Кафедра экономики КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине: «Управление проектами развития и обращения недвижимости» на тему: «Управление проектом строительства на примере ЖК «Изумрудный» Самара 2014 Содержание Введение ........................................................................................................3 1. Теоретические аспекты управления проектами недвижимости....................5 1.1. Особенности понятия «проект» .....................................................................5 1.2. Сущность управления проектами. Международные и национальные стандарты...............................................................................................................10 1.3. Содержание и виды девелопмента................................................................16 2. Обзор строящихся объектов жилой недвижимости г. Самара.....................25 2.1. Анализ первичного рынка жилой недвижимости г. Самара......................25 2.2. Характеристика ЖК «Изумрудный»............................................................31 3. Показатели эффективности проекта строительства 8 этапа ЖК «Изумрудный» ......................................................................................................36 3.1. Информация о проекте строительства 8 этапа............................................36 3.2. Расчет показателей эффективности проекта строительства......................41 Заключение ............................................................................................................44 Библиографический список .................................................................................46 2 Введение В России, прежде всего в крупнейших городах страны, активно идут процессы разделения функций между такими экономическими агентами, как инвестор, менеджер, заказчик, подрядчик, агент по продажам, хотя зачастую они связаны между собой юридическими отношениями, собственностью и финансовой зависимостью. Одним из проявлений специализации на рынке недвижимости и строительства является выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности. Актуальность выбранной темы состоит в том, что недвижимое имущество все чаще воспринимается как финансовый актив, требующий профессионального управления, и только при профессиональном управлении проектом недвижимости возможно получение максимальной прибыли. Целью настоящей работы является рассмотрение особенностей управления проектами недвижимости. Для достижения поставленной цели были обозначены следующие задачи: 1. Рассмотреть особенности понятия «проект». 2. Проанализировать теоретические аспекты управления проектами. 3. Ознакомиться с содержанием термина девелопмент. 4. Провести анализ первичного рынка жилой недвижимости г. Самары. 5. Дать описание рассматриваемого объекта строительства. 6. Привести основные характеристики анализируемого проекта недвижимости. 7. Рассчитать показатели эффективности проекта. Предметом отношений, исследования возникающих в является процессе совокупность строительства экономических и управления недвижимостью. Объект данного исследования – ЖК «Изумрудный». 3 При работе над курсовой работой использовались следующие методы: анализ, классификация, обобщение, прогнозирование. С точки зрения теоретической значимости была рассмотрена информация, необходимая для выявления сущности девелоперских проектов. Данная курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения и приложений. Первая глава посвящена теоретическим аспектам управления проектами недвижимости. Вторая раскрывает особенности первичного рынка жилой недвижимости. В третьей приводится расчет показателей эффективности проекта. С точки зрения теоретической значимости была рассмотрена информация, необходимая для выявления сущности девелоперских проектов. 4 1. Теоретические аспекты управления проектами недвижимости 1.1. Особенности понятия «проект» Понятие «проект» объединяет разнообразные виды деятельности, характеризуемые рядом признаков, наиболее общими из которых являются следующие: » направленность на достижение конкретных целей, определенных результатов; » координированное выполнение многочисленных, взаимосвязанных действий; » ограниченная протяженность во времени, с определенным началом и концом. Отличие проекта от производственной системы заключается в том, что проект является однократной, не циклической деятельностью. Серийный же выпуск продукции не имеет заранее определенного конца во времени и зависит лишь от наличия и величины спроса. Когда исчезает спрос, производственный цикл кончается. Производственные циклы в чистом виде не являются проектами. Однако в последнее время проектный подход все чаще применяется и к процессам, ориентированным на непрерывное производство. Например, проекты увеличения производства до указанного уровня в течение определенного периода, исходя из заданного бюджета, или выполнение определенных заказов, имеющих договорные сроки поставки. Проект как система деятельности существует ровно столько времени, сколько его требуется для получения конечного результата. Концепция проекта, однако, не противоречит концепции фирмы или предприятия и вполне совместима с ней. Более того, проект часто становится основной формой деятельности фирмы[6, c.13]. Существует ряд определений термина «проект», каждое из которых имеет право на существование, в зависимости от конкретной задачи, стоящей перед специалистом. 5 Понятие “проект” в разных моделях и стандартах трактуется с разных позиций (табл.1). Например, в процессной модели (ISO 9000, 10006) проект рассматривается как процесс, а в рамках организационно-деятельностной модели (ICB IPMA) “проект” как понятие определяется через “предприятие”, “усилие” и “деятельность”[21]. Для того, чтобы перейти к рассмотрению сущности управления проектом, в первую очередь необходимо определиться относительно сущности базового понятия - «проект» и его особенностей, ведь именно оно объединяет различные виды деятельности, отношения, субъектов. Таблица 1.1.1 - Определения понятия «проект» Автор определения «проект» Британський стандарт BS 6079-1:2000 Австралийский институт по управлению проектами Американский институт по управлению проектами Товб А., Цинес Г. Мартин П., Тейт К. Мазур И., Шапиро В., Ольдерогге Н. Кодекс знаний об управлении проектами Сутью Суть определения Проект - это уникальная совокупность скоординированных действий (работ) с определенными началом и окончанием, которое осуществляется определенным лицом или организацией для достижения определенных целей в заранее определенные сроки, затраты и параметры выполнения Проект - это уникальная совокупность взаимосвязанных действий (работ) с определенными датами начала и окончания, необходимыми для успешного достижения общей цели Проект - это временное предприятие, созданное для создания уникального продукта или услуги Проект - это особая форма осуществления целенаправленных изменений, которая предусматривает, что эти изменения должны быть реализованы в рамках определенных ограничений по срокам, стоимости и характеристикам ожидаемых результатов Проект - это временный процесс, имеющий начало и конец, и результат которого является уникальным Проект - это целенаправленное, заранее разработанное и запланированное создание или модернизация физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и других ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению Проект - это определенная задача с определенными исходными данными и необходимыми результатами (целями), обусловливающие способ ее решения рассмотрения вопроса является тот факт, что проект строительстве является сложной системой, имеющей определенные этапы, элементы, требующие качественного и эффективного управления. Если следовать принятой теории проектного управления, то строительный проект имеет свой жизненный цикл, который состоит из нескольких этапов: I этап - определение задачи и инициализация проекта; II этап - процесс планирования проекта; III этап - выполнение, внедрение проекта; 6 IV этап - завершение проекта и получения заранее определенного эффекта. Так как любое эффективное управление проектом в строительстве связано, прежде всего, с эффективным управлением инвестициями, то необходимо выделить особенности инвестиционных процессов: 1. Значительная неравномерность по отдельным периодам строительства, что связано с подготовкой строительных площадок, порой имеющих большую протяженность. 2. Отраслевые особенности предприятий в большей степени связаны с отраслевыми сегментами товарного рынка и в меньшей степени с инвестиционной деятельностью финансовых рынков, что влияет на формирование инвестиций на весь проект. 3. Получение прибыли и других форм эффекта от инвестиционных процессов, происходит со значительным опозданием, поскольку между расходами инвестиционных ресурсов и получением эффекта проходит значительный период времени, зависящий от сложности проекта. Рис. 1.1.1. Проект как процесс перехода системы из исходного состояния в конечное 7 4. Инвестиционным процессам в строительстве свойственны особые виды рисков, уровень которых превышает уровень операционных рисков, что предопределенно большой достоверностью потери капитала в процессе осуществления инвестирования[4, c.7]. С точки зрения системного подхода, проект может рассматриваться как процесс перехода из исходного состояния в конечное — результат при участии ряда ограничений и механизмов (рис. 1.1.1). Проект — некоторая задача с определенными исходными данными и требуемыми результатами (целями), обуславливающими способ ее решения. Проект включает в себя замысел (проблему), средства его реализации (решения проблемы) и получаемые в процессе реализации результаты (рис. 1.1.2)[10]. Рис. 1.1.2. Основные элементы проекта Инвестиционный проект понимается как инвестиционная акция, предусматривающая вложение определенного количества ресурсов, в том числе интеллектуальных, финансовых, материальных, человеческих, для получения запланированного результата и достижения определенных целей в обусловленные сроки. Финансовым результатом инвестиционного проекта чаще всего является прибыль/доход, материально-вещественным результатом — новые или реконструированные основные фонды (объекты) или приобретение и использование финансовых инструментов или нематериальных активов с последующим получением дохода. В том случае, когда в качестве результатов реализации проекта выступают некоторые производственные физические комплексы), объекты определение (здания, проекта сооружения, может быть конкретизировано. 8 Проект запланированное — целенаправленное, создание или заранее модернизация проработанное физических и объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению. Итак, в современном понимании проекты — то, что изменяет мир: строительство жилого дома или промышленного объекта, программа научноисследовательских работ, реконструкция предприятия, создание новой организации, разработка новой техники и технологии, сооружение корабля, создание кинофильма, развитие региона, — это всё проекты. В ряде отраслей — таких, как авиационно-космическая или оборонная промышленность, — создаваемые объекты являются настолько сложными, что работа над ними осуществляется не в составе проектов, а в составе Программ, которые можно определить как совокупность проектов или проект, отличающийся особой сложностью создаваемой продукции и/или методов управления его осуществлением. При таком подходе термин «проект», как правило, связывается с относительно краткосрочными целями. В настоящее время в Российской Федерации разработан и реализуется ряд программ развития: топлива и энергетики, продовольствия, транспорта и связи, жилья, машиностроения и некоторые другие. Концептуально важным является понятие системы. Система — это группа элементов (включающих как людей, так и технические элементы), организованных таким образом, что они в состоянии действовать как единое целое в целях достижения поставленных перед ними целей. 9 Рис. 1.1.3. Графическое представление сущности управления проектами К настоящему времени управление проектами стало признанной во всех развитых странах методологией инвестиционной деятельности. Графически сущность управления проектами может быть представлена так, как показано на рис. 1.1.3[6, c.16]. 1.2. Сущность управления проектами. Международные и национальные стандарты Строительство относится к числу производственных отраслей, способствующих наиболее капиталоемких привлекательности и инвестиционной стабильности других отраслей национальной экономики. Сложные задачи, которые ставит перед собой государство на современном этапе в реформировании строительства требуют новых подходов и решений в управлении экономикой строительной отрасли, в частности, внедрение на всех ее уровнях принципов, методов и технологий проектного управления. 10 Таблица 1.2.1 - Определения понятия «управление проектом» Автор определения Мазур И., Шапиро В., Ольдерогге Н. Товб А., Цинес Г. Мартин П., Тейт К. Кодекс знаний об управлении проектами Сущность определения Управления проектами - это методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта Управление проектами - это профессиональная творческая деятельность по руководству человеческими и материальными ресурсами путем применения современных методов, средств и искусства управления для успешного достижения ранее определенных целей при определенных требованиях к срокам, бюджету и характеристики ожидаемых результатов проектов, осуществляемых в рыночных условиях в социальных системах Управление проектом - это набор инструментов, технологий и знаний, применение которых в проект позволяет достичь наилучших результатов Управление проектом - это процесс применения знаний, навыков, методов, средств и технологий в проектной деятельности с целью достижения или преувеличения ожиданий участников проекта Таким образом, управление проектом в строительстве - сложный многогранный процесс реализации определенного инвестиционного проекта на всех этапах его жизненного цикла, состоящий из комплекса механизмов, действий, средств, инструментов, учитывающий влияние внешних и внутренних рисков, длительный период инвестиционного процесса, а также разнообразные географические и региональные особенности[4, c. 9]. Методы управления проектами позволяют: » определить цели проекта и провести его обоснование; » выявить структуру проекта (подцели, основные этапы работы, которые предстоит выполнить); » определить необходимые объемы и источники финансирования; » подобрать исполнителей — в частности, через процедуры торгов и конкурсов; » подготовить и заключить контракты; » определить сроки выполнения проекта, составить график его реализации, рассчитать необходимые ресурсы; 11 » рассчитать смету и бюджет проекта; » планировать и учитывать риски; » обеспечить контроль за ходом выполнения проекта и многое другое. Управление проектами — методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально- технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта. На Западе получила распространение «процессная» концепция управления проектами. Суть ее состоит в том, что сложная интегрированная природа УП описывается через процессы, из которых оно состоит, и их взаимосвязи. В данном случае под процессами понимаются действия и процедуры, связанные с реализацией функций управления. Различают следующие варианты схем управления проектом: 1. «Основная» представитель система. («агент») Руководитель заказчика, (менеджер) финансовой проекта — ответственности за принимаемые решения не несет. Им может быть любое юридическое или физическое лицо профессиональное — участник управление. В проекта, этом имеющее случае лицензию менеджер на проекта обеспечивает координацию и управление ходом разработки и реализации проекта, в контрактных отношениях с другими участниками проекта (кроме заказчика) не состоит. Преимущество системы — объективность проект-менеджера, недостаток — ответственность за результаты проекта целиком возлагается на заказчика. 2. Система «расширенного управления». Руководитель (менеджер) проекта — принимает ответственность за проект в пределах фиксированной (сметной) цены. Менеджер обеспечивает управление и координацию 12 процессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта. Как и в «основной» системе, им может быть любое юридическое или физическое лицо — участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление и способное отвечать по своим обязательствам перед заказчиком. Проект-менеджер управляет проектом, координирует поставки и работы по инжинирингу. В этом случае ответственность возлагается на менеджера проекта в пределах контрактных условий. 3. Система «под ключ». Руководитель (менеджер) проекта — проектностроительная фирма, с которой заказчик заключает контракт «под ключ» с объявленной стоимостью проекта[6, c. 20]. Выделяют 6 основных методов управления проектами: 1) Традиционный метод; 2) Критический путь управления проектом; 3) Управление последовательностью действий; 4) Проекты в контролируемой среде; 5) Процессное управление. Традиционный метод предусматривает разделения проекта на этапы, предполагает определение последовательности действий, которые должны быть совершены. Критический путь управления проектом (англ. Critical Chain Project Management - CCPM) - это метод планирования и управления проектами, который на первое место ставит управление ресурсами (физическими и человеческими), необходимыми для выполнения задач проекта. Главной задачей является повышение производительности (или увеличения процента завершенных задач) проектов в организации. В целом, проекты планируются и управляются таким образом, чтобы ресурсы были доступны. План осуществления проекта должен определять распределение ресурсов на уровне (англ. Resource Leveling). Самая длинная последовательность ресурсно-ограниченных задач должна быть определена, 13 как критический путь. В средах, имеющих несколько проектов, распределения ресурсов на уровне используется во всех проектах. Чаще всего достаточно определить (или просто выбрать) один сквозной ресурс, который выступает как ограничение во всех проектах и последовательно расположить проекты согласно доступности этого ресурса. Управление последовательностью событий (англ. Event chain methodology) - это метод, дополняющий метод критического пути, это техника управления неопределенностью и анализа структуры и плана производства работ. Управление сфокусировано на определении и управлении событиями и последовательностями событий, влияющих на план реализации проекта. Управление последовательностью событий базируется на следующих принципах: 1) Вероятный момент риска. 2) Последовательность событий. 3) Критические события или последовательности событий (наиболее вероятно влияющие на проект). 4) Письменное отражение проекта вместе с событиями. 5) Отражение последовательности событий (диаграмма Ганта). Проекты в контролируемой среде (англ. Projectsитрinторcontrolled enviroments -тPRINCE) - это структурированный подход к управлению проектами, который был создан в 1996 году. PRINCE предлагает метод управления проектами в рамках четко определенной структуры организации. Каждый процесс определен с ключевыми входными и выходными данными, а также целями и активностями, которые необходимо выполнить для достижения таких целей. Это позволяет автоматически контролировать любое отклонение от плана. Процессное управление. Эта сфера развивается благодаря использованию Моделей зрелости, таких как CMMI (англ. Capability Maturity Model Integration - Интеграция модели возможностей зрелости) и 14 ISO/IEC15504 (англ. Software Process Improvment and Capability Estimation – SPICE - Улучшение процесса разработки программного обеспечения и оценки возможностей). Данные подходы управления проектами базируются на принципах управления взаимодействием людей и основаны на процессном подходе к сотрудничеству людей. Этот подход очень сильно отличается от традиционного[4, c. 10]. В мировой практике понятие Project Management трактуется неоднозначно в зависимости от выбранной модели, подхода к структуре знаний (Body of Knowledge), типа и вида проектов, других факторов. Соответственно, неоднозначны и используемые при переводе на русский язык понятия “Менеджмент проектов” и “Управление проектами”. Если под менеджментом проектов обычно понимается рыночная управленческая культура и профессиональная деятельность в системах, имеющих социальный характер, то управление проектами – это, прежде всего, взгляд на проект с точки зрения реализации определенных процессов. Табл. 1.2.2 - Международные стандарты в области УП и МП ISO 10006:1997 ISO 10007:1995 ISO 9000:2000 ISO 9004:2000 ISO 15188:2001 ISO 15288:2000 ISO/AWI 22799 ISO/IEC TR 16326:1999 Quality management -- Guidelines to quality in project management Quality Management – Guidelines for configuration management Quality Management Systems – Fundamental and Vocabulary. Quality Management Systems – Guidelines for performance improvements Project management guidelines for terminology standardization Life Cycle Management – System Life Cycle Processes Building construction -- Process management -- Guidelines for project management systems Software engineering - Guide for the application of ISO/IEC 12207 to project management Всеохватывающих систем международных стандартов по УП и МП пока нет. Различными международными стандартами регулируются 15 отдельные вопросы деятельности по проектам. Например, основными международными стандартами по менеджменту качества в проектах являются ISO 9000:2000, 10006, 10007 и другие (табл. 2), которые приняты в ряде стран в виде и национальных стандартов. Эти стандарты определяют нормы и правила по управлению процессами в проектах технических систем, процессами жизненного цикла системы, процессами проектирования и т.п. Помимо международных нормативных документов и стандартов в ряде стран разработаны и используются национальные системы стандартов и требований: СОВНЕТ – Ассоциация Управления Проектами (Россия), PM Project Management, IPMA - International Project Management Association, PMI – Project Management Institute (США), APM – Association for Project Managers (Великобритания), ICB IPMA - International Competence Baseline IPMA, PM BoK - Body of Knowledge on Project Management, PMBOK – Project Management Body of Knowledge PMI (США)[21]. 1.3. Содержание и виды девелопмента В переводе с английского языка слово "девелопмент" означает развитие, применительно к недвижимости – развитие проектов, связанных с недвижимостью[3, c. 32]. Девелопмент следует рассматривать как современную концепцию проектного управления, системный подход к развитию и реализации проектов в сфере недвижимости, ориентированный на удовлетворение потребностей пользователей недвижимости и на максимизацию ее стоимости [5, с 35]. Процесс девелопмента включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Это бизнес, где требуются сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный 16 денежный поток. Основной целью девелоперской компании является увеличение стоимости недвижимости. Для достижения поставленной цели необходимо решить комплекс задач на различных стадиях девелопмента: • Предпроектная стадия: - Анализ рынка недвижимости. - Подбор объекта недвижимости. - Формирование стратегии проекта. - Инвестиционный анализ. - Оформление исходно-разрешительной документации. - Привлечение кредитных и инвестиционных средств. • Стадия проектирования: - Разработка финансовой схемы, организация финансирования. - Формирование архитектурно-инженерной группы. - Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади. - Руководство проектированием. - Проведение тендера на строительные работы. • Стадия строительства: - Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ). - Контроль качества строительства и сметных расходов. • Стадия реализации: - Маркетинг, реализация площадей. - Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства. Основным результатом девелопмента является конкурентоспособный объект недвижимости, в максимальной степени удовлетворяющий потребности рынка и обеспечивающий высокие показатели эффективности инвестиций. 17 Различают два основных вида девелопмента - fee-девелопмент и speculative-девелопмент. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit) В первой схеме (fee-девелопмент) девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание "под ключ". Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В такой проект девелопер обычно не вкладывает свои деньги. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на нем. Гонорар за руководство проектом в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта. Вторая разновидность (speculative-девелопмент) гораздо более сложна, нежели fee-девелопмент. Девелопер создает недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, но кроме этого еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Развитие девелопмента – это своего рода ответ бизнеса на современные требования и особенности рыночной среды(рис. 1.3.1). Рассматривая факторы, обеспечивающие актуальность девелопмента в современных российских условиях, нельзя не упомянуть те кризисные явления, которые обозначили проблемы российских девелоперов. К этим проблемам можно отнести значительную долговую нагрузку как следствие рискованных финансовых схем реализации проекта, ориентированность в большей мере на расширение портфелей, а не на эффективность отдельно 18 взятых проектов, маркетинговые ошибки при разработке концепций, неготовность компаний к трансформациям в условиях кризиса. Рис. 1.2.1. Актуальность девелопмента Эффективность девелопмента, в свою очередь, обусловлена следующими факторами, представленными на рис. 1.3.2. Рис. 1.3.2. Эффективность девелопмента На рис. 1.3.3. показана укрупненная принципиальная схема создания стоимости объекта недвижимости на различных стадиях жизненного цикла. Как видно из графика, существуют определенные точки, этапы, реализация которых приводит к увеличению стоимости актива. В ряде случаев девелоперу бывает выгоднее продать проект на ранней стадии реализации, поскольку он уже заработал определенную прибыль до начала строительства, 19 нежели брать на себя все риски, связанные с возведением объекта. В этом случае девелопер готовит актив (земельный уча сток с улучшениями) для его последующей продажи, а далее может остаться уже в качестве управляющего данным проектом. Рис. 1.3.3. Создание стоимости девелоперского проекта Сущность девелоперской деятельности может быть рассмотрена через призму следующих содержательных блоков: • Идея: данный элемент позволяет ответить на вопрос: «Какие проекты реализовывать?» В рамках данного блока рассматриваются вопросы разработки концепции, оценки эффективности инвестиций и последующей реализации проекта с учетом миссии и стратегии девелоперской компании. • Людские ресурсы: блок содержит ответ на вопрос: «Кто будет реализовывать проекты?» Рассматриваются моменты отбора, продвижения и мотивации персонала компании. • Организация и технологии: содержит ответ на вопрос: «Как эффективно выстроить организационная бизнес?» структура, В данном использование блоке рассматриваются: эффективных методов управления, современных информационных технологий, автоматизации бизнес-процессов. • Коммуникации с внешней средой: блок содержит ответ на вопрос: «С кем и как взаимодействовать?» Рассматриваются вопросы эффективности 20 взаимодействия с контрагентами, государственными органами, общественностью, создание благоприятного имиджа компании. • Финансы: блок содержит ответ на вопрос: «За счет каких источников финансировать деятельность?» В блоке рассматриваются вопросы финансирования как деятельности девелоперской компании в целом и оценки ее финансового состояния, так и разработки схем финансирования отдельных проектов [7, с. 5]. Девелопмент в России - это относительно новый вид бизнеса, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства. Правовые процессы девелопмента связаны с юридическим оформлением произведенных изменений, появлением качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный [5, с. 27]. По своей структуре девелоперская компания может представлять собой многопрофильный инвестиционно-строительный холдинг, имеющий сложную развитую систему, состоящую из нескольких юридических лиц, каждое из которых занимает свое место в определенной иерархии и имеет свое предназначение. Структура девелоперской компании при реализации инвестиционно-строительных проектов представлена в приложении 1[5, с.52]. В любом проекте девелопмента основные усилия направляются на снижение рисков и повышение доходности. Решение задач, возникающих на каждой стадии проекта, направлено именно на достижение этих целей [6, c. 145]. В приложении 2 представлены основные стадии и этапы проекта девелопмента по созданию комплекса объектов недвижимости, совокупность которых представляет собой жизненный цикл всего проекта, управление которым осуществляется с использованием системы «девелопмент». 21 Решение каждой из задач, представленных в приложении 2, вносит определенную добавленную стоимость в конечный объект недвижимости. Исходя из анализа российской практики девелопмента, можно сказать, что тщательный анализ рынка и правильный выбор земельного участка позволяет принять инвестиционное решение, которое по эффективности отличается от «среднерыночного» решения на 20-50 % в лучшую сторону. Предварительное обоснование инвестиций позволяет, как правило, оптимизировать использование инвестиционных средств еще на 10-15 %. Грамотное оформление прав собственности и решение других вопросов правового развития могут увеличить стоимость земельного участка еще на 150-300 %. Только перевод земли из одной категории в другие или изменение целевого назначения земельного участка может увеличить стоимость земли на 100-200 %. Проектирование и инженерно-технологическое развитие земельного участка увеличивает его стоимость еще в среднем на 150 % [5, с. 459]. Решение вопросов, находящихся на стадии ленд-девелопмента, оказывает решающее воздействие на общую эффективность всего девелоперского проекта. Эти цифры также объясняют, почему ленддевелопмент как самостоятельный девелоперский бизнес получил широкое распространение за рубежом и имеет огромный потенциал развития и в России. По мере насыщения рынка эксплуатационный сервис становится решающим рыночным фактором, влияющим на приобретение недвижимости. В отличие от инновационных технологических, инженерно-строительных решений, которые достаточно быстро могут копироваться и осваиваться, сервис не является деятельностью, которую очень легко скопировать. Особенно это актуально для российской экономики, исторически ориентированной на «материальную», техническую составляющую бизнеса 22 и постоянно отстающей в вопросах качественного обслуживания потребителей[5, с. 453]. Данные крупнейших зарубежных и отечественных девелоперов подтверждают получение следующих положительных результатов внедрения системы девелопмента как профессиональной деятельности по организации (управлению) инвестиционно-строительными проектами: сокращение продолжительности стадий разработки и реализации проекта на 7-15 %, включая этап строительных работ на 10-25 %; сокращение затрат на весь проект на 5-15 % за счет: уменьшения трудоемкости стадии реализации проекта на 5-15 % и удешевления строительства на 10-20 %; снижения эксплуатационных затрат на 15-25 %. Позитивное влияние девелопмента на экономику может быть сведено к двум аспектам: микроэкономическому (региональному) и макроэкономическому. Региональный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения на данной территории (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т.д.). Макроэкономический аспект определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищнокоммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования, в конечном счете, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране[11]. 23 2. Обзор строящихся объектов жилой недвижимости г. Самара 2.1. Анализ первичного рынка жилой недвижимости г. Самара В 2014 году рынок жилья Самары развивался достаточно динамично. Активизация спроса привела к росту цен на все жилье. Новостройки подорожали особенно ощутимо. На конец сентября, на продажу было выставлено порядка 257 тыс. кв. м жилья в новостройках города. 42% – это объекты, которые должны быть сданы до конца 2014 года, 36% – приходится на дома, которые достроят в 2015 году. Около 3% домов со сроком сдачи 2017 году.. Все новостройки города представлены на карте (рис. 2.1.1.) Рис. 2.1.1. Расположение новых жилых комплексов г. Самары В структуре предложения по количеству комнат в долёвках 64% от общего предложения представлено одно- и двухкомнатных квартир. Свыше 2/3 всего возводимого жилого фонда расположено в Октябрьском, Ленинском и Железнодорожном районах г. Самары (суммарно 71% от общего объёма; см. рис. 2.1.2)[18]. 24 Рис. 2.1.2. Структура предложения новостроек по типам квартир (доля в общей площади вводимого жилья), % Спрос есть практически на все объекты, которые строятся в Самаре. К ним относятся ЖК «Ботанический» застройщик ПСК «Трансгруз», ЖК «Радомира», ЖКо«Гастелло.рф»о(ДКо«Древо»), ЖК «Радужный элит» и ЖК «Радужный люкс» застройщика ГП «Берег». В сегменте эконом-класса спросом пользуются квартиры в проектах комплексной застройки – в жилом районе Южный город (ДК «Древо»), в микрорайоне Крутые ключи (СК «Корпорация Кошелев»). За год было заключено 14,1 тысячи договоров долевого участия , что на 69% больше, чем в прошлом году. По мнению экспертов, резкое повышение спроса связано с введением обязательства страхования ответственности перед дольщиками. Средняя стоимость 1 кв. м. в самарских новостройках составляет 53,1 тыс. руб. Самое дорогое жилье строится в центре города. В историческом Самарском районе квартиры продаются в среднем по 70 тыс. руб. за кв. м, в Ленинском – по 69,5 тыс. руб. Средняя стоимость нового жилья в Октябрьском районе – 53,6 тыс. руб. за «квадрат»; в спальных Кировском, Железнодорожном, Советском и Промышленном районах – в пределах 46,852,5 тыс. руб. Самое дешевое жилье – в Красноглинском и Куйбышевском районах по цене 40-42,3 тыс. руб. за кв. м. 25 Рис. 2.1.3. Структура предложения нового жилья (доля в общей площади вводимого жилья), % Стоимость квартир на первичном рынке в 2014 году увеличилась на 6,9%. Наибольший рост – 22% с начала года – зафиксирован в Самарском районе за счет высокой стоимости «метра» в доме на улице Водников, 107В (80-110 тыс. руб.). Этот ЖК– самый дорогой на сегодняшний день. 17,8% прибавили в цене квартиры в новостройках Ленинского района, на что оказал влияние ценник в элитном доме на Садовой улице, 337 (85 тыс. руб.). В Железнодорожном районе отмечено незначительное снижение средних цен на 0,2 %. Это связано с выходом на рынок недорогих квартир в ЖК «Альбатрос» на улице Тухачевского, которые продаются по 37 тыс. руб. за кв.м. В целом самое дешевое предложение на первичном рынке – ЖК «Черемшанский» (Кировский район)( 27 тыс. руб.). Стоимость нового жилья существенно зависит от срока сдачи объекта. Самые дорогие квартиры – в домах, ввод которых запланирован на этот год ( 56,9 тыс. руб. за кв. м). 1 кв. м. в новостройках, сдающихся в 2015 году, стоит 50,1 тыс. руб., в 2016-м – 48,5 тыс. руб. На рынке долевого строительства г. Самары стоимость предложения зависит от района расположения новостройки и сроков завершения строительства. В зависимости стоимости долевого строительства от месторасположения строящегося дома районы г. Самары можно разделить на 26 три ценовые группы. Максимальная стоимость 1 кв.м новостройки отмечена в Ленинском и Самарском районах. Во второй ценовой группе находятся Железнодорожный, Октябрьский, Промышленный, Кировский и Советский районы, а низкие цены — в Куйбышевском районе и на Красной Глинке (см. рис. 2.1.4). Рис. 2.1.4. Влияние района расположения дома на цену предложения на первичном рынке, тыс.руб./1 кв.м Диапазон изменения стоимости жилья в зависимости от его местоположения составляет – 33...+ 55%. Рис. 2.1.5. Зависимость стоимости 1 кв.м нового жилья от сроков сдачи в эксплуатацию, тыс.руб./1 кв.м Также отмечается зависимость стоимости от материалов, из которых строится дом (см. рис. 2.1.6.)[18]. 27 Рис. 2.1.6. Влияние конструктивных особенностей здания на цену предложения По мнению экспертов, у рынка первичного жилья Самары есть перспективы развития, в первую очередь потому, что существует дефицит нового жилья и сохраняется платежеспособный спрос. Это стимулирует предложение. Весной 2015 года в центре Самары запустят как минимум 3 проекта по строительству жилья разного класса (доступного, и элитного)[15]. По окончании 2014 года введено 1780 тыс. кв. м. (102,4% к уровню 2013 года)[16]. К строящимся проектам жилых домов в г. Самара на начало 2015 г. относятся следующие объекты. ЖК «Ботанический» в границах ул. Мичурина, ул. Врубеля, ул. Скляренко и ул. Лукачёва. Застройщик – ООО «Трансгруз». Это самая масштабная стройка Октябрьского района. Проектом здесь предусмотрено строительство 23 секций, которые располагаются по периметру района, образуя кольцо. Стоимость 1 кв.м. здесь начинается с 46 тыс. Название ЖК напоминает о его соседстве с зеленой зоной – Ботаническим садом Самары, кроме этого, в непосредственной близости располагается Загородный парк и два университета – СГАУ и СамГУ. Но ЖК «Ботанический» имеет очень плотную застройку, что говорит о нехватке парковочных мест для жителей комплекса. ЖК «Волжские высоты – 2» в Октябрьском районе Самары в границах улиц Карла Либкнехта, Лейтенанта Шмидта и пер. Глинки. Застройщик 28 площадки - одноименная ГК «Волжские Высоты». Квадратный метр в этих домах стоит от 47 тыс.руб. Ввиду активной застройки этой территории с паркингом у новых жильцов также ожидаются проблемы. ЖК «Арго» в Октябрьском районе расположен в границах ул. НовоСадовая, ул. Врубеля и ул. Кольцевая. Строительство началось в 2013 году и должно закончиться в 4-м квартале 2015 года. Цена за 1 кв.м. от 52 тыс.руб. На территории ЖК предусмотрен детский сад и подземная парковка. Однако комплекс расположен близко к трамвайным путям, что может составить проблему жителям[17]. Также к стройкам 2015 г. относят ЖК "Гастелло" и ЖК "Москва", ЖК "Фаворит", ЖК "Город солнца", ЖК "Альбатрос", ЖК Приволжский", ЖК "Радужный-люкс", ЖК "Арго", ЖК "Камелот"[19]. 2.2. Характеристика ЖК «Изумрудный» Жилой комплекс «Изумрудный» расположенен в Октябрьском районе г.Самара на 5 Просеке за МТЛ Арена (рис. 2.2.1). Его строительство начато в августе 2012 г. Рис. 2.2.1. Расположение ЖК «Изумрудный» 29 Застройщик ООО "ПромТехСтейт". Класс жилья - комфорт плюс. Проектировщики уделяли внимание не только организации комфортного пространства квартир, но и мест общего пользования внутри строений, дворовых территорий, парковочных зон, логистике пешеходных и транспортных потоков. Это уникальная архитектурная концепция, выгодно выделяющая прект из однотонной массы типовых новостроек; планировка, предусматривающая все основные требования современного человека к комфортному уровню жизни; грамотное решение вопроса дефицита мест для парковки личного автотранспорта: свыше 1000 парковочных мест; планировка закрытых придомовых пространст с ограничением заезда автотранспорта и обустройством детских и спортивных площадок; широкий ассортимент квартир разной площади и ценового уровня; видовые пентхаусы с выходом на террасу строительство (эксплуатируемая детского сада площадь); и проект, объекты включающий бытовой себя инфраструктуры; современный фасад с качественным витражным остеклением; минимальная плотность застройки по сравнению со всеми пректами, реализованными за последнее десятилетие. Планировки жилых помещений в ЖК «Изумрудный» оптимально учитывают соотношение нежилых зон и зон отдыха. Во всех квартирах предусмотрено выделение гостевой зоны, в которую объединены прихожая, гостиная, кухня, и в больших квартирах отдельный сан.узел. Во многих квартирах предусмотрены гардеробные комнаты. В рамках проекта концептуально ограничен заезд личного автотранспорта на дворовую территорию. Таким образом, создается уютное и безопасное закрытое придомовое пространство, которое украсят малые архитектурные формы, детские и спортивные площадки. Подъезды домов сквозные и спроектированы таким образом, чтобы подъехать на машине можно было с внешней стороны дома, не нарушая порядок во дворе. 30 В рамках проекта предусмотрен 4-уровневый отдельно стоящий гараж, плюс подземные парковки под большинством домов, не считая гостевых наружных площадок. Из подземных паркингов будет обеспечен доступ к лифтам. Конструктивные характеристики ЖК «Изумрудный» представлены в таблице 2.2.1. Таблица 2.2.1 – Характеристики конструктивных элементов комплекса Конструктивный элемент Характеристики Фундамент монолитная ж/б плита Несущий каркас монолитные ж/б колонны и перекрытия Наружные стены: стены подвала жилой секции и монолитные железобетонные паркинга стены выше отм. 0.000 из керамзитобетонных наружным блоков утеплением с и вентилируемым фасадом Внутренние стены и перегородки: внутренние перегородки кирпичные из керамического пустотелого кирпича на цементнопесчаном растворе и керамзитобетонных блоков межквартирные стены из керамзитобетонных блоков Кровля эксплуатируемая по монолитной плите покрытия Окна и витражи жилой части ЖК «Изумрудный» стеклопакеты из ПВХ-профилей будет обладать минимальной плотностью застройки по сравнению с проектами, построенными за последнее десятилетие. Основная масса домов будут иметь 9-11 жилых этажей. Только 31 три секции имеют более высокую этажность. Генпланом также предусмотрено строительство детского сада комплекса с объектами бытовой инфраструктуры. Рис. 2.2.2. План застройки комплекса Весь проект будет представлять собой квартальную застройку, которая разбита на 14 пусковых этапов. Общий объём строительства порядка 110 тыс.кв.м. жилья (1576 квартир) плюс порядка 12000 кв.м. нежилых помещений. К настоящему моменту возведен корпус паркинга (4 уровня) на 450 машиномест. 32 3. Показатели эффективности проекта строительства 8 этапа ЖК «Изумрудный» 3.1. Информация о проекте строительства 8 этапа ЖК «Изумрудный» включает в себя 14 этапов строительства. Более подробно был рассмотрен 8 этап. Это жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: Пятая просека в Октябрьском районе города Самара. Застройщик ООО «ПромТехСтейт» Разрешение на строительство №RU 63301000-142 выдано 26.09.2014г (Приложение 4). 8 этап строительства ЖК «Изумрудный» представляет собой многоквартирный десятиэтажный жилой дом с нежилыми помещениями. Общая площадь здания – 12912,23 кв. м., строительный объем – 47928 куб. м., в т.ч. подземной части – 6029 куб.м. Вблизи располагаются МТЛ Арена, ТЦ «Апельсин» и ДК «Современник». Рассмотрим инфраструктуру комплекса(рис. 3.1.1.). ДЕТСКИЕ САДЫ, ЯСЛИ: Золотой ключик, детский сад (5-я просека, 102) - 244 метра Детский сад №407, Семицветик (Ново-Садовая, 192а) - 597 метров БОЛЬНИЦЫ, ПОЛИКЛИНИКИ Поликлиника №14 (6-я просека, 155) - 475 метров Городская детская больница №2 (3-я просека, 150а) - 680 метров ШКОЛЫ Средняя общеобразовательная школа №139 (Солнечная, 19) - 537 метров КАФЕ, РЕСТОРАНЫ, БАРЫ Грин Лайн, гостиница (Советской Армии, 251 к3) - 531 метр Чайнов, кафе (6-я просека, 151) - 582 метра 33 КОРРСАН, ресторан вкусной атмосферы (Советской Армии, 253Б) 376 метров Тухтинъ, ресторан (6-я просека, 163) - 435 метров Современник, гостинично-ресторанный комплекс (Советской Армии, 238а ст1) - 562 метра Ост-Вест Парк Отель, гостиничный комплекс (Градовская, 69) - 578 метров Три литра, бар (5-я просека, 108) - 369 метров JAW PIKE, пивной бар (Советской Армии, 238а) - 568 метров ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ / УНИВЕРСАЛЬНЫЕ МАГАЗИНЫ Солнечный, торговый дом (5-я просека, 104Б) - 368 метров СУПЕРМАРКЕТЫ Пчёлка, сеть супермаркетов (5-я просека, 99Б) - 157 метров Пятерочка+, сеть супермаркетов (5-я просека, 100а) - 232 метра Покупочка, сеть универсамов (Солнечная, 5а) - 374 метра Магнит, сеть универсамов (6-я просека, 163) - 435 метров Пятерочка+, сеть супермаркетов (Советской Армии, 238а) - 568 метров Пчёлка, сеть супермаркетов (6-я просека, 141) - 660 метров Остап, сеть супермаркетов (6-я просека, 141) - 660 метров Транспорт: - АВТОБУС – 61 - МАРШРУТНОЕ ТАКСИ – 89, 226 Несомненным преимуществом расположения является находящийся в шаговой доступности песчаный благоустроенный пляж. Черновая отделка ЖК «Изумрудный» предусматривает: ввод электричества в квартиру; установку входной двери и оконных блоков; остекление лоджий; ввод стояков канализации, горячей и холодной воды. Приборы учёта системы отопления не устанавливаются. Окна и витражи жилой части – стеклопакеты из ПВХ-профилей. Внутренние перегородки – 34 кирпичные из керамического пустотелого кирпича на цементно-песчаном растворе и керамзитобетонных блоков. Межквартирные стены выполнены из блоков керамзитобетона. Рис 3.1.1. Инфраструктура вблизи ЖК «Изумрудный» Разрешение на строительство №RU 63301000-142 выдано 26.09.2014г (Приложение ). Объект содержит 1, 2 и 3 комнатные квартиры. Предусмотрено разграничение общей комнаты, спальни, гардеробной, прихожей, кухни, лоджии и санузла. Планировки квартир представлены на рисунках 3.1.2 – 3.1.4. Рис. 3.1.2. Пленировка однокомнатной квартиры 35 Рис. 3.1.3. Планировка двухкомнатной картиры Рис. 3.1.4. Планировка трехкомнатной квартиры 36 Некоторые цен на квартиры в ЖК «Изумрудный» представлены на рисунке 3.1.5. Рис. 3.1.5. Стоимость квартир в ЖК «Изумрудный» Черновая отделка ЖК «Изумрудный» предусматривает: ввод электричества в квартиру; установку входной двери и оконных блоков; остекление лоджий; ввод стояков канализации, горячей и холодной воды. Приборы учёта системы отопления не устанавливаются. Окна и витражи жилой части – стеклопакеты из ПВХ-профилей. Внутренние перегородки – кирпичные из керамического пустотелого кирпича на цементно-песчаном растворе и керамзитобетонных блоков. Межквартирные стены выполнены из блоков керамзитобетона. 3.2. Расчет показателей эффективности проекта строительства Согласно проектной декларации стоимость строительства 8 – го этапа составляет 213 082 400 рублей. Общее количество квартир 135, 6 нежилых помещений на 1 этаже. Общая площадь квартир 6 218, 37 кв. м. Площадь нежилых помещений 684, 93 кв. м. 37 Средняя цена 1 кв. м. жилой площади 41 320 рублей. По окончании строительства предполагается сдавать в аренду нежилой этаж по ставке 1 191,49 рублей за 1 кв.м. в мес.(Приложение 6). ЧОД(неж) = 10898 * 684, 93 = 7 464 367 рублей. Основной объем продаж квартир планируется осуществить в 2015 году. План продаж представлен в табл. 3.2.1. Стоимость однокомнатной квартиры 1 900 000 рубля, двухкомнатной – 3 000 000 рубля, трехкомнатной – 4 600 000 рубля. Таблица 3.2.1 – План продаж квартир за период 2014 – 2016 гг. Период продаж, г. 2014 2015 2016 Кол-во квартир, шт. 20 80 35 Однок. 10 60 30 Двухкомн. 7 10 4 Трехкомн. 3 10 1 Стоимость, руб. 53 800 000 190 000 000 73 600 000 График затрат на строительные работы представлен в приложении. Стоимость работ рассчитывалась с помощью сборника УПСС[20]. В табл. 3.2.2. представлен график доходов и расходов строительного проекта. Таблица 3.2.2 - План доходов и расходов Период 2014 2015 2016 2017 ... Расходы, руб. 31982805,76 152190608,2 28908986,06 - - Доходы, руб. 53 800 000 190 000 000 73 600 000 7 464 367 7 464 367 + 4 976245 = 78576245 К показателям эффективности инвестиционного проекта относятся: 1. Срок окупаемости. 38 2. Простая норма рентабельности. 3. Чистая текущая стоимость. 4. Модифицированная норма внутренней доходности. Последний показатель используется, так как в проекте нерелевантные денежные потоки. Ставка дисконтирования для проекта рассчитывается кумулятивным методом. Ее расчет представлен в табл. 3.2.3. Безрисковая ставка доходности рассчитана как среднеарифметическое значение за период строительства на основании данных ГКО-ОФЗ (среднесрочная). Инфляция принимается равной 5,66 %. При расчете среднего значения были использованы данные ЦБ РФ. По шкале премий за риск инвестирования в недвижимость надбавка за риск принимается в размере 1 %. Таблица 3.2.3 – Расчет ставки дисконтирования Показатель Значение Безрисковая ставка 10,65 % Надбавка за риск 1% Ликвидность 3,41 % Менеджмент 1% Инфляция 5,66 Ставка дисконтирования 21,72 % Формула расчета срока окупаемости: (1) где, Т` - последний год, когда сальдо было отрицательным; 39 О2 – последнее отрицательное сальдо по модулю; Д3 – сумма последнего отрицательного сальдо и первого положительного сальдо по модулю. Таблица 3.2.4 – Расчет срока окупаемости Год Сальдо, руб. 0 - 213 082 400 1 - 167 731 308,37 2 - 32 721 742,69 3 14 344 299,49 Ток= 2 + (32 721 742,69/47066042,18)*12 = 2 г. 9 мес. Формула для расчета чистой текущей стоимости: NPV = ∑ (Фk/(1+d)k) - ∑ (Ik/(1+d)k), (2) где Фk – результаты инвестиционного проекта на k-шаге расчета; Ik – инвестиции для проекта на k-шаге; d – ставка дисконта в долях; k – число шагов расчета. NPV = 75 007 404,8 > 0, следовательно проект принимается. Формула для расчета индекса доходности: PI = 1 + (NPV/I), (3) где NPV – чистая текущая стоимость, I – инвестиции. PI = 1,35 > 1, следовательно проект принимается. Для оценки схемы финансирования инвестиционных проектов используется модифицированная норма внутренней доходности: ∑Ф(1+𝑑)^(𝑛−𝑘) MIRR = ∛ ∑𝐼/(1+𝑑)^𝑘 – 1, (4) MIRR = 0,32 = 32 %. По результатам расчетов показателей эффективности проект принимается. 40 Заключение В данной работе были рассмотрены теоретические аспекты управления проектом недвижимости, проведен анализ первичного рынка жилой недвижимости, и рассмотрена эффективность проекта строительства ЖК «Изумрудный» 8 этап. В результате выполнения курсовой работы была достигнута заданная цель и выполнены поставленные задачи. В современном понимании проекты — то, что изменяет мир: строительство жилого дома или промышленного объекта, программа научноисследовательских работ, реконструкция предприятия, создание новой организации, разработка новой техники и технологии, сооружение корабля, создание кинофильма, развитие региона и т.д. Инвестиционный проект понимается как инвестиционная акция, предусматривающая вложение определенного количества ресурсов, в том числе интеллектуальных, финансовых, материальных, человеческих, для получения запланированного результата и достижения определенных целей в обусловленные сроки. Анализ определений понятий «управление проектами», позволяет выделить следующие подходы: управление проектом как профессиональная деятельность, как управленческий процесс, как система отношений в процессе реализации проекта, как комплекс действий, как набор инструментария. Управление проектом в строительстве - сложный многогранный процесс реализации определенного инвестиционного проекта на всех этапах его жизненного цикла, состоящий из комплекса механизмов, действий, средств, инструментов, учитывающий влияние внешних и внутренних рисков, длительный период инвестиционного процесса, а также разнообразные географические и региональные особенности. Как современную концепцию проектного управления, системный подход к развитию и реализации проектов в сфере недвижимости, 41 ориентированный на удовлетворение потребностей пользователей недвижимости и на максимизацию ее стоимости следует рассматривать девелопмент. Девелопмент в России - это относительно новый вид бизнеса, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства. Анализ первичного рынка жилой недвижимости г. Самары показал, что предложение строящегося жилья растет. Спрос есть практически на все объекты, строящиеся в Самаре. «Это и ЖК «Ботанический» компании ПСК «Трансгруз», это ЖК «Радомира» на Корабельной улице одноименной компании, ЖК «Гастелло.рф» (ДК «Древо»), ЖК«Радужный элит» и ЖК «Радужный люкс» застройщика ГП «Берег. В качестве объекта исследования был рассмотрен ЖК «Изумрудный». Рассчитав оттоки и притоки по данному инвестиционному проекту, срок окупаемости которого составил 2 года 9 мес., был проведен анализ эффективности проекта по таким динамическим показателям, как NPV, PI и MIRR. По результатам расчета проект принят эффективным. 42 Библиографический список 1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011) [Электронный http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/.- ресурс] Загл. с – экрана Режим (дата доступа: доступа 9.05.2014). 2. Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_156882/ - Заглавие с экрана (дата доступа – 10.11.2014). 3. Асаул, А. Н., Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов [Текст] / А. Н Асаул, Х. С. Абаев, Ю. А. Молчанов - СПб.: Гумманистика, 2007. 4. Герасимов, М.М. Управление проектами: Учебное пособие [Текст] / М.М. Герасимов, О.А. Оленина, Е.А. Ступникова, П.Е. Цыпин – М.: МИИТ, 2012. - 178 с. с. 7 5. Крылов, Э.И. Оценка эффективности инвестиций в условиях инфляции: Учебник [Текст] / Э.И. Крылов, С.Н. Медведева - СПб.: ГУАП, 2011. – 200 с. 6. Мазур, И.И. и др. Девелопмент недвижимости: учеб. пособие / под общ. ред. И.И. Мазура и В.Д. Шапиро. - М.: Елима; Изд-во «Омега-Л», 2010. - 928 с. 7. Мазур, И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. М12 Управление проектами: Учебное пособие / Под общ. ред. И.И. Мазура. — 2-е изд. — М.: Омега-Л, 2004. — с. 664. 8. Новиков, Д.А. Управление проектами: организационные механизмы [Текст] / Д. А. Новиков – М.: ПМСОФТ, 2007. – 140 с. 9. Попов, Ю. И. Управление проектами [Текст] / Ю. И. Попов, О. В. Яковенко – М.: ИНФРА-М, 2011. – 208 с. 43 10. Солунский, А.И., Орлов А.К., Куракова О.А. Девелопмент в коммерческой недвижимости: Учебн. пос. / Моск. гос. строит. ун-т. – М.: МГСУ, 2010. – 72 с. 11. Шиндина, Т.А. Экономические механизмы регулирования инновационной деятельности // Вестник ГУУ. - 2010. - №8. - С. 25-31. 12. Руководство к Своду знаний по управлению проектами Четвертое издание (Руководство PMBOK®) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: file:///C:/Users/1/Desktop/%D0%BA%D1%80%20%D1%83%D0%BF%D1%80% D0%BE%D0%BD/PMBOK%20Guide%202008%204th%20rus.pdf - Заглавие с экрана (дата доступа – 10.11.2014). 13. Голованов, Е.Б. Девелопмент как особый вид предпринимательской деятельности на рынке // Современные проблемы науки и образования. – 2012. – № 2; [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.scienceeducation.ru/102-5661 - Заглавие с экрана (дата доступа – 09.01.2015). 14. Инвестиционные проекты в жилищном строительстве: как заставить стройку приносить деньги УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ № 1(18) – [Электронный 2010 ресурс]. – Режим доступа: http://www.pmmagazine.ru/document.asp?ob_no=926 - Заглавие с экрана (дата доступа – 10.11.2014). 15. ПРАКТИКУМ ПО ЭКОНОМИЧЕСКОМУ АНАЛИЗУ Учебное пособие [Электронный ресурс]. - http://window.edu.ru/resource/539/65539/files/m08-173.pdf Режим (дата доступа: доступа – 01.12.2014) 16. Дом и офис – все о недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://dio24.ru/izumrudnyi/ - Заглавие с экрана (дата доступа – 10.11.2014). 17. Недвижимость в самарской области [Электронный ресурс]. –Режим доступа:http://www.bn.ru/samarskaya-oblast/articles/2014/11/05/200554.html - Заглавие с экрана (дата доступа – 09.01.2015). 44 18. Новостройки Самары [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://samara.xn--24-dlcma9alib4a7j.xn--p1ai/news/ - Заглавие с экрана (дата доступа – 09.01.2015). 19. Новостройки Самары: какие дома будут сданы в 2015 году [Электронный ресурс]. – Режим доступа: ttp://samara.n1.ru/articles/26124182/ Заглавие с экрана (дата доступа – 09.01.2015). 20. Обзоры рынка жилой недвижимости в г. Самаре [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.exso- samara.ru/content/File/Market%20reviews/samara_residentrealty_IIq2014.pdf - Заглавие с экрана (дата доступа – 09.01.2015). 21. Стройки начала 2015 года, которые обновят облик Самары [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://progorodsamara.ru/news/view/172124 - Заглавие с экрана (дата доступа – 09.01.2015). 22. Сборник Центра ценообразования в строительстве «Укрупненные показатели стоимости строительства» (УПСС-2014.07.): [Текст]. 23. Международные и национальные стандарты по управлению проектами, менеджменту проектов и профессиональной компетентности менеджеров проектов СОВНЕТ, Москва [Электронный ресурс]. – Режим доступа:https://www.google.ru/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1& ved=0CCwQFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.fostas.ru%2Flibrary%2FMikhTo v8_e3.rtf&ei=gQqsVNulCMOZygPJ5YKICA&usg=AFQjCNFm6qlBgymQzAnM oOl1U4r3mZhDXQ&bvm=bv.82001339,d.bGQ&cad=rjt - Заглавие с экрана (дата доступа – 10.11.2014). 24. ГКО-ОФЗ [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.cbr.ru/hd_base/default.aspx?prtid=gkoofz_mr - Заглавие с экрана (дата доступа – 10.11.2014). 25. PRO Самара [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.arendator.ru/files/pro_samara.pdf - Заглавие с экрана (дата доступа – 01.12.2014) 45 26. Официальный сайт ЖК «Изумрудный» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: - http://izumrud63.ru/about/razreshitelnaya-dokumentacziya/ (дата доступа – 01.12.2014) Приложение 1 Структура девелоперской компании при реализации инвестиционностроительных проектов 46 Приложение 2 Жизненный цикл проекта девелопмента при создании комплекса объектов С ТАДИИ ЦИКЛА недвижимости ЭТАПЫ ПРОЕ ОСНОВНЫЕ РАБОТЫ ЭТАПА КТА Определение или Оценка задумки инвестора или исходного переопределение состояния проекта, разработка концепции проекта. проекта Обоснование инвестиций Выбор земельного (территории) Исследование рынка и окружения, анализ конкуренции, определение потребностей, предварительные технико-экономические расчеты, подготовка сметы инвестора, оценка ожидаемых финансовых результатов. Выбор параметров (класса) будущих объектов недвижимости. Поиск оптимальных земельных участков под участка бизнес-идею или концепцию, приобретение земельных прав, подготовка документов и участие в аукционах. ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ Подготовка Геоподоснова, межевание, оформление земельного участка земельных прав, определение и изменение категории (территории) для земли или вида разрешенного использования, использования в проекте организация инженерных, экологических и прочих изысканий. Градостроительн Согласование с Генпланом развития ое планирование территорий, анализ инфраструктурного окружения, земельного участка выбор решений, оформление технических условий (ТУ) на коммуникации, согласование обременений, исходно-разрешительной документации (ИРД), подготовка проекта планировки и концепции генерального плана. Техникоэкономическое планирование Анализ сегментации рынка недвижимости, разработка бизнес-плана и технико-экономического обоснования (ТЭО), анализ альтернатив, моделирование сценариев, выбор объектов, обоснование решений, разработка кредитнофинансовой политики, расчеты сметы заказчика. 47 ИНВЕСТИЦИОННАЯ ЭКСПЛУАТАЦ ИОННАЯ Организация проектного финансирования Разработка схем проектного финансирования, обоснование банковского кредитования, формирование заемщика, подготовка пакета документов под банковский кредит, сопровождение кредита. Привлечение инвестиций Маркетинг и операции на финансовых рынках, подготовка инвестиционных предложений и презентаций, продвижение проекта, продажа долей проектов. Архитектурное проектирование Дизайн-проект, генеральный план, архитектурный проект, архитектурный проект, ландшафтный дизайн. Инженерное проектирование Инженерные проекты на земельном участке и за его пределами: инженерные сети, коммуникации, ресурсы. Рабочее проектирование Комплект документов, необходимых для строительства объектов: архитектурностроительная часть, конструкторская часть, теплоснабжение и вентиляция, водопровод и канализация, электрооборудование. Планирование ресурсов Организация ресурсного обеспечения проекта, включая выбор производителей и поставщиков ресурсов. Строительство Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ). Контроль качества строительства и сметных расходов. Применение систем Применение по управлению проектами автоматизированных проектами. систем современных управления Управление и Организация эффективного использования эксплуатация объектами объектов. Маркетинг, реализация площадей. недвижимости Управление объектом недвижимости, контроль за эксплуатацией и работой инженерных систем после окончания строительства. Организация работы охраны территории. Организация работы объектов внутренней инфраструктуры (школа, детский сад, ресторан, кафе, спорткомплекс, и т.д.). 48 Приложение 4 49 50 Приложение 5 51 52 53 54 Приложение 6 Источник информации Тип объекта недвижимос ти S, кв. м. Размер арендной платы в мес,руб. http://dom.63.ru /realty/lease/co mmerce/trade/d etail/159608.php торговая 200 200000 1000 http://dom.63.ru /realty/lease/co mmerce/trade/d etail/160076.php торговая 188 180000 957,4468085 http://dom.63.ru /realty/lease/co mmerce/trade/d etail/161626.php торговая 196 294000 1500 180000 270000 1000 1500 1191,489362 http://dom.63.ru /realty/lease/co mmerce/trade/d etail/162359.php торговая 180 http://dom.63.ru /realty/lease/co торговая 180 Средняя арендная плата, руб./кв.м/мес. Годовая арендная плата, руб./кв.м (ПВД) Потери арендной платы, % (Пап) 10.33% двд Операционные расходы, % (ОР) 15% Чистый годовой доход, руб./кв.м (ЧОД) Размер арендной платы за 1 кв. м в мес., руб. 14297,87234 1476,970213 12820,90213 1923,135319 10898 55 Приложение 7 № п/п Наименование элемента Удельный вес по УПСС, % Восстановительная стоимость, руб. 1 Фундамент 5,11 10888510,64 2 Стены наружные 20,23 43106569,52 3 Стены внутренние, перегородки 20,04 42701712,96 4 Перекрытия,покрытия,лестницы 11,91 25378113,84 5 Кровля 0,84 1789892,16 6 Полы 4,92 10483654,08 7 Заполнение проемов 5,18 11037668,32 8 Отделка 3,99 8501987,76 9 5,57 11868689,68 4,66 9929639,84 11 Прочие строит. Констр. Отопление, вентиляция, кондиционирование Горячее,холодное водоснабжение, внутренние водостоки 4,52 9631324,48 12 Электроснабжение,электроосвещение 7,49 15959871,76 13 Слаботочные устройства 2,35 5007436,4 14 Прочие 3,19 6797328,56 15 Итого 100 213082400 10 56 Период строительства, г. Период строительства, мес. Видыаработ Стоимость, руб. 1.Земляныерработы 5444255,32 2.Фундаменты 5444255,32 3.Устройство перекрытий 12689056,92 4..Стены 85808282,48 5.Кровля 1789892,16 6.Проемы 11037668,32 7.Лестничные марши 12689056,92 8.Отделочные работы 9.Объекты энергетического хозяйства 8501987,76 10. Системы связи 11.Наруж.сети водо-, ,теплоснабжения 5007436,4 12.Системы безопасности 13.Благоустройство, озеленение 2014 1 2015 2 3 4 5 2016 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 9929639,84 газо9631324,48 11868689,68 6797328,56 31982805,76 152190608,2 28908986,06 Стоимость строительства по годам, руб. 57