Построение модели зонирования территории в зависимости от

Построение модели зонирования
территории в зависимости от ценности
местоположения недвижимости:
проблемы и пути их решения
Николаев Борис Александрович
аналитический отдел ОАО «Камская долина», г. Пермь, 2011г.
«Зонирование».
и философские
вопроса
РАЗВИТИЕ
KDПонятие
GROUP
В ЦИФРАХ«корни»
(история
и прогноз)
Зонирование – разделение некоторой ограниченной территории на части (зоны) в зависимости
от стоимости объектов недвижимости в этих зонах находящихся.
ПОСТУЛАТ:
ПОСТУЛАТ:
местоположение определяет
стоимость объекта недвижимости
цена определяет престижность
местоположения
НА ОСНОВЕ ЭТО СТРОИТСЯ:
НА ОСНОВЕ ЭТО СТРОИТСЯ:
зонирование
ценовая карта
АРГУМЕНТ:
АРГУМЕНТ:
- рынок недвижимости – структура
«инертная», в рамках конкретного
момента времени характеристика
«местоположение» - фиксирована,
кластеры определены
- зонирование – документ, более
нацеленный на перспективу. Тут
«местоположение» - условнопеременная величина во времени.
Изменение местоположения
происходит через изменение роли
действия факторов локального
уровня.
«Объект стоит дорого, потому что находится в центре
или
объект находится в центре и потому стоит дорого?»
Алгоритм построения
модели
РАЗВИТИЕ
KD GROUP
Взонирования
ЦИФРАХ (история и прогноз)
Зонирование
ЦЕНОВАЯ КАРТА
СУЩЕСТВУЮЩИЙ ОПЫТ
+
Ценовые карты построены для целого ряда городов РФ. Выработан
более менее обобщенный алгоритм (последовательность) действий.
МОДЕЛЬ ОЦЕНКИ
ФАКТОРОВ ЛОКАЛЬНОГО УРОВНЯ
Попытки анализировать данный уровень
предпринимались
лишь
столичными
специалистами и сводились, как правило, к
анализу удаленности от станций метро.
ПРОБЛЕМЫ
► проблема формирования «наполнения» выборок;
► проблема аргументированного использования иерархических
уровней в процессе ценового зонирования;
► проблема необходимости сужения кластера до «точки».
► глобальная проблема: по сути сформировать «с
нуля» модель оценки факторов, оказывающих
влияние на стоимость недвижимости на локальном
уровне
Особенности зонирования
городов
разныхиформ
(структур)
РАЗВИТИЕ
KD GROUPтерритории
В ЦИФРАХ
(история
прогноз)
Форма (структура) города
1. Полосовидная
1
Особенности процесса зонирования
Местоположение в основном характеризуется удаленностью от центра города и транспортной
доступностью. Роль локальных центров менее выражена.
2. Многоядерная
Сформированный и выраженный центр города. Но велика роль локальных центров.
3. Радиально-Кольцевая
Местоположение в основном определяется удаленностью от центра города. Локальные центры
значительно менее развиты в сравнении с центром.
4. Компактная
Роль зонирования снижена. Дифференциация стоимости в зависимости от удаленности от центра
незначительна. Однако велика роль локального уровня и характера застройки.
5. Расчлененная
Роль зонирования максимальная. Широкий разброс жилых массивов. Неравномерность развития
территорий внутри районов. Формирование локальных центров. Высокая значимость транспортной
доступности и локального уровня в целом.
3
5
2
4
Эволюция ценового
зонирования
г. Перми учетом
формы
города
РАЗВИТИЕ
KD GROUP
В ЦИФРАХ
(история
и прогноз)
БЫЛО (2000 год)
БАЗОВАЯ МОДЕЛЬ
ДВУХУРОВНЕВАЯ МОДЕЛЬ
ПРЕДПОСЫЛКА:
ЕСТЬ (с 2008 года)
ПРЕДПОСЫЛКА:
необходимость создания ценовой карты,
объективно отражающей с одной стороны
особенности Перми с точки зрения формы города, а
с другой – ситуацию в понимании ПОТРЕБИТЕЛЯ.
заказ УЖКХ
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ:
кластеры: микрорайоны
типы МЖД, включаемых в выборку: 5 эт, ХР, БР
кластеры: микрорайоны, районы, зоны «базовой» модели»
типы МЖД, включаемых в выборку: все
в том числе объекты первичного рынка
ФОРМУЛА РАСЧЕТА:
Ê 
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ:
ÖÌ
Ö ÑÐ
ФОРМУЛЫ РАСЧЕТА:
ÊI 
РЕЗУЛЬТАТ:
Категория престижности
ÖÐ
Ö max ãîðîä
Ê II 
ÖÌ
ÖÐ
Ê èíò 
Ê I  Ê II
 Ê ëîê
2
Значения поправочного
коэффициента
1. Центр
1,41
2. Прилегающие к центру районы
1,21
3. Районы средней удаленности
1,08
4. Окраины центральных районов
0,96
5. Отдаленные районы
0,84
РЕЗУЛЬТАТ:
Ценовая карта с детализацией до кадастрового квартала,
на которую в последствии накладывается карта влияния
коэффициента локального уровня
Проблема необходимости
сужения
кластера
до «точки»
РАЗВИТИЕ
KD GROUP
В ЦИФРАХ
(история
и прогноз)
СУЩНОСТЬ ПРОБЛЕМЫ
ВАРИАНТ РЕШЕНИЯ
проявляется при применении результатов
зонирования в оценочной практике в рамках
сравнительного подхода
карта изопрет
от. Лат «iso» - равный, «pretium» - цена
45 000
44 000
43 000
А
А
42 000
Б
Б
На практике, используя фрагмент данной карты,
можно
производить
расчет
поправочных
коэффициентов для объектов недвижимости,
расположенных в любой точке земной поверхности
(графическим методом, через соотношение длин
касательных,
проведенных
из
сравниваемых
объектов к ближайшим изопретам).
Модель оценки
факторов
локального
уровня
РАЗВИТИЕ
KD
GROUP
В ЦИФРАХ
(история и прогноз)
Модель оценки факторов локального уровня датирована 2008г.
АЛГОРИТМ:
определение перечня факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости на локальном уровне (в
пределах смежных кадастровых кварталов);
2) количественная формализация степени влияния этих факторов как по подробной модели (где заданы
конкретные значения удаленности), так и по упрощенной модели (где значения удаленности условно заданы как
«большая», «средняя», малая»)
1)
3) собственно расчет коэффициента локального уровня по кадастровым кварталам.
в завершении построения зонирования производится объединение 2 ценовых уровней с локальным, и
расчет интегрированных коэффициентов ценности местоположения по кадастровым кварталам:
Ê èíò 
Ê I  Ê II
 Ê ëîê
2
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
614 000 г. Пермь, ул. Советская, 40,
ОАО «Камская долина», аналитический отдел,
Телефон: (342) 215-50-86,
e-mail: analitika@kamdolina.ru
Приглашаем к плодотворному сотрудничеству!