2. Общее собрание собственников в многоквартирном доме

Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail: ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Общее собрание собственников в
многоквартирном доме
Атаманенко Сергей Александрович
Ростов-на-Дону
2013 г
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Глава 9.1. РЕШЕНИЯ СОБРАНИЙ
введена Федеральным законом от
07.05.2013 N 100-ФЗ
1)
2)
3)
4)
5)
должна применяться к
решениям коллегиальных органов управления юридического
лица (собраний участников, советов директоров и др.);
решениям собраний кредиторов при банкротстве;
решениям собственников общего имущества в многоквартирном
доме;
решениям участников общей долевой собственности на
земельные паи;
решениям общих собраний членов потребительских
кооперативов.
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Статья 181.1. Основные положения
Пунктом 2 ст. 181.1. ГК РФ предусмотрено, что решение
собрания является обязательным для всех лиц, которые
потенциально имели право принимать в нем участие.
Тем самым подчеркивается, что участник сообщества в том
числе собственник помещения в МКД не вправе игнорировать
решения собрания или уклоняться от его исполнения, даже если
сам он не принимал участия в собрании или голосовал "против".
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Статья 181.2. ГК РФ Принятие решения собрания
Решение собрания считается принятым, если за него
проголосовало большинство участников собрания и при этом в
собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего
числа участников соответствующего гражданско-правового
сообщества., т.е. ТСЖ, ЖСК, МКД в УК.
Но для решения некоторых вопросов согласно ст. 44-48, 117,
145-146, 189 ЖК РФ необходимо квалифицированное большинство
голосов собственников МКД, т.е. 2/3 голосов.
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Не менее 2/3 голосов
от общего числа голосов собственников помещений в МКД при
принятии решений
1. Выбор способа формирования фонда капитального ремонта из
следующих способов, установленных Жилищным кодексом РФ:
- формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;
- формирование фонда капитального ремонта на счете регионального
оператора.
2. Определение размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт.
3. Определение перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту
общего имущества в многоквартирном доме.
4. Определение сроков проведения капитального ремонта общего
имущества в многоквартирном доме
5. Определение владельца специального счета
6. Определение кредитной организации для открытия специального счета
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Статья 182 .2. Принятие решения собрания
При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов
по каждому из них принимается самостоятельное решение, если
иное не установлено единогласно участниками собрания.
О принятии решения собрания составляется протокол в
письменной форме. Протокол подписывается
председательствующим на собрании и секретарем собрания.
Если имеется счетная комиссия – то членами комиссии.
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
В случае, если при проведении общего собрания
собственников помещений в МКД путем совместного не было
кворума, то в дальнейшем решения общего собрания с такой же
повесткой могут быть приняты путем проведения заочного
голосования (ст. 47 ЖК РФ)
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Общее собрание собственников,
Общее собрание собственников,
проводимое в очной форме
проводимое в заочной форме
• собственники имеют возможность открыто
• собственники «разрознены» при обсуждении и
обсуждать выносимые на собрание вопросы,
принятии решения;
высказывать и обмениваться своим мнением
непосредственно в ходе обсуждения вопросов на
собрании;
• практически всегда возникает проблема явки
• собственник имеет возможность принять
(наличие кворума собрания) в силу того, что
решение (заполнить соответствующий бланк) с
собственники могут быть заняты личными делами минимальным ущербом для своих личных дел;
(сады, дачи, огороды, футбол, интересный сериал
по телевизору, желание отдохнуть после работы и
т. п.);
• собственники должны в очень короткое время
(как правило не более 1-2 часов) принимать
решения;
• возможность в течение нескольких дней (не
торопясь) принять решение по вопросам общего
собрания, имея дополнительно возможность
проконсультироваться;
• собственники могут непосредственно убедится в • всегда присутствует риск того, что некоторые
явке других собственников на собрание и,
собственники, узнав о результатах заочного
соответственно, в легитимности общего собрания. собрания, будут оспаривать (или ставить под
сомнение) принятые решения, особенно это будет
иметь место в случае, если решение конкретных
собственников будет отличаться от общего
решения собрания, проведенного в заочной
форме.
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Не позднее чем за месяц до окончания срока принятия
решения об определении способа формирования фонда
капитального ремонта, орган местного самоуправления
созывает общее собрание собственников помещений в
МКД для решения вопроса о выборе способа
формирования фонда капитального ремонта, если такое
решение не было принято ранее (ч. 6 ст. 170 ЖК РФ)
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Оформление протокола собраний по всем правилам
законодательства с 1 сентября этого года становится крайне
важным вопросом, поскольку нарушение этих правил может
повлечь за собой риск признания решения недействительным.
Протоколы собраний должны содержать в себе сведения о
собственниках помещений в МКД, принимавших участие в
голосовании по вопросам повестки дня.
Это еще одна позиция к раскрытию существенного объема
информации о ТСЖ, ЖСК достаточно широкому круг лиц (к
протоколам имеют доступ банки, государственные органы (при
участии в конкурсах), а также контрагенты.
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Статья 182 .2. Принятие решения собрания
Пункт 4. В протоколе о результатах очного голосования
должны быть указаны:
1) дата, время и место проведения собрания;
2) сведения о лицах, принявших участие в собрании;
3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
5) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения
собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.
Перекликается со п.3,4 ст. 143 ЖК РФ.
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Статья 182 .2. Принятие решения собрания
Пункт 5. В протоколе о результатах заочного голосования
должны быть указаны:
1) дата, до которой принимались документы, содержащие
сведения о голосовании собственников помещений в МКД;
2) сведения о лицах, принявших участие в голосовании;
3) результаты голосования по каждому вопросу повестки
дня;
4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
5) сведения о лицах, подписавших протокол.
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Статья 181.3. Недействительность решения собрания
1. Решение собрания недействительно по основаниям,
установленным Гражданским и Жилищным Кодексами или
иными законами, в силу признания его таковым судом
(оспоримое решение) или независимо от такого признания
(ничтожное решение).
Недействительное решение собрания оспоримо, если из
закона не следует, что решение ничтожно.
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Общее собрание может быть признано недействительным судом при
несоблюдении требований закона, в том числе в случаях:
- существенных нарушений порядка созыва, подготовки и проведения
собрания, влияющих на волеизъявление участников собрания;
- отсутствия полномочий у лица, выступавшего от имени участника;
- существенного нарушения правил составления протокола, в том числе
правил о письменной форме протокола (п. 3 ст. 181.2 ГК РФ в редакции
Закона);
- нарушения равенства прав участников собрания.
Данный список не является исчерпывающим. Законом могут быть
установлены иные основания признания сделок недействительными.
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Ничтожность - изначальное отсутствие юридической силы, не
требующее подтверждения в суде.
Ничтожным считается решение, не имеющее силы независимо
от его оспаривания в судебном порядке, если оно приято:
- по вопросам, не включенным в повестку дня общего
собрания;
- без необходимого для принятия решения большинства
голосов собственников;
- с нарушением компетенции общего собрания;
- в отсутствие кворума.
Риск наступления негативных последствий таких решений
может сохраняться в течение длительного периода времени.
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Статья 181.4. Оспоримость решения собрания
Оспаривать в суде решения общих собраний сможет
собственник помещения в МКД, не принимавший участия в
собрании или голосовавший против принятия оспариваемого
решения.
Такое лицо не сможет требовать признания указанного
решения недействительным, если оно не могло повлиять на его
принятие, и если решение не влечет существенных
неблагоприятных последствий для этого лица.
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Статья 181.4. Оспоримость решения собрания
Следует отметить, что в определенных случаях требовать
признания решения собрания недействительным сможет также
участник собрания, голосовавший за его принятие или
воздержавшийся от голосования. При этом такие лица должны
доказать, что их волеизъявление при голосовании было
нарушено.
Например, предложение участника собрания внесено в
протокол собрания но, не поставлено на голосование.
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Статья 181.4. Оспоримость решения собрания
Пункт 5 перекликается с п. 6 ст.46 ЖК РФ решение
собрания может быть оспорено в течение шести месяцев со дня,
когда лицо, права которого нарушены таким решением, узнало
или должно было узнать об этом.
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Статья 181.4. Оспоримость решения собрания
Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в
письменной форме заблаговременно собственников помещений в МКД
о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную
информацию, имеющую отношение к делу.
Собственники помещений в МКД, не присоединившиеся в
порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому
иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного
решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями
об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины
этого обращения уважительными.
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Информационное сообщение
о проведении в форме совместного присутствия общего собрания
собственников помещений Товарищества Собственников Жилья «N» (ТСЖ «N»)
в многоквартирном доме, расположенном по адресу:
г. Ростов-на-Дону, ул. _____________________, дом _____,
«___»__________2014 г.
УВАЖАЕМЫЙ СОБСТВЕННИК !
Сообщаем Вам, что по инициативе правления ТСЖ «N» в лице председателя (_Ф.И.О.)__
(дата проведения голосования «__»________ 2014г., место проведения голосования _г. Ростовна-Дону, ул. ООООООООО, (Актовый зал школы № или другое место) будет проводиться общее
собрание собственников помещений, которое имеет целью исполнить статью 170 Жилищного кодекса
РФ.
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Повестка дня общего собрания:
1. Выбор председателя, секретаря собрания и счетной комиссии для подсчетов результатов
голосования
2. Выбор способа формирования фонда капитального ремонта из следующих способов,
установленных Жилищным кодексом РФ:
- формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;
- формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
3. Определение размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт.
4. Определение перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в
многоквартирном доме.
5. Определение сроков проведения капитального ремонта общего имущества в
многоквартирном доме
6. Определение владельца специального счета
7. Определение кредитной организации для открытия специального счета
Правление ТСЖ «N»
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Реестр вручения
информационного сообщения о проведении в форме совместного присутствия
общего собрания собственников помещений Товарищества Собственников Жилья «N»
(ТСЖ «N») в многоквартирном доме, расположенном по адресу:
г. Ростов-на-Дону, ул. _____________________, дом _____,
Подтверждаю, что информационное сообщение от __________ о проведении Общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.
____________________, ул. ____________________, дом ____, в форме совместного присутствия,
проводимого по инициативе правления ТСЖ «N») по следующим вопросам повестки дня:
1. Выбор председателя, секретаря собрания и счетной комиссии для подсчетов
результатов голосования
2. Выбор способа формирования фонда капитального ремонта из следующих способов,
установленных Жилищным кодексом РФ:
- формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;
- формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
3. Определение размера ежемесячного взноса на капитальный
ремонт.
4. Определение перечня услуг и (или) работ по капитальному
ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
5. Определение сроков проведения капитального ремонта общего
имущества в
многоквартирном доме
6. Определение владельца специального счета
7. Определение кредитной организации для открытия специального
счета
Получил :
№
п\п
1
2
…
№
помещения
Ф.И.О.
собственника помещения
Подпись
Дата
получения
уведомления
Примечания2
доверенность
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Реестр собственников помещений
Товарищества Собственников Жилья «N» (ТСЖ «N»)
в многоквартирном доме, расположенном по адресу:
г. Ростов-на-Дону, ул. _____________________, дом _____,
принявших участие в работе общего собрания и
голосовавших по повестке дня «___» ______________ 2014 года.
Количество помещений в многоквартирном доме: жилых
________, нежилых - _________.
Общая площадь помещений в многоквартирном доме: всего
_____ кв. метров, в том числе ______ кв. метров жилых
помещений, ________ кв. метров нежилых помещений, общее
количество голосов собственников помещений в
многоквартирном доме __________.
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
№
п/п
№
кв.
Ф.И.О. или
(наименование
юридического
лица)
собственника
помещения
Паспортные данные
гражданина или
реквизиты
Свидетельство
ОГРЮЛ, ОГРН для
юридического лица
1
2
3
4
Наименование,
номер и дата
выдачи
документа
удостоверяющег
о право
собственности
5
Общая
площадь
квартиры
Доля в
праве
общей
собственно
сти
подпись
6
7
8
Настоящий реестр составлен «___» _____________ 2014года,
_________________________________________________________________________
(Ф.И.О., кем составлен реестр)
_________________________________________________________________________
(Ф.И.О., кем составлен реестр)
Ростовская ассоциация товариществ собственников жилья
http.ратсж-ростов.рф e-mail:ataman49@mail.ru 8-904-505-49-02
Благодарю за внимание!