Бизнес недвижимости

Бизнес
недвижимости
Соловьев М.М.,
д.т.н., проф.
4
Учебный план курса
«Бизнес недвижимости»
1. Недвижимость: определения, характеристики,
классифи-кации; бизнес недвижимости и
недвижимость в бизнесе
2. Правовая среда бизнеса: сделки с
недвижимостью в закон. базе; гос. регулирование
бизнеса недвижимости
3. Экономическая среда бизнеса
недвижимости
4. Риск-доходность. Деловая игра
«Формирование портфеля недвижимости»
Домашнее задание : характеристики и
субъекты рынка недвижимости (по секторам
рынка; рос. и заруб., межд.),
Тема 4: Риск – доходность. Деловая
игра «Формирование портфеля
недвижимости»
• Риски: определения
• Риски в стратегии организаций и бизнесе
недвижимости.
• Риски и доходность бизнеса недвижимости,
показатели риска в рыночной статистике.
• Портфельные конструкции при инвестициях в
недвижимость.
• Деловая игра «Формирование портфеля
недвижимости».
Риск:
основные определения
Риск – явление, связанные с тем,
что результат может отклоняться
от ожидаемого значения.
В центре внимания – негативные отклонения.
ПОЧЕМУ негативные?
РИСК – это возможный ущерб
в результате воздействия
негативных факторов
Основной источник рисков,
в т.ч. в бизнесе недвижимости –
информационная необеспеченность /
недостаточность:
(1) неоднозначность информации,
(2) неопределенность,
(3) неточность, недостоверность,
(4) отсутствие или
несвоевременность поступления
информации
Вероятностные распределения характеристик
параметров на входе и оценка
вероятностных характеристик ожидаемых
результатов на выходе.
Меру риска связывают с оценкой второго
момента (дисперсии, СКО)
σ² = Σ[(xi – x*)²] / n
i={1,n},
x*– наблюдаемое значение, xi - ср. арифметическое.
Параметр
на входе
Диапазон изменений
xi
Диверсификация и портфельное
регулирование рисков (1)
• Диверсификация – планомерное сочетание /
распределение используемых компонентов,
имеющих различные характеристики, в т.ч.
характеристики риска и доходности.
Выше доходность –
выше риски потерь.
Пример: вложения в банки и ценные бумаги с
различными характеристиками (репутациями)
Диверсификация и портфельное
регулирование рисков (2)
• Портфель – целенаправленная
комбинация:
в портфеле сочетают компоненты с
высокими и низкими рисками,
обеспечивая
- минимальный риск при определенном
уровне доходности или
- максимальную доходность при
определенном уровне риска
«EuroProperty» Data
Стратегии диверсификации
в снижении рисков бизнеса
• Диверсификация направлений деятельности
в стратегиях организации
• Диверсификация портфеля ценных бумаг
• Диверсификация портфеля инвестиционных
проектов
• Диверсификация портфеля объектов
недвижимости у инвестора / собственника
• Диверсификация направлений деятельности
на рынке недвижимости и сопряженных услуг
Портфель недвижимости
• Диверсификация портфелей из
объектов недвижимости:
– по видам, классам, масштабам и т.д.
объектов недвижимости (сегментам рынка)
– по регионам
• Комбинированные портфели ценных
бумаг и недвижимости
Использование отрицательной корреляции в
динамике доходности недвижимости и
других активов
Доходность
Σ
k<0
Σ
Время
k>0
Портфель активов [A, B] (показаны сплошными линиями)
с отрицательной корреляцией (k<0)
и положительной корреляцией (k>0).
[%]
37,2
Акции
30
26,5
23,8
20
20,7
14,3
10
0
5,3
19
15,2
11,0
7,2
1971
Недвижимость
18,4
10,3
9,6
8,8
1975 -7.2
6,6
Годы
1979
-10
-14,7
-20
Рис. Динамика доходности акций и недвижимости
(США, 1971-1979 гг.)
Корреляция активов
(США – 80е годы)
Недвижи- Акции Облигации Инфляция
мость
Недвижимость
Акции
Облигации
1.00
1.00
-0.16
-0.35
0.36
0.11
1.00
0.35
0.51
Табл. Распределение объемов по типам инвестирования
(выполнена по данным сборника «Управление портфелем
недвижимости», М.: ЮНИТИ, 1998)
Типы инвестиций
[$ млрд.]
[%]
Корпоративные акции и другие
корпоративные ценные бумаги 1385
Обязательства казначейства США
Коммерческая недвижимость
Многоквартирная жилая недвижимость
Другие рыночные активы
54
407
500
201
72
16
19
8
3
ИТОГО
2565
100