Салават Халилов. Фонды недвижимости. Новые возможности

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ
АЛЬФА-КАПИТАЛ
ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ ДЛЯ
КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ
МОСКВА,
ОКТЯБРЬ, 2009
ВНЕШНЯЯ СИТУАЦИЯ 2009-2010 ГГ.
ПРОБЛЕМЫ-2009
►
►
►
2
ключевые проблемы 2009 г.:

рост объемов «плохих долгов»;

падение рынка недвижимости;
новые компетенции в кредитных организациях:

работа с «плохими долгами»,

реструктуризация,

взыскание, управление и реализация залогов;
кредитные организации переходят от стадии «вернуть
все что можно» в стадию «разбор полетов»
Задача эффективного управления непрофильными активами в 2010 г. будет наиболее актуальной!
Динамика просроченной задолженности в 2008-2009 гг.:
800
697
700
6.1%
6.0%
600
5.0%
401
4.0%
400
300
122
120
141
4.4%
172
190
4.2%
3.5%
3.2%
3.0%
3.0%
235
5.5%
5.3%
538
500
200
7.0%
213
1.9%
2.0%
1.0%
100
1.0%
0
3 кв 2008
4 кв 2008
1 кв 2009
2 кв 2009
3 кв 2009
млрд.руб.
руб.
Объем просроченной задолженности физических лиц в РФ, млн.
млрд.
руб.
Объем просроченной задолженности юридических лиц в РФ, млн.
руб.
0.0%
3 кв 2008
4 кв 2008
1 кв 2009
2 кв 2009
3 кв 2009
Доля просроченной задолженности физических лиц
Доля просроченной задолженности юридических лиц
ДВА ВАРИАНТА РАБОТЫ С ЗАЛОГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В БАНКЕ
строящаяся
БАНК
жилая
недвижимость
готовая, свободная
НЕДВИЖИМОСТЬ
ВЗЫСКАНИЕ ЗАЛОГА
готовая, требующая
выселения
коммерческая
недвижимость
строящаяся
готовая, не приносящая
доход
производственная
недвижимость
готовая, приносящая
доход
ЗАЕМЩИК
2 варианта:
 принудительная продажа;
 принудительное управление
3
ПРИНУДИТЕЛЬНАЯ ПРОДАЖА И ПРИНУДИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
«+»/«-» ДВУХ
ПОДХОДОВ
Принудительная продажа:
►

«плюсы»: оперативно,

«минусы»: часто не выгодно (!).
Принудительное управление:
►


ВАРИАНТЫ
ОРГАНИЗАЦИИ
ПРИНУДИТЕЛЬНОГО
УПРАВЛЕНИЯ
«плюсы»: есть возможность «дождаться» выгодной цены продажи, обеспечить периодическую
доходность во время нахождения актива на балансе структуры управления;
«минусы»: непрофильный актив требует формирования «непрофильной» команды, высокая
себестоимость поддержки.
Существует три основных способа управления залоговыми активами:
►
►
►
КРИТЕРИИ ВЫБОРА
4
способ №1: локализация активов на балансе банка и самостоятельное управление;
способ №2: локализация активов на балансе дочерней компании (ООО и др.) и создание
«непрофильной» для банка команды для управления активами;
способ №3: локализация активов в составе активов закрытого паевого инвестиционного фонда
недвижимости (ЗПИФ) и передача управления специализированной управляющей компании (УК).
Выбор оптимального способа будет зависит от результатов анализа по следующим критериям:
A.
способы финансирования структур управления залоговыми активами и влияние этих способов на
нормативы кредитной организации;
B.
обеспечение контроля со стороны банка за деятельностью структуры управления залоговыми активами;
C.
разделение функционала между структурой управления залоговыми активами и банком;
D.
стоимость и экономическая эффективность структуры управления залоговыми активами;
E.
возможности оперативного рефинансирования и возврата вложенных банком средств.
КРИТЕРИЙ «A»: СПОСОБ ФИНАНСИРОВАНИЯ И НОРМАТИВЫ
БАНК
Прямая покупка недвижимости
(либо получение по отступному)
на баланс банка
БАНК
ДОЧЕРНЯЯ КОМПАНИЯ
Взнос в уставный капитал
дочерней компании
(уменьшает капитал банка)
БАНК
ООО
Кредитование дочерней компании
(регулярная уплата процентов)
►
►
►
5
ЗПИФ
Покупка паев ЗПИФ
(НЕ уменьшает капитал банка)
БАНК
ЗПИФ
недвижимости
Кредитование
(регулярная уплата процентов)
Прямая покупка недвижимости на баланс банка, либо получение ее по отступному не требует каких-либо «особых» способов
финансирования, но (!) при последующем управлении потребуется организации бухгалтерского учета недвижимости, а также всех
связанных с ней платежей, что, зачастую, требует неадекватно дорогой адаптации программного обеспечения и увеличения затрат
за счет содержания штата «непрофильных» сотрудников, занимающихся управлением и учетом недвижимости.
Финансирование дочерней компании возможно либо путем оплаты уставного капитала, что уменьшает капитал банка, либо
посредством кредитования. При этом источники погашения процентов и/или основного тела по таким кредитам будут не
стабильными или отсутствовать, что приводит к наличию на балансе банка потенциально плохого кредита и/или к усложнению
схемы финансирования (выдача новых кредитов для погашения процентов по старому и т. д.).
ЗПИФ позволяет решить вышеуказанные проблемы, т. к. основное финансирование будет осуществляться путем приобретения
паев, что, в соответствии с Письмом Банка России от 24.07.2009 г. № 15-1-1-7/4647: не уменьшает капитал банка. В случае
использования ЗПИФ для квалифицированных инвесторов возможно кредитование ЗПИФ, что также положительно сказывается на
данном способе финансирования структуры управления залоговыми активами.
Вывод по критерию «А»: «ЗПИФ-подход» наиболее рационален с точки зрения банка!
ОЦЕНКА ПАЕВ ЗПИФ НА БАЛАНСЕ БАНКА
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ
►
В соответствии с Положением Банка России от 26.03.2007 г. №302-П: паи ЗПИФ оцениваются в
балансе банка:


ОЦЕНКА РИСКА
►
►
либо по текущей справедливой стоимости через прибыль или убыток, при этом в качестве
текущей справедливой стоимости может быть признана расчетная стоимость пая, методика
оценки которой утверждена Приказом ФСФР от 15.06.2005 г. №05-21/пз-н;
либо путем создания резервов на возможные потери.
В соответствии с Письмом Банка России от 04.09.2009 г. №106-Т оценка риска в отношении
активов закрытого паевого инвестиционного фонда в целях расчета обязательных нормативов и
формирования резервов рассчитывается исходя из стоимости недвижимости, ценных бумаг,
иных активов.
Стоимость недвижимость в составе активов ЗПИФ оценивается независимым оценщиков не реже,
чем 1 раз в полгода. Регулярная переоценка недвижимости позволит осуществлять оценку паев
по текущей справедливой стоимости и не создавать дополнительные резервы на возможные
потери.
6
КРИТЕРИИ «B» И «С»: КОНТРОЛЬ СО СТОРОНЫ БАНКА, РАЗДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛА 7
БАНК
100% контроль
(прямое владение недвижимостью)
БАНК
Самостоятельное выполнение
всех функций
(формирование «непрофильной» команды)
►
►
ЗПИФ
ДОЧЕРНЯЯ КОМПАНИЯ
100% контроль
100% контроль всех операций
(владение 100% долей дочерней компании)
(одобрение сделок на Инвестиционном комитете)
БАНК
ООО
Самостоятельное выполнение
всех функций
БАНК
ЗПИФ
недвижимости
Делегирование
непрофильных функций УК
(формирование «непрофильной» команды)
Использование прямого владения или владения посредством дочерней компании подразумевает выполнение банком самим
всех функций (или подбор отдельной команды профильных специалистов), связанных с управлением недвижимостью, что дает
возможность обеспечить 100%-ый контроль.
Использование ЗПИФ позволяет:


делегировать управляющей компании часть функций, которые банк не имеет возможности выполнять самостоятельно
(ведение бухгалтерского учета и отчетности, оплата обязательных платежей, сдача в аренду, общее управление и т.д.);
сохранить 100% контроль за деятельностью управляющей компании и активами ЗПИФ – по желанию банка все или часть
сделок ЗПИФ (покупка/продажа недвижимости, поиск арендаторов, заключение любых других договоров) могут
осуществляться только с одобрения Инвестиционного комитета, состоящего из представителей пайщиков (банка).
Выводы по критериям «В» и «С»: «ЗПИФ-подход» обеспечивает 100%-ый контроль со стороны банка!
КРИТЕРИЙ «D»: СТОИМОСТЬ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ
ЗПИФ
ДОЧЕРНЯЯ КОМПАНИЯ
БАНК
8
НДС при последующей
реализации *
Возникает
НДС при последующей
реализации*
Возникает
НДС при последующей
реализации*
Возникает
Налог на прибыль
Экономии
нет
Налог на прибыль
Экономии
нет
Налог на прибыль
Экономия
возможна
Налог на имущество
2,2%
Налог на имущество
2,2%
Налог на имущество
0%
Расходы на
содержание
Больше 0
Расходы на
содержание
Больше 0
Расходы на содержание
Меньше
2,2%
Итого стоимость
схемы
Больше 0
Итого стоимость схемы
Больше 0
Итого стоимость схемы
Меньше 0
* - если предметом залога не является объект жилой недвижимости или земельный участок , доли в указанных объектах
►
►
►
локализация недвижимости на балансе банка или дочерней
«непрофильных» человеческих ресурсов со стороны банка;
компании
потребует
дополнительных
финансовых
и
локализация недвижимости в ЗПИФ позволит достичь экономии на налоге на имущество, а также возможной экономии на налоге
на прибыль, что покроет расходы на выплату вознаграждения управляющей компании и инфраструктуре ЗПИФ;
возможен вариационный подход к вознаграждению управляющей компании:


фиксированное вознаграждение (MF) в пределах – до 2,2% от стоимости чистых активов в год;
вознаграждение в виде доли дохода от недвижимости, полученного в результате управления (SF) – до 20% от совокупного
дохода.
Выводы по критерию «D»: «ЗПИФ-подход» практически всегда позволяет обеспечить САМООКУПАЕМОСТЬ содержания
недвижимости и ОТСУТСТВИЕ ЗАТРАТ со стороны банка!
КРИТЕРИЙ «Е»: ВОЗМОЖНОСТИ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ И ВОЗВРАТА СРЕДСТВ
БАНК
БАНК
Продажа
недвижимости
Поступления
от продажи
недвижимости
ЗПИФ
ДОЧЕРНЯЯ КОМПАНИЯ
БАНК
Поступления от
продажи паев
БАНК
Погашение кредитов,
выплаты участниками
9
Инвесторы
Продажа паев
Погашение кредитов,
погашение паев, выплаты
ЗПИФ
недвижимости
ООО
Поступления от
продажи недвижимости
Поступления от продажи
недвижимости
Рынок
Рынок
►
Рынок
При улучшении экономической ситуации оперативное рефинансирование при использовании ЗПИФ возможно:


не только за счет продажи недвижимости из ЗПИФ,
но и за счет продажи паев инвесторам (т. е. в «упакованном» виде), что может обеспечить более быстрый возврат
средств банку.
Вывод по критерию «Е»: «ЗПИФ-подход» выгоден банку с точки зрения диверсификации возможных схем рефинансирования!
РЕЗЮМЕ ИЗ ПРОВЕДЕННОГО АНАЛИЗА
ПРЕИМУЩЕСТВА
ЗПИФ
►
10
ЗПИФ недвижимости является оптимальным способом локализации залоговой недвижимости потому
что:





это удобный способ финансирования (не уменьшает капитал банка, не создает кредитов «низкого»
качества);
обеспечивается 100%-ый контроль со стороны банка за деятельностью структуры управления
залоговыми активами;
позволяет делегировать все непрофильные
специализированной управляющей компании;
функции
по
содержанию
недвижимости
содержание ЗПИФ является для банка фактически бесплатным, т. к. расходы на содержание ЗПИФ,
как правило, покрываются экономией на налоге на имущество, а также «разделом» полученной
прибыли;
ЗПИФ может обеспечить более быстрый возврат средств банку, т. к., зачастую, продажа паев
инвесторам может быть более выгодной и быстрой, чем продажа непосредственно недвижимости.
ЗПИФ недвижимости позволяет создать удобный, самоокупаемый, хорошо контролируемый
инструмент локализации активов, НЕ требующий дополнительных финансовых и человеческих
ресурсов со стороны банка, позволяющий содержать залоговую недвижимость в течение
нескольких лет до улучшения экономической ситуации и возможности ее реализации по выгодным
ценам.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ ООО «УК АЛЬФА-КАПИТАЛ»
СРОКИ
►
►
►
создание ЗПИФ занимает от 2 до 3 месяцев;
срок существования ЗПИФ: от 3 до 15 лет и зависит от конкретных целей и задач кредитной организации
(может быть продлен по решению пайщиков);
функционал управляющей компании:

создание и сопровождение деятельности ЗПИФ, сделок ЗПИФ;

управление и поддержание в надлежащем состоянии активов фонда;

СТОИМОСТЬ
►
11
сопровождение всех договоров и платежей, связанных с недвижимостью (коммунальные платежи,
эксплуатационные расходы и т. д.);

поиск арендаторов и сдача в аренду;

поиск покупателей и продажа активов;

организация и проведение Инвестиционного комитета, общего собрания пайщиков;

подготовка отчетности для пайщиков и др.;
вознаграждение управляющей компании:

Up-Front Fee: 500 тыс. руб. в момент создания ЗПИФ;

Management Fee (MF): до 2,2% в год от стоимости чистых активов фонда, MF списывается
регулярно за счет денежных средств ЗПИФ;

Success Fee (MF): от 0 до 100% в год от прибыли ежегодно или по завершении функционирования
ЗПИФ, рассчитывается как процент от прибыли, которая может образовываться в результате
эффективного управления активами ЗПИФ (арендная доходность и т. д., без учета переоценки).
ОБ УК «АЛЬФА-КАПИТАЛ»
О КОМПАНИИ
►
12
Управляющая компания «АЛЬФА-КАПИТАЛ» - одна из крупнейших компаний на рынке управления
активами, входящая в «Альфа-Групп»:
►
ООО УК «Альфа-Капитал» создана в 1996 г.;
►
объем активов под управлением: более 40 млрд. руб.;
►
►
►
►
►
клиенты: более 50 тыс. частных клиентов, 23 НПФ, 22
страховые компании, Пенсионный фонд РФ, Фонд
содействия реформированию ЖКХ;
под управлением 10 ЗПИФ, из которых 6 ЗПИФ
недвижимости;
собственные офисы: в Москве, Санкт-Петербурге,
Самаре,
Екатеринбурге,
Калининграде,
Тюмени,
Красноярске, Краснодаре и Челябинске;
рейтинг Национальной рейтинговой компании: ААА
Максимальная надежность;
рейтинг «Эксперт РА»: А++. Исключительно высокий/
наивысший уровень надежности и качества услуг
КОНТАКТЫ
13
Халилов Салават Фаритович
Заместитель Генерального директора
Тел.: +7 (495) 797-31-52 (доб. 147)
Факс: +7 (495) 797-31-51
E-mail: Skhalilov@alfacapital.ru
КОНТАКТНЫЕ ЛИЦА
Гулько Ирина Григорьевна
Директор по работе с клиентами
Тел.: +7 (495) 797-31-52 (доб. 200)
Факс: +7 (495) 797-31-51
E-mail: IGulko@alfacapital.ru
Михайлов Николай Валентинович
Директор по развитию проектов
Тел.: +7 (495) 797-31-52 (доб. 126)
Факс: +7 (495) 797-31-51
E-mail: NMikhailov@alfacapital.ru
АДРЕС
►
►
►
ООО УК «Альфа-Капитал»
123001, Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 32, стр. 1
www.alfacapital.ru