Стандартизированный подход управляющей компании к

Булат Шакиров
генеральный директор
ЗАО «Коммерческая недвижимость
ФПК «Гарант-Инвест»
Опыт в области управления торговыми центрами:
- С 2003 по 2007 г.г. - работал в компании «ИКЕА» . Участвовал в подготовке к
открытию и последующем управлении магазинов ИКЕА и ТЦ «МЕГА» в Москве,
Санкт-Петербурге, Казани, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге.
- С 2007 года работает в ФПК «Гарант-Инвест»:
- генеральный директор ТЦ «Ритейл Парк».
- С 2008 года также назначен управляющим ТК «Пражский Град».
- С 2012 года руководитель всего блока коммерческой недвижимости, отвечающий
за 6 ТЦ в Москве.
- С 2010 года выступает в качестве спикера от ФПК «Гарант-Инвест» в общении с
профессиональным сообществом, российскими и международными
организациями. Член Президиума Российского Совета торговых центров.
- В сентябре 2010г. Назначен Руководителем Секции управляющих ТЦ при РСТЦ.
- В 2011 году получил степень CPM (Certified Property Manager) Американского
института IREM.
Стандарты управления торговым центром
• Рынок торговых центров в России еще в возрасте:
teenager (первым ТЦ перевалило за 10 лет).
• Управляющие компании и собственники больше
думают о максимальной заполняемости и
максимальных ставках аренды, чем о
максимальном удобстве для покупателей
(сбалансированность пула арендаторов,
максимального количества сервисов и услуг).
• Торговые центры проектируются исходя из
принципа размещения наибольшего количества
арендопригодных площадей (редкие исключения).
2 основных подхода и пути развития:
1.Собственники торговых центров создают свою
управляющую компанию.
1.Собственники торговых центров заключают договор
на управление
(Property management или Facility management)
Как вы думаете какой подход больше всего
используется в России???
2 ОСНОВНЫХ ПОДХОДА
2 ТОЧКИ ЗРЕНИЯ
1. МИНИМАЛЬНОЕ КОЛИЧЕСТВО СОТРУДНИКОВ В
АДМИНИСТРАЦИИ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА
1. МАКСИМАЛЬНОЕ КОЛИЧЕСТВО СОБСТВЕННОГО
ПЕРСОНАЛА
• А ТАКЖЕ ЧТО-ТО МЕЖДУ…
Общие сведения по организации службы.
1. Техническая эксплуатация никогда
не осуществляется полностью своими силами.
Распределение затрат представлено на диаграмме 1
Объем работ по клинингу в ыв озу
мусора и снега
39%
52%
9%
Объем работ по техническому
обслужив анию отданный в нешним
организациям
Объем работ осуществ ляемый св оими
силами
Ориентировочный состав службы эксплуатации комплекса
площадью 40 000 м. кв.
STAFF SCHEDULE
УПРАВЛЯЮЩИЙ ТЦ
ЗАМЕСТИТЕЛЬ
УПРАВЛЯЮЩЕГО ПО
ЭКСПЛУАТАЦИИ
(ГЛАВНЫЙ ИНЖЕНЕР)
ЗАМЕСТИТЕЛЬ
УПРАВЛЯЮЩЕГО ПО
МАРКЕТИНГУ
ВНЕШНИЙ
КЛИНИНГ
ВНЕШНИЕ
РЕКЛАМНЫЕ
АГЕНТСТВА
ВНЕШНЯЯ
ИНЖЕНЕРНАЯ
СЛУЖБА
ВНЕШНИЕ
ПАРТНЕРЫ ПО
МАРКЕТИНГУ,
РЕКЛАМЕ И PR
ЗАМЕСТИТЕЛЬ
УПРАВЛЯЮЩЕГО ПО
БЕЗОПАСНОСТИ
АДМИНИСТРАТОР
ОФИСА ТЦ
КООРДИНАТОР ПО
РАБОТЕ С
АРЕНДАТОРАМИ
ДОГОВОР С ЧОП
ДОГОВОР НА
ТРЕВОЖНУЮ
КНОПКУ
ВНЕШНИЙ
ПАРТНЕР ПО
ОБСЛУЖИВАНИЮ СИСТЕМ
БЕЗОПАС-НОСТИ
ВНЕШНИЕ
ПАРТНЕРЫ ПО
ОБЕСПЕЧЕ-НИЮ
РАБОТЫ ОФИСА
(КАНЦЕЛЯРИЯ,
КУРЬЕРЫ, ТАКСИ,
СИСТЕМЫ УЧЕТА
ПОСЕТИ-ТЕЛЕЙ И
Т.Д.
ВНЕШНИЕ
БРОКЕРЫ И
КОНСУЛЬТАНТЫ
ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ:
1. НАЛОГИ
2. СТРАХОВАНИЕ
3. СОЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА
4. КАДРОВОЕ ДЕЛОПРОИЗВОДСТВО
5. ЗАМЕНА НЕЭФФЕКТИВНЫХ СОТРУДНИКОВ
6. ОБУЧЕНИЕ, СЕРТИФИКАЦИЯ, ДОПУСКИ
7. ОБЪЕМ РАБОТ
8. РАБОЧЕЕ ВРЕМЯ, ОТПУСКА, БОЛЬНИЧНЫЕ
9. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
10. МОТИВАЦИЯ
Для решения крупных разовых задач привлекаются сторонние организации.
В собственной службе имеется минимальное количество специалистов, для которых
обеспечена 100% занятость.
В собственной службе только специалисты не уникальных профессий, то есть
имеется возможность замены сотрудника.
Очень важно, для обеспечения эффективной загрузки обучение сотрудников по
дополнительным направлениям на рабочем месте.
(например, инженер слаботочник был обучен по организации пожарной охраны
комплекса, инженер диспетчер освоил организацию строительно-ремонтных
работ и т.д.).
Сторонним организациям отданы работы:
-
- связанные с лицензированием деятельности.
требующие узкоспециализированных специалистов.
- клининг, вывоз снега и мусора.
Преимущества организации собственной службы.
При эксплуатации торговых центров площадью более 12000 м. кв. цена вопроса при
привлечении сторонней организации оказывается выше чем при создании
собственной службы эксплуатации.
Результаты тендера прошлого года
(затраты на собственную службу приняты за единицу)
1,4
1,2
1
Крупные компании
0,8
Мелкие компании без "Бренда"
0,6
Затраты на собственную службу
0,4
0,2
0
1
Преимущества организации собственной службы.
Руководство собственной службы эксплуатации лучше знает внутрикорпоративные требования, в
результате эффективнее решаются вопросы. Например встал вопрос по организации системы BMS
торгового центра. Возможности в этой области безграничны как и стоимость работ. В этих
условиях собственная служба эксплуатации, понимая корпоративные цели, способна предложить
оптимальную для данного случая комплектацию системы.
При решении вопросов не оговоренных в договоре обслуживания (мелкие монтажи и реконструкции)
отсутствуют лишние управленческие звенья. Например: Надо проработать вопрос по новому
указателю въезда на парковку. Собственная служба эксплуатации знает в каком виде представить
предложения, знает на какие этапы согласования с руководством разбить проработку вопроса и в
результате вопрос с наименьшими затратами.
Важным фактором является и психологическое состояние в коллективе службы эксплуатации. Как
правило, среди сотрудников собственной службы эксплуатации легче добиться отношения к
объекту как ко второму дому, побудить сотрудников активно улучшать состояние дел в комплексе.
Например на одном из комплексов от строителей досталась крайне запутанная система управления
освещением, дежурный персонал тратил много времени на ежедневное включение и выключение
освещения. По инициативе рядовых инженеров службы эксплуатации и силами службы
эксплуатации процессы были автоматизированы, и сейчас идет интеграция в систему BMS
комплекса. А сотрудник сторонней службы эксплуатации в аналогичной ситуации может
задуматься: «Сейчас я осуществлю улучшение , а завтра собственник понизит стоимость моего
контракта, ведь трудозатраты уменьшились».
Преимущества организации собственной службы.
Дополнительно для компаний, занимающихся девелопментом недвижимости имеется
возможность привлечения специалистов собственной службы эксплуатации для консалтинга
на этапе проектирования, строительства и пуска здания.
Например: Ваша компания ведет строительство и готовит к открытию
новый торгово-деловой центр.
Служба эксплуатации привлечена в рамках проекта к составлению технического задания на
проектирование инженерных систем, согласованию проектов и оборудования, приемке
инженерных систем после монтажа.
После сдачи строителями собственная служба эффективно проводит устранение недоделок
используя как инициативу «снизу» так и более простую цепочку в принятии решений.
Недостатки организации собственной службы эксплуатации и преимущества аутсорсинга.
1. Качество работы собственной службы эксплуатации сильно зависит от личности лица ее
возглавляющего. Другими словами, если вы подберете достойного технического директора
то уровень работы будет удовлетворительным, а если нет?
2. Собственная служба часто начинает страдать незнанием в отдельных областях работы в силу
ограниченности набора специалистов и в результате собственник рискует нарваться на
штрафные санкции от госорганов или на аварию в инженерных системах.
В противоположность этому специализированная организация, как правило, сталкивалась с
подобными проблемами и умеет их решать.
3. Выбирая стороннюю организацию для которой техническая эксплуатация основной вид
деятельности вы получаете некий «стандарт», не снижаемый минимум качества работы.
4. Аутсорсинговые компании страхуют свою ответственность за ошибки при технической
эксплуатации здания – гарантии для собственника.
Предлагаемое и рекомендуемое решение
При наличии объема работ (обслуживаемых площадей) достаточных чтобы загрузить
специалистов собственной службы эксплуатации на 100% , более эффективно и
экономичнее организация собственной службы технической эксплуатации.
Важное условие!
Вы как собственник, должны обладать достаточными техническими знаниями
для контроля деятельности собственной службы эксплуатации.
Спасибо за внимание!
Ваши Вопросы?