демо-ролик - Поволжский Центр Развития

www.pcrgroup.ru
Основные процессы системы оценки недвижимости
Сбор и
хранение
данных
Обработка и
анализ
данных
Оценка
стоимости
Подготовка
отчета
Комплекс оценочных программ
системы ПЦР:Глобал
Программный комплекс
«Аналоги для объектов недвижимости»
(ПК АДОН)
Реализация основных процессов системы оценки недвижимости с помощью
программного обеспечения Поволжского Центра Развития
Источники
данных
Источник 1
(Риэлторская БД)
Источник 2
(Веб-сайт)
...
ПК «Аналоги для объектов недвижимости»
(АДОН)
Предварительная
обработка данных
Конвертер 1
Конвертер 2
Импорт
данных
Аналоги в
ПЦР:Глобал
БД
ПК «АДОН»
...
Конвертер N
Источник N
(Печатный
журнал)
Сбор дополнительной
информации
с карты
Привязка
к карте
Объекты оценки
Объекты оценки
(жилая и
нежилая
недвижимость
Аналоги из ПК
«АДОН»
Аналоги из ПК
«АДОН»
Система программ ПЦР:Глобал
Построение
отчетов
Привязка
к карте
Экспорт
нужных
аналогов из
«АДОН»
Анализ рынка
недвижимости
Оценка
стоимости
(сравнительным
подходом)
www.pcrgroup.ru
Геоинформационные
технологии в оценке
Выбор аналогов по карте
Объект оценки и выбор объектов-аналогов по карте в заданном радиусе
Ценовая карта г. Москва
Стоимость квартир
типа «полнометражка»
в г. Москва
на июнь 2007 г.
по цветовым зонам
Цвет Цена, руб./м.кв.
80911  110207
110206  139503
139503  168799
168799  198095
198095  227391
227391  256687
256687  285984
Ценовая карта г. Самара
Стоимость квартир
типа «улучшенка»
в г. Самара
на ноябрь 2006 г.
по цветовым зонам
Цвет Цена, руб./м.кв.
23 773  30 316
30 315  36 860
36 860  43 403
43 403  49 947
49 947  56 490
56 490  63 034
63 034  69 578
www.pcrgroup.ru
Статистический анализ
вторичного рынка
недвижимости г. Самара
на ноябрь 2006 г.
Выполнен с использованием системы
оценочных программ «ПЦР:Глобал» и
базы аналогов ПК «АДОН»
Зависимость стоимости квартир от типа,
руб./м.кв.
70 000
60 000
61 050
53 168
50 000
43 674
46 571
40 855
44 441
40 000
30 000
20 000
10 000
0
гостинка
сталинка
старый фонд улучш.план.
хрущевка
элитная
Средняя стоимость квартир «улучшенок» в
зависимости от количества комнат, руб./м.кв.
49 000
48 242
48 000
47 000
45 900
46 000
46 070
45 000
44 000
43 496
43 000
42 000
41 000
1
2
3
4
Средние величины арендных ставок квартир
«улучшенок», руб./м.кв.
320
307
310
300
288
290
280
270
265
260
250
240
1
2
3
с реднее
минимальное
макс имальное
24.10.06
24.09.06
24.08.06
24.07.06
24.06.06
24.05.06
24.04.06
24.03.06
24.02.06
24.01.06
24.12.05
24.11.05
24.10.05
24.09.05
24.08.05
24.07.05
24.06.05
24.05.05
24.04.05
24.03.05
24.02.05
Динамика средних значений стоимости
квартир «улучшенок», руб./м.кв.
100 000
90 000
80 000
70 000
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
Динамика средних значений арендной
ставки квартир «улучшенок», руб./м.кв.
1 000
900
800
919
926
913
913
267
275
271
286
122
109
109
109
30.11.200528.02.2006
28.02.200628.05.2006
28.05.200628.08.2006
28.08.200628.11.2006
700
600
500
400
300
200
100
0
Среднее
Минимальное
Максимальное
Средние сроки экспозиции квартир
«улучшенок» по продаже в зависимости от
количества комнат
Сроки экспозиции, сутки
80
70
64
60
50
51
43
42
40
30
20
10
0
1
2
3
Количество комнат
4
Средняя
стоимость
квартир
«улучшенок»
в
Зависимость стоимости 1-го кв.м. квартир на вторичном рынке от
зависимости от этажа,
этажа
руб. расположения,
руб./м.кв.
48 000
47 126
47 000
46 000
45 000
44 180
44 000
43 921
43 000
42 000
Первый
Последний
Средний
www.pcrgroup.ru
Нейронные сети
в оценке
Рисунок 1 – Искусственный нейрон
Рисунок 2 – примеры функций возбуждения нейрона.
а) функция единичного скачка;
б) линейный порог (гистерезис);
в) сигмоид – гиперболический тангенс;
г) сигмоид
Рисунок 3 – Многослойная нейронная сеть
Стоимость, руб./м.кв.
48500
48000
47500
47000
46500
46000
45500
45000
44500
44000
43500
20
30
40
50
60
70
80
90
Общая площадь, м.кв.
Рисунок 4 – Пример сложной зависимости
стоимости объекта от его параметра и погрешности
описания этой зависимости классическим методом
(регрессии)
100
Зависимость стоимости от местоположения
Стоимость, руб./м.кв.
130000
125000
120000
115000
110000
105000
7
100000
5
95000
1
3
2
3
4
X
5
6
7
8
1
Рисунок 5 – Пример сложной зависимости
стоимости объекта от его параметров
Y
www.pcrgroup.ru
443080, Россия, г. Самара,
ул. Революционная 70, литера 1, 3 этаж, офис 301
Телефоны: (846) 270-72-50, 276-68-61, 276-68-63,
8-800-1007-107
E-mail: info@pcrgroup.ru