ЧАСТНОЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ПЕТРОЗАВОДСКИЙ КООПЕРАТИВНЫЙ ТЕХНИКУМ КАРЕЛРЕСПОТРЕБСОЮЗА (ЧПОУ ПКТК) Недвижимость как экономический актив Выполнил студент 2 курса специальности 21.02.05 «Земельноимущественные отношения» Капечинский Максим Анатольевич руководитель курсовой работы, преподаватель ПМ 01 «Управление земельно-имущественным комплексом» А.А.Кустова Цель и задачи • Цель курсовой работы изучить недвижимость как экономический актив. • Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: • 1. Определить сущность понятия недвижимости; 2. Охарактеризовать экономическую и социальную сущность недвижимости как актива; 3. Разобрать основные типы недвижимости; Что такое недвижимость Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости. Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». «...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют». «Недвижимость, недвижимое имущество – реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле». «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации – далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам — (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы. Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т. д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. Экономическая сущность видов недвижимости Среди основных элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства - это могут быть: · земля, · административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, · сооружения предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). К отличительным экономическим характеристикам видов недвижимости можно отнести следующие: · редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости), · стоимость прилегающих земель, зданий, · территориальные особенности (изменение территориальных предпочтений может повысить или снизить стоимость видов недвижимости даже без физических изменений), · целевое назначение, которое, как правило, без существенных затрат не может быть изменено. Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, т.к. связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна. Что такое экономический актив Экономические активы – это находящиеся в индивидуальной или коллективной собственности объекты от владения или использования которых собственники могут извлекать экономические выгоды. Недвижимость как экономический актив Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива - акций, облигаций, валюты - вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования. (С известной долей упрощения можно сказать так: один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц и как товар и как капитал). Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости. Для выделения недвижимости, рассматриваемой с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации как часть реальных активов, используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости, используемой для извлечения дохода вне производственной деятельности, - «инвестиционная» недвижимость. Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности. К особенностям недвижимости как финансового актива относят: · неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости; · слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций; · относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками; · неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов; · необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта - при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации - существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива; · необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний; · низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций. Плюсы и недостатки иметь недвижимость как экономический актив Инвесторы в недвижимость получают выгоду от возможности использовать кредитное плечо. Финансирование недвижимости может быть доступно на уровнях, достигающих 80 процентов от покупной цены, поэтому владельцы недвижимости могут использовать долг, чтобы воспользоваться растущими ценностями и растущими NOI и умножить их положительные эффекты. Другие классы активов – такие как акции – которые предлагают возможность использовать кредитное плечо, как правило, являются предметом краткосрочных вызовов. Финансирование недвижимости длится в течение длительного фиксированного периода времени, что облегчает инвесторам выдерживать взлеты и падения на рынке. Реальная природа недвижимости также связана с одним из её основных недостатков – она требует управления. Хотя возможно владеть имуществом в рамках пассивной структуры, большинству активов недвижимости необходимо, чтобы кто-то выполнял такие задачи, как сбор арендной платы, оплата счетов, уход за зданиями и сдача в аренду свободных площадей. Это делает собственность намного более трудной для владения, чем пассивные активы, такие как акции и облигации. Акции, облигации и другие классы бумажных активов имеют дополнительное преимущество по сравнению с инвестициями в недвижимость, потому что они ликвидны. Большинство бумажных инвестиций можно быстро продать при очень небольших затратах. Собственность как класс активов, тем не менее, неликвидна. Продажа недвижимости по справедливой рыночной цене обычно занимает недели или месяцы и включает в себя комиссионные за транзакции, которые могут составлять от 1 до 10 процентов. Для инвесторов, которым необходимо иметь возможность быстро конвертировать свои активы в наличные, недвижимость обычно не является хорошим выбором. Ожидаемый доход от инвестиции в недвижимость Правильно выбранное время для удачной инвестиции в недвижимость, может принести значительную прибыль от аренды купленных помещений или жилплощади. А с ростом цен на недвижимость, увеличивается и капитализация. Сдавая в аренду вашу недвижимость вы можете рассчитывать на разный доход, впрочем, как и на разные растраты. Заключение Недвижимость по своей экономической природе представляет собой двойственный актив. В одно и тоже время один и тот же объект недвижимости может для разных людей выступать в различной экономической форме, то есть с одной стороны она может быть реальным активом, а с другой финансовым. Для нас интерес представляет характеристика недвижимости как финансового актива. Недвижимость как финансовый актив используется в основном для получения дохода, поэтому особое внимание уделяется формам и особенностям доходов, которые можно получить от использования недвижимости как финансового актива. Основными формами дохода являются будущие потоки денежной наличности, возрастание стоимости недвижимости, доход от будущей продажи недвижимости. Особенности доходов от недвижимости заключаются в стабильности доходов, необходимости высокого «порогового» уровня инвестиций и управления, неоднородности недвижимого имущества, защищенности доходов от инфляции, низкая ликвидность, сохранности инвестируемых средств, сложности финансовых потоков. Изучив формы и особенности дохода, который собственник может получить от имущества, собственник может принять решение о цели приобретения этого имущества.
