Крупнейшие кредитные сделки с участием иностранных банков № Компаниязаемщик 1 Кредитор Объем кредитования Кредитуемый проект Eurohypo AG $ 106 млн. на период строительства и до $ 187 млн. – постоянный кредит строительство торгово-развлекательного комплекса в Санкт-Петербурге Merrill Lynch Capital Markets Bank и Aareal Bank 160 млн. евро рефинансирование отеля Ritz Carlton Система-Галс 2 Capital Partners кредита на строительство 3 “Международное логистическое партнерство” (МЛП) Hypo Real Estate Bank International AG $300 млн. Строительство логистических комплексов класса А:- «МЛП-Подольск», Московская область- «МЛПУткина Заводь», Ленинградская область 4 “Международное логистическое партнерство” (МЛП) Hypo Real Estate Bank International AG $150 млн. Строительство Ленинградского Московская область терминала, 5 Capital Partners Eurohypo AG «Пушкино», $130 млн. Логистический парк Московская обл. $ 600 млн. Проект воссоздания гостиницы «Москва» 6 ОАО «Декмос» OOO «Дойче-банк» 2007 класса А Некоторые предварительные условия получения кредита от иностранного банка: • (возможно) представление заверенной финансовой отчетности, подготовленной в соответствии с МСФО; или заключение аудиторской компании по выбору банка о финансовом положении потенциального заемщика; • юридические заключения (относительно прав собственности или аренды земельного участка, соблюдения градостроительного законодательства и т.д.); • технический аудит проектной и сметной документации (возможно с привлечением зарубежных экспертов); • командировки специалистов банка (и, если привлекаются, то иностранных компаний, готовящих заключения) в Россию для знакомства с деятельностью потенциального заемщика и осмотра площадки будущего строительства; • (для гостиниц) договор с оператором отеля; (возможно) подготовка проформ отчетности в соответствии с Uniform System of Accounts of the Hotel Industry, подтвержденных будущим оператором; заключение об эффективности проекта от известной компании, специализирующейся на консалтинге в сфере отельного бизнеса; •(возможно) требование, чтобы заемщиком выступала компания-нерезидент РФ. 2007 Основные преимущества привлечения средств от иностранных банков: • возможность привлечения кредитов значительных по объему; • процентные ставки могут быть на 1-1,5% ниже, чем у крупных российских банков; • сроки погашения в 7-10 лет и больше; • структура погашения – возможность получения кредита с частичной амортизацией, где период амортизации кредита лет на 5-10 может превышать период погашения. Непогашенный остаток основной суммы может потом гаситься за счет рефинансирования. Российские банки, как правило, предлагают кредиты с полной амортизацией; • возможность увеличения суммы кредитных средств после ввода объекта в эксплуатацию путем увеличения кредита до оговоренного процента от оценки рыночной стоимости действующего объекта. 2007 Параметры и структура кредитной линии: 1. Структура кредитной линии 1) на стадии строительства: • • кредит на строительство (construction loan) НДС-кредит на стадии строительства (VAT loan during construction phase) 2) с началом функционирования объекта эти кредиты ре-финансируются, превращаясь в: • • инвестиционный кредит (investment loan) НДС-кредит на инвестиционной фазе (VAT loan during investment phase) В случае многофазового проекта, каждая фаза может финансироваться за счет кредита с аналогичной структурой. 2007 Параметры и структура кредитной линии: Основные коэффициенты, определяющие параметры кредита: Отношение суммы кредита к затратам по проекту (включая затраты на приобретение прав на земельных участок) (Loan to cost - LTC) Отношение суммы кредита к рыночной стоимости готового объекта по результатам независимой оценки (Loan to Value - LTV) Коэффициент покрытия обслуживания процентных платежей (Interest Service Coverage Ratio - ISCR) – рассчитывается на стадии строительства, исходя из условий заключенных предварительных договоров аренды Коэффициент покрытия обслуживания долга (Debt Service Coverage Ratio - DSCR) – рассчитывается после начала операционной деятельности объекта, исходя из условий фактически действующих договоров аренды 2007 Параметры и структура кредитной линии: 2. Размер кредита На стадии строительства Кредит на строительство ISCR <105% ISCR > 105% LTC = 50% LTC = 70% НДС-кредит на стадии строительства На стадии эксплуатации объекта Инвестиционный кредит НДС-кредит на инвестиционной фазе 2007 DSCR <120% DSCR >120% размер кредита может оставаться на уровне, достигнутом на стадии строительства Размер кредита увеличивается на основании соотношения LTV=75% Параметры и структура кредитной линии: 3. Ставки процента На стадии строительства Кредит на строительство НДС-кредит на строительства ISCR <105% ISCR > 105% USD LIBOR + 5% USD LIBOR + 4,4% стадии На стадии эксплуатации объекта USD LIBOR + 3,5% Инвестиционный кредит НДС-кредит инвестиционной фазе 2007 на Параметры и структура кредитной линии: 4. Порядок погашения кредита Инвестиционный кредит Ежемесячными / ежеквартальными аннуитетными платежами, рассчитываемыми исходя из периода амортизации кредита. Непогашенная часть основной суммы долга выплачивается единовременно в момент наступления срока погашения кредита. НДС-кредит на инвестиционной фазе По мере возмещения накопленного НДС из бюджета, ПРИ ЭТОМ может устанавливаться точный срок погашения данного кредита (где-то через 1-1,5 лет с начала функционирования объекта). 2007 Параметры и структура кредитной линии: 5. Обеспечение •залог акций проектной компании, компании-заемщика (если не совпадает с проектной компанией) •(возможно) залог акций компаний-акционеров проектной компании •поручительство от конечных акционеров проекта в размере 10-15% бюджета проекта (без стоимости земли) на случай превышения первоначального уровня строительного бюджета 2007 Параметры и структура кредитной линии: 6. Прочие требования •выплата любых дивидендов заемщиком только при выполнении всех условий по обслуживанию кредита; •предоставление заемщиком или компанией собственником объектов финансовой отчетности по МСФО: годовой, заверенной аудитором, полугодовой – неаудированной •периодическое представление информации об арендаторах •независимая оценка объектов каждые 1-2 года, включая оценку их технического состояния 2007