Доклад Полиной Валерии на тему: «Развитие оценочной деятельности в США, Китае и других странах мира» Оценочная деятельность - это профессиональная деятельность третьих лиц (с соблюдением принципа незаинтересованности и непредвзятости) по отношению к лицам, которые вступают в сделку. В качестве третьих лиц может выступать не только профессиональный оценщик, но и эксперт, исследователь, аналитик. Развитие оценочной деятельности в США Современное понятие термина «оценочная деятельность» сближается с понятием «оценочная практика». Согласно закону «О реформе финансовых институтов», принятому Конгрессом США в 1989 г., полномочия по регулированию оценочной деятельности на федеральном уровне переданы некоммерческому фонду оценки. Одновременно с ним в структуре правительства США действует орган по надзору за исполнением оценочного законодательства — Подкомитет по оценке. Фонд оценки является некоммерческой, образовательной организацией, основанной в 1987 г. Ведущими профессиональными организациями (Институт оценки. Американское общество оценщиков) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Это делается на основе работы его двух независимых органов — Совета по стандартам оценки (ССО) и Совета по классификации оценщиков (СКО). Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд, — либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов. Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет две основные функции: обеспечивает финансовую поддержку и назначает членов ССО и СКО. В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Совет по стандартам оценки разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в Единые стандарты профессиональной оценочной практики, которые являются обязательными для применения практикующими (сертифицированными и лицензированными) оценщиками на всей территории США. Совет по классификации оценщиков устанавливает минимальный уровень образования, опыта и экзаменационных требований для оценщиков недвижимости. На уровне штатов регулирование осуществляется на основании местных законодательных актов Комиссиями по регулированию оценочной деятельности, на которые возложены требования по лицензированию и сертификации оценщиков недвижимости. На сегодняшний день требования по лицензированию и сертификации в отдельных штатах отличаются друг от друга, и для работы в конкретном штате необходимо получить там соответствующую лицензию, сдав квалификационный экзамен. В настоящее время Фондом оценки ведется работа по унификации требований к сертификации и лицензированию оценщиков на уровне штатов. Оценкой недвижимости в США занимаются, в основном, небольшие оценочные фирмы, как правило, имеющие юридическую форму товариществ. Такие фирмы часто принадлежат одному владельцу, реже — двум владельцам-партнерам. В них обычно заняты 3–10 сотрудников. Одновременно на этом рынке действуют и довольно большие фирмы, являющиеся ответвлениями более мощных организаций, например, оценочными ветвями брокерских фирм. Крупные компании берут намного больше (в 2–3 раза) денег за ту же работу, по сравнению с маленькими фирмами. Обычно они оценивают большие проекты и, когда нужно, привлекают крупных инвесторов. Ниже их рангом находятся чисто оценочные фирмы , которые занимаются оценкой объектов с помощью разветвленной сети филиалов по всей территории США. К их услугам прибегают когда нужно оценить, например, цепь в 120 гостиниц в разных городах США в течение 45 дней. Другие фирмы имеют иную специализацию. Например, одна из них специализируется на оценке объектов при судебных разбирательствах. Практически все клиенты этой компании — адвокаты, представляющие ту или другую сторону в судебных процессах. Обычно оценщики этой компании дают показания в суде; от качества их показаний зависит конечный результат: выиграет или проиграет клиент. Многие клиенты компании — находящиеся в бракоразводном процессе супруги. В этом случае всегда неизбежен дележ имущества. При этом каждая сторона может нанимать своего оценщика. От его умения зависят решение судьи и условия раздела имущества. Эта фирма имеет большой опыт участия в судебных разбирательствах, связанных с оценкой недвижимости. Третья фирма, имеющая хорошие связи в городских и графских управлениях (местных органах власти), большинство заказов на оценку получает именно оттуда. Это — высокооплачиваемая и часто малоинтересная работа по оценке разных государственных объектов, а также объектов частной собственности, изымаемых для муниципальных (или штатных, федеральных) целей. При постройке дорог, школ, водных каналов и других общественных объектов государство нередко изымает недвижимую собственность. При этом оно обязано по закону выплатить компенсацию за изымаемые объекты по рыночной стоимости. Для определения размера этой компенсации проводится оценка таких объектов. Если стороны не могут прийти к согласию по поводу рыночной стоимости объекта недвижимости, другая сторона нанимает адвоката, и судится с государственным учреждением. Некоторые фирмы специализируются на оценке специализированных объектов определенного типа, например, мини-складов или гостиниц. Обычно их оценка требует специальных знаний и опыта, которыми обычный оценщик не располагает. Такие знания и опыт могут сформироваться только при систематических оценках большого числа объектов недвижимости определенного типа. Финансовые институты, выдающие кредиты под залог недвижимости, часто настаивают, чтобы соответствующая работа выполнялась узким специалистом-оценщиком. Подобные специалисты обычно им хорошо известны. В последнее время рентабельность деятельности оценщика недвижимости в США снизилась. По новым нормам федерального законодательства не требуется оценочного отчета для объектов стоимостью менее 250 тыс. долл. На эти объекты нужны лишь небольшие отчеты риэлторских фирм, которые финансовые институты получают бесплатно. Таким образом, отпала большая часть работы, прежде всего для оценщиков не приносящей дохода недвижимости. Почти везде в США, кроме самых крупных городов и прибрежной зоны в Калифорнии, цена частного дома значительно меньше 250 тыс. долл. Так как работы стало гораздо меньше, а оценщиков осталось столько же, конкуренция среди них возросла, и цены за их работы снизились. Многие оценщики недвижимости ушли из этого бизнеса, поменяв профессию. Оценочная деятельность в США в конце XX века стала нерентабельным бизнесом. Развитие оценочной деятельности в Китае С активизацией реформ в экономике страны возросла потребность в независимой оценке имущества. В 1989 году как результат социальных и экономических изменений при содействии Правительства Китая в стране официально появилась профессия оценщик. В начале Государственный Совет создал административный орган для контроля за оценочной деятельностью путем издания соответствующих нормативных актов. Затем в 1993 году было образовано Китайское Общество Оценщиков как саморегулируемая организация, имеющая более 30 региональных отделений. Основным документом, регулирующим оценочную является Положение об оценке деятельность в Китае, государственной собственности , изданное Государственным Советом в ноябре 1991 года. В Положении раскрывается понятие объекта оценки, подходы и процесс оценки, организация процесса оценки и ответственность оценщика. Система сертификации оценщиков была введена Правительством в 1995 году. Статус Сертифицированного Оценщика получают специалисты, сдавшие единый общенациональный экзамен и соответствующие установленным требованиям к опыту работы в оценке. Первый единый экзамен был проведен в 1996 году. В развитие Положения об оценке государственной собственности в 2001 году в Китае изданы Стандарты оценки нематериальных активов. В будущем в Китае планируется издание Стандартов оценки основных объектов оценки. Помимо США и Китая профессиональные союзы оценщиков появились и в других странах мира. В Германии заниматься оценкой может каждый, однако для того, чтобы стать сертифицированным оценщиком, необходимо удовлетворять следующие требованиях: Обладать университетским дипломом; Получить экономическое образование; Проработать 5 лет с университетским дипломом и 10 лет без него; Иметь знания в области права; Представить письменный отчет по оценке. Только при соблюдении этих требований соискатель всего лишь допускается на письменный и устный экзамены, которые он ещё должен выдержать. Также в Германии сфера регулирования оценочной деятельности тесно пересекается с градостроительным законодательством и функционалом Федерального министерства транспорта, строительства и развития городов. В каждом муниципалитете сформированы экспертные комиссии по определению стоимости недвижимости. Ведущей профессиональной организацией лицензированных оценщиков Германии является Федеральная немецкая организация назначенных и поклявшихся экспертов В Испании формальная оценочная деятельность зародилась вокруг оценки недвижимости как главного вида активов для залоговых целей. Банк Испании регулирует оценки различных типов, включая оценки для целей страхования и ипотечного кредитования, в котором кредитующей структурой является испанская компания (т.е. испанский банк или иностранный банк с сетью филиалов в Испании). Регулируемые оценки должны выполняться оценочными компаниями , зарегистрированными Банком Испании, однако оценки для остальных целей (например, для сделок, бухгалтерского учета) могут выполняться вне рамок национального регулятивного пространства, хотя обычно при их реализации также придерживаются Международных стандартов оценки. Профессиональным оценщиком может быть лицо с университетским образованием (5 лет, очное образование) в области архитектурного или инженерного дела, обычно специализирующееся на оценке имущества определенного типа. Такое лицо получает регистрацию в качестве оценщика и должно работать в оценочной компании (или при банке). Сотрудничать с нанимателем такой оценщик может как по договору найма, так и на основании индивидуальной предпринимательской практики. В Израиле оценочная деятельность в сфере недвижимого имущества регулируется Советом оценщиков земли, подотчетным Министерству юстиции. Около восьми лет назад при Совете был образован Комитет по стандартам оценки, задачей которого стало создание, развитие и утверждение стандартов, интегрирующих передовую мировую практику оценки. Крупнейшей профессиональной организацией, охватывающей большинство оценщиков Израиля, является Гильдия земельных оценщиков. В Японии создана ассоциация оценки недвижимого имущества. Основными целями деятельности объявила поддержку профессии лицензированных оценщиков недвижимости и повышение их профессионального уровня, а также совершенствование процесса оценки недвижимости. В рамках разработан и принят Японский оценочный стандарт недвижимого имущества, обязательный к применению при проведении оценки на всей территории государства. В мировой практике основная цель регулирования деятельности оценщиков заключается в поддержании конкурентной среды и обеспечении качества услуг оценщиков. В разных странах механизм достижения этой цели различен: в государствах с развитой рыночной экономикой предпочтение постепенно отдается механизмам саморегулирования, в государствах же с кризисным состоянием экономики заметно возрастает регулирующая роль государства.
