Практический опыт секьюритизации ипотечных кредитов в РФ

Практический опыт секьюритизации
ипотечных кредитов в РФ.
Нужны ли нам кредитные ПИФы?
Тяжлов Михаил Геннадьевич
УК «Коллективные инвестиции»
www.etrustfunds.ru
Объем кредитования физических лиц
Кредитов (млрд. руб)
2500
2000
1500
1000
500
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Центральный банк РФ. Данные на 1.09.2006
Отмечен прогноз на конец 2006 года.
www.etrustfunds.ru
ию
л.
0
се 4
н.
0
но 4
я.
0
ян 4
в.
0
м 5
ар
.
м 05
ай
.0
ию 5
л.
0
се 5
н.
0
но 5
я.
0
ян 5
в.
м 06
ар
.0
м 6
ай
.0
ию 6
л.
0
се 6
н.
06
Кредиты (млрд. руб)
Ипотечные кредиты (жилье)
140
120
100
80
60
40
20
0
Центральный банк РФ. Данные на 1.07.2006
www.etrustfunds.ru
ЗАКРЫТЫЙ ПАЕВОЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ ФОНД
«Ипотечный фонд №1»
Сформирован 23 марта 2006г.
Размер фонда при формировании – 61 000 000 рублей
Срок действия Фонда –5 лет
Первоначальный пул закладных приобретен у
Европейского трастового банка
Закладные выданы в Москве и МО
www.etrustfunds.ru
Время до погашения
Ставка доходности закладных
100%
40%
80%
30%
60%
20%
40%
10%
20%
0%
50-100
0%
12%
13%
14%
15%
16%
17%
100150
150200
200250
250300
300350
месяцы
% годовых
LTV*
Размер займа
50%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
40%
30%
20%
10%
0%
<1 млн. 1-2 млн. 2-3 млн. 3-4 млн. 4-5 млн.
<60%
60%-70%
70%-80%
80%-90%
www.etrustfunds.ru
ЗАКРЫТЫЙ ПАЕВОЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ ФОНД
«Ипотечный фонд №1»
Договор
о сервисном
обслуживании
%
Сервисный
агент
Управляющая компания
Доверительный
управляющий
фондом
Первичный
кредитор
%
Инвесторы
Должники
%
Ипотечный
паевой фонд
Специализированный
депозитарий
Кредитный договор
Залог недвижимости
Договор
купли-продажи
закладных
Договор
доверительного
управления
Договор
о депозитарном
обслуживании
Хранение закладных
www.etrustfunds.ru
ЗАКРЫТЫЙ ПАЕВОЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ ФОНД
«Ипотечный фонд №1»





Фонд является неамортизируемым и пополняемым.
Выплата инвестиционного дохода осуществляется
ежеквартально.
На выплату инвестиционного дохода направляются
полученные проценты за вычетом издержек Фонда.
Ежемесячно Фонд приобретает новые закладные на сумму
погашения основного долга.
При покупке закладных Первичный кредитор, Европейский
трастовый банк, выставляет оферту на выкуп дефолтных
закладных, а также на выкуп оставшихся закладных при
прекращении Фонда.
Паи Фондов торгуются на ММВБ.
www.etrustfunds.ru
Оценка справедливой цены ипотечного
ПИФа. Риски инвестора
Инвестор НЕ несет кредитный риск Управляющей компании,
поскольку УК не хранит и не может распоряжаться
закладными иначе как в соответствии с Правилами
доверительного управления с прямого согласия
специализированного депозитария.
Инвестор НЕ несет кредитный риск Банка или другого
Первичного кредитора, выпустившего закладную, так как
права требования по закладным принадлежат Фонду.
Инфраструктурные риски индустрии паевых фондов также
крайне низки.
www.etrustfunds.ru
Оценка справедливой цены ипотечного ПИФа
www.etrustfunds.ru
ЗАКРЫТЫЙ ПАЕВОЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ
ИПОТЕЧНЫЙ ФОНД «Ипотечный фонд №1»
Справедливая доходность паев ИЗПИФ
составляет 8,5-9% годовых.
Пай ЗПИИФ сочетает в себе высокую доходность и низкие
риски, сравнимые с рисками инвесторов при
инвестировании в государственные бумаги.
www.etrustfunds.ru
Налогообложение операций по отчуждению
закладных Первичным кредитором
При попытке Банка, выдавшего ипотечный кредит и
оформившего закладную, продать ценную бумагу
(закладную) вступает в действие п. 12 статьи 270 НК,
которая запрещает учитывать расходы на выпуск
закладной, сделанные «в виде средств или иного
имущества, которые переданы по договорам кредита
или займа». Получается, что доходом Банка, первичного
кредитора, оказывается вся сумма, получаемая от
приобретателя закладной, которая облагается налогом
на прибыль по ставке 24%.
www.etrustfunds.ru
Ограничения на потенциальных инвесторов ЗПИИФ
НПФ и страховым компаниям по-прежнему запрещено
инвестировать в паи ипотечных паевых фондов.
www.etrustfunds.ru
Амортизация имущества ипотечного фонда
Поддержание размера фонда имеет следствия:
 Инвестор перестает понимать, какова же будет
доходность Фонда в будущем, потому, что новые
кредиты будут покупаться уже под неизвестную
доходность.
 Усилия управляющего по поддержанию уровня
активов должного качества в фонде повышают
себестоимость управления и уменьшают доход
инвестора.
 Продажа кредитов становится неполноценной.
www.etrustfunds.ru
Пути решения проблем:


Разрешить страховщикам самостоятельно инвестировать
страховые резервы в паи ипотечных паевых фондов.
Внести изменения в Приказ Министерства Финансов
Российской Федерации от 8 августа 2005 г. № 100н «Об
утверждении правил размещения страховщиками средств
страховых резервов».
Разрешить негосударственным пенсионным фондам
самостоятельно инвестировать пенсионные резервы в
ипотечные ценные бумаги. Разрешить также инвестиции
не только в недвижимость, но и в ценные бумаги на
основе недвижимости. Для этого внести изменения в
"Правила размещения пенсионных резервов
негосударственных пенсионных фондов и контроля за их
размещением", утвержденные Постановлением
Правительства № 1432 от 23.12.1999.
www.etrustfunds.ru
Пути решения проблем:


Внести изменения в налоговый кодекс, позволяющие
банкам продавать закладные по договорам купли продажи
ценных бумаг. Для этого позволить относить расходы по
выдаче ипотечного кредита на доходы от продажи
закладных и внести изменения в Налоговый кодекс ч.2, ст.
270, п.12. Внести оговорку в п. 12) ст. 270 НК
Разрешить инвестирование пенсионных накоплений в
ипотечные ценные бумаги, в том числе в паи ипотечных
паевых фондов. Для этого внести изменения в 111-ФЗ
«Об инвестировании средств для финансирования
накопительной части трудовой пенсии в Российской
Федерации»; изменения в Инвестиционную декларацию
Внешэкономбанка о доверительном управлении
средствами пенсионных накоплений, утвержденной
Постановлением Правительства РФ №540 от 01.09.2003
г.; изменения в Постановлении Правительства РФ №379
от 30.06.2003 г. «Об установлении дополнительных
ограничений на инвестирование средств пенсионных
накоплений в отдельные классы активов и портфеле в
соответствии со ст. 26, 28 111-ФЗ»
www.etrustfunds.ru
Пути решения проблем:

Внести дополнения в ст. 14, ст. 25 Федерального
закона «Об инвестиционных фондах» от
29.11.2001г. №156-ФЗ, устанавливающие
возможность частичного погашения
инвестиционного пая ЗПИФ по инициативе
управляющей компании. Типовыми правилами
доверительного управления ЗПИФ также
предусмотреть проведение процедуры
частичного погашения инвестиционного пая для
ипотечного фонда.
www.etrustfunds.ru
Кредитные ПИФы
Мы предлагаем ввести новую категорию паевых фондов,
кредитные закрытые паевые инвестиционные фонды,
кредитные ПИФы, в состав активов которых разрешить
приобретать права из кредитных договоров и договоров займа.
www.etrustfunds.ru
Кредитные ПИФы. Два этапа
Этап 1. Разрешить на первом этапе разрешить приобретение в
состав активов кредитных ПИФов кредитов обеспеченных
залогом. Примером очевидного «хорошего» залога является
автомобиль, застрахованный в пользу кредитора.
www.etrustfunds.ru
Кредитные ПИФы. Два этапа
Этап 2. Разрешить ПИФам
приобретать обязательства из кредитных договоров и
договоров займа не обеспеченные залогом при
кредитовании физических лиц.
В качестве меры снижения рисков инвесторов можно было бы
воспользоваться складывающейся практикой на рынке
ипотечных ПИФов:
ВСЕ существующие ипотечные ПИФы не берут на себя риск
дефолтов по договорам. Этот риск принимает на себя либо
Сервисный агент, либо Первичный кредитор. В случае
кредитных ПИФов, можно было бы включить обязательное
требование к составу активов фондов (а) о наличии Сервисного
агента, (б) принятии Сервисным агентом на себя рисков
неисполнения обязательств заемщика.
www.etrustfunds.ru
Тяжлов Михаил Геннадьевич
Генеральный директор
УК «Коллективные инвестиции»
Тел. (495) 745-21-55
E-mail: mgt@etrust.ru
www.etrustfunds.ru