Тема 4. Экономика управления имущественным комплексом

Стратегическое управление
имущественным комплексом
Тема 4.
Экономика управления
имущественным
комплексом
Содержание учебного курса
«Стратегическое управление имущественным
комплексом»
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Имущественный комплекс (ИК) предприятия как объект
управления: основные понятия и определения, классификации,
характеристики.
Стратегия бизнеса и стратегия управления имущественным
комплексом организации. Стратегическая мобильность
(гибкость) имущественного комплекса как ресурса организации.
Законодательная база управления ИК предприятия.
Экономика управления ИК предприятия: рынок,
инвестиции в недвижимость, арендный бизнес.
Развитие ИК: девелопмент и инвестиционные проекты.
Риски управления: анализ и оценка.
Методы оценки и принятия решений (по сделкам с
имущественным комплексом организации)
Деловая игра: «Обратная аренда – Sale Leaseback».
Современные механизмы и модели имущественного
управления: аутсорсинг, обратная аренда, партнерство и др.
Отечественный и зарубежный опыт управления.
Экономика управления ИК
(круг рассматриваемых вопросов)
• Экономическая среда в системе пространств – внешней
среды имущественного управления
• Интегрирующая роль экономического пространства
• Ресурсы недвижимого имущества в экономике организации
• Рынок недвижимости (и имущественных прав на недвижимость)
определения, общности и специфика,
сегментация, характеристики
• Активности на рынках недвижимости:
– аренда,
– инвестирование,
– девелопмент.
• Активности на смежных рынках
• Глобализация бизнеса и рынка недвижимости
Экономическая среда в системе
пространств управления
Субъекты
управления
ИК
Объекты
управления
объекты ИК,
недвижимости
и права на них
Другие пространства
(правовое, градостроительное …)
КОМПЛЕКСНЫЙ ХАРАКТЕР
Экономическая
среда управления
ПРОСТРАНСТВА УПРАВЛЕНИЯ
Общие характеристики
экономического пространства
ИК предприятий (организаций)
- Макроэкономические показатели и другие
обобщающие данные экономического характера
(в т.ч. инвестиции) в стране, регионе, отрасли
- Показатели эффективности планируемых
проектов развития ИК, преобразований, приобретений
- Капитализация компании
- Котировка акций компании на фондовом рынке
- Рейтинги компании: инвестиционный, кредитный, по
прибыльности, по доле на рынке и др.
Стоимостные показатели и оценки,
относящиеся к ИК и его компонентам
Оценки имущества (бухгалтерия, налогообложение)
Цены (оценки предстоящих цен сделок) купли-продажи
компонентов ИК (объектов недвижимости)
Ставки аренды и показатели доходности / риска для
сделок с компонентами ИК
Конкурсная масса (при арбитражном управлении)
ХАРАКТЕР ПРЕДСТАВЛЕНИЯ данных
– в статике и динамике (анализ, тенденции и прогнозы)
– по отраслям, видам и классам компаний, объектов ИК
– по регионам и локальным районам
Интегрирующая роль экономической
среды управления
ПРАВОВАЯ СРЕДА
Реализация
комплекса
правомочий и
обязанностей
собственника.
Правовые
ограничения.
СОЦИАЛЬНАЯ СРЕДА
Реализация
социальной политики
организации.
…
Решение (финансовое
обеспечение)
актуальных
социальных задач.
ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ
СРЕДА (и др.)
Решение
(финансовое
обеспечение)
актуальных задач
экологического
(и др.) характера.
Экономическое состояние организации
(показатели, бюджетные потоки)
Взаимосвязи сред пространств управления:
(здесь: экономического и правового)
Правомочия
Владение
Обязанности
Ограничения
Бремя содержания
Передача в ДУ
Развитие (проекты)
Пользование
Извлечение прибыли
Сдача в аренду и др.
Обслуживание
Ремонт
Градостроительные
Экологические
Охрана, безопасность Защита прав
Страхование
несобственников
Налоги и др.
(сервитуты) и др.
Распоряжение
Продажи
Мена, наследование и др.
ДОХОДНЫЕ ПОТОКИ
Льготы и др.
(разрешения)
РАСХОДНЫЕ ПОТОКИ
в БЮДЖЕТЕ СОБСТВЕННИКА
СОВЕТ ДИРЕКТОРОВ
стратегия, приоритеты …
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ
СРЕДА
УПРАВЛЕНИЯ
Поставщики
ресурсов
МЕНЕДЖМЕНТ компании
Орг.-технологич. процессы
ПРЕДПРИЯТИЕ
Потребители
продукции
Имущественный комплекс
Влияние экономической среды на различные уровни
систем управления корпорации (компании)
Взаимосвязь компонентов управления ИК
Финансовая
Физическая
Требования
по целевым
изменениям
объектов ИК
(количественные
и качественные),
исходя из целей
и задач компании.
Влияние на
показатели
финансового
состояния и
эффективности
управления
компанией.
Лимиты средств.
Требования по
нормативному
содержанию
объектов ИК.
Ремонтные и
другие работы
по эксплуатации
объектов ИК.
Цели, задачи,
этапы развития,
бизнеса требуют
соответствующих
преобразований
ресурсов ИК
Ограничения,
балансы,
критерии
эффективности.
Планирование
и мониторинг,
оперативное
регулирование,
обслуживание.
Функциональная
Σ
(эксплуатационная)
Характеристики ИК
в экономическом пространстве
Состав интересующих нас экономических
характеристик ИК определяют в соответствии с
видом предприятий, классифицированных по
признаку места и роли недвижимого имущества и
др. компонентов ИК в деятельности предприятия
(1) Non-Property
Companies
(2) Предприятия, где
ИК – источник прибыли
Эконом. характеристики
предприятия: финансовая
Эконом. характеристики
рынка оборота объектов ИК:
устойчивость, ликвидность,
затраты на ИК …
цены, ставки аренды, спрос /
предложение, доходность …
Классификация организаций
по роли ИК в их специализации (1)
1. Организации, специализирующиеся во всех
других, кроме недвижимости, областях
деятельности, и для которых ИК и
недвижимость являются одним из
обеспечивающих ресурсов –
Non-Property Companies, e.g.: энергетические,
транспортные, машиностроительные,
агропромышленные, телекоммуникационные и
т.д. компании; организации социальной сферы,
банки и др. финансовые институты,
консалтинговые, юридические фирмы и т.д.
Классификация организаций
по роли ИК в их специализации (2)
2. Организации, где ИК и операции с недвижимостью дают основной приток доходов,
составляют предмет основной деятельности:
- инвестирующие в недвижимость, специализирующиеся на арендном бизнесе, девелопменте и др.:
инвестиционные, пенсионные и страховые
(негосударственные) фонды - крупнейшие
собственники недвижимости, девелоперы;
- специализирующиеся в обслуживании
недвижимости, управлении; а также: оценочные,
риэлтерские и др. фирмы.
(Тип 1) ИК – имущественный
(обеспечивающий) ресурс организации
СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ
ОРГАНИЗАЦИЕЙ
РЕСУРСЫ
ПОСТАВЩИКИ
Человеческие,
Финансовые,
Материальнотехнические,
Информационные,
Имущественные
и др. ресурсы
ТОВАРЫ,
УСЛУГИ
ПОТРЕБИТЕЛИ
ВНЕШНЯЯ СРЕДА
Рынки товаров и услуг сферы деятельности предприятия
Примеры задач управления ИК (типа 1)
• Государственная регистрация прав на недвижимое
имущество (для вовлечения в гражданский оборот).
• Имущественное поддержка / сопровождение
структурных преобразований и реформ организации.
• Оптимизация структуры и состава ресурсов
недвижимого имущества, доходных и расходных потоков
• Развитие ИК предприятия: модернизация, обновление
фондов, инвестиционные и инновационные проекты.
• Создание и ведение внутрикорпоративных систем
имущественного учета.
• Экономия затрат на содержание и обслуживание ИК.
• Обеспечение качества пространства жизнедеятельности
для персонала и клиентов.
• Безопасность и охрана.
Экономическая среда стратегических
задач управления ИК (типа 1)
1. Покупать или арендовать объекты недвижимости на
перспективу (стратегия на рынках продаж и аренды).
2. Стратегия арендных отношений – схемы, финансовые и организационные условия договоров аренды.
3. Стратегия использования непрофильных активов,
объектов социальной сферы и излишков.
4. Развитие ИК для поддержки стратегии организации:
- инновационные и инвестиционные проекты,
- масштабные приобретения.
5. Имущественное сопровождение корпоративных
сделок и преобразований.
Экономические аспекты компонентного и
портфельного подхода к управлению ИК
Компонент управления
Финансовый
компонент
Уровень портфеля
1-й уровень второстеп.
Объекты ИК, имущество,
к которым возникают
рыночные требования
количественных
изменений при сменах
конъюнктуры рынка.
Принимаемые решения
Освобождение помещений
(арендуемых или сдаваемых
в аренду).
Сдача излишков в аренду.
Изменение механизмов
обслуживания и ресурсного
обеспечения.
Показатели, характеристики
Условия договоров:
длительность, стоимость,
условия пересмотра и
прекращения.
Сопоставление затрат и
качества услуг –
эффективность.
Доходные и расходные потоки.
Характеристики портфеля Типы мобильностей
Краткосрочная аренда
зданий и помещений;
лизинг оборудования.
Возможность прекращения
предоставляемых услуг.
Спектр и качество
предоставляемых услуг.
Функциональная мобильность
в сочетании с финансовыми
возможностями - финансовой
мобильностью.
(Тип 2) В основе имущественного комплекса –
приносящие доход объекты недвижимости
СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ
ОРГАНИЗАЦИЕЙ
ОБЪЕКТЫ
НЕДВИЖИМОСТИ
Человеческие,
Финансовые,
Материальнотехнические,
Информационные,
Имущественные
и др. ресурсы
Пользование
объектами
недвижимости
и услугами
ВНЕШНЯЯ СРЕДА
РЫНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
ПОТРЕБИТЕЛИ –
пользователи
недвижимости и
услуг, связанных
с ней
Примеры актуальных задач управления ИК
в организациях 2-го типа
• Формирование и управление отдельными видами
объектов недвижимости и портфелями, в т.ч.:
- портфелями объектов недвижимости, сдаваемых в аренду,
- портфелями проектов девелопмента,
- портфелями акций, котирующихся на фондовом рынке
компаний - собственников недвижимости и организаций,
специализирующихся в бизнесе недвижимости,
- портфелями ИК для доверительного управления и др.
• Оптимизация структуры и состава ресурсов коммерческой
недвижимости и недвижимого имущества, обеспечивающего
собственную деятельность организации.
• Стратегия и комбинирование направлений деятельности:
девелопмент, управление, оценка, строительство и т.д.
Рынок недвижимости определение
Рынок - некоторая структура, посредством которой
продавец и покупатель устанавливают цену, по
которой товар может быть обменен.
Рынок недвижимости – это организованное
пространство, где происходит свободный
оборот объектов недвижимости и прав на них.
Рынок недвижимости – многомерное пространство:
информационное, территориальное, социальноэкономическое, организационно-правовое и т.д.
Различная роль рынков недвижимости в деятельности предприятий 1-го (Non-Property) и 2-го типа
Товары рынка недвижимости
Рыночный товар – объекты недвижимости,
разрешенные к обороту, и права на них.
На рынке недвижимости собственник реализует
свое правомочие свободного отчуждения,
распоряжения правовой судьбой
принадлежащего ему объекта недвижимости.
Оборот прав на недвижимое имущество включает
право собственника передавать имущество во
временное возмездное пользование,
закладывать и т.д., оставаясь его собственником.
Это является правовой базой рынков аренды
недвижимости, ипотеки и др.
Характеристики рынка
недвижимости
• Общие характеристики с другими рынками:
– наличие характеристик спроса-предложения,
– факторы влияния,
– динамика показателей – «волны» рыночных циклов
• Особенности:
– привязка к конкретному местоположению,
– низкая динамика характеристик рынка,
– сложность и длительность процедур,
– требование гос. регистрации прав и сделок,
– социальные противоречия в системе «спроспредложение», между ценами и доходами покупателей,
– сдвиги по фазе рыночных циклов недвижимости и др.
активов, и др.
Аренда
Покупка
В зависимости от площади
Экономические характеристики (примеры): спрос
В зависимости от бюджета
Residential market price factors
Classes (Elite/Business/Economy)
Location & environment (macro, micro,
infrastructure)
Payable demand
Prime cost of building & supply
Economy state
Season waves
Oil prices
Legislative alters
Facilities & Management
Vo
yk
ov
sk
Vo
ay
yd
a
uy
iS
ta
Re
di
um
ch
no
iT
er
m
in
al
Stations
So
ko
l
Ae
ro
po
rt
Dy
na
m
o
Be
lo
ru
s
Tv
er
sk
ay
M
a
ay
ak
ov
sk
ay
a
Th
ea
tla
l
US$ per square metre
Price distribution: radial
Flat Prices Metro Line 1 : North West Moscow (2000)
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Волны на рынках недвижимости и
«классические» рыночные циклы
Волна 1 Подъем 1970-1973 гг.
Спад 1973-1977 гг.
Волна 2 Подъем 1978-1979 гг.
Спад 1980-1984 гг.
Волна 3 Подъем 1985-1989 гг.
Спад 1990-1993 гг.
I
II
III
IV
4-5 лет
Бизнес-цикл или торговый цикл
9-10 лет
Длинный цикл
~20 лет
Длинное колебание
~70 лет
Длинная волна (цикл Кондратьева)
Сегментация рынков
недвижимости
• Первичный и вторичный рынки
недвижимости
• Сегментация по видам объектов
недвижимости
• Сегментация по типам активностей
• Сегментация по странам, регионам,
локальным территориям.
Первичный рынок жилья –
новое строительство
Ввод в действие жилых домов
в Санкт-Петербурге
[тыс. кв. метров]
Максимов С.Н. «Экономика недвижимости»
Динамика цен первичного
рынка недвижимости
(см.: Максимов С.Н.
«Экономика недвижимости»)
[тыс. руб. / кв.м]
Динамика цен вторичного
рынка недвижимости
Первичный рынок (офисный)
в общем предложении
Объектная сегментация рынка
недвижимости
Жилая
Residential
Квартиры
Коттеджи
Дачи и
земельные участки
Нежилая
Commercial
Офисы
Office
Торговые
Shops
Производственные Industrial
(складские)
+ Последующие внутриобъектные классификации
Основные виды активностей
на рынках недвижимости
Арендный бизнес.
Бизнес девелопмента – развитие
недвижимости (Development).
Инвестиции в недвижимость.
Взаимосвязи активностей
в бизнесе недвижимости
АРЕНДА
ИНВЕСТИРОВАНИЕ
ДЕВЕЛОПМЕНТ
(*) Виды активностей
и характерная информация
Виды активностей
Показатели
1. Аренда
предложение по аренде,
недвижимостиспрос, ставки аренды,
продолжительности,
количество действующих
договоров аренды.
(**) Виды активностей
и характерная информация
Виды активностей
2. Инвестиции
в недвижимость
Показатели
коэффициент
капитализации (yield),
капитализированная
стоимость, ставки аренды,
число и цены сделок
купли-продажи, ипотека
(предложения, ссуды)
(***) Виды активностей
и характерная информация
Виды активностей
3. Развитие
недвижимости
(Development)
Показатели
стоимость земли;
число выданных плановых
разрешений, начал и
окончаний строительства;
загрузка проектировщиков;
объемы подрядных работ;
финансирование развития.
Арендный бизнес
Предмет арендного бизнеса - получение
устойчивых в долгосрочной перспективе
доходов арендодателем от арендатора
по результатам сдачи объектов
недвижимости в аренду на разных
условиях.
Арендные отношения (договоры аренды)
строят на срочной и возмездной основе.
Виды арендного бизнеса
- Долгосрочная аренда - механизм обеспечения устойчивых доходов собственника на
продолжительном интервале времени.
- Лизинг / финансовая аренда (с правом
выкупа) как вид инвестиционной деятельности.
- Концессии: собственник, кроме извлечения
доходов за предоставление исключительных
прав, получает результаты и после срока
концессионного соглашения - за счет
произведенных пользователем улучшений.
Примеры задач организации
арендного бизнеса
• Мониторинг и интегральная оценка доходных
потоков для объектов с многими арендаторами.
• Разделение рисков управления и учет затрат на
улучшения
• Арендный бизнес с ограниченным периодом
(приобретение – арендный бизнес – продажа).
• Аренда и субаренда: рыночные ставки и разделение
рисков; капитализация при аренде и субаренде.
• Альтернатива сдаче в аренду – доверительное
управление с передачей рисков и части результатов.
Аренда (модель оценки доходов)
Виды доходов:
(1)+(2)
Годы
t=0
(1) Доходы от аренды
(дисконтируемые к текущему времени)
t=1
k1,C1
t=2
k2,C2
…
…
…
(2) Реверсия «RC»
(оценка стоимости к
концу срока аренды)
…
t
ktCt
С1 * (1/(1+k1)
С2 * (1/(1+k1)(1+k2))
Ct * П(t)[(1/(1+kt)]
…
…
CT * П(T)
RC * П(T)
П(T) = (1/(1+k1)) * (1/(1+k2)) *… (1/(1+kt)) …* (1/(1+kT)).
П – знак произведения
П(t) – обозначение для произведения t сомножителей (1/(1+kt),
П(T) – обозначение для произведения Т сомножителей (1/(1+kt), где t=[1,T]
t=T
kT,CT
Арендный бизнес - ЗАДАЧА
Предприниматель приобрел офисное здание за $1млн.
для арендного бизнеса, имея в виду, что ожидаемый
ежегодный чистый арендный доход (т.е. с учетом
всех операционных и прочих расходов, степени
заполняемости и т.д.) стабильно будет составлять
$180 000.
Арендные платежи производятся в конце года.
1) Оцените финансовый результат предпринимателя
при продаже объекта после 2-х лет за те же $1млн.
2) Как изменится результат при арендных платежах в
начале года.
Показатель дисконтирования принять равным 20%.
Системная значимость
показателей арендного бизнеса
• Уровень развития арендных отношений
отражает общий уровень социальноэкономического развития страны/региона
• Международные статистики аренды
недвижимости в параметрах RENT-YIELD
отражают инвестиционную
привлекательность и риски бизнеса
• % занятости (аренды) офисов отражает
состояние экономики и потребности в
инвестициях в недвижимость
«EuroProperty» Data
Бизнес девелопмента и
инвестирование в недвижимость
• Девелопмент - получение доходов по
результатам развития объектов недвижимости
– проведения работ или иных материальных изменений
на объекте недвижимости с последующей прибыльной
реализацией (продажей) результатов работ.
• Два участника при реализации результатов
развития: девелопер и инвестор.
• Инвестор приобретает результаты развития для
последующего извлечения доходов от использования
приобретенного объекта недвижимости (сдача в аренду
или доверительное управление)
Пример: крупнейшие инвесторы
в британскую недвижимость (90-е годы)
Типы инвесторов
Инвестиции
млрд. £
24.3
[%]
31.0
36.4
46.5
4.1
5.2
Зарубежные инвесторы
13.5
17.3
ВСЕГО
78.3
100.0
Негосударственные
пенсионные фонды
Страховые фонды
долгосрочного страхования
Инвестиционные и др. фонды
Особенности недвижимости
как объекта инвестирования
Сдвиг по фазе в динамике доходности
в сравнении с другими активами.
Отрицательная корреляция с ценными
бумагами
2)
Низкая ликвидность
в т.ч. длительность процессов поиска
покупателя и оформления сделки
3)
Более высокая регулярность и
стабильность поступления доходов
1)
см., арендный бизнес и консервативность
(стабильность) договорных условий.
Особенности недвижимости
как объекта инвестирования
4) Пашуальность (неделимость) объектов
недвижимости на мелкие дробные части, как у
ценных бумаг и акций.
5) Неоднородность компонентов в ИК, e.g.
земля и здание – имеют различную
ликвидность, капитализацию и т.д.
6) Сложная динамика стоимости недвижимости.
Кредит на развитие обременяет и снижает
капитализацию. Но с завершением проекта
капитализация скачком изменится
7) Информационная недостаточность дефицит репрезентативных данных, нет
рыночных показателей (как для ценных бумаг).
Доходность
Σ
k<0
Σ
Время
k>0
Рис.
Портфель активов [A, B] (показаны сплошными линиями)
с отрицательной корреляцией (k<0)
и положительной корреляцией (k>0).
[%]
37,2
Акции
30
26,5
23,8
20
20,7
14,3
10
0
5,3
19
15,2
11,0
7,2
1971
Недвижимость
18,4
10,3
9,6
8,8
1975 -7.2
6,6
Годы
1979
-10
-14,7
-20
Рис. Динамика доходности акций и недвижимости
(США, 1971-1979 гг.)
Корреляция активов
(США – 80е годы)
Недвижи- Акции Облигации Инфляция
мость
Недвижимость
Акции
Облигации
1.00
1.00
-0.16
-0.35
0.36
0.11
1.00
0.35
0.51
Табл. Распределение объемов по типам инвестирования
(выполнена по данным сборника «Управление портфелем
недвижимости», М.: ЮНИТИ, 1998)
Типы инвестиций
[$ млрд.]
[%]
Корпоративные акции и другие
корпоративные ценные бумаги 1385
Обязательства казначейства США
Коммерческая недвижимость
Многоквартирная жилая недвижимость
Другие рыночные активы
54
407
500
201
72
16
19
8
3
ИТОГО
2565
100
«EuroProperty» Data
Активности на смежных рынках –
профессиональные участники
рынка
– Рынок управленческих услуг: управление
недвижимым имуществом, в т.ч. по схемам
аутсорсинга, доверительного управления.
– Оценочная деятельность: оценка
недвижимости, бизнеса.
– Консалтинговая деятельность.
– Риэлторская деятельность.
– Рынок строительных работ и услуг.
Комбинирование направлений деятельности
American Appraisal (AAR), Inc.
Образована в 1896 году.
Одна из крупнейших
в мире «full service»
независимая оценочная
компания.
Подготовил
студент
группы 623
Егор Макарин
2007/2008
American Appraisal (AAR), Inc.
Основные виды деятельности *
1. Оценка
•
•
•
•
•
•
•
•
при банкротстве
при разрешении споров
для финансовой отчётности
страховая оценка
оценка нематериальных активов
оценка оборудования
оценка объектов недвижимости
оценка для вопросов налогообложения
American Appraisal (AAR), Inc.
Основные виды деятельности **
(продолжение)
2. Консультация транзакций
•
•
слияния и поглощения
приватизация и др.
3. Консультация в сфере недвижимости
4. Финансовые отчеты
5. Управление основными фондами
American Appraisal (AAR), Inc.
География
• Более 50 офисов в 45 странах мира
Alm at y
At hens
At lant a
Bangkok
Barcelona
Beijing
Bilbao
Bologna
Bucharest
Budapest
Chicago
Dallas
Frankfurt
Guangzhou
Hong Kong
Lisbon
Lisle
London
Los Angeles
Madrid
Majorca
Milan
Milwaukee
Mont real
Moscow
New York
Padova
Paris
Pesaro
Port o
Prague
Princet on
Rom e
San Francisco
Shanghai
Shenzhen
St . Pet ersburg
Tokyo
Torino
Toront o
Vancouver
Warsaw
Washingt on, D.C.
Глобализация
• Глобализация социально-экономических,
экологических, демографических и др.
проблем и процессов.
• Глобализация потоков ресурсов:
финансовых, трудовых,
информационных.
• Глобализация инфраструктурных систем
(транспорт, связь, энергетика).
Процессы глобализации:
альтернативы экономического развития
Альтернатива развития (информационный век):
крупные корпорации / сетевые организации
• Транснациональные корпорации (в секторах
производства и услуг).
• Сетевые структуры и сетевой бизнес (интернетбизнес, базы данных и знаний).
Крупные корпорации необходимы и останутся для
масштабных отраслей реального сектора экономики,
инфраструктурных отраслей.
Транснациональные корпорации – один из стимулов
развития глобального бизнеса недвижимости
«EuroProperty» Data
Процессы глобализации
и экономическая среда
для бизнеса недвижимости
(офисы
банки
торговля … )
• Масштабная интеграция социальноэкономического и политического
пространства:
– Европейский Союз,
– АСЕАН,
– ЕВРАЗЭС,
– др. сообщества.
Процессы глобализации и Россия в
них: бизнес недвижимости
• Транснациональные корпорации и
зарубежные компании в России
в т .ч. в секторах производства и услуг.
•
• Активность российских корпораций в
мировом экономическом пространстве
в т.ч. проекты и приобретения за рубежом
ОАО Газпром, Лукойл, РЖД и др.
Динамика включения арендного рынка
Москвы в международные статистики
Типы арендных
рынков Москвы
Время начала публикаций
Ставки аренды
Доходность
Офисная (office)
недвижимость
Rent
1995
Июль
Yield
1997
Июнь
Торговая (shop)
недвижимость
1995
Июль
1999
Май
Складская (industrial) 1996
недвижимость
Февраль
2001
Август
«EuroProperty» Data
«EuroProperty» Data
(iii) Commercial Real Estate Market Analysis:
Investments & Yield (CB R. Ellis NobleGibbons)
$ mln
800
% Yield
15
RF
East
Eur.
10
300
West
Eur.
5
100
100
2003
2004
2005 2006 1/2
2001
2002 2003
2004
2005
2006
Процессы глобализации
Глобализация движения финансовых и трудовых ресурсов
Глобализация информационных потоков
Глобализация бизнеса / рынка недвижимости