Критерии классификации жилых новостроек по качеству проекта

КЛАССИФИКАЦИЯ
ЭЛИТНЫХ НОВОСТРОЕК
МОСКВЫ
Стерник Геннадий Моисеевич,
профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством»
РЭА им. Г.В.Плеханова
Стерник Сергей Геннадьевич,
гендиректор ООО «Sternik’s Consulting», докторант кафедры
Принципы классификации жилых новостроек
Без логичной, объективной системы классификации объектов усложняется
проблема взаимопонимания между застройщиком и риэлтором, продавцом и
покупателем, создаются трудности в работе маркетологов, а работа аналитиков
парализуется либо подменяется имитацией анализа. Однако, несмотря на
многочисленные попытки, эта проблема еще далека от своего более-менее
удовлетворительного решения, а главное – от широкого принятия специалистами
рынка одного из вариантов решения.
Основным недостатком известных классификаций, по нашему мнению, является
совместное рассмотрения характеристик местоположения объекта («объект не
может быть признан элитным, если он находится за пределами «золотой мили» local, local & local»), качества объекта и его цены («объект не может быть
признан элитным, если его удельная цена менее 8000 $/кв. м»).
Тем не менее, развитие рынка заставило в некоторой степени менять
представления, и в последние годы признаны факты «децентрализации элитных
объектов» (т.е. происходит отказ от ограничения локации), изменения «цены
отсечения» (т.е. происходит размывание удельной цены как критерия элитности).
Принципы классификации жилых новостроек
Структура факторов, определяющих цену объекта недвижимости
Свойства субъектов
рынка
Свойства
местоположения
Свойства
объекта
Качество
местоположения
Качество
проекта
Качество
управляющей
компании
Степень
строительной
готовности
Репутация
застройщика,
продавца
Накопленный
износ
Качество пользования
Маркетинговая
(рекламная и
ценовая) политика
застройщика и
продавца
Предпочтения и
бюджет покупателя
Удельная цена
объекта/помещения
Полная цена помещения
Свойства
помещения
Размер
помещения
Критерии классификации жилых новостроек по качеству проекта
Мы разделили жилые объекты-новостройки по качеству проекта (без учета
местоположения, размера, цены) на 4 класса: массовый (эконом-) класс, средний класс,
бизнес-класс и элитный класс.
Рассматривались следующие группы характеристик:
- качество расположения (видовые характеристики, удобство подъезда),
- качество и экологичность ограждающих конструкций,
- качество остекления,
- высота потолков в чистоте,
- качество объемно-планировочных решений,
- число квартир на этаже (на площадке),
- качество наружного и внутреннего инженерного обеспечения,
- качество внутренней отделки дома и квартир,
- качество инфраструктуры и сервиса,
- качество прилегающей территории и безопасность,
- качество парковки,
- качество архитектурной проработки.
Критерии классификации жилых новостроек по качеству проекта
Признаки
Критерии отнесения к классам качества
Массовый
(эконом-)
Средний класс
Бизнес-класс
Элитный класс
Несущие и
ограждающие
конструкции
сборный ж/б
сборный ж/б,
монолит,
кирпич
бескаркасные
кирпичные,
монолитные,
монолитнокаркасные
бескаркасные
кирпичные и
монолитнокаркасные
(ограждающие
конструкции кирпич)
Остекление
отечественные
деревянные
или
пластиковые
профили
(двухслойные
стеклопакеты)
- стандарт
импортные
пластиковые
профили
средней
ценовой
ниши
(двухслойные
или
трехслойные
стеклопакет
ы) - стандарт
современные
импортные
пластиковые и
деревянные
профили верхней
ценовой ниши
(трехслойные
стеклопакеты).
Опция повышенная
площадь
остекления
деревянные профили
(трехслойные
стеклопакеты)
Высота потолков (в
чистоте), т.е.
высота между
перекрытиями –
25см.
До 2.9 м - стандарт
по СНиП
то же
Более 3,0 м
то же
Критерии классификации жилых новостроек по качеству проекта
Признаки
Критерии отнесения к классам качества
Массовый
(эконом-)
Средний класс
Бизнес-класс
Элитный класс
Число квартир на
этаже (на
площадке)
стандарт по СНиП
то же
2-3
Не более 2
Внутренняя отделка
отечественный
стандарт по
СНиП общественные
зоны,
квартиры - без
отделки или
стандартная
отделка
то же
высококачественная общественных
зон, квартиры без отделки или с
высококачествен
ной отделко
эксклюзивная общественных
зон, квартиры
могут быть без
отделки или с
эксклюзивной
отделкой
Объемнопланировочные
решения
по СНиП для 2-ой
категории
комфортности
(от 20 до 30 кв.
м/чел,
КЭ>0,75)
по СНиП для 1-ой
категории
комфортности
(от 30 и до 40
кв. м/чел.,
0,7>КЭ>=0,75)
по СНиП для
категории
повышенной
комфортности
(более 40 кв.
м/чел,
0,6>КЭ>=0,7)
то же
Критерии классификации жилых новостроек по качеству проекта
Инженерное
обеспечение
по СНиП
энергоснабжение
- 10 КВа на
квартиру,
однофазное;
по СНиП
энергоснабжени
е свыше 10
КВа на
квартиру,
трехфазно
е;
то же (+аварийное
электроснабжение),
централизованная
приточно-вытяжная
вентиляция и
климат-контроль
(или шахты),
дополнительные
уровни
водоподготовки,
воздухоподготовки,
индивидуальный
тепловой пункт,
лифты от ведущих
мировых
производителей,
современные
слаботочные и
коммуникационные
сети
то же (+аварийное
электроснабжение),
централизованная
приточно-вытяжная
вентиляция и климатконтроль,
дополнительные уровни
водоподготовки,
воздухоподготовки,
индивидуальный
тепловой пункт, лифты
от ведущих мировых
производителей,
современные
слаботочные и
коммуникационные
сети, особые опции
инженерного
обеспечения
Инфраструктура
обязательные
социальные
площади
обязательные
социальн
ые
площади
разветвленная сеть
коммерческой
инфраструктуры
разветвленная сеть
инфраструктуры без
доступа посторонних
лиц, дополнительные
опции инфраструктуры
(вплоть до
парикмахерских для
собак)
Критерии классификации жилых новостроек по качеству проекта
Безопасность
домофон
домофон, м.б.
видеонаблюден
ие, охрана
вахтер, системы
видеонаблю
дения и
контроля
доступа, КПП,
круглосуточная
охрана.
вахтер, системы
видеонаблюдения и
контроля доступа, КПП,
круглосуточная охрана
Гаражные площади
не менее 1
машиноместа на
квартиру
не менее 1,7 машиноместа на
квартиру
не менее 2,0 машиномест на
квартиру
то же, возможна автомойка и
автосервис в зоне
автостоянки
Прилегающая
территория
благоустройство
по СНиП
возможна ограда по
периметру,
благоустройств
о по СНиП
благоустроенная,
озелененная,
конструктивно
выделенная
прилегающая
территория
благоустроенная
(ландшафтный дизайн,
малые архитектурные
формы) конструктивно
выделенная, ограда по
периметру
Качество
архитектурной
проработки
Стандартная
большее
разнообразие
архитектурных
опций
(этажность,
фасады,
планировки)
индивидуальные
архитектурные
проекты
уникальные архитектурные
проекты
Разделение элитных объектов на подклассы по качеству проекта
Для более детального изучения качества проектов жилых новостроек, претендующих на
элитность, в 2002 году была разработана и в 2005 году уточнена методика классификации
элитных объектов.
Весь класс элитных объектов был разбит на три подкласса – КП1 («супер-элита»), КП2
(«нормальная» элита) и КП3 – элита с недостатками, не требующими перевода в низший
класс.
Для этого все характеристики разделены на две группы - классообразующие (отсекающие) и
опции.
Классообразующие (отсекающие) – это те характеристики, несоблюдение критериального
значения которых (любой, хотя бы одной из них) переводит объект в низший класс.
Опции – это характеристики объекта, которые отражаются в его рейтинговой оценке, но
несоблюдение их критериальных значений не требует перевода этого объекта в низший
класс. При этом опции могут повысить рейтинговую оценку объекта и способствовать
переводу его в более высокий подкласс.
Разделение элитных объектов на подклассы по качеству проекта
Характеристика
Критериальные значения
КП3
КП2
КП1
Конструктивные особенности дома и квартиры
Качество и экологичность
ограждающих
конструкций
На сегодняшнем уровне технологий, независимо от способа исполнения
каркаса и наружной отделки – только керамический кирпич с внешней
системой утепления фасада или базальтово - волокнистым утеплителем
в среднем слое.
Для реконструируемых и малоэтажных домов возможны кирпичные
наружные стены большой толщины
Качество остекления, как
продолжения
ограждающих
конструкций
Двухкамерные стеклопакеты с профилями
и фурнитурой от ведущих мировых
производителей,
с
повышенной
площадью остекления, если нет
архитектурных ограничений
Двух
трехкамерные
стеклопакеты
в
переплетах
из
твердых/ценных
пород
дерева
Высота потолков
От 3,0 м
От 3,2 м
Уровень проработки
внешнего
архитектурного
облика
Как
минимум
архитектура
эстетической
нагрузки
–
без
и
функциональная,
дополнительной
психологической
Уровень
авторской
проработки
по
профессиональным
критериям
и
художественному
результату
персонифицирует объект
как
архитектурное
достояние города
Разделение элитных объектов на подклассы по качеству проекта
Качество внутренней
отделки дома и
квартир
Как минимум – функциональная
отделка из высококачественных
и экологичных материалов
ведущих производителей
Соотношение
общественных зон и
общей жилой
площади дома
Соотношение общественных зон (входные и междуэтажные холлы,
лестничные площадки и т.п.) и общей жилой площади дома не менее
30/70
Число квартир на этаже
(на площадке)
Желательно
более 3
Наличие холла (лобби)
для приема гостей
Желательно
не
1-2
Обязательно
Отделка и интерьер,
проработанные на уровне
наружной архитектуры дома, с
применением эксклюзивных
материалов, предметов
интерьера и произведений
прикладного и
изобразительного искусства
Одна -две, собственный лифт в
пентхаусе, для ос тальных
квартир
дома
персонифицированый дос туп к
лифту (с помощью ключа,
карточки, сенсорный, и т.д.) и к
этажу / квартире
Разделение элитных объектов на подклассы по качеству проекта
Характеристика
Критериальные значения
КП3
КП2
КП1
Отсутствие офисных,
торговоразвлекательных
помещений со
свободным доступом
не проживающих в
доме
Возможны,
если
их
деятельность ни по
одной опции не связана
с функционированием
жилой час ти дома
(автономный вход без
пересечения
придомовой
террито
рии,
выделенный
паркинг)
Только для жильцов дома
Планировка квартир
Возможность обустройства
просторных нежилых
зон (холлы, кухни,
санузлы, лоджии и др.),
количества
санузлов
по числу спален + 1
Дополнительно (преимущественно для
пентхаусов) - наличие эксклюзивных
опций планировки (террасы, зимние
сады, каминные залы, бассейны и др.)
Разделение элитных объектов на подклассы по качеству проекта
Инженерное обеспечение
Теплоэнергообеспече
ние
Автономное
или
дублированное
теплоэнергообеспечение. Совре менные
регулируемые
системы
отопления.
Применение во всех инже нерных системах
и узлах только материалов и оборудования
ведущих мировых производителей. Система
энергоснабжения
дома
позволяет
устанавливать в квартирах оборудование с
достаточной
для
всех
потребностей
мощностью потребления.
Дополнительные опции
дровяные
камины
отапливающими
воздуховодами
квартирах
–
с
Система
кондиционирова
ния и приточновытяжной
вентиляции
Принудительная
приточно-вытяжная
вентиляция с очисткой воздуха на входе и
климат-контр.
Тонкая очистка воздуха в
системе
централизованной
принудительной
приточно-вытяжной
вентиляции и климат контролем
Фильтрация воды
Тонкая очистка воды на входе
Опция - угольные фильтры и
УФ- стерилизация
Качество отделки
(комплектации)
лифтов
Высококачественные лифты ведущих производителей (KONE, Otis, Tissen,
Schindler, Sodimas), для жильцов - с отделкой класса «люкс». Для КП1 лифты “от машины до квартиры”
Системы
коммуникации
Развитая сеть современных телекоммуникаций
в
Разделение элитных объектов на подклассы по качеству проекта
Инфраструктура и сервис
Полнота
инфраструктуры (с
учетом наличия
элитной
инфраструктуры в
ближайшем
окружении)
Спортивно-оздоровительная
инфраструктура
(бассейн,
сауна,
тренажерный зал), досуговая (зимний сад, кафе-бар, сигарная,
бильярдная), бытовая (собственная прачечная, уборка квартир,
парикмахерская, детская комната, рассыльные, комната для приема
гостей, водителей, охраны и прислуги, оборудование для хранения
мехов, ванна для мытья лап собакам)
Собственная служба
эксплуатации
Обязательна
включая консъержа на ресепшене
Прилегающая территория
Огороженная
охраняемая
территория
Возможно отсутствие замкну
того
охраняемого
периметра хотя бы вдоль
одного из фасадов
Огороженная охраняемая территория,
полностью отделяющая каждый
фасад дома от территорий, не
являющихся
принадлежностью
домовладения.
Благоустройство
территории
Как
C
Спортивная, досуговая
инфраструктура на
территории
Желательны теннисные и волейбольные площадки, каток, детские
площадки, барбекю, прогулочные зоны
минимум – мощение,
озеленение,
освещение,
желателен внутренний сад
с ландшафтным дизайном,
набережная реки, пруда
дизайнерской
проработкой,
соответствую
щей
уровню
наружной архитектуры дома
Разделение элитных объектов на подклассы по качеству проекта
Охрана и безопасность
Контроль доступа на
придомовую терри торию
Охрана
видеонаблюдение
и
Вооруженная охрана и видеонаблюдение
Контроль доступа в
лобби
Консъерж, видеонаблюдение
Система электронной
охраны квартир
Желательна
Однородность состава
жильцов
Отсутствие жильцов, получивших муниципальные квартиры.
Обязательна
Парковка
Подземная парковка
Крытый отапливаемый паркинг с въездом с прилегающей территории
дома
Количество машино-мест
на квартиру
Не менее 2
Наличие лифта или
отапливаемого прохода
из паркинга
В лобби
В квартиру
Наземная (гостевая)
парковка
Желательна
Обязательна
ВЗАИМОСВЯЗЬ КАЧЕСТВА, МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ
$/кв. м
22000
КП1
КП2
КП3
20000
18000
ВЕРХНИЙ ЦЕНОВОЙ СЕГМЕНТ
16000
14000
12000
10000
СРЕДНИЙ ЦЕНОВОЙ СЕГМЕНТ
8000
6000
4000
НИЖНИЙ ЦЕНОВОЙ СЕГМЕНТ
2000
2
2,5
3
3,5
4
4,5
5
5,5
6
рейтинг местоположения объектов
6,5
7
7,5
8
Взаимосвязь качества, местоположения и цены объектов
Основные результаты исследования:
- для объектов одного класса с ростом рейтинга зоны их местоположения увеличивается и
их удельная цена: при росте рейтинга зоны с 3,1 до 6,5 (на 3,4 единицы) средняя цена
возрастает в 1,5 раза, при росте рейтинга с 6,5 до 7,6 (на 1,1 единицы) средняя цена
возрастает в 1,8 раза. Следовательно, зависимость роста цен от рейтинга места нелинейная
(при данном классе качества): чем выше рейтинг местоположения, тем сильнее растет
вклад этого фактора в цену объекта ;
- цена при данном местоположении в среднем линейно зависит от класса качества объекта,
т.е. вклад этого фактора постоянен: при повышении класса качества от КП3 к КП2 цена
возрастает в среднем в 1,5 раза, от класса КП2 к классу КП1 – еще в 1,5 раза.
Данный график позволяет инвестору-застройщику решать следующие задачи:
-по данным проекта определить класс качества объекта, и с учетом местоположения площадки
определить существующий на рынке диапазон удельной цены предложения объектов данного
класса в данном месте;
-для объекта желаемого класса качества и желаемого диапазона средней цены предложения
определить целесообразные зоны местоположения, соответствующие рыночной статистике;
- для данного местоположения объекта и желаемой цены реализации определить требуемый
рынком класс качества.
Спасибо за внимание !
Стерник Г.М., Стерник С.Г.
тел. +7(095)795-71-58
gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.ru