Реализация девелоперских проектов. Реконцепция и

®
Реализация девелоперских
проектов. Реконцепция и
редевелопмент
Управляющий партнер DREM SMT
Алексей Мальцев
Рассматриваемые вопросы
1. Актуальность реконцепции и редевелопмента
объектов коммерческой недвижимости
2. Реконцепция и редевелопмент – достижение целей
бизнеса девелопера
3. Методология процесса
®
1. Актуальность реконцепции
и редевелопмента объектов
коммерческой недвижимости
Основные предпосылки процесса реконцепции и
редевелопмента объектов коммерческой
недвижимости:
1. Унификация концепций
2. Постепенное насыщение рынка коммерческой
недвижимости
3. Недостаточный
уровень
компетенции
участников девелоперского процесса
®
2. Реконцепция и
редевелопмент – достижение
целей бизнеса девелопера
Базовый подход к процессу реконцепции и
редевелопмента:
1. Основные причины по которым девелопер
реконцепции или редевелопмента Проекта:
инициирует
процесс
 Несоответствие достигнутых результатов ранее сформированным
ожиданиям бизнеса.
 Несоответствие существующего проекта требованиям рыночной
среды
2. «Что хочет заказчик?» Максимально чёткое формулирование целей
бизнеса. (Финансовые, организационные, временные)
3. Формулирование основных сценариев развития Проекта (продажа
на определённой стадии готовности, арендный бизнес, продажа готового
бизнеса, продажа по функциональным зонам)
4. Определение точки выхода из из Проекта
5. Подготовка программы по реконцепции и редевелопмента Проекта
®
3. Методология реконцепции
и редевелопмента
Основные этапы процесса:
1. Определение и формулирование целей бизнеса Девелопера
2. Определение возможных изменений в Проекте
3. Формулирование (переформулирование) основной идеи
Проекта
4. Оптимизация объёмно-планировочных решений Проекта
(составление плана аренды или плана продаж)
5. Разработка сценария выхода из Проекта
®
Определение и
формулирование целей
бизнеса Девелопера
Определение целей Девелопера:
1. Анализ цели девелопмента и формулирование ограничений,
предпочтений и пожеланий Девелопера
2. Формулировка финансовой цели Проекта или приемлемые
финансовые показатели: возможный объем инвестиций,
ожидаемый уровень арендных ставок, валового дохода или
срока окупаемости.
3. Анализ и предварительное формулирование возможных
сценариев развития Проекта
®
Определение возможных
изменений в Проекте
Анализ существующего проекта:
1. Анализ ограничений, касающихся технических, экономических
и архитектурных параметров Проекта
2. Анализ данных по земельному участку:
 Генплан;
 Ситуационный план;
 Планировки существующих на участке зданий и сооружений;
 Информация о правах и ограничениях по использованию
3. Анализ архитектурной концепции
4. Формулирование возможностей внесения изменений в Проект
®
Формулирование
основной идеи Проекта
Формулирование основной идеи Проекта:
1. Анализ возможных изменений в Проекте
2. Анализ финансовых целей Проекта
3. Анализ существующих и проведение дополнительных
маркетинговых исследований
Цель маркетингового исследования:
 Определение основных функциональных характеристик Проекта
 Прогноз уровня арендных ставок или цены продажи.
®
Оптимизация объёмнопланировочных решений
Проекта
Основные принципы оптимизации объёмно-планировочных
решений:
1. Торговый центр строится изнутри
2. Транспортная схема участка
3. Достаточная парковка и простая схема навигации
4. Привлекающие к себе внимание входы и выходы в Объект
5. Простая и понятная схема внутренних потоков
6. Площади должны отвечать требованиям арендаторов
®
Разработка сценария
выхода из проекта
Основные сценарии выхода девелопера из проекта:

Продажа проекта на этапе наличия проектной документации
или на этапе строительства

Продажа Проекта по функциональным зонам

Продажа готового бизнеса (построенный объект с
заключёнными договорами аренды)
Спасибо за внимание