про юридические аспекты управления складом

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Юридические аспекты: составление договора
аренды, разрешение конфликтов, актуальная
судебная практика – новые подходы ВАС РФ в
регулировании арендных отношений.
Василий Трофимов,
Руководитель проектов, адвокат
МКА «Яковлев и Партнеры»
Обучающая конференция: УПРАВЛЕНИЕ СКЛАДОМ
17 апреля 2014, Москва
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
• Договор аренды здания или сооружения заключается в
письменной форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами.
• Несоблюдение формы договора аренды здания или
сооружения влечет его недействительность.
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
РАЗРЕШЕНИЕ КОНФЛИКТОВ
Основные конфликты Арендодателя и Арендатора:
• Споры о взыскании задолженности по постоянной и переменной
арендной плате
• Споры о взыскании неустоек \ пеней
• Споры о действительности \ заключенности договора аренды
• Споры о расторжении договора аренды (регистрации расторжения)
• Споры об освобождении помещения и\или доступе в помещение
• Споры о возмещении убытков
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Постановление Пленума ВАС РФ №13 от 25
января 2013 года «О внесении дополнений в
постановление Пленума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73
«Об отдельных вопросах практики применения
правил
Гражданского
кодекса
Российской
Федерации о договоре аренды»
Источник: http://arbitr.ru/as/pract/post_plenum/81907.html
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Значимые новации правового режима
арендных отношений:
•
пользование частью вещи
•
аренда будущей вещи
•
незарегистрированная аренда
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Незарегистрированная аренда:
неосновательное обогащение
vs.
договорные обязательства
Исходная ситуация: Договор аренды подлежал государственной регистрации,
но стороны не сделали этого, хотя имущество было передано, а арендная
плата платилась.
Регулирование ситуации по постановлению (см. п. 14):
• обязательства сторон по Договору аренды в силе.
• договора аренды «нет», но обязательства вследствие неосновательного
обогащения "связаны" с договоренностью сторон о размере арендной платы и
иных правах и обязанностях, включая соглашение о договорной неустойке
• при этом аренда не имеет действия против третьих лиц (617 и 621 ГК РФ не
применяются).
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Пользование частью вещи:
аренда
vs.
непоименованный договор
п.9 постановления:
•
решение проблемы аренды части недвижимой вещи (торговая секция в
торговом центре, одно помещение в многокомнатном офисе, аренда
крыши или фасада здания, аренда 1 кв.м. под банкомат и т.д.)
•
уход от идеи, что аренда части вещи это не аренда, а непоименованный в
ГК РФ договор
•
не поддерживается практика регистрирующих органов, которые требуют
составления кадастровых паспортов на ту часть вещи, которая передается
в аренду
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Аренда будущей вещи: предварительный договор
vs.
консенсуальный
постановления)
договор
аренды
(п.п.
10-12
• договор аренды, заключенный в отношении вещи, которая не находится в
собственности арендодателя к моменту заключения договора, но поступила в
его собственность в период исполнения договора, не может быть признан
недействительным.
• договор аренды, заключённый законным владельцем вновь им созданного
либо переданного ему недвижимого имущества, но еще не зарегистрировавшим
своё право собственности на него, не противоречит положениям статьи 608 ГК
РФ и не является недействительной сделкой
• отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального
строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого
объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора
аренды
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Актуальные вопросы арендных отношений,
решаемые постановлением:
•
вопрос "двойной" аренды
•
разъяснения по вопросу применения ст. 614 ГК РФ
•
вопрос одностороннего изменения арендной платы (если такое
право предусмотрено договором аренды)
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Актуальные судебные акты применительно к
постановлению:
1. Дело ООО «РАМИРЕНТ»
См. Постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2012
N 13898/11 по делу N А41-18028/10
2. Дело ООО «СтройФинанс»
См. Определение о передаче дела в Президиум
ВАС РФ № ВАС-9798/12 от 16 октября 2012
3. Дело ООО «Си Эм Си»
См. Постановление ФАС МО от 15 июня 2012 по делу № А40106616/11-120-882
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Спасибо за внимание!
Контакты центрального офиса:
г. Москва, Большой Казенный переулок, д. 2
Телефоны: (495) 956-29-92
Сайт: www.matec.ru
E-mail: info@matec.ru