Инвестиционная корпорация Квартира.Ру

"Сокращение строительства новостроек в Москве
2005-2009 гг. и его влияние на квартирный рынок:
численный анализ»
Доклад на конференции МАР по аналитике
“Рынок недвижимости: ситуация, тенденции,
прогноз”
К.ф.-м.н. Юрий Кочетков
Цикличность московского квартирного рынка
Цикличность выявляется в динамике различных рыночных параметров
Характерный период волны составляет от 832 до 858 дней
Динамика объема предложения вторичного рынка
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
0
Декабрь 1999
Апрель 2001
Сентябрь 2002
Январь 2004
Май 2005
Октябрь 2006
Февраль 2008
Июль 2009
Помесячный относительный прирост цен
0.125
0.075
0.025
Mar/00
-0.025
-0.075
Dec/00 Sep/01 Jun/02 Mar/03 Dec/03 Sep/04 Jun/05 Mar/06 Dec/06 Sep/07 Jun/08
Темпы строительства коммерческого жилья носят неволновой характер
Распределение ввода жилья в Москве по типам
«социальное»/»коммерческое»
год
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Полный ввод,
тыс.кв.м.
3342,3
3690,6
4274,1
4443
4578,6
4648,5
4700
4824.6
3280
Муниципальное
жильё, тыс.кв.м.
1094
1209
1402
1744,3
1379,8
1650,4
1557,4
1823,2
1932.3*
Коммерческое
жильё, тыс.кв.м.
2248,3
2481,6
3075,4
2698,7
3198,8
2998,1
3247,1
3001,4
1347.7*
Доля
коммерческого
жилья, %
67,3%
67,2%
68,7%
60,7%
69,9%
64,5%
67,6%
62,2%
41,1%*
* - предварительные подсчеты по БД «ИНТУС»
Моделирование поставок квартир в новостройках на рынок
и объёма предложения

Первой отправной точкой моделирования служат
объёмы ввода
коммерческого жилья. На их основе, путём распределения поставок кв.метров
квартир по предыдущим ГК годам для каждого объекта, можно построить т.н.
поставки (вывод) метража новостроек на рынок.

Второй отправной точкой является кривая помесячной реализации квартир в
новостройках, которая рассчитывается автором с 2001 года. Помесячная
реализация – это процент убывания метража по фиксированному ряду домов с
1-го по 30/31 число месяца.

На основании поставок кв.метров квартир на рынок и процента помесячной
реализации возможно достаточно точно построить динамику предложения
первичного рынка, а также объёмы продаж квартир на нём.
Темпы вывода метража новостроек на рынок (расчёт)
Поставки объёмов квартир в новостройках на рынок Москвы,
тыс.кв.м./год
4,500
4,175
4,000
3,342
3,500
3,000
2,800
3,260
3,010
2,479
2,480
2,500
1,814
2,000
1,500
1,096
973
1,000
500
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
* 2009 год - прогнозное значение
*
Единомоментный объём предложения новостроек на рынке Москвы (расчёт)
Динамика объёма предложения новостроек в Москве, тыс.кв.м.
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
Сравнительная реализация квартир первичного и вторичного рынка
(расчёт по данным УФРС и модели динамики первичного рынка)
Помесячная реализация квартир, тыс.кв.м./мес.
600
500
Вторичный рынок
400
300
200
100
0
Первичный рынок
Прогнозирование дефицита новостроек в 2010-2011 гг

Помимо текущего (единомоментного) предложения кв.метров новостроек
существует ещё и такая характеристика первичного рынка как потенциальный
запас квартир – число нераспроданных кв.метров в новостройках,
присутствующих на рынке. На декабрь 2008 г. по оценке этого запаса в Москве
насчитывалось 2 млн.750 тыс.кв.м.

К этой цифре в 2009 году прибавилось ещё более 670 тыс.кв.метров
мощностей новостроек-новинок. Параллельно за полгода в 2009 г. реализовано
было не более 420 тыс.кв.м. нового жилья. В итоге, потенциальный запас на
июль 2009 г. может быть оценен как 3 млн.кв.метров.

Для оценки времени, в течение которого будут распродаваться эти квартиры
необходимо принять во внимание усреднённые темпы продаж в течение
последних полуциклов рынка недвижимости столицы.
Темпы появления на рынке новостроек-новинок в последние годы
Мощности новостроек-новинок, появившихся на рынке в
2008-2009 гг., тыс.кв.м./квартал
700
621.9
600
500
432.9
400
346.2
295.2
300
326.8
229.5
200
100
0
1кв.08
2кв.08
3кв.08
4кв.08
1кв.09
2кв.09
Оценки темпов реализации новостроек в ходе полуциклов последних лет
Даты полуцикла
Тип полуцикла
Среднемесячные
темпы реализации
Среднее
единомоментное
предложение
Март 2006 - май 2007
Переоценка квартир
183 тыс.кв.м./мес.
1972 тыс.кв.м.
Май 2007 – июнь 2008
Недооценка квартир
236 тыс.кв.м./мес.
1418 тыс.кв.м.
Июнь 2008 – Август 2009
Переоценка квартир
85 тыс.кв.м./мес.
1057 тыс.кв.м
Август 2009 – Октябрь 2010
Недооценка квартир
?
-
Темпы реализации в ближайший полуцикл недоценённости квартир вряд превысят темпы
аналогичного полуцикла «май 2007 – июнь 2008». Наиболее адекватной оценкой (с
некоторой долей оптимистичности) этого темпа является значение
236 тыс.кв.м./мес.*1057/1418 = 176 тыс.кв.м./мес.
Динамика текущего полуцикла и оценка остатков новостроек
(условие: ср.реализация 176 тыс.кв.м./мес.)
остаток не менее
3 млн.кв.м.
остаток не менее
600 тыс.кв.м.
Основные выводы по теме доклада






С 2005 года началось уменьшение объёмов новостроек, поступающих на
рынок столицы, которое особенно ярко выразилось в резком снижении ввода
коммерческих домов в строй в 2007-2008 гг.
Реализация квартир в новостройках шла в чётком соответствии с т.н.
короткими циклами московского квартирного рынка. С учётом уменьшения
поступления новостроек на рынок это привело к ощутимому снижению уровня
предложения, что во-многом подстегнуло рост цен в 2008 году.
Кризис 2008 года застал квартирный рынок на пике полуцикла,
соответствующего переоценённости квартир. Это привело к резкому падению
спроса и, соответственно, продаж в 2008-2009 годах.
Застройщики, пытаясь преодолеть негативные тенденции, выбросили в
кризисный период значительный объём дополнительных квартир в
новостройках, присутствовавших на рынке, и целый ряд новостроек-новинок.
На текущий момент резерв квартир в новостройках составляет около 3
млн.кв.метров, этот объём обеспечит работой операторов рынка и и их
отделы продаж на ближайший полуцикл вплоть до 2011 года.
Ожидается сокращение поступления новостроек-новинок, что связано с
замораживанием значительного числа проектов в 2008-2009 гг. Однако это
явление окажет своё влияние лишь в 2011 году и позднее.
Спасибо за внимание!

Более подробно о циклах квартирного рынка Москвы,
вкладе ипотеки, последствиях кризиса и мн.другом:

http://www.nepochta.ru/real/

http://Yuriy_kochetkov.livejournal.com