схема территориального планирования

Пространственное
развитие муниципальных
образований
Лекция 7
Темы лекции


Вопросы местного значения в сфере земельных
отношений
Компоненты градорегулирования:






Градостроительное проектирование
Территориальное планирование
Зонирование и регламенты
Общественное участие в градорегулировании
Взаимосвязь территориального планирования с
другими видами планирования
Роль градорегулирования в муниципальном развитии
Земля и муниципальное
развитие

Земля как имущественный ресурс:
 налоговые
доходы (земельный налог)
 доходы от аренды и продажи земли
(продавать – не продавать)

Земля как территориальный ресурс:
 пространственное
развитие
Вопросы местного значения в
сфере земельных отношений

Утверждение:








местных нормативов градостроительного проектирования
документов территориального планирования
правил землепользования и застройки (ПЗЗ)
документации по планировке территории
Распоряжение земельными участками
Осуществление земельного контроля
Выдача разрешений на строительство, ввод объектов
в эксплуатацию
Ведение информационного обеспечения
градостроительной деятельности на территории МО
Градорегулирование

Градорегулирование – регулирование
градостроительной деятельности:
 правовое
обеспечение
 информационное обеспечение
 контроль


Не синоним градостроительства (хотя есть
пересечения)
Управление экономическим развитием,
спроецированное на территорию
Градорегулирование (2)



Нормативная правовая основа –
Градостроительный кодекс РФ (ГК РФ) от
29.12.2004
Субъект – органы публичной власти
Сфера участия всех заинтересованных лиц:
 органы
власти
 собственники
 застройщики
Градорегулирование в России
Относительно новая область
деятельности
 Запоздавшее развитие – затянувшийся
переходный период
 До принятия ГК РФ (2004 г.) – практика
«предварительных согласований»

Компоненты градорегулирования






Градостроительное проектирование
Территориальное планирование
Градостроительное зонирование и
разработка ПЗЗ
Планировка территории
Архитектурно-строительное проектирование
Строительство, капремонт, реконструкция
Функции и взаимосвязь компонентов
градорегулирования





Вектор пространственного развития –
территориальное планирование
Механизм реализации документов территориального
планирования и основание для разработки ПЗЗ –
градостроительное зонирование
Регулирование отношений с экономическими
субъектами в рамках градостроительного
зонирования – разработка ПЗЗ
Конкретная деятельность в соответствии с ПЗЗ –
планировка территории
Подготовка документов для всех видов деятельности
– градостроительное проектирование
Градорегулирование и управление
муниципальным экономическим развитием:
аналогии
Градорегулирование
Социально-экономическое
планирование
Документы территориального
планирования
Стратегия развития МО
Планы реализации документов
территориального планирования
Целевые программы
Правила землепользования и застройки
Документы, регулирующие
взаимоотношения с инвесторами
(Положение об инвестировании и т.п.)
Документация по планировке
территории
Конкретные мероприятия в рамках
целевых программ
Аналогии = взаимоувязка
Градостроительное
проектирование

Градостроительное проектирование –
подготовка:
 документов
территориального планирования
 планов реализации документов территориального
планирования
 правил землепользования и застройки
 документации по планировке территории

Проектирование «для себя» и «для других»
Местные нормативы
градостроительного проектирования


Их наличие вытекает из социальных функций
муниципалитета
Содержат расчётные показатели:
 обеспечения
благоприятных условий
жизнедеятельности (социальные функции
местного самоуправления)
 обеспечения населения объектами инженерной и
транспортной инфраструктуры
 благоустройства территории

Носят рекомендательный характер
Нормативы градостроительного
проектирования для разных типов МО
Тип муниципальных
образований
Утверждаемые нормативы
Поселения
Местные нормативы
градостроительного проектирования
поселений
Городские округа
Местные нормативы
градостроительного проектирования
городских округов
Муниципальные районы
Местные нормативы
градостроительного проектирования
межселенных территорий
Территориальное планирование

Документы территориального планирования


Муниципальный район – схема территориального
планирования
Городской округ (поселение) – генеральный план городского
округа (поселения)

Планы реализации документов территориального
планирования

Включают в себя карты (схемы) планируемого
размещения объектов капитального строительства
местного значения
Утверждаются представительным органом местного
самоуправления

Карты (схемы) планируемого размещения
объектов капитального строительства

Объекты
объекты электро-, тепло-, газо- и водоснабжения
автодороги общего пользования, мосты и иные транспортно-инженерные
сооружения
 иные объекты, размещение которых необходимо для нужд местного
самоуправления



Границы









поселения, городского округа или поселений в составе муниципального
района
населённых пунктов (существующие и планируемые)
функциональных зон с параметрами их планируемого развития
зон с особыми условиями использования территорий
территорий объектов культурного наследия
территорий, подверженных риску воздействия чрезвычайных ситуаций
зон негативного воздействия объектов капитального строительства
местного значения
зон инженерной и транспортной инфраструктур
земель различных категорий
Правила землепользования и
застройки (ПЗЗ)


ПЗЗ – местный нормативно-правовой акт,
регламентирующий права использования и
строительного изменения объектов недвижимости
Включают в себя:




порядок применения
порядок внесения изменений
карту градостроительного зонирования
градостроительные регламенты:





правовой режим земельных участков
правовой режим объектов над и под поверхностью участков
виды разрешённого использования каждого участка и объекта
капитального строительства
предельные размеры участков и параметры капитального
строительства
ограничения использования участков и объектов капитального
строительства
Градостроительные регламенты
Градостроительные регламенты –
квинтэссенция зонирования
 «Запрещено всё, что не разрешено»
или «разрешено всё, что не
запрещено»?
 Учёт схемы существующего
землепользования

Пример карты градостроительного зонирования
г.Чебоксары
Пример градостроительного
регламента
Ж4 — зона многоэтажной жилой застройки в 3 — 10 этажей
Зона многоэтажной жилой застройки в 3 — 10 этажей выделена
для обеспечения правовых условии формирования кварталов
многоквартирных жилых домов с высокой плотностью
застройки при соблюдения нижеприведенных видов н
параметром использовании объектов недвижимости.
Список видов разрешенного использования недвижимости
Основные разрешенные виды использования недвижимости:

многоквартирные дома в 3 — 5 этажей

многоквартирные дома в 6 — 10 этажей

детские сады, иные объекты дошкольного воспитания

школы начальные и средние

залы, клубы, центры общения и досуговых занятий (для встреч,
собраний, занятий детей и подростков, молодежи, взрослых)
многоцелевого и специализированного назначения

спортплощадки, теннисные корты

аптеки

поликлиники общей площадью не более 600 кв.м

пункты первой медицинской помощи

магазины товаров первой необходимости, не более 400 кв.м

предприятия по индивидуальному обслуживанию клиентов в
отдельно стоящем здании общей площадью не более 200 кв.м
Разрешенные виды использования, сопутствующие
основным

гаражи, встроенные в жилые дома

гаражи боксового типа, только на участках нового
строительства или реконструкции многоквартирных жилых
домов

парковка перед учреждениями обслуживания населения
Виды использования, требующие специального
согласования посредством публичных слушаний:

многоквартирные дома в 11 — 20 этажей

спортзалы, залы-рекреации (с бассейном или без)

пошивочные ателье, ремонтным мастерские бытовой
техники, парикмахерские и иные подобные объекты
обслуживания

почтовые отделения, телефонные и телеграфные станции

кафе, закусочные, столовые в отдельно стоящем здании
общей площадью не более 300 кв. м

киоски, лоточная торговля, временные павильоны
розничной торговли и обслуживания населения

жилищно-эксплуатационные управления

отделения, участковые пункты милиции

объекты пожарной охраны

объекты, связанные с отправлением культа

скверы

жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские
службы

площадки для выгула собак

многоэтажные гаражи, автостоянки на отдельном
земельном участке
Пример градостроительного
регламента (2)
Предельные значения параметров земельных участков н разрешенного строительства должны
соответствовать показателям нижеприведенной таблицы:
Многоквартир
ные дома в 35 этажей
Многоквартирн
ые дома в 6-10
этажей
кв.м
1200
1800
м
35
48
Виды параметров и единицы измерения
Предельные параметры
земельных участков
Минимальная площадь
Минимальная ширина
вдоль фронта улицы
(проезда)
Предельные параметры
разрешенного строительства в
пределах участков
%
50
30
Минимальный отступ
строений от предельной
границы участка (в случаях,
если иной показатель не
установлен линией
регулирования застройки)
м
3
3
м
8
12
м
10
20
м
20
30
здания (до конька крыши)
В объектах, сочетающих различные виды
использования,
нежилые
виды
использования должны располагаться на
первых этажах, под помещениями жилого
назначения,
и
обеспечиваться
отдельным входом.
Нормы парковки
Максимальный процент
застройки участка
Минимальные отступы
строений от боковых границ
участка
Минимальный отступ
строений от задней
границы
участка
Максимальная
высота
Примечания к таблице
На земельном участке должны быть
предусмотрены места для парковки
автомобилей,
принадлежащих
гражданам из расчета не менее:
 многоквартирный дом в 3 — 5 этажей:
количество машиномест — 60% от жилых
единиц
 многоквартирный дом в 6 — 10
этажей: количество машиномест 40% от
жилых единиц
В СССР – не максимальные, а минимальные пределы
Генплан и ПЗЗ: взаимосвязь
Генеральный план города
Генеральный план
Потребности и
объемы:
1. м2
обслуживающих
зданий, км сетей,
м2 необходимых
земельных
участков и т.д.
2. …
3.
Приоритеты,
Размещение:
ресурсы и сроки:
1. …
1. 100 м2 очистных
2. …
сооружений в 2005
3.
г. 50 км
канализационных
сетей в 2004 г. и т.д.
2. …
3.
Пример: Территории комплексной
реконструкции пятиэтажного и
ветхого жилого фонда г. Москвы
на период до 2020 с выделением I
очереди
Генеральный план города
целевое функциональное зонирование
Правовое зонирование (Правила землепользования и
застройки)
«свобода в предустановленных рамках»
Бюджет
города
Финансирование
Правила
землепользования и
застройки
Нормативный
правовой
акт,
устанавливающий градостроительные
регламенты
использования
недвижимости в городе, обязательные
для исполнения всеми субъектами.
Документация по планировке
территории


Задача: детализация содержания схем территориального
планирования и ПЗЗ применительно к конкретным территориям
Цели подготовки документации:
выделить элементы планировочной структуры (кварталы,
микрорайоны)
 установить границы участков под объектами капитального
строительства
 установить границы участков для размещения линейных объектов
(дороги, трубопроводы и т.п.)


Виды документации:



проекты планировки территории
проекты межевания территории
градостроительные планы земельных участков
Контроль в рамках
градорегулирования

Предметы контроля:
 технические
регламенты безопасности
 учёт интересов органов публичной власти
 учёт интересов частных и публичных субъектов
 нормативы проектирования
 соответствие требованиям к выдаче разрешений
на строительство и ввод в эксплуатацию
Контроль в рамках
градорегулирования (2)

Институты контроля:
 согласование
проектов документов органами
публичной власти разных уровней
 публичные слушания
 институт предоставления разрешений на
строительство и ввод в эксплуатацию
 госэкспертиза проектов документов (не
обязательна)
 государственный строительный надзор (к
отдельным объектам)
Информационное обеспечение
градорегулирования
Многоадресность
 Собираемость информации в
локальных точках
 Полнота информации
 Открытость:

 для
доступа физическим лицам
 для пополнения
Роль градорегулирования в
муниципальном развитии
Формирование стабильного
финансового ресурса развития
 Формирование пространственного
ресурса развития
 Повышение качества среды
проживания
 Расширение общественного участия в
местном самоуправлении

Формирование стабильного
финансового ресурса развития


Установление реальной рыночной стоимости
земли на текущий момент и на будущее как
фактор стабильных бюджетных доходов
Создание благоприятных условий для
привлечения инвестиций за счёт:
 чётких
правовых гарантий на соответствующее
использование земли
 возможности приобретения земли в долгосрочное
владение ещё до начала проектирования
 сокращения сроков согласований документации и
устранения административных барьеров
Процедурные издержки старой и
новой систем градорегулирования
Позиция
сопоставления
Старая система
Новая система
(на основе правового
зонирования)
Количество административных
органов, иных организаций,
участвующих в согласованиях
более 40
10-12
Продолжительность подготовки
исходно-разрешительной
документации – стадии,
предшествующей разработке
проектной документации
1-2 года (иногда более)
2-3 месяца, в отдельных
случаях – до полугода
Количество официально
установленных выплат, которые
инвестор должен предоставить
административным и иным
органам
более 70
менее 30
Формирование пространственного
ресурса развития

Возможность резервирования свободных территорий:




под определённые функции в соответствии с
прогнозируемыми потребностями
для ещё не выявленных функций (зоны низкой
интенсивности использования с ограничениями по
активному строительству)
Возможность переориентации существующих зон на
иные виды использования (в случае избытка
территории)
Потенциальная возможность расширения застройки
за пределами административных границ города (пока
только на бумаге; механизм согласования не
отработан)
Повышение качества среды
проживания

Направления повышения качества среды:
 Улучшение
экологической обстановки
 Повышение эстетических качеств среды
 Защита историко-культурной среды

Механизмы:
 градостроительные
регламенты
 норма о несоответствующем использовании
Расширение общественного участия
в местном самоуправлении

Ключевые градостроительные решения
предусматривают проведение публичных
слушаний:
 принятие
генплана
 принятие ПЗЗ
 внесение изменений в действующие регламенты

Важно: предмет обсуждения – участки с чётко
определёнными границами
Взаимосвязь социально-экономического и
территориального планирования

Что первично: стратегия или генплан
(территориальная схема)?

Как увязать территориальное
планирование с социальноэкономическим и бюджетным?
Взаимосвязь социально-экономического,
территориального и бюджетного
планирования



Социально-экономическое планирование –
приоритеты и объёмы финансирования для развития
объектов, связанных с выполнением публичных
функций
Территориальное планирование – долгосрочные (на
10-20 лет) решения относительно определения мест
размещения будущих объектов
Планы реализации правовых актов территориального
планирования сопрягаются с возможностями
соответствующих бюджетов, структура
формирования расходной части которых связана с
утверждёнными планами социально-экономического
развития
Территориальное планирование:
текущая ситуация
Согласно ГК РФ с 1 января 2010 г.
органы местного самоуправления не
смогут распоряжаться землёй при
отсутствии документов
территориального планирования
 Пока ни одно муниципальное
образование не утвердило документы
территориального планирования

Проблемы подготовки документов
территориального планирования






Наличие земель с неопределённым статусом и
собственностью
Наличие спорных земель, на которые претендуют
различные муниципальные образования (до сих пор
не все границы муниципальных образований точно
определены на местности)
Пробелы в законодательстве, отсутствие чёткого
порядка согласования документов территориального
планирования
Недостаточные сроки для подготовки документации
Дефицит финансовых ресурсов
Нехватка квалифицированных специалистов