Финансовая логистика денежных потоков при реализации

ПРИВЫКАЙТЕ К УСПЕХУ
«Финансовая логистика денежных
потоков при реализации
комплексной застройки»
СОДЕРЖАНИЕ
• Статистика по ЗПИФ недвижимости в России
• ЗПИФН как механизм привлечения рыночных средств
• Разграничения видов ЗПИФН для различных категорий инвесторов
• Преимущества ЗПИФН для неквалифицированных инвесторов
• Дополнительные преимущества ЗПИФН для квалифицированных инвесторов
• Типовая схема работы девелоперского ЗПИФН
• Типовая схема работы рентного ЗПИФН
• Типовая схема работы земельного ЗПИФН
• Многоуровневая система защиты прав собственника
• Налогообложение ЗПИФН
• Особенности налогообложения в рамках ЗПИФН
• Выводы
ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
2
СТАТИСТИКА ПО ЗПИФ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ
Виды ЗПИФН
«Строительный» ЗПИФН
«Рентный» ЗПИФН
«Девелоперский» ЗПИФН
«Земельный» ЗПИФН
350
180 000 000 000
300
160 000 000 000
140 000 000 000
250
120 000 000 000
200
100 000 000 000
кол-во ЗПИФН
150
80 000 000 000
СЧА, руб.
100
50
40 000 000 000
20 000 000 000
0
01
.0
1.
20
03
01
.0
7.
20
03
01
.0
1.
20
04
01
.0
7.
20
04
01
.0
1.
20
05
01
.0
7.
20
05
01
.0
1.
20
06
01
.0
7.
20
06
01
.0
1.
20
07
01
.0
7.
20
08
01
.0
1.
20
08
0
60 000 000 000
ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
3
ЗПИФН КАК МЕХАНИЗМ ПРИВЛЕЧЕНИЯ
РЫНОЧНЫХ СРЕДСТВ
•
•
•
•
Наиболее эффективный, защищенный и прозрачный механизм инвестиций
Возможность получения постоянных доходов владельцами инвестиционных паев
Возможность реинвестирования прибыли в полном объёме
Возможность промежуточные выплаты доходов
Взнос собственника/инвестора в
имущество при формировании
ЗПИФН
Рыночное привлечение в ЗПИФН
(при необходимости)
Инвестиционный доход:
- Арендные платежи
- Поступления от
продаж объектов
недвижимости
- Поступления от
других инвестиций
Реинвестировани
е прибыли
Инфраструктурные расходы
- Управляющая
компания;
- Спец. депозитарий;
- Регистратор;
- Оценщик;
- Аудитор
Инвестиционные расходы
- Содержание объекта
недвижимости, ремонт,
модернизация,
приобретение
(строительство) новых
объектов
Промежуточные выплаты
пайщикам
ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
4
РАЗГРАНИЧЕНИЕ ВИДОВ ЗПИФН ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ
КАТЕГОРИЙ ИНВЕСТОРОВ
Квалифицированные инвесторы
«Проектные» ЗПИФН
с высокими
инвестиционными рисками
В силу признания
Управляющей компанией
Неквалифицированные
и Требований
Федерального Закона
№39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»
Cт.51.2 Закона
К квалифицированным инвесторам
относятся:
1) брокеры, дилеры и управляющие;
2) кредитные организации;
3) акционерные инвестиционные фонды;
4) управляющие компании
инвестиционных фондов,
паевых инвестиционных фондов и
негосударственных пенсионных
фондов;
5) страховые организации;
6) негосударственные пенсионные
фонды;
7) Банк России;
8) государственная корпорация
"Банк развития и внешнеэкономической
деятельности (Внешэкономбанк)";
9) Агентство по страхованию вкладов;
инвесторы
Рыночные ЗПИФН
с низкими
инвестиционными рисками
10) международные финансовые
организации, в том числе
Мировой банк,
Международный валютный фонд,
Европейский центральный банк,
Европейский инвестиционный банк,
Европейский банк
реконструкции и развития;
11) иные лица, отнесенные к
квалифицированным инвесторам
федеральными законами.
ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
5
ПРЕИМУЩЕСТВА ЗПИФН ДЛЯ НЕКВАЛИФИЦИРОВАННЫХ
ИНВЕСТОРОВ
1.Имя пайщика, передавшего свою собственность в фонд, и стоимость его имущества не подлежит разглашению
2.Управляющая компания не вправе распоряжаться имуществом, переданным в оплату инвестиционных паев,
за исключением случая включения такого имущества в состав паевого инвестиционного фонда или возврата
лицу, передавшему указанное имущество в оплату инвестиционных паев.
3.На имущество, переданное в ПИФ, нельзя наложить арест
4.При финансировании строительства недвижимости ЗПИФН выступает Инвестором
строительства, заключая договор инвестирования с Застройщиком. Временно свободные
денежные средства могут быть инвестированы в ценные бумаги, указанные в Правилах
фонда, доли в компаниях и т.п.
Рыночные ЗПИФН
с низкими
инвестиционными
рисками
5.Фонд может осуществлять реализацию (переуступку) долей на строящуюся недвижимость,
не дожидаясь окончания строительства, в том числе с целью минимизации расходов, связанных
с государственной регистрацией собственности и нотариальным удостоверением сделок
6.В случае регистрации права собственности на объект недвижимости на ЗПИФН,
последний может продать указанную недвижимость на вторичном рынке
7.В случае смены владельца нет необходимости обращаться в органы юстиции, достаточно продать паи
ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
6
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА ЗПИФН
ДЛЯ КВАЛИФИЦИРОВАННЫХ ИНВЕСТОРОВ*
1.Увеличения срока формирования ЗПИФН
2.Рассрочка по оплате выданных паев (неполная оплата паев)
3.Одобрение сделок инвестиционном комитетом пайщиков
(запрет на распоряжение недвижимым имуществом)
«Проектные» ЗПИФН
с высокими
инвестиционными рисками
4.Возможны сделки с аффилированными лицами УК фонда
(финансирование собственных проектов владельцев УК)
5.Выдача заемных средств в фонд
* Помимо преимуществ, перечисленных для неквалифицированных инвесторов
ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
7
ТИПОВАЯ СХЕМА РАБОТЫ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ЗПИФН
Инвестор
Передача
земельного участка,
денежных средств,
ценных бумаг в
фонд
Общее собрание
пайщиков
Управление, контроль
Паи
Специализированны
й депозитарий
Учет прав на
имущество,
контроль операций
Специализированны
й регистратор
Реестр владельцев
паев, учет
операций с паями
Аудитор
Проверка фонда на
соответствие
законодательству
Оценщик
Управляющая
компания
Застройщик/
Девелопер
Заказчик, генподрядчик
Договор
инвестирования/
долевого участия
Договор на строительство
объекта
Покупатели
(физические,
юридические лица)
ЗПИФН
Доходы фонда
Расходы/
Инвестиции
Оценка имущества
фонда
Реинвестирование
Формирование фонда,
операции с имуществом,
риск-менеджмент,
отчетность
Права на объекты
недвижимости/
объекты
недвижимости
Инвестиции,
строительство,
реконструкция,
приобретение
объекта
ПРИБЫЛЬ
Промежуточные выплаты
пайщикам, погашение паев
ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Собственник
объекта/Пайщик
8
ТИПОВАЯ СХЕМА РАБОТЫ РЕНТНОГО ЗПИФН
Собственник
объекта/Пайщик
Передача
объекта в фонд
Специализированн
ый депозитарий
Учет прав на
имущество,
контроль операций
Специализированн
ый регистратор
Реестр владельцев
паев, учет
операций с паями
Аудитор
Проверка фонда
на соответствие
законодательству
Оценщик
Управляющая
компания
Паи
Общее собрание
пайщиков
Арендаторы
Управление,
контроль
Рентные платежи/
Доходы фонда
Управляющая/эксплуатационн
ая компания объекта
ЗПИФН
Договор на управление
объектом
Расходы/
Инвестиции
Оценка имущества
фонда
Реинвестирование
Формирование фонда,
операции с имуществом,
риск-менеджмент,
отчетность
Строительство,
реконструкция,
приобретение,
ремонт,
модернизация,
содержание
объекта
недвижимости
ПРИБЫЛЬ
Промежуточные
выплаты пайщикам
ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Собственник
объекта/Пайщик
9
ТИПОВАЯ СХЕМА РАБОТЫ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗПИФН
Собственник
земельного
участка/Пайщик
Передача
земли в фонд
Специализированн
ый депозитарий
Паи
Учет прав на
имущество,
контроль операций
Общее собрание
пайщиков
Перевод категорий
земельных участков
Сдача земельных
участков в
аренду/субаренду
Управление,
контроль
Гражданско-правовые
сделки с земельными
участками
Возможности
фонда
ЗПИФН
Специализированн
ый регистратор
Реестр владельцев
паев, учет
операций с паями
Кредитование под залог
паев
Аудитор
Проверка фонда
на соответствие
законодательству
Оценщик
Оценка имущества
фонда
Гражданско-правовые
сделки с паями фонда
(стратегии УК
«ИнгосстрахИнвестиции»)
Управляющая
компания
Формирование фонда,
операции с имуществом,
риск-менеджмент,
отчетность
Паи выводятся на
биржевые
площадки
ММВБ, РТС
ликвидность
ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Возможности
пайщика
Собственник
земельного
участка/Пайщик
10
МНОГОУРОВНЕВАЯ СИСТЕМА ЗАЩИТЫ ПРАВ
СОБСТВЕННИКА
Инфраструктура
системы защиты
(контроля) через
ЗПИФН
Спецрегистратор
«Закрытый» реестр
реальных собственников
Спецдепозитарий
Контроль за
распоряжением активами
Независимый Оценщик
Оценка активов фонда
Независимый Аудитор
Обязательный аудит
фонда
Инвестиционный комитет
пайщиков (собственников)
Одобрение сделок с
имуществом фонда,
составляющий ЗПИФ
ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
11
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЗПИФН
Налог на прибыль /НДФЛ
Налог на прибыль уплачивается как
разница
между
доходами,
полученными при погашении паев и
расходами, затраченными на их
покупку
НДС
Передача имущества в ЗПИФ НДС не
облагается.
Налог на прибыль/НДФЛ
Не уплачивается , т.к. передача
имущества
носит
инвестиционный
характер.
Процесс Функционирования ЗПИФН
3 месяца
15 лет
3 месяца
Завершение деятельности ЗПИФН
Процесс формирования ЗПИФН
НДС
Плательщиком НДС по любым операциям с
имуществом фонда выступает УК.
Налог на имущество
Т.к.ПИФ обособленный комплекс без образования
юридического
лица,
субъект
налогообложения
отсутствует, то обязательств по налогу не возникает.
Налог на прибыль /НДФЛ
Уплачивается
при
получении
пайщиком
промежуточного дохода.
ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
12
ВЫВОДЫ


Возможность реализации индивидуальных и корпоративных проектов
Управление недвижимым имуществом, принадлежащим на праве собственности, с
целью снижения налоговых расходов.

Закрытый ПИФ позволяет надёжно защитить права собственников и инвесторов.

Востребованность инвестиционных продуктов рынка коллективных инвестиций будет
расти, объем активов, переданных в управление, может достигнуть к 2011 году $100
млрд.

В отрасль коллективных инвестиций могут быть инвестированы значительные средства,
как альтернатива притока средств в банковский сектор.

Расширение использования Закрытых ПИФ означает появление нового надёжного и
доходного финансового инструмента для широкой массы частных инвесторов.

Закрытый ПИФ позволяет решать приоритетные государственные задачи используя
механизмы частно - государственного партнёрства.
ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
13
О КОМПАНИИ ОАО УК «ИНГОССТРАХ - ИНВЕСТИЦИИ»
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Дата основания: 27 марта 1997 года
УК «Ингосстрах - Инвестиции» имеет Договор с Пенсионным фондом России на право управления
средствами накопительной части пенсии
УК «Ингосстрах - Инвестиции» является членом Национальной Лиги Управляющих (НЛУ), а также
имеет аккредитацию при Национальной ассоциации негосударственных пенсионных фондов (НАПФ)
РЕЙТИНГИ И НАГРАДЫ
Компании присвоен индивидуальный рейтинг Эксперт РА - A++, исключительно высокий
(наивысший) уровень надежности и качества услуг.
Компании повышен рейтинг надежности до уровня «АА+» - очень высокая надежность
(Национальное Рейтинговое Агентство).
Один из победителей конкурса Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ».
Лауреат премии «Финансовый Олимп 2007» в номинации «Управляющая компания: стратегия
управления», категория «Динамика и эффективность».
Лауреат ежегодного Конкурса «Российский рынок коллективных инвестиций», организуемого
Национальной лигой управляющих и Учебным центром МФЦ.
ТОР-3 рейтинга «Самые динамичные управляющие компании 2007 года» (КоммерсантЪ-Деньги).
ТОР-3 рейтинга «Самые страховые компании 2007 года» (КоммерсантЪ-Деньги).
ТОР-30 рейтинга «Лучшие управляющие компании 2007 года» (РБК. Рейтинг).
ТОР-30 рейтинга «Крупнейшие управляющие компании» 1 кв. 2008 года (Национальное Рейтинговое
Агентство)
Лауреат
премии
«Финансовый
Олимп 2007»
Победитель конкурса
«Российский рынок
Коллективных инвестиций»
ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
14
УК «ИНГОССТРАХ-ИНВЕСТИЦИИ» НЕОТЪЕМЛЕМАЯ ЧАСТЬ
ХОЛДИНГА БАЗОВЫЙ ЭЛЕМЕНТ
ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
15
КОНТАКТЫ
Адрес в Москве:
ОАО УК «Ингосстрах-Инвестиции»
115998, г. Москва, ул. Пятницкая, д.12, стр. 2
Тел. (495) 720-48-98, факс (495) 728-72-37
Адрес в Интернет:
www.ingosinvest.ru
Генеральный директор
Петров Валерий Станиславович
vpetrov@ingosinvest.ru
Заместитель генерального директора по
работе с альтернативными инвестициями
Яшин Алексей Сергеевич
Aleksei.Yashin@ingosinvest.ru
ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
16