РАБОТА НАД ОШИБКАМИ. Комментарии заместителя

Анализ проектной документации сегодня является одной из наиболее востребованных
услуг, предоставляемых управляющими компаниями. Цель анализа – выявить и
предотвратить потенциальные риски и эксплуатационные проблемы еще до начала
строительства коммерческого объекта, а значит, не только исправить ошибки
проектирования, но и своевременно взять ситуацию под контроль.
Итак, по логике вещей, проблемы технической эксплуатации здания, как правило,
вытекают из его конструктивных особенностей. Чаще всего они связаны с
нерациональным расположением сетей и коммуникаций, затрудненным доступом
к инженерным узлам и агрегатам. А это означает неминуемое повышение затрат на
плановые и оперативные ремонты, на профилактику и замену оборудования, что в
конечном итоге ложится на плечи и собственников, и арендаторов коммерческой
недвижимости.
Радикальные
инженерно-конструктивные
вмешательства
в
функционирующий объект, увы, невозможны. Впрочем, это лишь один из аспектов
комплексной проблемы, так или иначе возникающей при безнадзорном (со стороны
эксплуатирующей организации) проектировании и строительстве объекта. В числе других
«сюрпризов» могут оказаться недостаточная эффективность тепло- и энергосистем,
несоответствующее качество строительных и отделочных материалов, отсутствие
нормальных подъездных путей и удобных доступов к офисам, торговым площадям, и
даже дизайн фасада здания, который, в принципе, должен смотреться на должном
уровне не только сегодня, но и в будущем.
Во избежание подобного рода проблем проводится анализ проектной документации
на предмет пригодности проектируемого объекта к целевой эксплуатации и его
дальнейшей эксплуатации – это во-первых. Во-вторых, такой анализ позволит
предусмотреть возможность модернизации и расширения инженерных сетей, заведомо
снизить потребность в ремонтах и, безусловно, продлить срок эксплуатации здания. И,
наконец, профессионалы управляющей компании всегда найдут способ оптимизировать
эксплуатационные расходы. Вот, вкратце, первое, что, исходя из логики вещей, приходит
в голову стороннему аналитику. А какой комментарий на этот счет дают профессионалы?
Инвестиционные, эксплуатационные и технические характеристики объекта
формируются на этапе разработки концепции объекта, закладываются на этапе
проектирования, реализуются на этапе строительства, а при эксплуатации за достижение
этих характеристик отвечает управляющая компания. Об этом говорит Василий
Новгородов, заместитель генерального директора по управлению содержанием объектов
недвижимости УК «Маторин», и подчеркивает, что, используя практический опыт и
уникальную специализацию управляющей компании по сохранению и поддержанию
объектов, инвестор может значительно снизить риски, возникающие из-за ошибок в
проектировании и строительстве. Таким образом, смысл консалтинговой услуги «анализ
проектной документации» заключается в оценке соответствия проектных решений
концепции использования объекта с позиции управляющей компании, практикующей
содержание объектов.
«С точки зрения организации эффективной работы объекта, управляющая компания
должна быть привлечена на этапе его проектирования, – соглашается Андрей Синявин,
директор консультационного отдела Sawatzky Property Management. – Цель УК на данном
этапе – участие в разработке таких проектных решений, которые будут функциональны и
принесут собственнику максимальный доход от объекта недвижимости».
Примеры из практики приводит Людмила Трубицына, заместитель генерального
директора ООО «ПИИ “Гипрокоммунстрой”», они прекрасно иллюстрируют ошибки
проектировщиков и экономический ущерб, которого можно было бы избежать при
своевременном участии управляющей компании. «Проектная документация на
капремонт инженерных систем некоего здания была выполнена, с нашей точки зрения,
неудовлетворительно, так как содержала ряд рубых ошибок и неточностей, –
рассказывает она. – В частности, места прохождения стояков инженерных коммуникаций
не соответствовали действительности; задвижки системы отопления находились в местах,
отличных от мест, указанных в проекте. В результате, проектная документация
корректировалась и уточнялась по ходу выполнения ремонтных работ. А вся ситуация в
целом привела к срыву сроков выполнения работ, увеличению объема ремонтных
работ и, как следствие, увеличению объемов финансирования.
Анализ проектной документации, проведенный УК до этапа приемки материалов
проекта от разработчика, позволил бы собственнику избежать перечисленных ошибок
и существенно сэкономить финансовые средства (и собственные, и городские).
Другой пример касается проекта капитального ремонта с утеплением фасада здания, в
котором вообще забыли учесть часть работ по утеплению фасада. Проектные ошибки
очень дорого обошлись УК, которая в данном случае выступила подрядчиком ремонтных
работ. Экономический ущерб компании составил 5 млн рублей.
Участие УК в составлении задания на проектирование, в котором были бы четко
указаны виды и объемы ремонтных работ, позволило бы избежать проектных ошибок и
экономического ущерба». В числе целей анализа проектной документации Василий
Новгородов выделяет четыре основные: 1) оценка пригодности проектных решений с
точки зрения текущего содержания объекта в соответствии с концепцией его
использования; 2) разработка концепции технического и санитарного содержания
объекта в соответствии с объемом и уровнем технологий производства и сервиса,
предусмотренных проектом; 3) оценка затрат на содержание здания; 4) заключение об
эксплуатационной пригодности объекта. С другой стороны, инвестор не всегда может
оценить соответствие тех или иных проектных решений обязательным требованиям
действующих нормативных документов и результатам инженерных изысканий. А
детальный анализ проектной документации, как заметила Людмила Трубицына, дает
исчерпывающее представление о соответствии или несоответствии проекта различным
положениям, в том числе действующим нормативам и техническим регламентам
(санитарно-эпидемиологическим
и
экологическим
требованиям,
требованиям
государственной охраны объектов культурного наследия, пожарной, радиационной и
иной безопасности); результатам инженерных изысканий; заданию на проектирование,
выданному заказчиком, и т. д.; требованиям к комплектности и оформлению проектносметной документации.
Само наименование услуги – «анализ проектной документации», – казалось бы,
говорит само за себя: УК должна «вступить в игру» на завершающей стадии
проектирования объекта. Однако, как заметил Василий Новгородов, управляющую
компанию целесообразно привлечь еще на этапе разработки концепции объекта. Это
позволит минимизировать риски инвестора на всех последующих этапах:
проектирования-строительства-эксплуатации. То есть для разработки требований к
содержанию объекта необходимо привлекать, как минимум, компанию по facility
management. Заказ такой услуги на остальных этапах также эффективен, но с каждым
следующим этапом жизни объекта изменения, вносимые в проект, становятся более
ресурсозатратными при реализации.
Участие управляющей компании в жизни здания даже на этапе строительства, когда
большая часть проекта уже реализована, помогает исправить обнаруженные ошибки.
Как отмечает Людмила Трубицына, данная услуга может быть полезна инвестору на
этапах выполнения проектных работ для нового строительства, реконструкции и
капитального ремонта. В частности, ее результатом могут стать рекомендации
проектировщикам по организации пространства, выбору отделочных материалов и
оборудования на основе опыта компании в области эксплуатации отдельных видов
оборудования и материалов в процессе жизненного цикла объекта недвижимости;
наиболее рациональное размещение внутренних инженерных помещений, сетей и
систем с учетом конструктивных особенностей здания; планировочные решения по
обеспечению быстрого доступа к основным инженерным узлам; оптимизация проектных
решений по организации работы круглосуточной автоматизированной диспетчерской и
инженерной службы; содействие в разработке технической эксплуатации объекта. В
случае выполнения проектных работ по капитальному ремонту здания участие
управляющей компании, которая как никто знает все нюансы объекта, крайне
необходимо для определения реальных объемов и видов предстоящих ремонтных работ.
ПОЛНАЯ ВЕРСИЯ СТАТЬИ ОПУБЛИКОВАНА В ЖУРНАЛЕ Commercial RealEstate, №11 (32),ноябрь
2012г.