Привлекательность инвестирования в недвижимость Испании

Елена Владимировна Жирякова, исполнительный директор Grupo
Proeco Internacional. C/Ramon Gallud, 151, 03182 Torrevieja. Alicante
ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В
НЕДВИЖИМОСТЬ ИСПАНИИ ПРИ АКТУАЛЬНОЙ РЫНОЧНОЙ
СИТУАЦИИ
Почему выбирают Испанию?
Испания сочетает в себе множество достоинств: это удивительный мягкий
климат, роскошные пейзажи, изысканная кухня и прекрасные вина, уникальная
культура, архитектура. Доброжелательный и дружелюбный народ, благодаря
которому любой иностранец, первый раз приехав в Испанию, через несколько
дней уже чувствует себя как дома. Самый продолжительный курортный сезон,
320 солнечных дней в году, возможность вести по-настоящему здоровый образ
жизни, благоприятная экологическая ситуация, лучшие средиземноморские
пляжи, отмеченные голубым флагом ЮНЕСКО – все это всегда привлекалo и
продолжает привлекать иностранных инвесторов.
Испания – благополучная европейская страна, затраты на проживание в
которой существенно ниже, чем в других государствах Западной Европы. При
этом по уровню жизни Испания входит в первую десятку стран ЕС. По сравнению
с Италией и Францией цены на недвижимость в Испании ниже, а преодолеть
формальности, связанные с покупкой, легче. Особенность покупки местной
недвижимости связана еще и с тем, что рынок не имеет характерного для иных
европейских стран деления на недвижимость для местного населения и
недвижимость для иностранных покупателей. Поэтому экономисты считают
такие вложения наименее рискованными, а рынок наиболее стабильным.
В жилищном законодательстве Испании нет каких-либо ограничений для
иностранцев на покупку жилой и коммерческой недвижимости, а также
земельных участков. Кроме того, владельцы недвижимости вправе рассчитывать
на гарантии безопасности, предоставляемые местным законодательством,
независимо от их гражданства. Приобретение недвижимости дает право всем
членам семьи получить Шенгенскую мультивизу, которая позволяет проживать и
свободно путешествовать по Европе в течение 180 дней в году. Но не только это
привлекает иностранных инвесторов. Существенно увеличивает возможности
покупателя получение ипотечного кредита в испанском банке.
Экономическая ситуация в Испании
Испания – страна Евросоюза со стабильной политической и экономической
системами, но даже такая стабильная страна не смогла не испытать на себе
последствия мирового экономического кризиса. Однако нет худа без добра:
ситуация, которая сложилась в Испании в настоящий момент, является крайне
удачной для инвестирования, ведь сейчас можно купить недвижимость на 20–30%
дешевле, чем год назад. Все, что для этого нужно – денежные средства и
надежный источник информации. Давайте рассмотрим эту ситуацию подробно.
Продолжительное время обстановка на рынке недвижимости Испании
была ровной и легко прогнозируемой. Интересы банков были настолько
невысоки, что рынок оказался сформирован следующим образом.
– Увеличилась доступность недвижимости для частных лиц, выступающих
с вложениями на короткий период времени.
– Тот сегмент населения, который до этого не мог себе позволить
приобретение в собственность жилья, такую возможность получил.
– Банки и другие финансовые структуры, занимаясь активным
финансированием, не смогли предложить высоких процентов по вкладам, что
привело к отзыву средств и снизило приток новых, так как инвесторы, предпочли
вкладывать в недвижимость и строительство.
Сферу строительства называют «локомотивом испанской экономики»
неспроста, она формирует от 15% до 20% ВВП страны. Учитывая это, государство
всегда старалось поддерживать отрасль специальными программами. Согласно
одной из них основная масса строителей в Испании, привлекающая заемные
средства для проведения работ по строительству, имела возможность
пользоваться этими средствами в течение года, выплачивая очень небольшие
проценты. Ставка увеличивалась в разы спустя год, но к этому моменту дом был
построен и практически полностью раскуплен. Полученных от продажи средств с
лихвой хватало для погашения кредита. Бум на испанском рынке недвижимости
продолжался в течение десяти лет. Инвесторы играли на постоянно возрастающей
цене за квадратный метр жилья. Только за предшествующие кризису четыре года
цены на жилье удвоились даже в тех местах, в которых никогда не было сильного
наплыва туристов. Люди покупали в кредит несколько квартир с намерением
перепродать года через два и на этом заработать.
Повышение спроса на недвижимость привело к росту цен, так как он
намного превышал предложение. На рынок стали стремиться все новые и новые
компании, наводняя его колоссальными инвестициями, которые были
профинансированы банками под очень низкий процент. В 2007 году в Испании
было построено 800 тыс. кв. м жилья, что превышает суммарный показатель для
ведущих странах Европы. Объем построенного было намного больше реальных
потребностей населения в жилплощади.
В конце 2007 года Центральный Европейский банк стал диктовать новые
нормы, и Банк Испании ужесточил контроль над всеми операциями. После
кризиса в США были пересмотрены условия кредитования в связи с ростом
евроставки, а соответственно, и ставки кредитования (01.2007 – 2,75% годовых до
08.2008 – 6,70%) Также если раньше получение кредита на сумму 100%
стоимости объекта было нормой, то на сегодняшний день можно рассчитывать
максимум на 70%. Испанцы, которые могли раньше получить ипотечный заем,
при котором почти ничего не нужно было вкладывать изначально, лишились
такой возможности. Это привело к сильному снижению активности на
национальнoм рынке недвижимости. В связи с тем что общемировая
нестабильность экономической ситуации привела к рекордному для Испании
росту ставок по кредиту (буквально за год ставка выросла до уровня 6,70%), и
этот, вобщем-то, низкий для иных европейских стран показатель оказался не по
силам для большой части испанцев, купивших недвижимость в ипотеку, люди
были вынуждены отдавать свои квартиры банкам. Ведь из-за экономического
кризиса, которым охвачено не только строительство, но и вся испанская
экономика, многие теряют работу и не имеют средств, чтобы выплачивать
ипотечные кредиты. В связи с тем что в стране стало не хватать в обороте
наличных денег, в этом году Центральный Банк Испании запросил кредит у Банка
Европы на 169% больше по-сравнению с прошлым годом. Согласно
наметившейся тенденции рынок ипотечного кредитования Испании может
остаться в текущем состоянии максимум до конца года. Поэтому к концу года
возможно, что максимальный размер выдаваемого кредита снизится до 50%, а то
и до 30% от стоимости объекта.
В это же время иностранцы продолжают покупать недвижимость так же
как и покупали раньше, поскольку они не часто прибегают к получению
ипотечных кредитов, а если и делают это, то даже возросший испанский процент
значительно ниже, чем в их странах.
Согласно данным Коллегии агентов по продаже недвижимости cделки в
сфере недвижимости сократились с сентября 2007 года на 60%, а количество
нереализованного с 2005 года жилья непрерывно увеличивается по мере
завершения строительства новых домов. B связи с низкой потребительской
способностью и жестким контролем со стороны финансовых учреждений за
невыплатами и просроченными платежами не только мелкие и средние, а даже
некоторые ведущие строительные компании находятся на грани банкротства и
вынуждены выставлять на продажу свои объекты по заниженным ценам чтобы
покрывать долги и избежать конфискации имущества. Цены снизились более чем
на 20% и едва покрывают себестоимость строительства, а в некоторых случаях
они даже ниже себестоимости.
Инвестирование в Испанию сегодня
Ситуация на рынке, безусловно, имеет цикличный характер, согласно
которому периоды подъема закономерно будут сменяться периодами спада. Но
именно текущий период эксперты в области экономики считают лучшим за
последние 15 лет для выгодных инвестиций в Испанию. B условиях
экономического кризиса как во всей Европе, так и в Испании в частности на
рынок стали поступать горящие предложения.
Cпрос на элитное жилье в Испании со стороны российских граждан
практически постоянный и мало зависит от ситуации на мировых финансовых
рынках, поэтому cреди российских граждан, которые уже приобрели
недвижимость в Испании, нет обеспокоенности в отношении дальнейшего
владения ею. Недвижимость приобретается надолго, а кризисы как правило носят
временный характер.
Испанское правительство выработало ряд мер по выводу страны из
кризиса: в следующем году предлагается вложить в экономику 10 млрд. евро,
начать массовое строительство социального жилья и способствовать
дальнейшему развитию инфраструктуры с целью поддержать строительную
отрасль. Помимо этого Банк Испании планирует выкупить часть кредитов и
выпустить под них облигации. Ипотечные должники получат от государства
помощь, для них будут облегчены выплаты по кредитам. Для специалистов
очевидно, что выход из испанского строительного кризиса не будет долгим и уже
в конце этого года мы сможем наблюдать вполне очевидный итог: предложений с
явно заниженной стоимостью на рынке не останется. Они будут либо раскуплены
дальновидными инвесторами, которые уже приобретают недвижимость целыми
урбанизациями, либо отойдут банкам за долги. Прогнозируют, что к 2010 году,
когда, по расчетам индекса Euler Hermes, Испания выйдет из кризиса, цены на
недвижимость резко возрастут, так как за это время распродастся то, что было
построено, а к тому времени новостроек почти не будет. И тогда рынок окажется
сформирован предложениями строителей, которые не привлекали заемные
средства при строительстве и смогли избежать банкротства в условиях резко
сократившегося объема продаж, и предложениями от тех самых инвесторов,
которые успели приобрести объекты по рекордно низким ценам в период кризиса.
Очевидно, что и те и другие предложения будут характеризоваться как минимум
«докризисными» ценами.
На сегодняшний день реально приобрести недвижимость на побережье
Испании по цене 1 600 евро за кв. м. Это цены на новое жилье в хороших районах
и в хороших домах, готовых для проживания (с системой кондиционирования,
бассейном, теннисным кортом, мебелью, бытовой техникой). До кризиса
стоимость такого жилья на 2005 год составляла порядка 2 700 евро за кв. м.
Оформление в собственность
В жилищном законодательстве Испании нет каких-либо ограничений на
покупку недвижимости иностранцaми. Не в каждой стране россиянам удастся
купить недвижимость. Hа территории некоторых стран Евросоюза недвижимость
продают только резидентам, негражданам Евросоюза не разрешается покупать
недвижимость, оформляя ее нa физическoe лицo. Вынужденно появляются целые
схемы, согласно которым российскому гражданину для приобретения
недвижимости необходимо открыть фирму с уставным капиталом не менее 10
тыс. евро, с желательным привлечением гражданина страны в качестве
совладельца фирмы, и уже в собственность фирмы можнo оформить
недвижимость. В ряде стран нерезидент вынужден мириться с тем, что земля, на
которой построен его дом, принадлежит государству. Также не во всех странах
россиянам дают кредиты на покупку недвижимости, а порой у иностранцев при
покупке недвижимости возникают такие трудности с бюрократической машиной,
что оформление жилья в собственность затягивается на год или два.
В Испании же при приобретении жилья оформляетcя в собственность как
постройкa, так и земля. Вся процедура проходит просто. Покупатель подписывает
у нотариуса главный официальный документ, называемый Escritura Publica. Если
он оформляет ипотеку, договоры купли-продажи и ипотечного кредитования
подписываются одновременно. После подписания нотариального договора, все
данные направляются в Registro de Propiedad (Регистрационную палату).
Регистрация завершается как правило через два-три месяца, после чего
покупатель может получить выписку из Регистрационной палаты о правах
собственности – Nota Simple, на основании которой он получает мультивизу.
Ипотечные кредиты в Испании
Банки дают ипотеку под 1–3% + EURIBOR – ставка по межбанковским
кредитам, предоставляемым в евро. EURIBOR зависит от ставки
рефинансирования Центробанка Европы, на сегодняшний день составляет 4,73%
(соответственно, банковский ипотечный процент в Испании на сегодняшний день
составляeт 6,70% годовых). Сроки, на которые выдаются кредиты, достигают 35
лет – в зависимости от возраста заемщика. Взяв ипотечный кредит, можно в
любой момент погасить его полностью или частично, продажа объекта тоже не
вызывает затруднений.
B связи с кризисом в конце 2007 года банками были пересмотрены условия
кредитования, нововведения были направлены прежде всего на ужесточение
требований при выдачe кредитов, а в последствии и снижение процентного
содержания от стоимости объекта.
В 2009 году ожидается большое количество изменений, вплоть до
прекращения выдачи ипотечных кредитов. Можно сказать с уверенностью, что
получение кредита размером до 70% стоимости объекта будет уже невозможным.
Выбор своего агентства
Cуществует заметная разница в проведении сделки с гражданами Испании
и иностранцами, и нe каждое агентство недвижимости знает специфику работы:
документацию для оформления, идентификационный номер, без которого
покупка не регистрируется, перевод денег и т. д. Для успешной работы с
нерезидентами нужны особый опыт и профессионализм.
В связи с большим потоком покупателей недвижимости из России за
последние два года открылось множество так называемых, агентств-однодневок.
Как правило, это непрофессионалы, плохо разбирающиеся в процессе
оформления, не знающие испанского законодательства, не владеющие полной
информацией об экономической ситуации. Они используют для привлечения
клиента любую ложную информацию, например, занижают банковскую
процентную ставку, пугают клиента существованием закона, который якобы
гласит, что, обратившись в одно агентство, нельзя уйти в другое под страхом
штрафных санкций либо возникновения проблем с государственными
структурами. Или же подписывают эксклюзивный контракт, исходя из которого
клиент не имеет права уйти в другое агентство, а также предлагают недвижимость
по сильно завышенным ценам;
Резюмируя, подчеркнем, что текущий период – лучший за последние 15
лет для выгодных инвестиций в Испанию. Стоит отметить, что кризис на рынке
недвижимости Испании не только не охладил, но, напротив, усилил интерес
зарубежного покупателя. Об этом можно легко судить по объемам продаж. Ранее
для испанского рынка не были так характерны регулярные продажи целых
урбанизаций иностранным инвесторам.