МИНИСТЕРСТВО ВЫСШЕГО И СРЕДНЕГО СПЕЦИАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН ТАШКЕНТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ
реклама
МИНИСТЕРСТВО ВЫСШЕГО И СРЕДНЕГО СПЕЦИАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН ТАШКЕНТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ФАКУЛЬТЕТ «БАНКОВСКОЕ ДЕЛО» КАФЕДРА «БАНКОВСКОЕ ДЕЛО И КОРПОРАТИВНЫЕ ФИНАНСЫ» Выпускная квалификационная работа допущена к защите Декан факультета «Банковское дело» О. Ортиков ____________________________ Выпускная квалификационная работа допускается к защите Заведующий кафедрой «_____»___________2013 года «_____»___________2013 года Д.э.н., проф. Н. Г. Каримов ____________________________ ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА на тему: «Ипотечное банковское кредитование: проблемы и перспективы развития» Выполнила: студентка 4- курса гр. БД- 11, направления «Банковское дело» Тулкунов С.Э. Научный руководитель: ст. преподаватель кафедры «Банковское дело и корпоративные финансы» Харченко Л.В. Выпускная квалификационная работа прошла предварительную защиту Протокол № от мая 2013 г. Ташкент - 2013 1 Содержание Введение Глава 1 Исторические и теоретические аспекты ипотечного 3 7 кредитования 1. Исторические аспекты ипотечного кредитования 7 1.2. Теоретические основы ипотечного банковского кредитования 19 1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в 25 Узбекистане и понятие ипотечного рынка Промежуточные выводы по главе 1 32 Глава 2 Анализ особенностей развития ипотечного банковского 34 кредитования 2.1. Анализ инструментов ипотечного кредитования 34 2.2. Анализ и оценка рисков ипотечного кредитования 39 2.3. Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими 47 банками Промежуточные выводы по главе 2 55 Глава 3 Перспективы развития ипотечного кредитования на 57 современном этапе 3.1. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на 57 современном этапе 3.2.Модели ипотечного кредитования и понятие ипотечного рынка. 65 Мировой опыт ипотечного кредитования 3.3. Перспективы организации эффективно действующей системы 73 ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков Промежуточные выводы по главе 3 78 Выводы и предложения Список использованной литературы Приложения 80 84 92 2 Введение Актуальность темы исследования. Обеспечение населения жильем является важнейшей социальной проблемой. В настоящее время одним из главных направлений ее решения является ипотечное кредитование. В странах с развитой рыночной экономикой ипотечное кредитование выступает основным способом обеспечения платежеспособного спроса на жилье. Несоответствие доходов основной части населения стоимости жилой недвижимости преодолевается с помощью долгосрочного кредитования населения под залог приобретаемой недвижимости. Эффективная система ипотечного кредитования способствует социальной и экономической стабилизации, являясь своего рода «локомотивом» инвестиционной деятельности. В этой связи, Президент Узбекистана И. Каримов отметил: «Было привлечено отечественных и иностранных инвестиций в эквиваленте 11,7 миллиарда долларов, или с ростом против предыдущего года на 14 процентов. При этом более 22 процентов всех инвестиций, или свыше 2,5 миллиарда долларов составили иностранные инвестиции, из которых более 79 процентов – прямые иностранные инвестиции»1. Ряд системных преобразований на государственном уровне - налоговая, пенсионная, банковская, жилищная реформы, порождают факторы, усиливающие внимание к ипотечному кредитованию: лиц, желающих улучшить свои жилищные условия — как к устойчивому способу финансирования покупки жилья при недостатке собственных средств, коммерческих банков – как к относительно новому перспективному виду деятельности, потенциальных инвесторов – как к источнику инвестиционных ценных бумаг, надежно обеспеченных реальными активами, государства как к рыночному механизму, способствующему решению задач Доклад Президента Республики Узбекистан Ислама Каримова на заседании Кабинета Министров, посвященном итогам социально-экономического развития страны в 2012 году и важнейшим приоритетным направлениям экономической программы на 2013 год; источник: www.ut.uz/ Uzbekistan Today 1 3 государственной важности. Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить, что и определило актуальность исследования. Степень изученности темы исследования. Несмотря на многочисленные публикации, посвященные становлению системы ипотечного кредитования в Узбекистане и анализу достигнутых практических результатов ее развития, реальная степень изученности проблемы формирования эффективного механизма банковского ипотечного кредитования недостаточна, о чем свидетельствует невысокий уровень развития ипотечного кредитования в стране. Проблемы ипотечного кредитования рассматривали в своих работах российские и зарубежные авторы – А.Н. Багаев, О.В. Гончарук, И.В. Довдиенко, Э.А. Козловская, Н.Б. Косарева, В.М. Минц, В.М.Оселедец, И.В.Павлова, И.А. Разумова, И.П.Скобелева, С.Р. Хачатрян, Ф.Дж. Фабоцци, Т. Стейнметц, Ф. Уитт, Р.С.Уилсон; среди отечественных ученых в данной области можно отметить Кадырова А.К., Абдуллаева Ш., Жумаева Н.Х., Вахабова А.В., Саидахмедову Н. и др. В научной литературе не получил должного отражения стратегический характер ипотечного кредитования. Недостаточное внимание исследователи уделяют вопросам эффективности системы ипотечного кредитования, а также к вопросам управления рисками, возникающими в системе ипотечного кредитования. Недостаточная проработанность указанных вопросов определила выбор темы диссертационного исследования и ее актуальность. Теоретической и методологической базой выпускной квалификационной работы явились труды отечественных и зарубежных авторов по финансовому менеджменту и управлению рисками в коммерческих банках, ипотечному кредитованию, рынку ценных бумаг. Для решения поставленных в работе задач применялись диалектический метод, 4 методы систематизации, типизации и классификации, методы системного анализа, математической статистики, математического моделирования, методы стратегического анализа и управления. Объектом исследования является рынок ипотечного кредитования в Узбекистане. Предметом исследования являются отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике Узбекистане, необходимостью глубокого анализа экономической сущности ипотеки как финансового инструмента, а также необходимостью регулирования экономических отношений между кредитором и заемщиком в процессе оценки предмета залога. Субъектами исследования являются коммерческие банки и платежеспособный спрос населения Узбекистана, которые на определенном этапе становятся полноправными участниками формирования ипотечнокредитных взаимоотношений. Целью является разработка теоретических положений и методических рекомендаций по совершенствованию системы ипотечного кредитования в Узбекистане и оценке ее эффективности. Цель исследования обусловила необходимость постановки и решения следующих задач: - изучение исторических аспектов возникновения ипотеки; - оценка возможности использования базовых концепций ипотечного кредитования и факторов, определяющих условия их реализации в системе ипотечного кредитования в Узбекистане; - обоснование роли банковского сектора - как главного фигуранта на рынке ипотечных кредитов на современном этапе; 5 выявление - недостатков и обоснование необходимости совершенствования механизма банковского ипотечного кредитования и определение направлений его совершенствования; - разработка концепции оценки эффективности системы ипотечного кредитования, реализованной в виде сбалансированной системы показателей; - разработка научно-обоснованного подхода к формированию стратегии роста эффективности механизма банковского ипотечного кредитования. Научная новизна выпускной квалификационной работы определяется разработкой системной концепции, определяющей направления и методы совершенствования механизма и повышения эффективности системы ипотечного кредитования; методологических разработке положений и комплекса практических теоретических, рекомендаций по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования на основе сравнительного анализа зарубежного и отечественного опыта. Практическая значимость. Основные положения исследования могут применяться участниками системы ипотечного кредитования в качестве методического инструментария и использоваться в учебном процессе в высшей школе и в системе повышения квалификации банковских работников, при написании магистерских диссертаций. Материалы исследования могут быть использованы при чтении лекций курсов «Деньги. Кредит. Банки», «Банковское дело», «Финансовый менеджмент», «Организация и финансирование инвестиций» и других. Структура работы. Настоящее исследование состоит из введения, трех глав, заключения, приложений, списка использованной литературы. В первой главе раскрыты исторические и теоретические аспекты ипотечного кредитования; второй главой праведен анализ состояния ипотечного банковского кредитования; третьей главой раскрыты проблемы, пути их решения и перспективы развития ипотечного кредитования на современном этапе; в заключении сформулированы выводы и предложения. 6 Глава 1 Исторические и теоретические аспекты ипотечного кредитования 1.1. Исторические аспекты ипотечного кредитования Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансовоэкономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой2. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. 2 Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 7-9 7 Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков3. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х в.). Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был 3 http://www.gosstroy.gov.ru/txt/Hypoteque/History.htm 8 возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию. На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику. Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства. Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и 9 массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога – залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя. Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во- первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека "фиска" на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее. Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего 10 времени во многих странах. В тот же период начали действовать субординированные по времени ипотеки, принцип которых был единственным: "qui prior est tempore potior est jure" - кто первый (во времени), тот и сильнее в праве. Уже в постклассическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности - по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки "по закону" - фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами и лишь затем ипотеки, - оформленные простыми соглашениями. Ипотека, ранжированная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в соответствии со временем их оформления ранжировали остальные. В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординированным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право - сами расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первым ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга заемщиком. При этом, кредиторы никогда не имели права на приобретение данной недвижимости в собственность, так как это противоречило бы правовой сути ипотеки, устанавливающей равные права для обеих сторон залога (в противном случае различные злоупотребления кредиторов с недвижимостью мешали бы становлению и широкому распространению ипотеки как массового инвестиционного института). Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа данное право могло перейти к 11 кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (2 лет) для выплаты долга4. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков5. Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее XIVстолетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги, во Франции - с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte» -право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца. 4 5 Г. А. Цылигна Ипотека: жилье в кредит. - М.: Финансы и статистика, 2002. с. 13 http://www.gosstroy.gov.ru/txt/Hypoteque/History.htm 12 Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке. Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника6. Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на 6 Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 87-88 13 землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк7. 29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 .г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству. В том же заемном банке была образована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк8. В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами. Существовал и третий вид 7 8 http://www.ipoteka.spb.ru/miropit.html Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 89-92 14 залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы. В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – СанктПетербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита. С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX – XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно - финансовую политику государства. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не 15 создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье. На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых. Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за 16 банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых. В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России. В стране приняло массовый характер возникновение ссудно- сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита. К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало 17 бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов9. В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога оборотоспособности вещей, и, из-за необеспечения действительной прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом10. Возрождение института залога (ипотеки) в Узбекистане было связано с введением Закона Республики Узбекистан от 4 октября 2006 года №ЗРУ-58 «Об ипотеке» (принят Законодательной палатой 28 июня 2006 года; одобрен Сенатом 25 августа 2006 года). В нем нашли отражение следующие положения: — основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки; — порядок заключения договора об ипотеке; — закладная как ценная бумага; 9 http://www.gosstroy.gov.ru/txt/Hypoteque/History.htm Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. с. 165-167 10 18 — государственная регистрация ипотеки; — обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке; — переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц; — последующая ипотека; — уступка прав по договору об ипотеке; — обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества; — особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир11. Действующие законодательство Узбекистана, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс и др. Краткая история развития ипотечного кредитования в Узбекистане показана рис. 1 (см. Прил.1). 1.2. Теоретические основы ипотечного банковского кредитования Заёмщик – физическое лицо (гражданин Республики Узбекистан), которое получает кредит на строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома, на приобретение индивидуального жилого дома или квартиры в жилом многоквартирном доме и обязуется возвратить полученную сумму кредита на определенных в кредитном договоре условиях; Созаёмщик – супруг (супруга) и совместно проживающие с Заёмщиком члены 11 семьи (граждане Республики Узбекистан), участвующие Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999. с. 356 19 в ежемесячных платежах по кредиту и процентам по нему, а также несущие солидарную ответственность по кредиту; Молодая семья - семья, в которой оба супруга не достигли возраста 30 лет, находящаяся в первом браке, зарегистрированная в органах записи актов гражданского состояния. Продавец – строительная организация или другое юридическое лицо, предлагающее жильё с первичного или вторичного рынка жилья, а также физическое лицо, предлагающее готовое жилье с вторичного рынка жилья; Кредитный договор - договор о выдаче кредита на приобретение жилья, при котором в качестве обеспечения выступает приобретаемое жилье за счет данного кредита; Договор ипотеки – соглашение сторон об установлении ипотеки (залога недвижимого имущества) в обеспечение обязательств по кредитному договору; Платежеспособность - способность физического лица своевременно и полностью выполнять свои платежные обязательства по кредитному договору, исходя от его совокупных доходов. Первоначальный взнос – средства заявителя в размере не менее 25 процентов от сметной стоимости возводимого жилого дома или стоимости реконструкции, или от договоренной стоимости приобретаемого жилья 1.Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования: - надежность и платежеспособность; - добровольное предоставление в залог недвижимого имущества; - способность внести авансовые платежи. 2.Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели 20 заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора. Кредиты предоставляются физическим лицам в том числе молодым семьям (Гражданам Республики Узбекистан) зарегистрированным по месту жительства, в возрасте от 18 лет до 60 лет с учетом срока выдаваемого кредита (предельный возраст минус срок кредита). Ипотечный банк12 – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство. Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой работают большинство ипотечных программ в мировой практике. Преимущества ипотечного кредитования для банков: - сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью; - долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами; - ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру; - закладные могут активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита. Недостатки ипотечного кредитования для банков: - необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка; 12 Источник: http://ru.wikipedia.org 21 - долгосрочное отвлечение денежных средств; - большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок. В целом, кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рис.2. Рис. 2. Схема кредитования через ипотечный банк13 Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Покупатель жилья – это главная фигура механизма ипотечного кредитования, он приводит его в движение. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство 13 Источник: www. bank menegment.ru 22 (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг. Экономическая недвижимостью, сторона связана возникновения с созданием закладных, условий обеспеченных предоставления значительному числу инвесторов возможности получения относительно дешевых и долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и имеющихся у них имущественных прав на недвижимость. Особенностями таких ценных бумаг следует считать: - превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на недвижимость залогодателя; - использование ценных бумаг в качестве залога под ипотечную ссуду. С развитием системы ипотечного кредитования коммерческие и государственные банки предлагают своим клиентам множество различных программ, предусматривающих самые разные условия. Для того чтобы охарактеризовать все многообразие ипотечного кредитования рассмотрим, как они классифицируются в настоящее время, исходя из различных признаков: 1. По объекту недвижимости выделяют: - земельные участки; - организации, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, которое используется в процессе предпринимательской деятельности; - дома и квартиры, а так же – части жилых домов или квартир, которые состоят из одной или нескольких комнат; - садовые дома, дачи, гаражи и др. строения; - морские суда, воздушные, и космические объекты, а так же – объекты незавершенного строительства. 2. Исходя из целей кредитования, выделяют следующие виды ипотечных кредитов: 23 - покупку готового жилья в доме (многоквартирном) или отдельного дома, с целью его использования качестве дополнительного или основного места жительства; - ссуды на строительство, капитальный ремонт жилья, реконструкцию домов сезонного проживания, денежные средства на обустройство земельного участка (например, прокладка коммуникационных сетей) и т.д.; - кредиты строительство или приобретение жилья с целью инвестиций. Кредитование строительства жилья как правило происходит поэтапно: то есть, каждый последующий платеж перечисляется только после завершения предыдущего этапа. 3.В зависимости от вида кредитора, ипотечные ссуды могут быть: - Банковские ссуды; - Небанковские кредиты. 4. Исходя из того, кто выступает в качестве заёмщика: - Если речь идет о субъекте кредитования, то выделяют: 1) кредиты, предоставляемые строительным предприятиям; 2) суды, предоставляемые будущим владельцам жилья; - исходя из степени аффилированности кредиты могут предоставляться следующим заемщикам: 1) сотрудникам данных банков; 2) сотрудникам фирм, являющихся клиентами банка; 3) лицам, проживающим в регионе присутствия банка; 4) всем желающим. Исходя из статуса заемщика по ипотечным ссудам, условия кредитования могут в значительной степени различаться. 5. Исходя из способа амортизации долга, можно выделить следующие основные виды ипотечных кредитов: - постоянные ипотечные кредиты; - кредиты с переменными выплатами; 24 - кредиты с единовременным погашением. Инструменты ипотечного кредитования в зависимости от способа амортизации долга приведены здесь 6. По виду годовой процентной ставки выделяют: - ипотечные кредиты с фиксированной ставкой процента; - кредиты с переменной ставкой процента. 7. По возможности досрочно погасить ипотечный кредит: - ссуды с правом досрочного погашения; - без предоставления права досрочного погашения; - ипотечные кредиты с правом досрочного погашения, но, при условии уплаты определенного штрафа. 8. В зависимости от степени обеспеченности ипотеки (по величине первоначального платежа). Величина кредита может составлять от 30 до 90100% стоимости заложенного имущества. 9. Так же, ипотечные кредиты могут быть: - обычными или комбинированными (выдаются несколькими кредиторами); - субсидируемыми или выдаваемыми на общих условиях. 1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Узбекистане и понятие ипотечного рынка Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Узбекистане основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I и части II Гражданского кодекса Узбекистана стало решающим шагом в развитии законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования. В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов 25 залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. Принятие Гражданского кодекса Узбекистана, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Государственных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости). Во исполнение требований Гражданского кодекса Узбекистана был принят Порядок государственной регистрации прав на земельные участки в республике Узбекистан (зарегистрирован Министерством юстиции Республики Узбекистан от 27 мая 1999 г. № 736). Документ стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним: - вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; - государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права; - государственной регистрации подлежат - право собственности на недвижимое имущество; - сделки с недвижимостью - ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление); - создается единый банк информации в пределах регистрационного округа; - государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого 26 имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица; - государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Немаловажным законом стал принятый в 2006 году Государственный закон Республики Узбекистан «Об ипотеке». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита: - в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.); - в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц; - изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем. Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в Гражданском Кодексе Узбекистана применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге. К числу нормативных актов, регулирующих ипотечное кредитование также следует отнести Закон Республики Узбекистан «О рынке ценных 27 бумаг» (от 22.07.2008 г. N ЗРУ-163; принят Законодательной палатой 13 февраля 2008 год; одобрен Сенатом 27 июня 2008 года). Законопроект чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, так как времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. И без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать, однозначно не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, благодаря которой процесс такого перетока будет оптимально функционировать, развитие ипотечного кредитования в Узбекистане в целом вряд ли возможно. С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение. Конечно, Закон Республики Узбекистан «О рынке ценных бумаг» имеет здесь первоначальное значение. Закон предусматривает два вида ценных бумаг. Это облигации, так называемые ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты участия. Ипотечный рынок14 – это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуюсь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о 14 Источник:http://ru.wikipedia.org/wiki/Ипотека 28 рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот. Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых - скупка уже выданных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг. Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного 29 рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты со стороны домашних хозяйств. Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в Дании уже 150 лет все ипотечное кредитование в стране осуществляется специальными ипотечными банками. В Германии наряду с ипотечными банками активно выдают стройсберкассы (Bausoarkassen). В США, несмотря на то, что первоначально кредиты выдают коммерческие банки, судо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национального ипотечного портфеля являются созданные по решению Конгресса США специальные правительственные агентства. Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка. 30 Система ипотек можно разредить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищные контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках. Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это, в свою очередь, может привести к повышению 31 стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лагазапаздывания. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию. С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита. В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита). Чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов. Промежуточные выводы по главе 1: Изучив кредитования, исторические можно и отметить, теоретические что аспекты ипотечное ипотечного кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Узбекистане основывается на положениях Гражданского кодекса. Немаловажным законом стал принятый в 2006 году Государственный закон Республики Узбекистан «Об ипотеке». Закон значительно расширяет 32 возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита. К числу нормативных актов, регулирующих ипотечное кредитование также следует отнести Закон Республики Узбекистан «О рынке ценных бумаг» (от 22.07.2008 г. N ЗРУ-163; принят Законодательной палатой 13 февраля 2008 год; одобрен Сенатом 27 июня 2008 года). Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Система ипотечного взаимодействия между кредитования рынком – это ипотечного недвижимости и финансовым рынком. 33 модель организации кредитования, рынком Глава 2 Анализ особенностей развития ипотечного банковского кредитования 2.1. Анализ инструментов ипотечного кредитования В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования. Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту. Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем: - обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции; - снижение рисков ипотечного кредитования; - обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика. Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие: - ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.); - источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов; - необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам15. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002, с. 44-45 15 34 Таким образом, инструмент ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизации кредита). При этом, график амортизации долга показывает остатки суммы задолженности по кредиту для каждого периода времени. Помимо этого, на нем отражается, какая часть ежемесячного платежа идет на оплату процентов, а какая идет на оплату основной суммы долга. Исходя из способа амортизации долга, ипотечные кредиты можно разделить на постоянный ипотечный кредит и ипотеку, предусматривающую переменные выплаты. Платежи, выплачиваемые по ипотечному кредиту, могут производиться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. д., вплоть до единоразовой формы платежа. Таким образом, вид ипотечного инструмента в основном определяется структурой и схемой выплат. Наиболее наглядно возможные виды инструментов ипотечного кредитования представлены на рисунке 2 (см. ниже). Рассмотрим две основные модели применения инструментов ипотечного кредитования, используемые банками в настоящее время: 1. Стандартные аннуитентные (равновеликие, самоамортизирующиеся) ипотечные платежи. Аннуитентный платеж предполагает, что банк устанавливает жесткий срок кредитования, а так же – фиксированную ставку процента. График аннуитетных платежей строится по следующему принципу: заемщик на протяжении всего срока займа каждый месяц выплачивает банку равную сумму, величина которой зависит от срока кредитования и годовой ставки. Ежемесячный аннуитетный (равновеликий) платеж включает в себя: - 1/12 (одну двенадцатую) фиксированной годовой ставки процента, умноженной на величину неуплаченного остатка по ипотечному кредиту на начало месяца; - И часть невыплаченного остатка основной суммы ссуды. 35 Рис. 3 Инструменты ипотечного кредитования16 На протяжении срока выплаты долга пропорции между основной суммой задолженности и величиной процентов в ежемесячных платежах меняются. Если в первые годы основную часть каждой ежемесячной выплаты составляют проценты, так как сумма долга еще очень велика, то постепенно доля процентов в каждом следующем платеже снижается, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной по кредиту суммы. Соотношение платежей в счет основной суммы долга и процентов показано 16 Источник: http://abc.informbureau.com/html/eiioaxiue_duiie.html 36 на рисунке 4 ниже (на примере российской практики ипотечного кредитования). Рис 4. График платежей по ипотеке17 Такой порядок погашения ипотечного кредита дает стабильность заемщику в величине его расходов по кредиту. Но, поскольку в первую очередь при такой схеме выплачиваются проценты, то величина основного долга снижается весьма медленно, из-за чего увеличивается размер процентных платежей. Ипотечные кредиты с равновеликими аннуитетными платежами принято называть стандартными, базисными или традиционными. Именно на основе этого инструмента строится большинство ипотечных технологий, например ипотечные кредиты срок погашения по которым каждые две недели, ипотека с индексацией долга и т.п. 2. Ипотечные кредиты, по которым предусмотрены переменные выплаты. 17 Источник: http://abc.informbureau.com/html/eiioaxiue_duiie.html 37 Этот инструмент ипотечного кредитования предполагает несколько следующих вариантов: 1) Ежемесячные платежи, предусматривающие фиксированные выплаты основной суммы задолженности. Каждый платеж при такой схеме также разбивается на 2 части: одна идет на погашение кредита (основного долга), а другая засчитывается как уплата начисленных за месяц процентов. Но, при этом часть, которая идет на погашение основного долга, на протяжении всего срока кредитования остается неизменной, а часть, идущая на уплату процентов с наступлением каждого последующего платежа – уменьшается. Соответственно, так же, уменьшается и ежемесячный платеж по кредиту, благодаря чему снижается нагрузка на заемщика. При такой схеме, соотношение платежей по ипотечному кредиту в счет основной суммы долга и процентов показано на рисунке 5 ниже (на примере российской практики ипотечного кредитования). Рис. 5 Соотношение платежей по ипотечному кредиту в счет основной суммы долга и процентов18 18 Источник: http://abc.informbureau.com/html/eiioaxiue_duiie.html 38 2) Ипотека с нарастающими платежами (ИНП). Такая схема предусматривает переменные ежемесячные выплаты. В течение, например, первых 3-х лет платежи остаются низкими, в то время как в течение последующих лет они достигают весьма высокого уровня, позволяющего полностью самортизировать выданный кредит. 3) «Шаровые» платежи. Такая схема предусматривает крупный итоговый платеж по долгу в конце срока кредитования. Такой порядок погашения удобен для заемщика с небольшими ежемесячными платежами, но при этом, увеличивает сумму необходимых к выплате процентов и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы денежных средств в конце срока кредита. Помимо этого, так как не происходит постепенного (ежемесячного) погашения суммы основного долга, значительно возрастает риск невозврата выданного банком кредита по истечении периода кредитования. Ипотечные кредиты, предусматривающие «шаровой» платеж могут быть структурированы следующими способами: - неосуществление выплат по процентам вплоть до истечения срока кредитования; - выплаты одних только процентов, а в конце срока — «шаровой» платеж, включающий основной долг; - частичная амортизация, предусматривающая в конце итоговый «шаровой» платеж. 2.2. Анализ и оценка рисков ипотечного кредитования Риски при ипотечном кредитовании подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. 39 Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много, схематично они представлены на рис. 1. Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и так далее. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга19. Рис.6 Риски ипотечной деятельности20 19 20 Г. А Цылина ., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5. Источник: http://abc.informbureau.com/html/eiioaxiue_duiie.html 40 Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается прежде всего в скудеющем: - долгосрочный характер кредита; - обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита; - способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита. Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие: кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности. Кредитный риск – это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа21. В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить: - уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения; - социально-экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточно платежеспособного спроса на ипотечные кредиты22.[ Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составная часть андеррайтинга или банковской политики. Источник: http://ru.wikipedia.org/ Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002, с. 36-37 21 22 41 Существует целый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредита над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга. Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот процент составляет 50- 60%, в США – 75%. Остальные 25-40% стоимости недвижимости – собственные средства заемщика (или доля собственно капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей. Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть. В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 % и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий. 42 Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене). Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита – это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении. В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи. В странах сбалансированной рыночной экономики это показатель в пределах 3-4, а в высокоразвитых странах -2-3,5. В целом считается, что рынок жилья и ипотечного кредита могут нормально функционировать, если это отношение не превышает 4,5. Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством 43 кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов. Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя: - контроль за качеством предоставляемых кредитов; - распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями Центрального банка Узбекистана и внутренними инструкциями банка; - создание резервных фондов на возможные потери по ссудам; своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними; - разработка программ по возврату кредитов. Самая главная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на наличие необходимого работающего правового поля, кредитные технологии и так далее, а в том, чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум, адекватным, необходимым банковским затратам с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства.). Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов как 44 по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам. Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов: выдача ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, привязанной к уровню учетной ставки Центрального банка; инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), в которой в качестве индекса суммы основного долга использует процентную ставку межбанковских кредитов для определения стоимости фондов; а некоторые банки пытались использовать инструмент, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из официально устанавливаемого уровня минимальной заработной платы. Наиболее эффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки. Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов. В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства 45 по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников для мобилизации мобильных средств. Эти источники включают: продажу активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов. Требования к объему резервных средств значительно отличаются в разных странах. От 0% в некоторых странах (Бельгии и Канада) до 6,6% объема краткосрочных депозитов и 4-5% объема срочных депозитов в Германии. Требования ликвидности изменяются от страны к стране и в зависимости от типа кредитного учреждения, но обычно колеблются в пределах 5-15% стоимости активов. Такие требования часто не формализованы (т.е. определяются конкретными условиями) и зависят от риска процентной ставки (например, кредитному институту может быть рекомендовано увеличить ликвидность если объемы краткосрочных депозитов значительно превышает объем краткосрочных активов. Помимо высоких альтернативным ипотечном требований подходом кредитовании к Центрального управлению является банка риском создание к резервам, ликвидности при специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности, которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое 46 агентство может финансировать покупку или кредитование в том числе путем выпуска облигаций23. 2.3. Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками Ипотечный банк24 – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры, каждый коммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования, можно констатировать во всех банках наличие следующих основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита: - предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком; - андеррайтинг25 - в банковском деле - процедура оценки банком вероятности погашения или непогашения запрашиваемого кредита. Процедура предполагает изучение платёжеспособности и кредитоспособности потенциального заёмщика по методике, принятой в конкретном банке. Результатом такой процедуры является либо принятие Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 75-76 http://www.realtypress.ru 25 Источник: http://ru.wikipedia.org/wiki/Андеррайтинг_(банковское_дело) 23 24 47 положительного решения по кредитной заявке претендента, либо отказ в кредитовании. Впрочем, банк может принять и компромиссное решение, то есть дать согласие на получение клиентом кредита, но не в той сумме и/или не на тех условиях, на которые рассчитывал заявитель; - принятие решения о выдаче ипотечной ссуды; - оформление кредитного договора и договора о залоге; - сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора. На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки. Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий 48 момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья. Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в виде дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др. Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета. На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов 49 регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога. На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении положениями, договора стороны предусмотренными руководствуются Гражданским основными кодексом Республики Узбекистан, с учетом особенностей кредитной политики банка. По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, то есть кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон: - сумма кредита и размер банковского процента; - порядок и сроки выдачи кредита; - порядок и сроки погашения процента; - описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога; - размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора. Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита. Порядок погашения кредита и уплаты процентов. Каждый банк самостоятельно устанавливает порядок погашения кредита. Но можно выделить общие положения, которыми пользуется большая часть банков. 50 Банк предоставляет заемщику кредит путем зачисления его суммы на текущий счет. За пользование кредитом заемщик ежемесячно уплачивает банку проценты. Плановое погашение кредита осуществляется ежемесячно с даты, указанной в графике платежей. При этом, каждый такой платеж указывается банком в графике платежей и состоит из части основного долга, процентов, начисленных за пользованием кредитом, а так же плат и комиссий, предусмотренных кредитным договором и тарифами. Клиенту банка для осуществления планового погашения задолженности необходимо не позднее даты оплаты очередного платежа, указанной в графике платежей, обеспечить наличие на счете суммы денежных средств в размере, не менее суммы такой задолженности, включающей в себя: - сумму очередного платежа; - сумму пропущенных ранее платежей (при наличии таковых); - сумму плат за пропуск платежей (при наличии таковых). Заемщик вправе досрочно погасить кредит или его часть. При этом, заемщик обязан в полном объеме уплатить сумму начисленных процентов за пользование кредитом, комиссий за предоставление кредита и за оказание дополнительных услуг. Так же отдельный банк самостоятельно решает вопрос о взимании платы за досрочное погашение кредита. При не поступлении от Заемщика платежей до окончания календарного месяца суммы не внесенных в срок платежей в последний день месяца относятся на счета просроченных ссуд и просроченных процентов. Отсчет срока для начисления процентов за пользование кредитом начинается от даты образования задолженности по ссудному счету (включительно) и заканчивается датой погашения задолженности по нему (не включая эту дату). Если в течение периода, за который производится начисление процентов, образовалась просроченная задолженность, то проценты начисляются в отдельности на каждый остаток долга, как срочный, так и 51 просроченный, за то число дней, в течение которого остаток долга оставался без изменений. В период сопровождения кредитного договора кредитный работник вносит в базу данных индивидуальных заемщиков информацию, характеризующую заемщика и поручителей: о нарушении заемщиком условий кредитного договора, отказе поручителей от заключения дополнительного соглашения к договору поручительства в связи с повышением процентной ставки по кредитному договору и так далее. В случае смерти заемщика банк должен в течение шести месяцев со дня его смерти предъявить свои претензии в письменной форме наследникам, принявшим наследство, или исполнителю завещания, или заявление нотариальной конторе по месту открытия наследства, либо предъявить иск в суд к наследственному имущества. Претензии предъявляются независимо от наступления срока соответствующих требований. В случае смерти заемщика задолженность по кредиту может быть переоформлена на платежеспособного члена его семьи с согласия последнего с переоформлением поручительств и залога. Непогашение ссуд заемщиком приносит банкам крупные убытки и служит одной из наиболее частых причин банкротств кредитных организаций. На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает: - выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре. - контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования; - наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита; - контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов. 52 При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога. Хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по сумовым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов. Далее рассмотрим пример ипотечного кредитования, проводимого в Ipoteka Bank. Рисунком 7 показаны «Продукты ипотечного кредитования в Ipoteka Bank» (см. Прил. 2); рисунок 8 демонстрирует «Общие условия ипотечный кредитования» (см. Прил. 3); рисунком 9 раскрыты условия ипотечного кредита на строительство и реконструкцию (см. Прил. 4); условия ипотечного кредитования для молодых семей приведены рисунком 10 (см. Прил. 5); рисунком 11 раскрыты условия ипотечного кредита за счет кредитной линии банка Финансовой группы KfW (KfW Bankengruppe) (см. 53 Прил. 6); рисунок 12 показывает условия ипотечного кредита для молодых семей на строительство и реконструкцию (см. Прил. 7). Внедрение новых кредитных продуктов имеет целью привлечение большего количества клиентов и удовлетворение потребностей различных слоев населения. Экономическая стабилизация и рост реальных денежных доходов населения позволили Банку в истекшем году предложить клиентам более привлекательные условия предоставления кредитов и существенно упростить технологию их получения. Увеличилось число предприятий, работники которых смогли решить свои жилищные и прочие социальные проблемы с использованием кредитов Банка. Особенность указанных целевых программ заключается в том, что с заемщика полностью или частично снимается нагрузка по уплате процентов за пользование кредитом благодаря субсидиям из бюджетов исполнительных органов власти или из средств предприятия, на котором работает заемщик. Активизировалась работа со строительными, риэлтерскими и ипотечными компаниями по индивидуальным схемам кредитования частных клиентов на приобретение объектов недвижимости. Условия этих схем наиболее полно учитывают особенности деятельности компаний на рынке недвижимости Так, условия ипотечного кредитования, которые предлагает своим клиентам банк, следующие: - сумма кредита - 70-80% от стоимости приобретаемого жилья; - собственные средства заемщика - не менее 20-30% от стоимости приобретаемого жилья; - срок кредитования - до 5 лет; - номинальная процентная ставка - 15% годовых в валюте: - реальная процентная ставка - 5-7% годовых в валюте (номинальная ставка, пересчитанная на фактический остаток ссудной задолженности заемщика перед банком) 54 В случае недостаточности средств от реализации старого жилья для полного расчета по кредиту, Банк в качестве обеспечения может приниматься поручительство юридического лица. Банком также предусмотрена система накопительных счетов. Она применяется в случае отсутствия у потенциального заемщика собственных средств, необходимых для первоначального взноса. При банковском кредитовании погашение кредита происходит ежемесячно. Также ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование суммой остатка долга (то есть неоплаченной еще частью кредита). Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так как снижаются выплаты по процентам. Динамика выданных банками ипотечных кредитов по Республике Узбекистан приведена диаграммой 1(Прил. 8); динамика доли ипотечного портфеля в кредитном портфеле банков Узбекистана показана диаграммой 2 (см. там же). АКИБ «Ипотека-банка» - лидер ипотечного кредитования, его создание, цели, задачи и механизм финансирования строительства и реализации домов приведены рис. 13, 14 (см. Прил.9). Рис. 15 демонстрируется количество многоквартирных домов и квартир, сданных в 2008-2012 годах, рис. 16. финансовые вложения «Ипотека-банка» в строительство жилых домов (см. Прил. 10). В приложении 11 рисунком 17 демонстрируется социальноэкономический вклад ипотечно-банковского кредитования в экономику и общество нашей страны в разрезе роста заработной платы застройщиков, выплаченных налогов, купленных строительных материалов отечественных производителей, созданных рабочих мест. Промежуточные выводы по главе 2: Анализ особенностей развития ипотечного банковского кредитования раскрыт через используемые инструменты ипотечного кредитования, которые определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту; вид ипотечного инструмента, в 55 основном, определяется структурой и схемой выплат. Настоящим исследованием раскрыты риски, возникающие при ипотечном кредитовании, которые подразделяются на систематические и несистематические; изучены причины их возникновения. Так, ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и так далее, которые всесторонне исследованы в работе. Данной главой проведен анализ всестороннего управления кредитным риском со стороны банка, который определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов. Как показало исследование, наиболее эффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки. В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной технологию структуры, каждый ипотечного коммерческий банк кредитования, которая определяет всесторонне проанализирована в работе. Таким образом, интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов. 56 Глава 3 Перспективы развития ипотечного кредитования на современном этапе 3.1. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе Развитию ипотеки в последнее время уделяется значительное внимание как со стороны органов власти и управления так и со стороны рынка. При этом, в целом, все участники сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны. С перманентной жилищной проблемой, ипотека является единственным способом решения жилищного вопроса с привлечением средств населения. Кроме того, грамотное развитие системы ипотечного кредитования предполагает увеличение ввода нового жилья, что само по себе влечет увеличение ВВП страны, а также имеет кумулятивный эффект на смежные отрасли (строительные материалы, мебель, товары для ремонта, целый ряд услуг и пр.). С точки зрения бизнеса – и в первую очередь банков – ипотечное кредитование является весьма привлекательным способом размещения средств. В первую очередь, ипотечные кредиты входят в первую группу резервирования и практически не «замораживают» собственные средства. С другой стороны, процентная ставка по таким кредитам достаточно высока; ипотека диверсифицирует активы банка, способствует привлечению клиентуры и является хорошим началом для развития риэлтерского бизнеса. Последнее оказывает положительный эффект на имидж банка. По словам Президента Узбекистана И. Каримова, «еще в недавнем прошлом в данной сфере процветал самострой, на селе дома строились без генеральных планов, типовых проектов. Из-за отсутствия в регионах стройиндустрии и дефицита строительных материалов жилые дома строились из подручных материалов. В таких домах возникали определенные 57 проблемы с социально-бытовыми условиями, не говоря о создании сопутствующей инфраструктуры»26. В Узбекистане был успешно был запущен механизм создания качественного и доступного жилья. Пожалуй, отправной точкой этого процесса можно считать создание в марте 2009 года на базе АКБ «Галлабанк» Открытого «Кишлоккурилишбанк». В акционерного число его коммерческого приоритетных задач банка вошли: кредитование населения для осуществления строительства жилья по типовым проектам, предприятий – на покупку современного оборудования по производству строительных материалов, оказание лизинговых услуг специализированным подрядным организациям. При этом отметим, что работы по строительству жилья, созданию необходимой законодательной базы велись в стране и раньше, однако именно в 2009 году они обрели комплексный характер, ведь не случайно этот год в стране был объявлен Годом развития и благоустройства села. В середине этого же года в стране было создано еще одно важное звено системы – инжиниринговая компания «Кишлоккурилишинвест», отвечающая за застройку новых жилых массивов во всех регионах. Теперь будущий обладатель дома был избавлен от лишней головной боли, ему необходимо было просто выбрать типовой проект, земельный участок и способ оплаты, а инжиниринговая компания брала на себя все заботы, связанные со строительством. Особую роль в процессе строительства современного жилья в регионах сыграли типовые проекты, разработанные отечественными специалистами. К настоящему моменту разработаны типовые проекты одноэтажных трех-, четырех- и пятикомнатных жилых домов, объектов социально-бытового назначения. По составу помещений, их площадям, объемно-планировочному решению пространства при высоте 3,2 метра в сочетании с логичным эксплуатационным зонированием и двумя обособленными выходами из дома 26 http://www.ut.uz/ Uzbekistan Today, 18.04.2013 58 во двор, эти дома относятся к высокому классу комфортности. Кроме того, при разработке проектов особое внимание уделялось сохранению своеобразия национальных традиций, а также природно-климатическим условиям конкретного региона страны, таких важных при строительстве природных факторов, как направление ветра, солнечное освещение, гидрогеологические условия и сейсмичность участков. Например, при строительстве в районах сейсмичностью 7-8 баллов в проектах заложены антисейсмические пояса в уровне перекрытий зданий, железобетонные сердечники, монолитные поперечные рамы, горизонтальное армирование кирпичной кладки стен в углах и местах пересечения продольных и поперечных несущих и самонесущих стен. Однако стоит отметить, что эти проекты далеко не сразу стали соответствовать современным стандартам жилищного строительства. Президент Узбекистана И. Каримов, часто посещающий с рабочими поездками регионы, встречался с собственниками новых домов, узнавая из первых уст, каковы результаты реализации программы типового строительства. В результате, в конце 2010 года, в одном из своих постановлений Глава государства дал критический анализ дел в строительстве индивидуального жилья в сельской местности. В частности, был выявлен ряд недостатков в проектировании объектов в Андижанской, Ферганской и других областях. Типовые проекты были разработаны без всестороннего учета природно-климатических условий конкретного региона страны, без должного изучения своеобразия национальных и местных традиций и других факторов. В проектах имели место существенные конструктивные недоработки – недостаточная высота потолков, ограниченная жилая площадь, особенно детских комнат, недочеты в необходимых бытовых условиях для проживания семьей. Необходимо отдать должное отечественным специалистам, которые в достаточно короткие сроки отреагировали 59 на критику и запросы собственников жилья, подготовив новые, усовершенствованные проекты. Успешность созданного механизма показала себя уже через несколько лет. Для примера, если общая сумма строительства первых 847 жилых домов на 42 земельных массивах, заложенных в сентябре 2009 года и введенных в эксплуатацию в первой половине следующего года, составила 50,7 млрд. сумов, то уже в 2010 году было возведено 6800 жилых домов общей стоимостью более 428,9 млрд. сумов. В 2011 году на 355 массивах выросло еще 7400 современных комфортабельных жилых домов, на строительство которых было направлено около 576,5 млрд. сумов. В прошлом году эта сумма достигла без малого 906 млрд. сумов, на которые построено 8510 жилых домов. В этом же году произведено строительство на территории 353 сельских массивов 10 тысяч индивидуальных жилых домов по типовым проектам стоимостью 1,400 трлн. сумов (см. таблицу 1) Таблица 1 Строительство современного жилья в регионах Узбекистана27 Период 09. 2009 г. введены в эксплуатацию в первой половине 2010 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г. 27 Выполненные работы Стоимость выполненных работ 847 жилых домов на 42 50,7 млрд. сумов земельных массивах возведено 6800 жилых домов 7400 современных комфортабельных жилых домов построено 8510 жилых домов строительство на территории 353 сельских массивов 10 тысяч индивидуальных жилых домов по типовым проектам более 428,9 млрд. сумов 576,5 млрд. сумов 906 млрд. сумов 1,400 трлн. сумов Составлена автором; источник: http://www.ut.uz/ Uzbekistan Today, 18.04.2013 60 Такие цифры по строительству домов – конечно, серьезный показатель, замечали участники, но еще более важно, что для сельских жителей была обеспечена ценовая доступность жилья, ведь сейчас в стране 1 квадратный метр жилья по типовым проектам на селе в среднем стоит в два раза дешевле, чем в городе. Президент Узбекистана И. Каримов, говоря об уникальности отечественной модели типового жилищного строительства на селе, отмечал, что одним из принципиальных вопросов, которые стране приходилось решать в первую очередь, является коренной пересмотр и реформирование законодательной базы жилищного строительства28. Без этого было просто бесполезно говорить о реализации какой-либо серьезной программы жилищного строительства, это было бы больше похоже на печально известные потемкинские деревни. Нельзя здесь не отметить и развитие отечественной индустрии строительных материалов. За короткий срок во всех регионах страны были запущены предприятия, выпускающие современные строительные материалы, не уступающие по качеству зарубежным аналогам, но обладающие лучшей ценовой доступностью. Всего лет десять назад на прилавках отечественных магазинов и специализированных рынков «правила балом» продукция зарубежных производителей, да и сами строители в ответ на вопрос, какие материалы лучше – импортные или отечественные, не задумываясь, выбирали первые. Тогда спорить с этим было трудно. Сегодня ситуация на рынке стройматериалов изменилась. В рамках работ по насыщению потребительского рынка строительными материалами в 20052010 годы было реализовано 120 различных проектов. В 2009-2011 годах осуществлено 175 новых инвестиционных проектов общей мощностью 844,2 млн. штук условного кирпича. Только за последние десять лет объем производства цемента увеличился более чем в два раза – с 3,2 до 6,8 млн. 28 http://www.ut.uz/ Uzbekistan Today, 18.04.2013 61 тонн в год. В целом в 2011-2015 годах на дальнейшее развитие отрасли планируется направить свыше $436 млн. Большая часть средств – $247,3 млн. будет инвестирована в модернизацию и реконструкцию действующих мощностей, а $189,5 млн. – в строительство новых объектов, а также реализацию нескольких проектов по переоборудованию и модернизации цементной отрасли страны. С другой стороны, недостаточно просто построить комфортабельные дома, необходимо создать условия для их приобретения населением. Одним из самых удобных для этого механизмов, применяемых во всем мире, выступает ипотека. В Узбекистане, например, процентная ставка за пользование ипотечным кредитом установлена в размере 7 процентов годовых. А с 1 января 2013 года физические лица были освобождены от уплаты налога на имущество по приобретенным жилым домам по типовым проектам до погашения ими ипотечного кредита29. Отметим, что за последние несколько лет за счет предоставления ипотечных кредитов было построено свыше 9300 квартир для молодых семей на общую сумму 355,4 млрд. сумов. Только «Кишлоккурилишбанк» планирует в 2013 году выдать молодым семьям ипотечные кредиты на более чем 44,7 млрд. сумов. Всего на реализацию Программы развития жилищного строительства в сельской местности до 2015 года предусмотрено направить порядка $2,2 млрд30. Активную роль в ее осуществлении играет давний партнер Узбекистана Азиатский банк развития, с которым было подписано соглашение о финансировании многотраншевой программы «Развитие жилищного строительства в сельской местности» на общую сумму в $500 млн. В рамках первого транша этой кредитной линии уже освоено около $160 млн. 29 30 http://www.ut.uz/ Uzbekistan Today, 18.04.2013 Там же 62 О важности такого сотрудничества говорил и Глава государства И. Каримов. Обращаясь к иностранным экспертам, он отмечал, что для Узбекистана сегодня очень важно услышать их пожелания и предложения с учетом опыта, накопленного в этой сфере в разных странах. Республика заинтересована в расширении сотрудничества со всеми партнерами в деле развития села, улучшения жизни сельского населения, приближения ее к стандартам развитых стран мира. «В вашем лице, уважаемые наши гости и участники международной конференции, мы, прежде всего, видим людей, искренне заинтересованных в успехе проводимых в Узбекистане реформ и модернизации страны», – подчеркнул Ислам Каримов31. Несмотря на общий оптимизм в отношении перспектив ипотечного кредитования, пока, доля сделок купли-продажи недвижимости с привлечением кредитных средств составляет небольшой процент. Многие универсальные банки развивают ипотечные программы из соображений престижа. В чем же причина такой осторожности? Перед ответом на поставленный вопрос необходимо вспомнить, что мы понимаем под «системой ипотечного кредитования». Любая система состоит из элементов, связей между этими элементами и процессов, происходящих в рамках такой системы. Если несколько упростить, то основными элементами системы ипотечного кредитования являются кредиторы (банки иные займодавцы), заемщики и инвесторы в ипотечные ценные бумаги. Связи между элементами – это, прежде всего, и в основном, договорные отношения, а также корпус правовых норм (гражданских императивных и диспозитивных, гражданско-процессуальных, жилищных и прочее.). Процессы, протекающие в системе – это cash-flow, то есть, денежные потоки от банков к заемщикам и обратно, далее к инвесторам на фондовом рынке. Для наглядности предложим примерную систему ипотечного кредитования схематически (см. рис.18). 31 http://www.ut.uz/ Uzbekistan Today, 18.04.2013 63 Рис. 18 Примерная схема ипотечного кредитования32 Эффективное функционирование системы возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также, при соответствии уровня надежности постулируемой высокой защищенности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги. Вот на этом пути и «притаились» ряд опасностей, грозящих всей системе в целом. К ним относятся угрозы надежности ипотечных кредитов. Ипотека объединяет рынки недвижимости, капитала и труда. Причем когда речь идет о жилой недвижимости, в связи между кредитором и заемщиком, помимо ряда договоров, вторгаются и конституционные гарантии, в том числе права каждого на жилище, а с ними и весь блок норм, регулирующих социальные отношения. Применение норм действующего частного и публичного права в их совокупности в случае дефолта заемщика приводит, в конечном итоге, к законодательству субъектов страны. Закон «Об ипотеке» и Жилищный кодекс Узбекистана предусматривают возможность обращения взыскания на заложенную 32 недвижимость и выселение Источник:http://www.worldbank.org 64 заемщика и совместно проживающих с ним членов его семьи, при условии предоставлении им помещений из фонда жилья для временного поселения. 3.2.Модели ипотечного кредитования и понятие ипотечного рынка. Мировой опыт ипотечного кредитования Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в Узбекистане. Однако, говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать, так называемую, немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США – судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом. 65 Таким образом, вопрос заключается в том, какая из этих систем – жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка – больше подходят для развития в Узбекистане. Выделяют две основные модели ипотечного кредитования. Рассмотрим каждую из них в отдельности. Для начала остановимся на американской модели, поскольку именно на её основе организуются модели ипотечного кредитования в России. Американская модель ипотечного кредитования (см. Прил. 11 рис. 19). Американская система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг. Система эта начала формироваться в 1938 году, когда было создано первое агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные деньги ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных федеральным правительством. Масштабы деятельности агентства долгое время были весьма скромными. К 1968 году объем портфеля ипотечных кредитов Fannie Mae достиг всего 7 млрд долларов, что составляло чуть более 2,5% всего ипотечного рынка. В 1968-м Fannie Mae было разделено на две структуры - Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), сохранившую государственный статус, и Fannie Mae, которое, как и созданная в 1970 году Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), получило статус подконтрольного государству акционерного общества с правом выкупать все те же кредиты для малообеспеченного населения. С 1974-го сфера деятельности Fannie Mae и Freddie Mac была расширена - им было позволено покупать кредиты, величина которых примерно на 40% превышает среднюю стоимость жилья. 66 Полугосударственный статус двух агентств сводится к регулированию их деятельности правительством (5 из 18 членов совета директоров каждого назначаются Белым домом) и к гарантированной возможности заимствовать в случае необходимости до 2,25 млрд. долларов из казны. Кроме того, доход по ценным бумагам агентств, так же как и доход по ценным бумагам американского казначейства, освобожден от ряда налогов. Суть американской модели ипотечного кредитования можно охарактеризовать следующим образом: 1. Коммерческий или государственный банк выдает ипотечную ссуду заемщику при условии того, что тот обязуется в течение определенного оговоренного срока ежемесячно переводить в данный банк фиксированную сумму денежных средств. Это обязательство заемщика обеспечивается залогом приобретаемого в собственность жилья. 2. После выдачи ссуды банк продает данный кредит одному из специализированных агентств ипотечного кредитования, одновременно передавая ему и обязательства по обеспечению. Агентство немедленно возмещает банку выданные заемщику средства и взамен просит переводить ежемесячные выплаты, получаемые в счет уплаты долга (исключая прибыль (маржу) кредитной организации) в агентство. 3. Ипотечные агентства после покупки некоторого количества ипотечных кредитов у банков формируют их в пулы и на основе каждого создают новые ценные бумаги, источником выплат по которым являются платежи заемщиков. Данные выплаты гарантированы уже не залогом недвижимости, а ипотечным агентством, выступающим в качестве юридического лица. Ипотечные агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовых рынках, в результате чего их прибылью, так же как и прибылью банков является маржа. Немецкая модель ипотечного кредитования (см. Прил. 12 рис. 20). 67 Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он сберегательно-ипотечных формируется кредитных вокруг учреждений специализированных - строительно- сберегательных касс (bausparkasse). Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке. Название "немецкая система" очень условно. Аналогичные сберегательно-ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти структуры называются Caisse d`epargne logement, в Великобритании - строительные общества (building societies), в США ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks). Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых. 68 Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы. Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений. Основным достоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги. Большим преимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности. В самом деле, если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил 69 ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это. Однако, контрактная сберегательная модель ипотеки не идеальна. Во-первых, в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит. Скачок средних рыночных ставок по депозитам в США с 8% годовых в 1978м до 20% в 1980-м вызвал массовый отток средств из savings & loan associations и послужил причиной банкротства многих из них. Вторая группа рисков заключается в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора-два года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно. Модель ипотечного кредитования в России (см. Прил. 12 рис. 21). Механизм функционирования системы ипотечного кредитования, действующий в настоящее время в России может быть представлен в виде следующих этапов ипотечного кредитования: 1. Предварительный этап (на данном этапе происходит разъяснение клиенту основных условий осуществления кредитования и передается список документов, необходимых для получения ссуды); 2. Сбор и проверка предоставленной информации о клиенте и залоге; 3. Оценивается вероятность погашения кредита; 4. Этап принятия решения по кредиту (определяется сумма, порядок погашения, срок, процентная ставка); 70 5. На данном этапе заключается кредитный договор; 6. Обслуживание кредита; 7. Закрытие кредитной сделки. На рисунке 22, представленном ниже, модель ипотеки приведена в виде схемы. Рис. 22. Модель российской ипотеки33 В ходе предварительного этапа заемщик должен ознакомиться со всей необходимой информацией о кредиторе, условиях предоставления ипотечной ссуды, о правах и обязанностях, возникающих у него при заключении кредитной сделки. Далее, после разъяснения заемщику условий кредитования работниками кредитной организации определяется максимально возможный объем средств, которые банк может предоставить в кредит, согласовываются процедуры кредитования и порядок расчетов, составляется примерная смета расходов заемщика и заполняется заявление на получение кредита. Данное 33 Источник: http://www.myshared.ru 71 заявление рассматривается кредитором в качестве одного из самых важных источников информации о потенциальном клиенте. В России и мире существует золотое банковское правило, суть которого заключается в следующем: на ежемесячную выплату кредита заемщик должен тратить не больше 30% личного ежемесячного дохода. В случае, если данная доля больше (40-60%), то такая ссуда уже становиться рискованной. Именно поэтому, банк оценивает объем кредита, который он может предоставить исходя из дохода заемщика. В случае положительного решения по ипотечному кредиту заёмщик и банк заключают кредитный договор на покупку выбранной, заранее оговоренной жилой недвижимости. Договор об ипотеке содержит информацию о предмете ипотеки, его оценке, существо, а так же, сведения о размере и сроках исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Следует учитывать, что не допускается ипотека домов и квартир, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. После заключения договора об ипотеке, коммерческие банки, как правило, требуют, чтобы заемщик внес первоначальный взнос, величина которого может колебаться в зависимости от условий ипотечной программы. При этом, банки-кредиторы заинтересованы в том, чтобы этот первоначальный взнос был как можно больше, поскольку, чем больше взнос, тем меньший риск имеет сделка. Далее, как и в американской модели ипотечного кредитования обязательства заёмщиков, обеспеченные залогом приобретаемой недвижимости, оформляются в форме закладных, пулы которых продаются ипотечным агентам, формирующим ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг. Так же коммерческие банки, удовлетворяющие требованиям Банка России, могут сами формировать ипотечное покрытие и эмитировать ипотечные ценные бумаги. 72 3.3. Перспективы организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в Узбекистане. По-прежнему, основной проблемой для банков Узбекистана, при выдаче ипотечного кредита, является низкая платежеспособность клиентов. Иногда в ипотеку, к сожалению, включается и четвертая сторона. Происходит это в критических ситуациях, когда заемщик не в состоянии до конца выполнить договор. Если возникает проблема возврата кредита, то сначала, естественно, происходит работа по поиску взаимоприемлемого решения. Возможно изменение графика погашения платежей, отсрочка в погашении основного долга. Но когда выясняется, что у заемщика настолько изменилась ситуация и возврат кредита невозможен в принципе, то опятьтаки, для обеих сторон предпочтительнее выработать решение в добровольном порядке. Наиболее вероятен вариант продажи жилья и приобретения на оставшиеся деньги менее комфортабельного жилья или его аренда. И все это можно сделать в досудебном порядке. Иногда, все-таки, возникает самая нежелательная ситуация, когда производится судебное обращение взыскания. Для кредитора риск процентных ставок заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию из-за негативного воздействия изменения процентных ставок, несбалансированности активов и пассивов банка по срокам и стоимости привлекаемых и размещаемых ресурсов. Для заемщика данный риск имеет существенное значение в случае, когда изменение процентных ставок ведет к увеличению его затрат на 73 возврат кредита при постоянном или неблагоприятном изменении собственного дохода. Также, на нестабильных рынках недвижимости, при резком снижении цен на жилье, возникает рыночный риск. Для заемщика это плохо, поскольку если он приобретает в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен на жилье не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит. Помимо указанных выше рисков могут возникнуть: риск утраты трудоспособности заемщиком, что приведет к обращению взыскания на заложенное имущество и усугублению ситуации и имущественные риски, то есть, риски, имеющие отношение к объекту залога. Но, поскольку эти риски страхуются, фактические затраты по возврату кредита банку понесет страховая компания. С другой стороны, учитывая высокие ставки привлечения ресурсов, банки считают для себя ипотечное кредитование недостаточно доходным бизнесом (в сравнении, например, с быстро растущим рынком краткосрочных потребительских кредитов). Но, как отмечает ряд экспертов, ипотека приживается с трудом, потому что в Узбекистане до сих пор наблюдаются резкие колебания годовых инфляционных показателей. В договоре об ипотечном кредитовании фиксируется определенный процент на весь или почти весь срок заключения договора. Между тем, инфляция за это время может резко измениться, а условия кредитования банки пересматривать не будут. Указанные факторы оказывают существенное влияние на эффективность банковского ипотечного кредитования. 74 Слишком “короткие” и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности узбекских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству. Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования: 1) ориентация на “розничные” источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц); 2) ориентация на “оптовые” источники кредитных ресурсов (кредитные линии узбекских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы). К “розничным” источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на “контрактных” жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья). По ряду причин (например, потеря доверия к большинству банкам со стороны населения.) вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком. Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из “оптовых” источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся: 75 - кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков; средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет; - средства от продажи целевых облигационных займов. Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на “оптовых” источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы собственной ликвидности, кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты. Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов. Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке. Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка. Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов). Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под соответствующих закладных. 76 залог жилья с оформлением Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных. Реализация последней модели затруднена тем, что кредитная организация – доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Тем не менее, решить эту проблему, если в договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании. Роль Агентства ипотечного жилищного кредитования Основными функциями Агентства являются: 1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования: разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования; оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством; проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования; осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования; анализ деятельности банков, продающих кредиты; 2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов: покупка ипотечных кредитов; выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами; 3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования: оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования; осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования; 77 проведение семинаров, учебных курсов; оказание консультативной помощи; оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности узбекских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством Гарантированные под государством гарантию Правительства ценные бумаги Узбекистана. смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики. С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков. Промежуточные выводы по главе 3: Рассматривая перспективы развития ипотечного кредитования на современном этапе, в работе всесторонне изучены проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе. В Узбекистане был успешно был запущен механизм создания качественного и доступного жилья. Однако, типовые жилищного проекты были разработаны без всестороннего учета природно-климатических условий конкретного региона страны, без должного изучения своеобразия национальных и местных традиций и других факторов. Всего на реализацию Программы развития жилищного строительства в сельской местности до 2015 года предусмотрено направить порядка $2,2 млрд. однако, несмотря на общий оптимизм в 78 отношении перспектив ипотечного кредитования, пока, доля сделок куплипродажи недвижимости с привлечением кредитных средств составляет небольшой процент. Эффективное функционирование системы ипотечного кредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также, при соответствии уровня надежности постулируемой высокой защищенности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги. Далее работой рассмотрены модели ипотечного кредитования, среди которых американская модель, немецкая модель, российская модель; проведен анализ их основных достоинств и недостатков. В заключении раскрыты перспективы организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, определены стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования; определена роль Агентства ипотечного жилищного кредитования. 79 Выводы и предложения При изучении и анализе вопросов ипотечного кредитования, можно сформулировать ряд выводов и предложений. Выводы: 1. Ипотека в Узбекистане, безусловно, составляет не столь значительную долю ВВП по сравнению со странами Европы и США, но под влиянием глобального ипотечного кризиса и кризиса ликвидности ситуация на рынке изменилась. 2. Развитие узбекской системы ипотечного кредитования, в некоторой степени, зависит от постоянного притока ресурсов в банковский сектор, являющийся основным источником для рефинансирования выданных займов. Глобальный кризис ликвидности способствовал росту требований, предъявляемых к новым партиям закладных инструментов, уходу с рынка части игроков, снижению объемов поступления средств и темпов ипотечного кредитования. 3. К настоящему моменту, в Узбекистане созданы условия и предпосылки, как на государственном, так и на региональном уровнях, для модернизации институционального механизма ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование свернули банки, испытывающие проблемы с ликвидностью, темпы развития ипотеки существенно снизились, а условия предоставления займов усложнились. 4. В настоящее время возрастает роль института ипотечного кредитования в системе обеспечения механизма приобретения жилья; при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает: возможность оздоровления экономики посредством вовлечения капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, вторичный рынок закладных ценных бумаг; возможность сдерживания инфляции за счет аккумуляции значительной части денежных 80 средств; возможность сокращения оттока капиталов за рубеж, поскольку денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест; применительно к работе банков позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов посредством освоения технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости. 5. Модернизация институционального механизма взаимодействия субъектов рынка ипотечного кредитования (банков, страховых компаний, заемщиков, строительных организаций, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, государства), направленного на обеспечение доступности систем ипотечного кредитования для всех слоев населения, основывается на формировании дифференцированного подхода к условиям предоставления кредита с учетом схем государственной поддержки, а также разработке новых инструментов оценки качества кредитов и выявления рисков ипотечного кредитования. 6. Государственное стимулирование развития ипотечного кредитования может стать одним из основных направлений достижения реального экономического роста вследствие того, что приобретение жилья за счет ипотечного кредита является инвестицией в капитальные активы. 7. В период кредитования происходит вынужденное сокращение текущего потребления заемщиками, а кредит берется под будущие доходы, вследствие этого происходит определенное повышение спроса на жилье; это позволило доказать, что инвестирование в ипотечную систему за счет проведения дополнительной эмиссии денежными властями сверх запланированного объема не скажется на росте цен и темпах инфляции, следовательно, экономическая политика, направленная на развитие системы ипотечного кредитования, особенно ростоформирующей экономикой. 81 эффективна в странах с Предложения. 1. Для успешного функционирования ипотечных программ, в нынешних условиях быстрого развития розничных кредитов, необходимо разработать стратегию выхода на рынок, систему анализа рисков и технологию выдачи кредита. 2. Формирование целостной структуры организации рынка жилья в Узбекистане подразумевает модернизацию институциональной системы жилищного кредитования финансовых институтов нуждающихся в на и основе новых форм государственной улучшении жилищных взаимодействия поддержки условий, но не граждан, имеющих объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях. 3. Для развития системы ипотечного кредитования, строительные организации, фирмами, объединяясь страховыми с коммерческими компаниями должны банками, риэлтерскими расширять механизмы взаимодействия в целях разработки новых форм предоставления ипотечных кредитов для разных организационных, слоев населения маркетинговых и на основе использования инновационных финансовых инструментов. 4. Разрабатываемые программы ипотечного кредитования, активно продвигаемые в регионах, должны быть универсальны и воспроизводимы в любом регионе, темпы и масштабы развития ипотеки на основе используемых банком программ должны определяться в первую очередь наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложения. 5. Изменение политики коммерческого банка связано с ростом количества просроченных кредитов, поэтому, механизм развития ипотеки вернулся к тем параметрам, которые предъявлялись к займам в начале развития этого вида кредитования. Банки должны будут повысить качество оценки кредитоспособности потенциальных заемщиков и недвижимости. 82 6. Главная цель изменения институционального механизма развития ипотеки должно состоять в оздоровлении кредитных портфелей узбекских банков и предупреждение кризиса неплатежей за счет снижения рисков. 7. Главной задачей регулирования развития ипотечной системы кредитования сегодня является предотвращение отрицательной динамики доступности кредитов для основной массы платежеспособных заемщиков. Несмотря на возможное сужение круга потенциальных заемщиков и кредиторов, ужесточение стандартов позитивно скажется на формировании системы управления рисками на основе платежеспособных заемщиков. 83 более четкого выявления Список использованной литературы I. Законы Республики Узбекистан, Указы и Постановления Президента, Постановления Кабинета Министров 1. Конституция Республики Узбекистан 2. Гражданский Кодекс Республики Узбекистан 3. Закон Республики Узбекистан «Об ипотеке» от 4 октября 2006 года. 4. Закон «О потребительском кредите». Принят Законодательной палатой 22 декабря 2005 г.; одобрен Сенатом 24 февраля 2006 г. 5. Закон Республики Узбекистан "О гарантиях защиты вкладов граждан в банках" от 5 апреля 2002г. 6. Закон Республики Узбекистан "О банках и банковской деятельности" от 25 апреля 1996 г. 7. Закон Республики Узбекистан "О Центральном банке Республики Узбекистан" от 21 декабря 1995 г. 8. Указ Президента Республики Узбекистан «О мерах по дальнейшему кардинальному улучшению деловой среды и предоставлению большей свободы предпринимательству» (от 18.07.2012 г. № УП-4455) 9. Указ Президента Республики Узбекистан «О дополнительных мерах по стимулированию привлечения прямых иностранных инвестиций» от 10 апреля 2012 г., N УП-4434 10. Указ Президента Республики Узбекистан 20.02.2008 г. N УП-3968 «О дополнительных мерах по либерализации условий и обеспечению гарантий вкладов населения в коммерческие банки» 11. Постановление Президента Республики Узбекистан от 29 марта 2013 года № ПП-1945 «Об увеличении в 2013 году уставного капитала ОАКБ «Микрокредитбанк»» 84 12. Постановление Президента Республики Узбекистан от 14 февраля 2013 года № ПП-1920 «Об утверждении Государственной программы «Год благополучия и процветания» (8 разделов и 86 пунктов). 13. Постановление Президента Республики Узбекистан «О прогнозе основных макроэкономических показателей и параметрах Государственного бюджета Республики Узбекистан на 2013 год» от 25.12.2012 г. № ПП-1887 14. Постановление Президента Республики Узбекистан 09.03.2012 г. N ПП-1725 «О мерах по дальнейшему совершенствованию деятельности фонда реконструкции и развития Республики Узбекистан» 15. Постановление Президента Республики Узбекистан от 21 марта 2012 г. «О мерах по дальнейшему внедрению и развитию современных информационно-коммуникационных технологий» № ПП-1730 16. Постановление Президента Республики Узбекистан «О программе по строительству индивидуального жилья по типовым проектам в сельской местности на 2012 год» от 14 января 2012 г., № ПП-1687 17. Постановление Президента Республики Узбекистан от 04.01.2011 г. за N ПП-1461 "О внесении изменения в постановление Президента Республики Узбекистан от 6 апреля 2010 года N ПП-1317 "О мерах по дальнейшему повышению финансовой устойчивости и усилению инвестиционной активности банковской системы" 18. Постановление Президента Республики Узбекистан 26.11.2010 г. N ПП - 1438 «О приоритетных направлениях дальнейшего реформирования финансово-банковской системы республики в 2011-2015гг. и достижения высоких международных рейтинговых показателей» 19. Постановление Президента Республики Узбекистан 19.04.2010 г. N ПП - 1325 «О дополнительных мерах по стимулированию развития системы расчетов с использованием банковских пластиковых карточек» II. Труды Президента Республики Узбекистан 85 20. Каримов И.А. Доклад Президента Республики Узбекистан на заседании Кабинета Министров от 18.01.2013г., посвященном итогам социально-экономического развития страны в 2012 году и важнейшим приоритетным направлениям экономической программы на 2013 год; источник: Пресс-служба Президента Республики Узбекистан. 21. Каримов И.А. «Мировой финансово - экономический кризис, пути и меры по его преодолению в Узбекистане» Т.: «Узбекистон»,2009 г. III Нормативные документы, регулирующие банковскую деятельность 22. Постановление Правления Центрального банка Республики Узбекистан (зарегистрировано МЮ 25.04.2013 г. № 2453) «Об утверждении Положения о требованиях Центрального банка к службе внутреннего аудита микрокредитных организаций». 22.Постановление Правления Центрального банка Республики Узбекистан от 23.03.2013 г. за N 7/2 "О внесении изменений в Положение об опеке над банками" (зарегистрировано МЮ от 09.04.2013 г. за N 570-1) 23.Постановление Министерства юстиции Республики Узбекистан от 23.03.2013 г. за N 1 "Об утверждении Положения о порядке использования информации Национальной информационной базы банковских депозиторов при розыске банковских счетов должников и их дебиторов". Правление Центрального банка РУз за N 7/12 (зарегистрировано МЮ от 02.04.2013 г. за N 2448) 24. Постановление Правления Центрального банка Республики Узбекистан от 16.02.2013 г. за N 4/1 "О внесении изменений в постановление "Об утверждении Положения о мерах и санкциях, применяемых Центральным банком Республики Узбекистан к коммерческим банкам, кредитным союзам, микрокредитным организациям и ломбардам за нарушение требований законодательства о противодействии легализации 86 доходов, полученных от преступной деятельности, и финансированию терроризма" (зарегистрировано МЮ от 20.02.2013 г. за N 2063-1) 25. Постановление Правления Центрального банка Республики Узбекистан от 24.01.2013 г. за N 2/7 "О внесении изменений в постановление "Об утверждении Положения о порядке проведения проверки кредитных союзов, микрокредитных организаций и ломбардов Центральным банком Республики Узбекистан" (зарегистрировано МЮ от 14.02.2013 г. за N 2209-1) 27.Постановление Правление Центрального банка Республики Узбекистан от 10.11.2012 г. за N 32/2 "О внесении изменений и дополнений в Инструкцию о порядке осуществления депозитных операций в банках Республики Узбекистан" (зарегистрировано МЮ от 16.11.2012 г. за N 2205-1) 28.Постановление Правление Центрального банка Республики Узбекистан от 23.06.2012 г. за N 19/6 "О внесении изменений в Положение о безналичных расчетах в Республике Узбекистан" (зарегистрировано МЮ от 09.07.2012 г.) за N 1122-9. 29. Постановление Правления Центрального банка Республики Узбекистан N 35/4; Министерства Финансов Республики Узбекистан N 82; Государственного Налогового Комитета Республики Узбекистан N 2011-41 «Об утверждении Инструкции о порядке списания денежных средств с банковских счетов хозяйствующих субъектов» (зарегистрировано МЮ 15.03.2012 г. N 2342) 30. Постановление Правления Центрального банка Республики Узбекистан от 29 декабря 2012 года N 36/1 "О внесении изменения и дополнения в Положение о требованиях к управлению ликвидностью коммерческого банка" (зарегистрировано МЮ 29.01.2013 г., регистрационный N 559-1). 31. Постановление Правления Центрального банка Республики Узбекистан от 29 декабря 2012 года N 36/2 "О внесении изменений и дополнения в Положение о требованиях 87 к адекватности капитала коммерческих банков" (зарегистрировано МЮ 30.01.2013 г., регистрационный N 949-7). 32. Постановление Узбекистан «Об инспектирования Правления утверждении (проверки) Центрального Положения коммерческих о банка Республики порядке проведения банков и их филиалов Центральным банком Республики Узбекистан» Постановление Правления Центрального банка Республики Узбекистан 8/1 от 12 марта 2011 г., № 735; Зарегистрировано МЮ № 2217 14 апреля 2011 г. 33. Постановление Правления Центрального банка Республики Узбекистан «Об утверждении Положения о порядке предоставления Центральным банком Республики Узбекистан кредитов рефинансирования коммерческим банкам” Постановление Правления Центрального банка Республики Узбекистан от 22 января 2011 г. № 1/1 № 732; Зарегистрировано МЮ 23 февраля 2011 г. № 2201 34. Постановление Узбекистан «О Правления внесении Центрального изменений в банка Положение о Республики требованиях Центрального банка Республики Узбекистан к публикуемой годовой финансовой отчетности коммерческих банков» Постановление Правления Центрального банка Республики Узбекистан от 23 октября 2010 г. №34/14 №572-1; Зарегистрировано МЮ 8 ноября 2010 г. № 1419 35. Постановление Правления Центрального банка Республики Узбекистан «О внесении дополнений в Положение о требованиях к адекватности капитала коммерческих банков» № 949-5, 20.01.2010 г., Центральный банк Республики Узбекистан № 384/4, 26.12.2009г. IV.Основная литература: 36. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.Питер, 2000, 367 с. 37. Банковское дело/под ред. Бабичевой Ю.- М.:Экономика, 1993, 348 с. 38. Деньги, кредит, банки: Учебник /Под ред. О.И. Лаврушина. – М.: Финансы и статистика, 1998., 815 с. 88 39. Лаврушин О.И. Основы банковского дела: учебное пособие/ кол. Авторов; под ред. О, И, Лаврушина. – М.: КНОРУС, 2008.. – 384с. 40. Никонова И., Шамгунов Р. Стратегическое управление в банках / www.bdm.ru. 41. Никитина Т.В. Банковский менеджмент.–СПб.:Питер, 2002. – 160с. 42. Потемкин С.А. Анализ и планирование ликвидности в системе финансового мониторинга банка / www.bankclub.ru. 43. Родионов С. Анализ эффективности деятельности банка. Методики, технологии, инструменты / www.lanit.ru. 44. Солодкая М.С. Надежность, эффективность, качество систем управления / www.credo.ru. 45. Садков В., Овчинникова О. Банковские системы развитых стран: история, современность, перспективы. М.: «Прогресс», 2001. – 260 с. 46. Тронин Ю. Банковский менеджмент: проблемы и решения/www.bizcom.ru. 47. Шеремет А.Д. Финансовый анализ в коммерческом банке / А.Д. Шеремет, Г.Н. Щербакова. – М.: Финансы и статистика, 2001. – 256 с. 48. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001., 215 с. 49. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник/Под ред. Е.С. Стояновой. – 5-е изд., перераб. И доп., - М.: «Перспектива», 2003. – 656с. V. Дополнительная литература 56. «Базель III - новые стандарты по банковскому капиталу». Источник: http://bankir.ru/news/article/6174932 58. Банковское дело: Учебник/Под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. – 5-е изд., перераб. И доп. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 582 с. 59. Г. А. Цылина Ипотека: жилье в кредит. - М.: Финансы и статистика, 2002., 216 с. 89 60. Г. А Цылина, Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2001. - № 5. 61. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999., 615 с. 62. Деньги. Кредит. Банки: Учебник для ВУЗов / Е.Ф. Жуков, Л.М. Максимова, А.В. Печникова и др.; под ред. Е.Ф. Жукова. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 447 с. 63. Деньги. Кредит. Банки, учеб. – под ред. В.В. Иванова, Б.И.Соколова, Изд-во Проспект, 2006, 345 с. 64. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002, 325с. 65. Немецкая банковская система. / Пер. с нем. Столяренко В.М. М.: ОКТБ, 1999., с. 245c. 66. Роуз Питер С. Банковский менеджмент. Предоставление финансовых услуг / Пер. с англ. – М.: Дело Лтд, 1995. – 768 с. VI. Периодические и статистические материалы 67. Госкомстат Узбекистана за 2010-2012гг. 68. Данные Центрального банка Республики Узбекистан и Standard & Poor’s за 2011,2012гг. VII. Интернет-сайты 69. http://www.ipoteka.spb.ru/miropit.html 70. http://www.gosstroy.gov.ru/txt/Hypoteque/History.htm 71. www.bankir.uz. 72. www. bank menegment.ru 73. http://www.myshared.ru 74. http://www.realtypress.ru 75. http://abc.informbureau.com/html/eiioaxiue_duiie.html 76. http://www.zakon.uz/our/news/news. 90 77. http://www.ut.uz/ Uzbekistan Today, 18.04.2013 78. http://economicus.ru/ 79. www.сbu.uz 80. www.gov.uz 81. http://ru.wikipedia.org 82. www.bankofengland.co.uk/coreuproses.htm 83. http://www.worldbank.org 84. http://fincorporate.ru 91 ПРИЛОЖЕНИЯ Приложение 1 Краткая история развития ипотечного кредитования в Узбекистане34 1996 - Строительство многоквартирных жилых домов с использованием именных жилищных облигаций 2000 - Строительство многоквартирных жилых домов с использованием жилищных сертификатов 2005 - Постановление Президента Республики Узбекистан «О дальнейшем развитии жилищного строительства и рынка жилья» (ПП-10 от 16 февраля 2005 г.) 2005 - Создание акционерного коммерческого ипотечного банка «Ипотека-банк» (ПП-10 от 16 февраля 2005 г.) на базе специализированных банков 2005 - Внедрение ипотечного кредитования 2006 - Усовершенствование законодательной базы (Принятие Закона «Об Ипотеке», внесение изменений и дополнений в нормативные документы, в том числе в Гражданский кодекс) 2007 - Принятие нормативных документов по ипотечному кредитованию населения и строительства многоквартирных жилых домов 2007 - Указ Президента Республики Узбекистан «О дополнительных мерах по материальной и моральной поддержке молодых семей» (УП-3878 от 18 мая 2007 г.) 2008 - Усовершенствование нормативной базы по материально-финансовой поддержки, строительства многоквартирных жилых домов, увеличения нового жилищного фонда 2009 - Ежегодная программа по утверждению объемов строительства многоквартирных жилых домов в Республики и объемов ипотечного кредитования 2012 – Принятие Государственной программы «Год семьи», предусматривающая строительство многоэтажных жилых домов в 2012-2013 гг., в целях обеспечения жильем молодых семей, по программе «Жилье - молодым семьям». 34 Источник: www.bankofengland.co.uk/coreuproses.htm 92 Приложение 2 Рис. 7 Продукты ипотечного кредитования в IPOTEKA BANK35 Коммерческий Банк предлагает на рынке ипотечного кредитования следующие кредитные программы: a Кредит на недвижимость – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения; б Ипотечный кредит– кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости; в Кредит “Ипотечный+” – кредит на приобретение, строительство Объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Банка. Объектом данных программ кредитования могут быть расположенные на территории Узбекистана: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты; земельный участок. Максимальный размер кредита для каждого Заемщика/Созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости Объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке. В расчет платежеспособности Заемщика/Созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы могут быть приняты следующие Дополнительные виды доходов: - доходы, получаемые им по другим местам работы; - доходы, получаемые им от занятий частной практикой, либо от иных источников доходов, разрешенных законодательством; - доходы супруги(а) Заемщика; - сумма пенсии, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемая Заемщиком/Созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет – для женщин, 60 лет – для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста. Максимальный размер Ипотечного кредита и кредита “Ипотечный+” может быть определен исходя из Суммарного актива без учета платежеспособности Заемщика/Созаемщиков. 35 Источник: http://www.ipotekabank.uz, 02-05-2013 93 Приложение 3 Рис. 8 Общие условия ипотечный кредитования в IPOTEKA BANK36 Цель предоставления кредита: Валюта кредита: Срок кредита: Льготный период Максимальный размер кредита: Минимальный размер первоначального взноса: Виды приблизительных расходов, осуществляемых в процессе получения ипотечного кредита: Кредит на приобретение индивидуального дома или квартиры с первичного* и вторичного* рынка жилья. * Первичный рынок жилья – рынок, предлагающий новое жильё. * Вторичный рынок жилья – рынок, предлагающий индивидуальный жилой дом или квартиру в многоквартирном доме существующего жилого фонда. Узбекский сум 12 лет на покупку квартиры с первичного рынка жилья 10 лет на покупку квартиры с вторичного рынка жилья - до 12 месяцев для кредитов на покупку квартиры с первичного рынка жилья - до 6 месяцев для кредитов на покупку квартиры с вторичного рынка жилья до 2500 кратного размера минимальной заработной платы, установленной законодательством Республики Узбекистан не менее 25% от оценочной стоимости квартиры - расходы, связанные с оформлением договора купли-продажи (нотариус, БТИ) и кадастровых документов на «жильё»; - расходы, связанные с оформлением договора ипотеки (нотариус, БТИ); - расходы, связанные со страхованием заложенного жилого имущества; - расходы, связанные с оценкой стоимости имущества независимым оценщиком; - расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита по установленным тарифам банка. По ипотечным кредитам, на покупку квартиры с первичного рынка жилья в зависимости от суммы внесенного первоначального взноса, Заёмщик уплачивает банку проценты в следующих размерах: Первоначальный взнос от 25% до 39% от 40% до 49% от 50% и более от стоимости квартиры Процентная ставка 16 % годовых 15 % годовых 14 % годовых По ипотечным кредитам, на покупку квартиры или индивидуального дома со вторичного рынка жилья, в зависимости от суммы внесенного первоначального взноса, Заёмщик уплачивает банку проценты в следующих размерах: Первоначальный взнос от 25% до 29% от 30% до 39% от 40% до 49% от от стоимости квартиры 50% и более или индивидуального дома Процентная ставка 19% годовых 18% годовых 17% годовых 16% годовых 36 Источник: http://www.ipotekabank.uz, 02-05-2013 94 Приложение 4 Рис. 9 Ипотечный кредит (ИК) на строительство и реконструкцию в IPOTEKA BANK37 Кредит на изменение архитектурно-планировочных решений индивидуального Цель предоставле жилого дома, возведение надстроек, встроек, пристроек с частичной разборкой, ния кредита: заменой изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного Валюта кредита: Срок кредита: Льготный период Максимальн ый размер кредита: оборудования Узбекский сум 10 лет до 6 месяцев - для строительства индивидуального жилого дома – до 3000 кратного размера минимальной заработной платы, установленной законодательством РУз - для реконструкции индивидуального жилого дома – до 2500 кратного размера минимальной заработной платы, установленной законодательством РУз Минимальн Не менее 25 процентов от сметной стоимости возводимого жилого дома в виде: - денежные средства заёмщика в виде денежных средств, внесенных на его ый размер первоначаль вкладной счет в национальной валюте; ного взноса: - средства заёмщика в виде выполненных строительно-монтажных работ и/или строительных материалов приобретенных, собственными силами заёмщика - расходы, связанные с оформлением документов на «жильё»; Виды расходов, в расходы, связанные с оформлением договора ипотеки (нотариус, БТИ); - расходы, связанные со страхованием заложенного жилого имущества; процессе - расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита по установленным получения тарифам банка. ИК: Для получения ипотечного кредита на строительст во и реконструкц ию предоставля ются документы: 37 - заявление и анкета предварительной квалификации Заёмщика; справка с места жительства о составе семьи и копия паспорта заявителя (созаёмщика); - нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающая право заявителя на земельный участок для индивидуального жилищного строительства в установленном законодательством порядке; - справки о доходах заявителя (созаёмщика) выданные по месту постоянной работы за последние 12 месяцев, или копии деклараций о доходах заявителя (созаемщика) подтвержденных органом государственной налоговой службы по месту их жительства; - копия проекта на строительство индивидуального жилого дома (при строительстве и реконструкции) Проект на строительство жилого дома состоит из: - плана земельного участка с отображением надземных и подземных инженерных коммуникаций; - плана фундамента, подвала, этажей, разрезов и фасадов жилого дома; - сметно-финансового расчета. - справка банка о размещении денежных средств на сберегательном вкладном счете, предварительный расчет по оценке стоимости строительных материалов, приобретенных заемщиком и/или выполненных строительно-монтажных работ; справка налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам. Источник: http://www.ipotekabank.uz, 02-05-2013 95 Приложение 5 Рис. 10 Ипотечный кредит для молодых семей в IPOTEKA BANK38 Требование к заёмщикам Цель предоставле ния кредита: Валюта кредита: Срок кредита: Процентная ставка Льготный период Максимальн ый размер кредита: Минимальн ый размер первоначаль ного взноса: Виды расходов, в процессе получения ИК: Документы на приобретен ие индивидуал ьного жилого дома (квартиры): 38 Семья, находящаяся в первом браке, в которой оба супруга не достигли возраста 30 лет, зарегистрированная в органах записи актов гражданского состояния, а также имеющая постоянную работу и официальные доходы от результатов своей деятельности и / или другие официальные источники доходов Кредит на приобретение индивидуального дома или квартиры с первичного* и вторичного* рынка жилья. *Первичный рынок жилья – рынок, предлагающий новое жильё. *Вторичный рынок жилья – рынок предлагающий индивидуальный жилой дом или квартиру в многоквартирном доме существующего жилого фонда. Узбекский сум 15 лет 12 % годовых до 36 месяцев до 2500 кратного размера минимальной заработной платы, установленной законодательством Республики Узбекистан не менее 25% от оценочной стоимости квартиры расходы, связанные с оформлением договора купли-продажи (нотариус, БТИ) и кадастровых документов на «жильё»; расходы, связанные с оформлением договора ипотеки (нотариус, БТИ); расходы, связанные со страхованием заложенного жилого имущества; расходы, связанные с оценкой стоимости имущества независимым оценщиком; расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита по установленным тарифам банка. заявление и анкета предварительной квалификации Заёмщика; справка с места жительства о составе семьи и копия паспорта заявителя (созаёмщика); справки о доходах заявителя (созаёмщика) выданные по месту постоянной работы за последние 12 месяцев, или копии деклараций о доходах заявителя (созаемщика) подтвержденных органом государственной налоговой службы по месту их жительства; справка банка о размещении денежных средств на сберегательном вкладном счете нотариально удостоверенные копии документов, подтверждающих право собственности продавца на жильё отчет по оценке стоимости индивидуального жилого дома или квартиры в многоквартирном доме, приобретаемого за счет ипотечного кредита, осуществленный независимой оценочной компанией; свидетельство о регистрации брака и справка выданная органом записи актов гражданского состояния подтверждающая, что каждый из супругов (молодая семья) состоят в первом браке; справка налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам Источник: http://www.ipotekabank.uz, 02-05-2013 96 Приложение 6 Рис. 11 Ипотечные кредиты за счет кредитной линии банка Финансовой группы KfW (KfW Bankengruppe)39 - Кредит на приобретение индивидуального дома или квартиры с первичного* и Цель предоставле вторичного* рынка жилья. ния кредита: *Первичный рынок жилья – рынок, предлагающий новое жильё. Валюта кредита: *Вторичный рынок жилья – рынок предлагающий индивидуальный жилой дом или квартиру в существующего жилого фонда. - Строительство и реконструкцию жилого дома Узбекский сум Срок кредита: 12 лет Процентная ставка 19 % годовых Банк развития KfW - член финансовой группы «KfW Bankengruppe» отвечает за Финансовое сотрудничество со странами-партнерами, в то время как Немецкое общество инвестиций и развития DEG оказывает поддержку частным предприятиям. По поручению Федерального правительства Банк развития KfW развивает сотрудничество с Узбекистаном. Объем финансирования с 1993 составил 248,2 млн евро. до 12 месяцев Льготный период Максимальн ый размер кредита: Минимальн ый размер первоначаль ного взноса: Виды расходов, в процессе получения ИК: Документы на приобретен ие индивидуал ьного жилого дома (квартиры): 39 до 20000 евро на сумовом эквиваленте не менее 25% от стоимости индивидуального дома и квартиры расходы, связанные с оформлением договора купли-продажи (нотариус, БТИ) и кадастровых документов на «жильё»; расходы, связанные с оформлением договора ипотеки (нотариус, БТИ); расходы, связанные со страхованием заложенного жилого имущества; расходы, связанные с оценкой стоимости имущества независимым оценщиком; (при покупке с первичного рынка жилья не оценивается) расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита по установленным тарифам банка. заявление и анкета предварительной квалификации Заёмщика; справка с места жительства о составе семьи и копия паспорта заявителя (созаёмщика); справки о доходах заявителя (созаёмщика) выданные по месту постоянной работы за последние 12 месяцев, или копии деклараций о доходах заявителя (созаемщика) подтвержденных органом государственной налоговой службы по месту их жительства; справка банка о размещении денежных средств на сберегательном вкладном счете; нотариально удостоверенные копии документов, подтверждающих право собственности продавца на жильё; отчет по оценке стоимости индивидуального жилого дома или квартиры в многоквартирном доме; (на приобретения жилья с первичного рынка, отчет по оценке стоимости индивидуального жилого дома или квартиры не требуется); Источник: http://www.ipotekabank.uz, 02-05-2013 97 Приложение 7 Рис. 12 Ипотечный кредит для молодых семей на строительство и реконструкцию в IPOTEKA BANK40 Требование к заёмщикам Цель предоставлен ия кредита: Валюта кредита: Льготный период Максимальн ый размер кредита: Семья, находящаяся в первом браке, в которой оба супруга не достигли возраста 30 лет, зарегистрированная в органах записи актов гражданского состояния, а также имеющая постоянную работу и официальные доходы от результатов своей деятельности и / или другие официальные источники доходов Кредит на изменение архитектурно-планировочных решений индивидуального жилого дома, возведение надстроек, встроек, пристроек с частичной разборкой, заменой изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования Узбекский сум Срок кредита: 15 лет Процентная ставка: 12 % годовых до 36 месяцев - для строительства индивидуального жилого дома – до 3000 кратного размера минимальной заработной платы, установленной законодательством РУз - для реконструкции индивидуального жилого дома – до 2500 кратного размера минимальной заработной платы, установленной законодательством РУз Минимальны Не менее 25 процентов от сметной стоимости возводимого жилого дома в виде: й размер денежные средства заёмщика в виде денежных средств, внесенных на его первоначальн вкладной счет в национальной валюте; ого взноса: средства заёмщика в виде выполненных строительно-монтажных работ и/или строительных материалов приобретенных, собственными силами заёмщика Виды расходы, связанные с оформлением документов на «жильё»; расходов, в расходы, связанные с оформлением договора ипотеки (нотариус, БТИ); процессе расходы, связанные со страхованием заложенного жилого имущества; получения расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита по установленным ИК: тарифам банка. Документы заявление и анкета предварительной квалификации Заёмщика; на справка с места жительства о составе семьи и копия паспорта заявителя; приобретение нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающая право заявителя индивидуаль на земельный участок для индивидуального жилищного строительства в ного жилого установленном законодательством порядке; дома справки о доходах заявителя (созаёмщика) выданные по месту постоянной работы (квартиры): за последние 12 месяцев, или копии деклараций о доходах заявителя (созаемщика) подтвержденных органом государственной налоговой службы по месту их жительства; копия проекта на строительство индивидуального жилого дома (при строительстве и реконструкции) Проект на строительство жилого дома состоит из: плана земельного участка с отображением надземных и подземных инженерных коммуникаций; планов фундамента, подвала, этажей, разрезов и фасадов жилого дома; сметно-финансового расчета. справка банка о размещении денежных средств на сберегательном вкладном счете, предварительный расчет по оценке стоимости строительных материалов, приобретенных заемщиком и/или выполненных строительно-монтажных работ. Свидетельство о регистрации брака подтверждающая, что каждый из супругов (молодая семья) состоят в первом браке; справка налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам 40 Источник: http://www.ipotekabank.uz, 02-05-2013 98 Приложение 8 Диаграмма 1 Динамика выданных банками ипотечных кредитов по Республике Узбекистан41 Диаграмма 2 Динамика доли ипотечного портфеля в кредитном портфеле банков Узбекистана42 41 42 Источник: http://www.ipotekabank.uz, 02-05-2013 Там же 99 Приложение 9 Рис. 13. Создание АКИБ «Ипотека-банка»43 Рис. 14 АКИБ «Ипотека-банк» сегодня44 43 44 Источник: http://www.ipotekabank.uz, 02-05-2013 Там же 100 Приложение 10 Рис. 15 Количество многоквартирных домов и квартир, сданных в 2008-2012 годах45 Рис. 16. Финансовые вложения «Ипотека-банка» в строительство жилых домов46 45 46 Источник: http://www.ipotekabank.uz, 02-05-2013 Там же 101 Приложение 11 Рис. 17 Социально-экономический вклад ипотечно-банковского кредитования в экономику и общество47 Рис.19 Американская модель ипотечного кредитования48 47 48 Источник: www.сbu.uz Источник: http://www.myshared.ru 102 Приложение 12 Рис. 20 Немецкая модель ипотечного кредитования49 Рис.21. Российская модель ипотечного кредитования50 49 50 Источник: http://www.myshared.ru Источник: http://www.myshared.ru 103
