Лекция 2 «Недвижимое имущество и его виды»
реклама
1 Лекция 1 «Недвижимое имущество и его виды»Понятие и сущность недвижимости «Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины. В советском гражданском праве (ГК РСФСР - ст. 21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено. В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., недвижимость, в основном определяется через перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с ГК РФ ст. 130 к недвижимым вещам относится «… земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внут Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории России номер, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и тех- 2 нического учета (инвентаризации) и сохраняемый до тех пор, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. На объекты недвижимости распространяется единый специальный правовой режим (государственной регистрации прав на недвижимость). Государственная регистрация прав на недвижимость имущества и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с гражданским кодексом Российской Федерации. Регулируется Федеральным Законом от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Признаки недвижимости Каждый объект недвижимости обладает существенными (родовыми) признаками, позволяющими отличить их от движимого имущества. Существенные признаки : 1. Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению 2. Прочная физическая и юридическая связь с землей 3. Д в у х к о м п о н е н т н о с т ь . Любой объект недвижимости, ко- торый включает улучшения, состоит из двух компонентов - земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики. 3 4. Сохранение натурально-вещественной формы в течение всего срока жизни 5. Д о л г о в е ч н о с т ь . Если говорить о "чистой" земле (как части поверхности земной суши), то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя, в конечном счете, они требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости. 6. Фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях. Классификация объектов недвижимости Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом необходимо провести классификацию объекта, собрать качественную и количественную его характеристику, определить основные признаки объекта. Объекты недвижимости классифицируются П о ти пу н е дв иж и м о ст и: - земля (в том числе сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина), земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов), а также земли промышленности, транспорта, связи и других секторов народногохозяйства, земли природоохранного, природно- заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса); - коммерческая недвижимость (офисная, торговая, бары, рестораны, 4 гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы и т. п.); - промышленная недвижимость (производственно-складская); - жилая недвижимость. По функциональному назначению: - производственные объекты недвижимости (прямо или косвенно участвуют в создании товара); - непроизводственные объекты недвижимости (обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения). По происхождению: - воспроизводимые объекты недвижимости (здания, сооружения, многолетние насаждения); - невоспроизводимые объекты недвижимости (земля, природные месторождения, природные водные бассейны). По степени готовности к эксплуатации: - объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию; - объекты недвижимости, находящиеся в незавершенном строительстве. По форме с о б с т в е н н о с т и : - объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности; - объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности; - объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности; - объекты недвижимости, находящиеся в собственности общественных организаций; Особенности недвижимости как товара. Товар - продукт труда, произведенный для продаж с целью обмена на другие товары или деньги. 5 Недвижимы е вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям и инвестиции, без которых владение ими практически невозможно. Особенность недвижимости как товара проявляется в следующем: 1. Недвижимость может присутствовать на рынке - в натурально-вещественной форме - как право собственности на объект - как приобретение жилищных услуг (аренда, наем) 2. сложность и неоднородность товара (жилой дом, склад) 3. инвестиционный характер 4. уникальность 5. фундаментальность 6. высокая капиталоемкость 7. количественное несовпадение качественных характеристик. 8. более низкая ликвидность недвижимости. 10. требует управления активами, начиная с поиска наилучшего и наиболее эффективного вложения инвестиций. Право собственности на недвижимость Право собственности - это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту. Право собственности состоит из трех прав: владение, пользование, распоряжение. Право дает лицу юридическую власть над вещью и называется вещным правом. Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти; к вещным правам относятся также: право пожизненного наследуемого владения имуществом; право постоянного (бессрочного) пользования имуществом; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи. 6 Субъектами права собственности могут быть: частные лица (юридические и физические); государство; муниципальные образования. Изменения в правах собственности на недвижимость происходит в форме сделок. Различают односторонние (достаточно воли одной стороны) и многосторонние сделки. Односторонние - дарение, наследование Многосторонние- купля-продажа, мена, рента Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и других требований. В соответствии с действующей Конституцией России (ст.36, ч.2) и Гражданским кодексом РФ (ст.209, ч.3) собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия. Постоянные ограничения права собственности на о б ъ е к т ы недвижимости, обусловленные их ограниченностью и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арен- даторов и пользователей земли; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застрой- ки населенных пунктов; ками ограничения прав пользования или распоряжения памятниистории, культуры, охранными зонами, сельскохозяйственными землями и др.; Для собственника недвижимого имущества законом могут быть установлены определенные временные ограничения (обременения), кото- 7 рые стесняют его права при осуществлении прав собственности. Ограничения прав собственности: - сервитуты; - ипотека; - доверительное управление; - аренда, - лизинг. Лекция Особенности рынка недвижимости 1. Характеристика рынка недвижимости Рынок недвижимости - определенный набор механизмов, посредством которых передаются права собственности и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования Факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости: несовершенство российского законодательства; политическая и экономическая нестабильность; низкий средний уровень доходов населения; отсутствие квалифицированных специалистов - участников рынка недвижимости. Рынок недвижимости не является совершенным. Характеристика рынка недвижимости как несовершенного: отсутствует полная и открытая информация о сделках; характерна индивидуальность и неоднородность товаров; локализация рынка; ограниченность продавцов и покупателей; спрос на недвижимость неэластичен из-за ограниченности предложений; владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат; 8 сделки с недвижимостью могут происходить под влиянием различных слухов; спрос на недвижимость очень изменчив. 2. Сегментация рынка недвижимости Рынок недвижимости можно сегментировать по следующим параметрам: по географическому фактору; по использованию; по типу прав собственности; по стоимости; по инвестиционной мотивации. 3. Функции рынка недвижимости Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценоообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную. Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д. Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особен- 9 но в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др. Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту. Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно принять решение в своих интересах. Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью. Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует 10 переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков. Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование. 4. Субъекты рынка недвижимости На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота, а также вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Участниками отношений на рынке недвижимости являются: - Российская Федерация; - субъекты Российской Федерации; - муниципальные образования; - юридические лица Российской Федерации и иностранных государств; - -физические лица Российской Федерации и иностранных государств. В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в пять групп: 1. Продавцы - владельцы прав на недвижимые объекты (россий- ские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной властью); o Строительные организации существуют в относительно не- большом количестве, так как строительство требует больших капиталовло- 11 жений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Они строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги. Если строительная фирма привлекает посредническое агентство для реализации, то покупателю приходится покупать недвижимость по цене, увеличенной на стоимость услуг посредника, т. е. примерно на 8% и выше. Сегодня ситуация на рынке меняется: агентства по недвижимости продают недвижимость, а их услуги оплачивает не покупатель, а строительная фирма. Отказываясь от части прибыли, строительная организация получает определенные выгоды: быстрее идет реализация недвижимости, тем самым ускоряется оборот денежных средств, появляется возможность быстро начать новое строительство o Девелопер - это профессиональный предприниматель- застройщик. В общем понимании девелопер это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию получила название девелопмент. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта. Девелопер является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед инвесторами за расходование их средств, перед банками за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, перед подрядчиками за финансирование, перед потребителями за своевременность и качество создаваемой недвижимости. Содержание деятельности девелопера следующее: выбор экономически эффективного проекта; получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти; 12 определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата; поиск и привлечение инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой; передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию; продажа отстроенного, реконструированного объекта, возврат финансовых ресурсов. брокеры-посредники. . Продавец-посредник может помочь o строительной организации определить оптимальную продажную цену. Например, профессиональная консультация может повысить цену реализуемой недвижимости на 10-15%, чем это предполагалось первоначально. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции: консультантов по сделкам с недвижимостью; брокеров- посредников, представляющих в сделке интересы продавца или покупателя. В последнее время расширяют интересы своей деятельности на рынке и вместо простого посредника становятся ведущим профессиональным участником рынка недвижимости, предлагающим целый комплекс услуг на рынке. 2. Покупатели, вкладывающие собственные, заемные или привле- ченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления); 3. Инфраструктурные организации, организующие функциониро- вание рынка в соответствии с установленными в стране нормами (агентства оценщиков, риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании); Риэлтер - это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои 13 услуги. Основной источник доходов - получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем больше клиентов стремится работать с такой риэлтерской фирмой. Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости. 4. Государственные органы и организации (бюро технической ин- вентаризации (БТИ), комитеты по управлению имуществом, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, органы Госкомзема, комитеты муниципального жилья, госкомитет по строительной, архитектурной и жилищной политике, учреждения Минюста РФ, др.) выполняют регулирующие функции 5. Инвесторы. На современных рынках недвижимости инвестиции осуществляются различными участниками, к числу которых можно отнести крупные строительные компании, промышленные и коммерческие компании, финансовые институты, органы государственной власти и местного управления. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование. 5. Государственное регулирование рынка недвижимости Государственное регулирование рынка недвижимости можно определить как комплекс мер нормативно-правового характера в сфере недвижимости, направленных на повышение экономической эффективности использования объектов недвижимости в интересах решения социально- экономических задач. То есть государство в данном случае выступает на рынке недвижимости в качестве регулирующего органа. На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции: - законодательное установление правил и ограничений; - учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею; 14 - распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование; - контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.); - стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов; - инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т.п., энергетику); государство по-прежнему остается основным инвестором на рынке недвижимости. В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах: - административным способом (путем прямого вмешательства). - экономическими методами управления (косвенным воздействием) Административное управление основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов: o создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах; o отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности; o установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам; o контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; 15 o введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке; o выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд. Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью: o системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них); o регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка); o выпуска и обращения жилищных сертификатов; o предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе; o реализации государственных целевых программ; амортизационной политики; Лекция Технология и подходы к оценке объектов недвижимости 1.Сущность оценочной деятельности Оценка представляет собой обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости объекта. Проведение оценки является обязательным также в случае вовлечения в сделку объектов принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки. 6 августа 1998 года вступил в силу Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ, который определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, а также физическим и юри- 16 дическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. Согласно данному закону под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. К объектам оценки относятся: 1. отдельные материальные объекты (вещи); 2. совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); 3. право собственности и иные вещные права на имущество или от- дельные вещи из состава имущества; 4. права требования, обязательства (долги); В законе рассматриваются: права и обязанности оценщика, требования к договору и отчету по оценке. Кроме этого Закон выстроил схему регулирования оценочной деятельности, основными инструментами которого являются: o система Стандартов o профессиональное обучение оценщиков o регулирование и контроль оценочной деятельности посредством Саморегулируемой организации оценщиков 2. Понятийный аппарат оценочной деятельности Теория оценки базируется на понятиях: стоимость, цена, затраты. Данным понятием дается определение в федеральных стандартах. Стоимость это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Затраты - мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Могут быть исторической и текущей величиной. Цена - сумма средств, в денежном выражении, за которую объект соб- 17 ственности переходит из рук в руки. Согласно стандартам оценки существуют виды стоимости: рыночная, ликвидационная, инвестиционная, кадастровая. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. 18 При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. 3.Принципы оценки Теория оценки недвижимости основывается на экономических принципах, которые можно объединить в 4 группы: 1.основанных на представлениях пользователя (полезность, замещения, ожидания); ПОЛЕЗНОСТЬ - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в течение определенного периода времени. ОЖИДАНИЕ - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. ЗАМЕЩЕНИЕ - максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью. 2.связанных с рыночной средой (зависимости, соответствия, изменения, спроса и предложения); ЗАВИСИМОСТИ. Стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности. СООТВЕТСТВИЕ - степень, в которой архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям. ИЗМЕНЕНИЕ. Стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени в соответствии с жизненным циклом. СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ. Предложение - количество товаров, име- 19 ющихся в наличии по определенным ценам, спрос - количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса формирует цены на недвижимость. 3.связанных с землей, зданиями и сооружениями (факторы производства, остаточной продуктивности, вклада, возрастающей отдачи); ФАКТОРЫ ПРОИЗВОДСТВА - это основные группы материальных и нематериальных ресурсов, обеспечивающих потребности производственной деятельности. К ним относятся: земля, капитал, труд, менеджмент. ОСТАТОЧНАЯ ПРОДУКТИВНОСТЬ Земля имеет « остаточную стоимость » и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после уплаты всех других факторов производства. ПРИНЦИП ВКЛАДА. Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства. 4.ПРИНЦИП НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ. Под наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования (ННЭИ) понимается разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта проводят в 2 этапа с учетом следующих факторов: месторасположение; ресурсное качество участка; рыночный спрос техническая обоснованность; финансовая обоснованность; правовая обоснованность. 4. Подходы к оценке объектов недвижимости 20 В зависимости от объекта недвижимости и цели оценки используют три основных подхода к оценке. Каждый из подходов базируется на собственных методах расчета. - сравнительный ; - доходный; - затратный. Сравнительный подход основан на сравнении объекта недвижимости с аналогами, имеющими рыночную стоимость. Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с помощью сравнительного подхода не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. Сравнение проводится по различным типовым характеристикам (время продаж, месторасположение, условия продаж, условия финансирования, физические характеристики объекта). Применяется для объектов, по которым имеется достаточное количество информации. Доходный подход - оценка производится исходя из ожидания покупателя. Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная доходным подходом равна стоимости будущих доходов от его использования дисконтированных на дату оценки. Применим к доходоприносящей недвижимости, единственной целью владения которой является получение дохода от эксплуатации. Затратный подход выражает точку зрения продавца, которому невыгодно продавать объект ниже затрат на его строительство. Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная затратным подходом равна затратам на строительство объекта за минусом износа + стоимость земельного участка. Лекция 5 Методология оценки недвижимости 1. Сравнительный анализ продаж основан на сравнении объекта недвижимости с аналогами, имеющими рыночную стоимость. Сравнение проводится по различным типовым характеристикам (время продаж, месторасположение, условия продаж, условия финансирования, физические характеристики объекта). Применяется для объектов, по которым имеется достаточное количество информации. Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется путем последовательной корректировки цен проданных объектов-аналогов. 21 Основные этапы оценки: сегментирование рынка; выбор объектов-аналогов; определение поправок; корректировка цен аналогов путем внесения поправок; анализ скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта. Поправки бывают: процентные и денежные, абсолютные и относительные. Процентные поправки изменяют стоимость объекта на определенный коэффициент и вносятся путем умножения стоимости всего аналога или его единицы сравнения на этот коэффициент. Процентные поправки используют при корректировке на время продаж, месторасположение, износ, размер, виды ремонта, приводящие к другому качеству. Денежные поправки увеличивают на определенную сумму стоимость всего объекта (абсолютные), либо одной единицы сравнения (относительные). Денежные поправки - на дополнительные улучшения, свободный участок земли, масштаб, ремонт. Существует 3 метода расчета поправок: парных продаж; прямого анализа показателей; с использованием мультипликатора дохода. 2 Затратный подход - выражает точку зрения продавца, которому невыгодно продавать объект ниже затрат на его строительство. Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земельного участка. Основные этапы оценки затратным подходом: расчет восстановительной стоимости нового здания; расчет износа; расчет стоимости земельного участка. Под восстановительной стоимостью понимается стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта в текущих ценах на действительную дату оценки. Накопленный износ – это уменьшение восстановительной стоимости элементов здания, которое может происходить в результате их износа Физический износ – утрата первоначальных технико-эксплутационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Устранимый износ – затраты по доведению объекта до состояния эквивалентного первоначальному. 22 Неустранимый износ – затраты на исправление превышают потенциальные выгоды Функциональный износ – означает, что, что-то в объекте не соответствует духу времени. Причиной может быть как недостаток, так и избыток чего-нибудь. Устранимый износ – рассчитывается как разница на установку какоголибо элемента на оцениваемом объекте и новом объекте. Неустранимый износ – нельзя устранить, т.е. этот износ связан с излишками, не добавляющими цену. Внешний износ – вызван факторами, внешними по отношению к объекту (конкуренция, неудачное соседство, транспортная достижимость}. 3 Доходный подход - оценка объекта исходя из ожидания покупателя. Доходный подход - подход, основанный на оценке покупателем сегодняшней выгоды от будущего владения собственностью. Как правило, потенциальный покупатель рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, т.е. как и какой доход приносит данный объект недвижимости. Доходы от владения объектом недвижимости могут поступать в виде: периодических денежных поступлений (платежей), дохода от перепродажи объекта. Применим к доходной недвижимости, единственной целью владения которой является получение дохода от эксплуатации. Стоимость объекта недвижимости может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом Существуют 2 метода: капитализации; дисконтирования денежных потоков. Капитализация дохода, - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости с учетом риска и времени. PV = NOI / R, где PV – текущая стоимость объекта; NOI – чистый операционный доход; R – коэффициент капитализации. Чистый операционный доход рассчитывают с учетом арендной платы, загрузки объекта, затрат на его эксплуатацию. R =I +∆, где I – доход на капитал, показывает компенсацию, которая должна быть выплачена инвестору за использование его денег (норма отдачи, ставка дисконта); ∆ – норма возврата капитала. Основными предпосылками метода капитализации дохода является: величина дохода постоянна, поэтому используют данные за один год; не учитывается величина начальных инвестиций; 23 используется общий коэффициент капитализации. Преимущества: простота расчетов мало предположений отражает состояние рынка дает хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками Не следует применять: Если отсутствует информация о рыночных сделках Неопределенны методы расчета коэффициента капитализации Объект не находится в режиме стабильного функционирования(реконструкция или строительство) Объект подвергся серьезным разрушениям Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока, как стоимости доходоприносящего объекта. д о х о д ы продажа PV = ? Настоящий метод подразумевает, что цена здания на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течении будущих лет, после завершения реконструкции и сдачи здания в эксплуатацию, т. е. сдачи здания в аренду или размещении на его территории доходного бизнеса. Дисконтирование денежных потоков применяют, если имеются нестабильные денежные потоки, а в конце периода владения планируется перепродажа объекта (реверсия). Преимущества: Учитывает динамику рынка Учитывает неравномерную структуры доходов 24 Работает, если доход является не стабильным Работает когда объект находится с стадии строительства Недостатки: Вероятность ошибки на прогнозировании Сложность расчетов