Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости

ОБ ЩЕСТ В О С ОГР АНИЧЕННОЙ ОТ В ЕТ СТ В ЕННОСТ ЬЮ
УНИСОН
Член Некоммерческого Партнерства «НАЦИОНАЛЬНАЯ ЛИГА СУБЪЕКТОВ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ»
Свидетельство № 068. Действительно до 31 декабря 2009 года.
Ассонов Владимир Николаевич-член НП «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ»
Номер свидетельства № 1323-07. Номер по реестру № 887 от 29 декабря 2007 года.
Ассонов Николай Владимирович-член НП «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ»
Номер свидетельства № 1324-07. Номер по реестру № 889 от 29 декабря 2007 года
Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости.
ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД
Метод сравнительной стоимости единицы имущества.
Для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта нами был использован метод сравнительной
стоимости единицы имущества - оценка имущества на основе использования единичных скорректированных
укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.
При определении
восстановительной стоимости(стоимости замещения) здания, нами были
использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 и 1984 годов на единицу объема
или площади, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень
цен на дату оценки. Основная формула расчета восстановительной стоимости объекта, через удельные
стоимостные показатели аналога, имеет вид:
С3= УС х К х V х И84/69 х И2000/84; где
СЗ - стоимость замещения объекта;
УС - удельная стоимость единицы объема (площади);
К- поправочный коэффициент;
V - объем (площадь) объекта;
И84/69, И2000/84 - индексы пересчета стоимости строительства к уровню цен аналога.
69
За информационную базу в настоящем расчете приняты;
•Сборники УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов(1970), (1972); и сборник Цен на
промышленные здания 1996 год КО-ИНВЕСТ .
•"Общая часть" к Сборникам УПВС, 1970г. Сборники УПВС позволяют при расхождении конструктивных или
объемных элементов искомого объекта или аналога, вводить корректирующие коэффициенты к его удельной
стоимости.
Сборники УПВС позволяют при расхождении конструктивных элементов, или объемных показателей
оцениваемого объекта и аналога(объект сходный, или подобный оцениваемому имуществу), вводить
корректирующие коэффициенты к его стоимости.
Для определения цен на искомый период используются:
•Информационно-аналитический бюллетень "Индексы в строительстве" КО-ИНВЕСТ., Выпуск № 28, 30, г.
Москва, 1999-2001г..
-таблицы 2.2.»Индексы цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам
зданий и сооружений в региональном разрезе»;
-таблицы 2.4. «Отраслевые индексы в региональном разрезе»;
-раздел 2.6. «Прогноз индексов цен на 1999г-2001.г. на СМР в среднем по России» база- сметные цены на
01.01.84г.;
Отрасль оцениваемого объекта, регион:
Отраслевые индексы изменения сметной стоимости СМР по Постановлению Госстроя СССР № 94 от
11.05.83г.;
•"Справочник оценщика" КО-Инвест "Промышленные здания", 1996г.,- общая часть,
•Справочные данные технического паспорта.;
•Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р), Госгражданстрой, 1990г.;
•"Методика определения физического износа гражданских зданий", утвержденной Приказом по министерству
коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.70г. №404.
Техническая характеристика зданий и сооружений.
При определении строительного объема здания, площадь здания принимается по внешнему очертанию
стен на уровне цоколя, включая слой штукатурки (СН81-01-94), («Общая часть к УПВС 1970г.,п.20). В связи с
отсутствием технической документации на оцениваемые объекты, составленной по результатам инвентаризации
(техпаспортов БТИ, и др. тех документации), в данной работе использовались данные о площадях, объемах и
др. размерах объектов, полученные путем визуального осмотра. В случае уточнений площадей, объемов и др.
размеров оцениваемых объектов в результате инвентаризации, проводимой компетентной уполномоченной
государственной
организацией,
расчеты, приведенные в данном отчете потребуют дополнительного
уточнения.
Описание конструктивных элементов зданий и сооружений, их техническое состояние и расчет
рыночной стоимости объектов приводится в нижеследующих таблицах.
Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости.
Расчет стоимости замещения объектов недвижимости, их износа, и рыночной стоимости приводится в
нижеследующих таблицах. При расчете износа оцениваемого объекта использован метод разбиения, т.е
рассчитываем устранимый физический(стоимость необходимого ремонта) и функциональный(неустранимый)
износ, а также износ от влияния внешних условий.
Метод прямого сравнительного анализа продаж
Подход к оценке с точки зрения сравнения основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с
другими объектами ,которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость
имущества является ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности
объект.
Метод сравнения продаж наиболее приемлем для оценки объектов по которым имеется достаточное
количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого
объекта от типичных рыночных условий на дату оценки, учитывается при анализе и корректируется
поправочными коэффициентами.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих
действий:
1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих
отношение к объектам сравниваемой полезности.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа.
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их продажных цен
или исключения из списка сравниваемых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону стоимости
объектов.
При корректировке продажных цен объектов сравнения , все поправки делаются от объекта сравнения к
объекту оценки.
В оценочной практике выделяются восемь основных элементов сравнения, которые должны
анализироваться в обязательном порядке :
• права собственности на имущество;
• условия финансирования;
• состояние рынка;
• местоположение;
• физические характеристики;
• экономические характеристики;
• характер использования;
Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных
рыночных условиях на дату оценки являются базой для остальных поправок.
Стоимость объекта по методу сравнения равна средневзвешенной цене по сравниваемым аналогам с
учетом корректировок , учитывающих их отличие от оцениваемого объекта.
Доходный метод оценки
Оценка собственности по доходу основана на предположении ,что стоимость объекта равна текущей (
сегодняшней ) стоимости прав на будущий доход, который принесет данный объект. Это значит , что
покупатель предполагает приобрести приносящий доход объект за сегодняшние деньги в обмен на право
получать в будущем доход от его эксплуатации или от последующей продажи.
Основные этапы оценки доходным методом.
1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для
сравнительных объектов. Этот показатель называется оптимальной рыночной ставкой.
2. Оценка потерь от неполной загрузки и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка,
характера его динамики применительно к оцениваемому объекту. Рассчитанная таким образом величина
потерь вычитывается из потенциального валового дохода и определяется действительный валовой доход.
3. Расчет издержек при эксплуатации объекта оценки основывается на анализе фактических затрат на его
содержание или типичных издержек при эксплуатации аналогичных объектов. В статьи расходов
включаются затраты, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта и не включаются ипотечные
платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного
валового дохода и получается величина чистого эксплуатационного дохода.
4. Производится пересчет чистого эксплуатационного дохода в текущую стоимость объекта.
Для определения текущей стоимости применяется один из методов:
- Метод прямой капитализации доходов
- Метод дисконтирования денежного потока
Метод прямой капитализации - заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов с
использованием коэффициента капитализации. Данный метод применяется к оценке объектов, имеющих
стабильные доходы и расходы и будущие доходы равны текущим или темпы их роста умеренны.
Метод дисконтирования денежного потока - это метод определения капитализированной стоимости
доходов при котором каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к
величине, равной сумме их текущих стоимостей . При определении стоимости данным методом решаются две
задачи: анализ и прогнозирование будущих потоков денежных доходов с точки зрения их структуры, величины,
времени и частоты их поступлений и определение ставок по которым эти потоки необходимо дисконтировать.
Субъективное взвешивание результатов оценки.
В результате анализа рынка и проведенных расчетов при определении рыночной
стоимости объекта оценки различными методами получены разные величины стоимости.
Достоинства и недостатки примененных методов оценки :
Затратный метод - его результаты наиболее убедительны при оценке объектов с незначительным
износом, при оценке планируемых объектов, объектов специального
назначения и подлежащих реконструкции. Недостаток данного метода - невозможностью определения
экономического устаревания, влияний управленческих решений, изменения цен на материалы и конструкции,
изменения экономической ситуации а также местоположения объекта оценки. Положительной стороной метода
является определение реальной величины износа объекта, определение величины необходимого ремонта. На
основании этого результату, полученному затратным методом присваиваем весовой коэффициент.
Метод сравнения аналогичных продаж - надежен в условиях активного рынка по оцениваемому
имуществу, отражает условия сделок, поправки на время продаж и оценок, поправки на местоположение
объектов сравнения, поправки на физические характеристики накопленный износ, поправки на состояние
рынка, корректировки на наиболее важнейшие отличия аналогов от оцениваемого объекта.
Условием применения данного метода является наличие информационной базы, обеспечивающей в
достаточном объеме достоверные данные по совершенным сделкам. Поэтому присваиваем результату,
полученному по методу сравнения весовой коэффициент.
Доходный метод оценки - как правило используется для оценки всего предприятия(оценка бизнеса), и
при наличии достоверной информации об доходах и расходах . Доходный метод в условиях незначительной,
предсказуемой инфляции и усиления спроса на коммерческую недвижимость, на мой взгляд наиболее приемлем
для расчета стоимости, так как отражает "полезность" для владельца недвижимости. Поэтому присваиваем
результату, полученному Доходным методом весовой коэффициент.
Ограничительные условия и сделанные допущения
Следующие допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью данного отчета:
1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за
вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений,
кроме оговоренных в отчете.
Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, могущих повлиять на оценку и не несет
ответственности за наличии таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в данном отчете считаются достоверными. Однако
оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений
указывается источник информации.
Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать данный отчет иначе, чем это предусмотрено договором на
оценку.
От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу
произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки.
Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных
факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно и
на рыночную стоимость оцененного имущества.
Оценщик не имеет в настоящем и не будет иметь в будущем какого либо интереса в объекте оценки и его
вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или
тенденции в определении стоимости в пользу заказчика или с достижением заранее оговоренного результата.
0тчет составлен в соответствии с Едиными Стандартами Профессиональной Практики Оценки.