирный дом… (приложение 1 к приказу) определено, что Инвентаризация (первичная, текущая) земельного участка и зданий (сооружений) проводится в соответствии с документом федерального уровня - Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, в которой пунктом 1.1 определено, что единицей технической инвентаризации является: «домовладение или отдельно стоящее основное здание». Таким образом, петербургская практика входит в противоречие с базовым федеральным документом, на который опирается. Домовладение в Санкт-Петербурге, как правило, представляет собой земельный участок с замкнутым внутри застройки дворовым пространством. Все строения на территории домовладения имеют окна и выходы, за исключением выходящих на улицу, обращенные в это пространство. Все процессы функционирования этих строений – использование, эксплуатация, ремонт в своей фундаментальной основе принципиально едины, в деталях – предельно взаимосвязаны и могут протекать только в условиях постоянной согласованности. Методическая ошибка, заложенная в приказ ГУИОН № 30 от 06.05.2005, состоит в том, что в нем указаны критерии, по которым можно судить о том, что здание является физически отдельно стоящим строением, но при этом не рассмотрены критерии, позволяющие установить в отношении группы зданий, являются ли они независимыми друг от друга или единым объектом в смысле процесса их использования, эксплуатации, ремонта и всех прочих сторон функционирования. Каждое отдельно стоящее строение исторического домовладения, если и возможно с определенными оговорками рассматривать как отдельные строительные единицы, в действительности они самостоятельны не более чем сиамские близнецы. Ибо и создавались они как части единого имущества без прицела на то, что будут когда-либо разъединены. Имея целенаправленное волевое решение, в каких-то случаях их возможно разделить, но для этого необходимо осуществить некоторые строительные и организационные мероприятия, состав и масштабы которых уникален для каждого случая. Слепой механистический передел не просто исторически сложившейся, но осмысленно созданной планировочной структуры застройки исторического центра Санкт-Петербурга приведет не к созданию его новой планировочной структуры, а превратит существующую застройку в строительный мусор. К сказанному следует добавить, что поиск каких-либо оснований в российском или петербургском законодательстве, который позволил бы объяснить отказ петербургского ГУИОН от понятия «домовладение» результатов не дал. Так же не дал результатов и поиск ответа на вопрос, почему понятие «многоквартирный дом» следует распространять только на отдельное здание, почему нельзя понятие «многоквартирный дом» распространить на группу зданий, объединенных единым земельным участком исторического домовладения, объединенных единой нумерацией квартир в этом доме. Во всяком случае, судя по последним изданиям трудов представителей цивилистической науки, физическая составляющая понятия «многоквартирный дом» еще только обсуждается. В комментариях своей позиции официальные лица Санкт-Петербурга не редко ссылаются на то, что понятие «кондоминиум» будто бы выведено из оборота – это 10 МЕЖЕВАНИЕ И ЗАДАЧА СОХРАНЕНИЯ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ. Никонов П.Н. архитектор, директор бюро «Межевание городских территорий» ЗАО «Петербургский НИПИГрад» март 2009 г. утверждение используется для того, чтобы подчеркнуть, что все нормативные акты, посвященные характеристикам жилищного фонда, в которых многоквартирный дом представлен термином «кондоминиум», не действуют, и что «кондоминиум» – это принципиально не «многоквартирный дом». Однако нигде нет подтверждения тому, что эти акты не действуют, и тому, что понятие «многоквартирный дом» введено в оборот не вместо понятия «кондоминиум», а само по себе, и что понятие «кондоминиум» выведено из оборота не потому, что заменено понятием «многоквартирный дом», а также само по себе. По смыслу контекста Жилищного кодекса, в котором употреблено понятие «многоквартирный дом», вытекает терминологическое замещение понятия «кондоминиум» понятием «многоквартирный дом» с сохранением единства физической сути в смысловом содержании этих терминов. Единственное отличие одного от другого состоит в том, что «многоквартирный дом» - это просто многоквартирный дом, а «кондоминиум» - это тот же многоквартирный дом, в котором разные помещения находятся в собственности разных лиц. От этого обстоятельства (того, что в чей собственности находится) ни пообъетный состав многоквартирного дома, ни форма и размер земельного участка никак не зависят. В тоже время п. 4 ст. 43 градостроительного кодекса указано: «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий». Спрашивается, как еще лучше можно исполнить норму этого закона в отношении исторических объектов, построенных в пределах единого исторического домовладения, чем сформировать их земельный участок по границам этого домовладения? Они свидетельствуют и о фактическом землепользовании. Они были установлены прежде строительства этих объектов, и строительство этих объектов (которое, естественно, шло в рамках соответствия своевременных строительных правил и норм) заполнило этот земельный участок до предела, допускаемого этими нормами. 11 МЕЖЕВАНИЕ И ЗАДАЧА СОХРАНЕНИЯ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ. Никонов П.Н. архитектор, директор бюро «Межевание городских территорий» ЗАО «Петербургский НИПИГрад» март 2009 г. Приложение 1. Выдержки из письма КЗРиЗУ Правительство Санкт-Петербурга, Комитет по Земельным Ресурсам и Землеустройству Санкт- Петербурга от 26.12.2008 № 38928/к О рассмотрении материалов по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территория квартала, ограниченного Кирочной ул., Таврической ул. и Суворовским пр.» в часта проекта межевания. - в границах застроенного участка № 13 (нумерация участков в соответствии с проектом межевания) расположено два здания: с кадастровым номером 78:31:1121:0:26 (г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, дом 42, литера Б) и номером 78:31:1121:2002:3 (г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, дом 42. литера А), что противоречит требованию статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность размещения на земельном участке одного многоквартирного дома; - в границах застроенного участка № 15 расположено два здания: с номером 78:1121:0:34 (г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, дом 38, литера А) и номером 78:1121:0:35 (г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, дом 38, литера Б), что противоречит требованию статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность размещения на земельном участке одного многоквартирного дома. Приложение 2. Выдержки из справки ПИБ Центрального района по адресам, указанным в письмах КЗР ГУИОН, ПИБ Центрального района От 27.01.2009 № 174/01-35 СПРАВКА Филиал ГУП «ГУИОН» ПИБ Центрального района в отношении строений по адресу: Суворовский проспект, дом 38, сообщает следующее. Согласно данным первичной инвентаризации от 1931 года на земельном участке, зарегистрированном в реестре городского недвижимого имущества от 1927 года по Суворовскому проспекту, дом 38, числятся два отдельно стоящие строения, представляющие собой конструктивно обособленные строительные системы, состоящие из несущих и ограждающих конструкций, не имеющие общего фундамента и общих стен (стены). В соответствии с правилами технической инвентаризации (Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя от 04.08.1998 г. №37, письмом ГУ ГУИОН от 31.03.1999г. № 1812) указанные строения, являющиеся жилыми строениями со встроенными нежилыми помещениями (многоквартирные дома), литерованы как литера А и Б. По состоянию на текущий момент в составе литеры А числятся: квартиры с № 1 по № 10 и нежилые помещения ВОН 1-Н (78:1121:0:34:1), ВОН 2-Б (78:1121:0:34:2), ВОН 3Н (78:1121:0:31:3). В составе литеры Б числятся: квартиры с № 11 по № 34 и № 38, и нежилые помещения ВОН 4-Н (78:1121:0:35:3), ВОН 5-Н (78:1121:0:35:4), ВОН 6-Н (78:1121:0:35:2), ВОН 7-Н (78:1121:0:35:5), ВОН 8-Н (78:1121:0:35:6), ВОН 10-Н (78:1121:0:35:1). 12 МЕЖЕВАНИЕ И ЗАДАЧА СОХРАНЕНИЯ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ. Никонов П.Н. архитектор, директор бюро «Межевание городских территорий» ЗАО «Петербургский НИПИГрад» март 2009 г. ГУИОН, ПИБ Центрального района От 27.01.2009 № 175/01-35 СПРАВКА Филиал ГУЛ «ГУИОН» ПИБ Центрального района в отношении, строений по адресу: Суворовский проспект, дом 42, сообщает следующее. Согласно данным первичной инвентаризации от 1931 года на земельном участке, зарегистрированном в реестре городского недвижимого имущества от 1927 года по Суворовскому проспекту, дом 42, числятся два отдельно стоящие строения, представляющие собой конструктивно обособленные строительные системы, состоящие из несущих и ограждающих конструкций, не имеющие общего фундамента и общих стен (стены). В соответствии с правилами технической инвентаризации (Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя от 04.08Д998 г. №г37, письмом ГУ ГУИОН от 31.03.1999г. № 1812) указанные строения литерованы как литера А и Б. Согласно учетной документации от 1931 года по настоящее время строение литера А является жилым строением со встроенными нежилыми помещениями (многоквартирный дом). В составе литеры А числятся: квартиры №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 11, 12, 13, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58 и нежилые помещения ВОН 1-Н (78:1121:2002:3:1), ВОН 2-Н (78:1121:0:3:3), ВОН 3-Н (78:13 21:0:3:2), ВОН 5-Н (78:1121:0:3:4), ВОН 6-Н (78:1121:2002:3:5). Строение литера Б согласно учетной документации от 1991 года числится как нежилое. В составе ПОН литеры Б (78:1121:0:2б) числятся нежилые помещения 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н. Приложение 3. Схемы земельных участков, в соответствии с материалами ПИБ 13
