Состояние рынка нежилых помещений Санкт-Петербурга ГУП «Городское управление инвентаризации и

Состояние рынка
нежилых помещений
Санкт-Петербурга
ГУП «Городское управление инвентаризации и
оценки недвижимости»
www.guion.spb.ru
Метод экспертных опросов – метод получения показателей состояния рынка
недвижимости в целом и динамики их изменения на основании
периодических опросов ведущих операторов рынка
Достоинства:
Оперативность. Опросы проводятся в течение сравнительно короткого времени.
Представительность. Участниками опросов являются руководители (ведущие
менеджеры) организаций, осуществляющих большую часть сделок на рынке.
Прогностичность, т.е. возможность получения прогноза развития ситуации на
рынке.
Охват широкого спектра изменения как ценовых, так и количественных
показателей рынка.
Позволяют отследить динамику происходящих на рынке процессов
Недостатки:
Невысокая точность результатов. Опросы не позволяют отслеживать
динамику изменения цен конкретных объектов, они позволяют давать только
средние по рынку показатели.
Высокая доля субъективизма, особенно в прогнозных оценках и экспертных
мнениях.
Высокая зависимость результатов опроса каждого конкретного оператора рынка
от специфики работы его организации
Необходимость использования наряду с результатами статистической обработки
баз данных агентств экспертного мнения самого респондента.
Отсутствие документарной проверки исходной информации.
13 экспертных опросов:
ноябрь 1998 года,
февраль 1999 года,
апрель 1999 года,
сентябрь-октябрь 1999 года,
март 2000 года,
ноябрь 2000 года,
февраль 2002 года,
февраль 2003 года,
февраль 2004 года.
февраль 2005 года
февраль 2006 года
февраль 2007 года
февраль 2008 года
В феврале 2008 года в опросе приняли участие 15 организаций (28 экспертов)
Аренда
Продажа
торг.
офис
склад
торг.
офис
склад
Активность спроса
102%
107%
111%
128%
110%
124%
Уровень цен спроса
124%
117%
127%
132%
116%
120%
Активность предложения
108%
108%
104%
95%
101%
96%
Уровень цен предложения
135%
125%
126%
139%
131%
135%
Реальные сделки
93%
94%
112%
90%
87%
96%
133%
123%
132%
141%
126%
129%
119%
122% 120%
129%
120%
129%
Уровень цен сделок
Прогноз на февраль 2009 г.
Август 98
Август 01
0%
Август 09
200%
Февраль 10
400%
Август 08
600%
Февраль 09
1200%
Август 07
Прогноз цен сделок
Февраль 08
1400%
Август 06
Уровень цен сделок
Февраль 07
Уровень цен предложения
1600%
Февраль 06
1800%
Август 05
Уровень цен спроса
Февраль 05
Аренда торговых помещений
Август 04
1200%
Февраль 04
0%
Август 01
2000%
Продажа торговых помещений
Уровень цен спроса
Уровень цен предложения
Уровень цен сделок
Прогноз цен сделок
1000%
800%
600%
400%
200%
0%
Февраль 09
Август 08
Февраль 08
Август 07
Февраль 07
Август 06
Февраль 06
Август 05
Февраль 05
Август 04
Февраль 04
Август 03
Февраль 03
Август 02
Февраль 02
50%
Август 00
100%
Февраль 01
400%
Август 99
200%
Февраль 00
150%
Август 98
500%
Февраль 99
250%
Август 03
Август 08
Февраль 09
600%
Август 02
Август 07
Февраль 08
300%
Февраль 03
Август 06
Февраль 07
700%
Август 01
Август 05
Февраль 06
аренда
Февраль 02
Август 04
Февраль 05
800%
Август 00
Август 03
Февраль 04
Аренда торговых помещений
Февраль 01
Август 02
Февраль 03
Реальные сделки
Август 99
Август 01
Февраль 02
Активность предложения
Февраль 00
Август 00
Февраль 01
Активность спроса
Февраль 99
Август 99
450%
Август 98
Февраль 10
Август 09
Февраль 09
Август 08
Февраль 08
Август 07
Февраль 07
Август 06
Февраль 06
Август 05
Февраль 05
Август 04
Февраль 04
Август 03
Февраль 03
Август 02
Февраль 02
800%
Август 00
1000%
Февраль 00
350%
Февраль 01
Август 98
Февраль 99
400%
Февраль 00
Август 99
Февраль 99
Торговые помещения
продажи
900%
Продажа торговых помещений
Активность спроса
Активность предложения
Реальные сделки
300%
200%
100%
0%
Август 98
Август 01
50%
100%
0%
0%
Август 01
Август 07
Февраль 07
Август 06
Февраль 06
Август 05
Февраль 05
Август 04
Февраль 04
Август 03
Февраль 03
Август 02
Февраль 02
Август 08
200%
Прогноз цен сделок
Февраль 09
100%
Уровень цен сделок
Август 09
300%
Уровень цен предложения
Февраль 10
150%
Продажа офисных помещений
Февраль 08
400%
Август 08
Уровень цен спроса
Февраль 09
200%
Февраль 08
Прогноз цен сделок
Август 07
500%
Февраль 07
Уровень цен сделок
Август 06
600%
Февраль 06
Уровень цен предложения
Август 05
Уровень цен спроса
Февраль 05
700%
Август 04
Аренда офисных помещений
Август 00
0%
Февраль 01
50%
0%
Август 99
50%
Февраль 00
100%
Февраль 04
350%
Август 98
100%
Февраль 99
150%
Август 03
Август 08
Февраль 09
200%
Февраль 03
Август 07
Февраль 08
аренда
Август 02
Август 06
Февраль 07
300%
Август 01
Август 05
Февраль 06
300%
Февраль 02
Август 04
Февраль 05
350%
Август 00
Август 03
Февраль 04
Аренда офисных помещений
Февраль 01
Август 02
Февраль 03
Реальные сделки
Август 99
Август 01
Февраль 02
Активность предложения
Февраль 00
Август 00
Февраль 01
Активность спроса
Февраль 99
Август 99
450%
Август 98
Февраль 10
Август 09
Февраль 09
Август 08
Февраль 08
Август 07
Февраль 07
Август 06
Февраль 06
Август 05
Февраль 05
Август 04
Февраль 04
Август 03
Февраль 03
Август 02
Февраль 02
250%
Август 00
300%
Февраль 00
350%
Февраль 01
Август 98
Февраль 99
400%
Февраль 00
Август 99
Февраль 99
Офисные помещения
продажи
400%
Продажа офисных помещений
Активность спроса
Активность предложения
250%
Реальные сделки
250%
200%
150%
Август 98
50%
100%
0%
0%
Август 02
150%
100%
Прогноз цен сделок
300%
200%
Август 99
Август 00
Август 07
Февраль 07
Август 06
Февраль 06
Август 05
Февраль 05
Август 04
Февраль 04
Август 03
Февраль 03
Август 02
Февраль 02
Август 01
Февраль 01
Август 08
400%
Февраль 09
Уровень цен сделок
Август 09
Уровень цен предложения
Февраль 10
Уровень цен спроса
Февраль 08
Продажа промышленно-складских
помещений
Февраль 09
Август 08
Прогноз цен сделок
Февраль 08
200%
Август 07
Уров ень цен сделок
Февраль 07
500%
Август 06
Уров ень цен предложения
Февраль 06
600%
Август 05
Уров ень цен спроса
Февраль 05
400%
Август 04
700%
Февраль 04
Ар е н д а п р о мы шл е н н о - с к л а д с к и х п о ме ще н и й
Август 03
0%
Февраль 00
50%
Август 98
100%
Февраль 99
150%
Февраль 03
Август 08
Февраль 09
200%
Август 02
Август 07
Февраль 08
600%
Август 01
Август 06
Февраль 07
Реальные сделки
Февраль 02
Август 05
Февраль 06
300%
Август 00
Август 04
Февраль 05
700%
Февраль 01
Август 03
Февраль 04
Активность предложения
Август 99
Август 02
Февраль 03
Аренда промышленно-складских
помещений
Февраль 00
Август 01
Февраль 02
Активность спроса
Февраль 99
Август 00
Февраль 01
аренда
Август 98
Февраль 10
Август 09
Февраль 09
Август 08
Февраль 08
Август 07
Февраль 07
Август 06
Февраль 06
Август 05
Февраль 05
Август 04
Февраль 04
Август 03
Февраль 03
250%
Август 01
300%
Февраль 02
350%
Август 00
Август 99
350%
Февраль 00
450%
Февраль 01
Август 98
Февраль 99
400%
Февраль 00
Август 99
Февраль 99
Производственно-складские помещения
продажи
Продажа промышленно-складских
помещений
800%
Активность спроса
Активность предложения
500%
Реальные сделки
250%
400%
300%
200%
100%
0%
Массовая оценка – систематизированный метод получения оценок рыночных
стоимостных показателей большой группы однородных объектов
недвижимости, расположенных на обширной географической территории с
использованием методов статистической обработки информации на основе
сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием
определенного набора объективно измеряемых ценообразующих факторов,
являющихся общими для всех аналогов.
Достоинства:
 Объективность. Стандартные приемы статистической обработки
позволяют существенно снизить влияние на результат субъективного
мнения исследователя.
 Высокая точность. Позволяет учитывать одновременное влияние на цену
большого количества параметров. Точность расчета легко оценивается при
помощи статистических критериев.
 Показательность. Позволяет «приводить» все используемые рыночные
данные к характеристикам стандартного объекта, построить поверхность
распределения цен стандартных объектов на обширной географической
территории.
Недостатки:
 Ретроспективность. Мы можем обрабатывать только ту информацию,
которая была накоплена в прошлом.
 Необходимость тщательного учета большого количества параметров
каждого, участвующего в расчете объекта, отсюда трудоемкость процесса
мониторинга и объективные трудности с периодическим получением
значительной выборки данных для отслеживания динамики цен.
 Сложность расчета, необходимость специального технического
обеспечения.
Этапы проведения массовой оценки
1. Изучение объекта оценки
2. Сбор информации
3. Формирование выборки
4. Выбор структуры модели
5. Расчет коэффициентов модели
6. Верификация модели
7. Создание расчетного модуля
Распределение времени
Сбор информации
Мат. моделирование
Изучение объекта оценки
Ценовая поверхность
Мониторинг рынка
Участники мониторинга
Месяцы
Виды работ
дек
Внешние источники информации
предоставление информации
участие в формировании требований к качеству и количеству
информации
Группа координации
сбора данных
янв
фев
март
2
2
2
3
3
3
4
4
4
апр
1`
получение и обработка первичной информации из внешних
источников
формирование заданий для сборщиков
Группа координации (общее руководство)
получение задания с требованиями к качеству, количеству информации
об объектах
прозвон объектов, уточнение информации
Группа сбора данных
выезд на объекты и фотофиксация
оформление комплекта документов по осмотренным объектам
(фотографии, ситуационный план, анкета)
1
сдача оформленных документов
прием, проверка сданных документов и внесение объектов в базу
оформление актов приема/сдачи объектов
Группа координации
сбора данных
5
предоставление базы объектов в группу моделирования
5
составление план-графика работ для каждого сборщика
участие в анализе распределения объектов, участие в анализе выбросов
и остатков, уточнение характеристик объектов
участие в формировании требований к качеству и количеству
информации
получение базы объектов от группы координации мониторинга
Группа моделирования
предварительный анализ собранных данных, предобработка исходных
данных
6
анализ выбросов и остатков
моделирование
составление отчета по результатам моделирования и предоставление
результата в КУГИ
КУГИ
Получение результатов из ГУИОН
6
7
7
8
8
9
9
май
июнь
июль
авг
сент
окт
ноя
дек
Информация по аренде нежилых помещений
торговая
Район
производственноскладская
офисная
многофункциональная
Кол-во
Площ.
Кол-во
Площ.
Кол-во
Площ.
Кол-во
Площ.
Адмиралтейский
159
22380
273
42974
31
14035
44
19811
Василеостровский
180
27157
188
27076
50
18674
52
7930
Выборгский
153
22173
113
15591
53
28729
46
8109
Калининский
77
15086
105
13560
30
11787
54
11857
Кировский
68
14389
98
15415
43
16833
15
4694
Колпинский
2
320
-
-
-
-
1
223
Красногвардейский
74
14447
82
8896
50
42642
48
8633
Курортный
1
180
2
419
1
75
-
-
Красносельский
32
5165
6
750
6
2976
13
1900
Московский
100
16354
149
16466
84
39168
56
11230
Невский
105
23070
108
10655
63
41066
51
8779
Петроградский
140
18871
148
22274
21
5084
59
11564
Петродворцовый
2
117
2
94
1
140
1
365
Пушкинский
-
-
2
520
2
500
-
-
Приморский
152
25176
37
5507
16
9360
58
9802
Фрунзенский
42
8489
59
7825
53
21513
22
6688
Центральный
355
49855
522
62152
34
8633
128
19406
Итого:
2172
343369
2754
309713
588
274111
1776
353591
Итого по СПб:
7 290
Итого площадь
1 280 784
Информация о продаже нежилых помещений
торговая
Район
офисная
произв.-скл.
многофункц.
кол-во
площ.
кол-во
площ.
кол-во
площ.
кол-во
площ.
Адмиралтейский
61
7977
170
25871
4
770
148
37666
Василеостровский
62
10126
133
22138
6
677
85
23513
Выборгский
33
5365
25
2645
3
1457
82
8348
Калининский
15
3254
29
2146
1
168
51
9904
Кировский
41
11676
21
3098
4
2918
67
9441
-
-
-
-
-
-
-
-
32
2711
28
4021
7
2797
52
14502
-
-
-
-
-
-
-
-
Красносельский
21
8614
2
1286
-
-
12
1646
Московский
39
3375
55
5281
6
1325
128
41391
Невский
79
8649
21
2115
2
345
106
18470
Петроградский
32
3603
103
13961
11
1346
90
13451
Петродворцовый
1
300
-
-
-
-
-
-
Пушкинский
-
-
-
-
-
-
-
-
Приморский
31
3887
6
424
1
491
61
6086
Фрунзенский
22
3486
9
1492
2
176
50
6328
Центральный
61
7515
261
33693
4
501
190
31098
531
80460
860
59539
50
12896
1129
222823
Колпинский
Красногвардейский
Курортный
Итого:
К-во
2 570
Площадь
375 718
Торговля
аренда
продажа
60%
160%
55%
54%
137%
140%
50%
120%
114%
40%
35%
100%
94%
83%
79%
30%
80%
26%
72%
68%
23%
60%
20%
18%
16%
42%
40%
10%
7%
20%
2%
4%
0%
0%
0%
0%
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
1 кв.
2 кв.
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
1 кв.
2 кв.
2006
2006
2006
2006
2007
2007
2007
2007
2008
2008
2006
2006
2006
2006
2007
2007
2007
2007
2008
2008
Офис
аренда
продажа
140%
180%
159%
160%
120%
116%
116%
140%
100%
123%
122%
120%
106%
80%
100%
70%
66%
79%
80%
60%
40%
73%
60%
41%
37%
71%
49%
35%
40%
24%
21%
20%
20%
0%
0%
3%
0%
0%
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
1 кв.
2 кв.
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
1 кв.
2 кв.
2006
2006
2006
2006
2007
2007
2007
2007
2008
2008
2006
2006
2006
2006
2007
2007
2007
2007
2008
2008
Производство и склады
аренда
продажа
80%
90%
84%
73%
70%
80%
60%
70%
66%
53%
60%
60%
57%
50%
45%
50%
40%
40%
31%
30%
23%
19%
20%
30%
23%
27%
26%
25%
20%
17%
20%
14%
10%
10%
7%
0%
0%
0%
0%
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
1 кв.
2 кв.
2006
2006
2006
2006
2007
2007
2007
2007
2008
2008
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
1 кв.
2 кв.
2006
2006
2006
2006
2007
2007
2007
2007
2008
2008
Коэффициент прямой капитализации
Капитализация торговля
18,00%
16,64%
Капитализация офисная функция
18,00%
16,61%
16,49%
16,00%
16,00%
14,00%
14,00%
12,57%
12,00%
11,89%
11,47%
11,59%
11,70%
13,94%
11,48%
12,00%
11,01%
11,31%
10,28%
10,00%
10,00%
8,00%
8,00%
6,00%
6,00%
1 кв.
2006
2 кв.
2006
3 кв.
2006
4 кв.
2006
1 кв.
2007
2 кв.
2007
3 кв.
2007
1 кв.
2006
2 кв.
2006
3 кв.
2006
4 кв.
2006
1 кв.
2007
2 кв.
2007
9,87%
3 кв.
2007
июл.08
янв.08
июл.07
янв.07
июл.06
янв.06
июл.05
янв.05
июл.04
янв.04
июл.03
янв.03
июл.02
янв.02
июл.01
янв.01
июл.00
янв.00
июл.99
янв.99
Динамика рынка жилья (USD)
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
ян
ф в. 0
е 6
ма в.0
6
апр.0
6
ма р .0
6
июй.0
6
июн.0
л 6
ав .06
се г.06
н
ок .06
но т.0
я 6
де .06
ян к.06
ф в. 0
е 7
ма в.0
р 7
ап .07
ма р .0
7
июй.0
7
июн.0
л 7
ав .07
се г.07
н
ок .07
но т.0
я 7
де .07
ян к.07
ф в. 0
е 8
ма в.0
р 8
ап .08
ма р .0
8
июй.0
8
июн.0
л. 8
ав 08
г. 0
8
Динамика рынка жилья за 2006-2008 г
(рубли)
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0
Взаимозависимость рынков
2,3
жилье
аренда торговля
аренда офис
1,8
аренда склад
продажа торговля
продажа офис
1,3
продажа склад
0,8
0,3
-0,2
1 кв.
2006
2 кв.
2006
3 кв.
2006
4 кв.
2006
1 кв.
2007
2 кв.
2007
3 кв.
2007
4 кв.
2007
1 кв.
2008
2 кв.
2008
3 кв.
2008
4 кв.
2008