взнос на капитальный ремонт

Миф (заблуждение) собственников по
вопросам капитального ремонта
Миф
1
Взнос на капитальный
ремонт является
добровольным.
Оплачивать его не
обязательно
Разъяснения
Граждане и организации обязаны в силу Закона
своевременно и полностью вносить плату за жилое
помещение и коммунальные услуги (ст. 153 Жилищного
кодекса РФ (далее – ЖК РФ).
В соответствии со ст.
154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные
услуги для собственника помещения в многоквартирном
доме включает в себя:
1) плату за содержание и текущий ремонт жилого
помещения;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Также обязанность собственников по уплате
ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего
имущества в многоквартирном доме установлена ч.1 ст.169
ЖК РФ, ч.5 ст.5 Закона Нижегородской области от 28.11.2013
№ 159-З «Об организации проведения капитального ремонта
общего
имущества
в
многоквартирных
домах,
расположенных на территории Нижегородской области».
Миф (заблуждение) собственников по
вопросам капитального ремонта
Миф
2
Денежные средства фонда
капитального ремонта,
перечисляемые
собственниками,
используются на содержание
аппарата регионального
оператора
Разъяснения
За счет средств фонда капитального ремонта в
пределах суммы, сформированной исходя из минимального
размера
взноса
на
капитальный
ремонт,
может
осуществляться
финансирование
только
работ
по
капитальному ремонту, а также погашение кредитов,
займов, полученных и использованных для оплаты данных
работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами,
займами (ст. 174 Жилищного кодекса РФ).
Перечень операций по специальному счету, владельцем
которого является региональный оператор также ограничен
статьей 177 Жилищного кодекса РФ.
Фонд капитального ремонта содержится на средства
бюджета Нижегородской области.
Миф (заблуждение) собственников по
вопросам капитального ремонта
Миф
3
Собственнику
принадлежит
только квартира
(нежилое
помещение), на
которое имеется
документ о праве
собственности, а
общее имущество
собственникам не
принадлежит
Разъяснения
Статьей 36 Жилищного кодекса РФ определено, что собственникам помещений в
многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее
имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не
являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного
помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы,
лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в
которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного
помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в
данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для
удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном
доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного
развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных
мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся
в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного
помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами
озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и
благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке
объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в
установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах
распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с ч.2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или
прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах
одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним
права общей долевой собственности на общее имущество.
Миф (заблуждение) собственников по
вопросам капитального ремонта
Миф
4
Взнос на капитальный
ремонт должен
начисляться в
зависимости от
количества
зарегистрированных
лиц, а не на площадь
квартиры
(помещения)
Разъяснения
Согласно статье 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника
помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади
указанного помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе
осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на
общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве
общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а
также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли
отдельно от права собственности на указанное помещение (статья 37
Жилищного кодекса РФ).
Кроме того, статьей 156 Жилищного кодекса РФ определено, что
минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается
нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в
соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными
уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным
органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом
субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади
помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику
такого помещения.
Миф (заблуждение) собственников по
вопросам капитального ремонта
Миф
5
Никто не несет
ответственности за
действия
регионального
оператора
Разъяснения
Учредителем
регионального
оператора
является
Правительство
Нижегородской
области.
Правительство
Нижегородской области несет субсидиарную ответственность за
неисполнение или ненадлежащее исполнение Фондом
обязательств
перед
собственниками
помещений
в
многоквартирных домах в
результате неисполнения или
ненадлежащего исполнения Фондом своих обязательств,
вытекающих
из
договоров,
заключенных
с
такими
собственниками в соответствии с Жилищным Кодексом и
законами Нижегородской области (статья 178 Жилищного
кодекса РФ, пункт 1.12 Устава Фонда).
Миф (заблуждение) собственников по
вопросам капитального ремонта
Миф
6
Если собственник не
подписал договор с
региональным
оператором, то платить
не обязательно.
Разъяснения
Обязанность по внесению взносов на капитальный ремонт
возникает у собственников в многоквартирных домах не в силу
договора с региональным оператором, а в силу Закона. Договор
о формировании фонда капитального ремонта на счете
регионального оператора заключается в порядке, установленном
статьей 445 Гражданского кодекса РФ, при этом уплата
собственником помещения в многоквартирном доме взноса на
капитальный ремонт в платежном документе на счет
регионального оператора считается его заключением (статья
181 Жилищного кодекса РФ).
Региональный оператор представил проект договора о
формировании фонда капитального ремонта и об организации
проведения капитального ремонта общего имущества в
многоквартирном
доме
собственникам
помещений,
формирующим
фонд
капитального
ремонта
на
счете
регионального оператора или на специальном счете, владельцем
которого выбран региональный оператор, путем размещения его
на
официальном
сайте
регионального
оператора
в
информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (ч. 4 ст.
28 Закона Нижегородской области от 28.11.2013 №159-З «Об
организации проведения капитального ремонта…».
Миф (заблуждение) собственников по
вопросам капитального ремонта
Миф
7
Если я не буду платить,
то никакой
ответственности все
равно не будет
Разъяснения
Собственники помещений в многоквартирном доме,
несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на
капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального
ремонта проценты в размере одной трехсотой ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,
действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм
за каждый день просрочки начиная со следующего дня после
наступления установленного срока оплаты по день фактической
выплаты включительно (ч. 14.1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).
Кроме того, своевременность и полнота внесения взносов
на капитальный ремонт является одним из критериев
очередности
проведения капитального ремонта
общего
имущества многоквартирных домов, поэтому, в случае
несвоевременной и неполной оплаты взносов на капитальный
ремонт, возможен перенос сроков проведения капитального
ремонта,
установленных
региональной
программой
по
капитальному ремонту, на более поздний период (ст. 16 Закона
Нижегородской области от 28.11.2013 №159-З).
Миф (заблуждение) собственников по
вопросам капитального ремонта
Миф
8
Я плачу за
содержание и ремонт
квартиры. Капитальный
ремонт должен
осуществляться за счет
этих средств
Разъяснения
В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги
для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Перечень работ по содержанию общего имущества в зависимости от состава,
конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего
имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий
расположения многоквартирного дома регламентирован в Постановлении Правительства РФ
от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в
многоквартирном доме…». Виды работ по текущему ремонту установлены Правилами и
нормами эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от
27.09.2003 № 170. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и
организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей, в то время как
капитальный ремонт - плановое комплексное устранение неисправностей всех изношенных
элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более
долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда.
Капитальный ремонт требует предварительного накопления денежных средств.
Перечень видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств
фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса
определен Законом Нижегородской области от 28.11.2013г. № 159-З «Об организации
капитального ремонта…».
Миф (заблуждение) собственников по
вопросам капитального ремонта
Миф
9
Дом построен недавно
(новостройка),
капитальный ремонт
потребуется еще не
скоро. Поэтому сейчас
можно не платить.
Разъяснения
Периоды проведения каждой работы и (или) услуги по капитальному ремонту по
каждому многоквартирному дому с учетом технических характеристик такого дома разные,
следовательно различаются и межремонтные сроки конструктивных элементов дома.
Следует учесть, что услуги и (или) работы по капитальному ремонту общего
имущества в многоквартирном доме оказываются и (или) выполняются за счет средств
фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса (ч.
1 ст. 20 Закона Нижегородской области от 28.11.2013г. № 159-З «Об организации
капитального ремонта…» ). Таким образом, перед проведением капитального ремонта
производится накопление денежных средств (формируется фонд капитального ремонта).
Возможность неуплаты собственниками помещений в многоквартирных домах,
являющихся новостройками, взносов на капитальный ремонт общего имущества,
Жилищным кодексом не предусмотрена.
По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники
помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников вправе
принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный
ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих
взносов (статья 170 Жилищного кодекса РФ).
Региональная программа по капитальному ремонту включает в себя перечень всех
многоквартирных домов, расположенных на территории Нижегородской области, за
исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством
Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, домов блокированной
застройки и домов, в которых менее трех квартир.
Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников
помещений в многоквартирном доме, в том числе и в новостройке, после включения
многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта.
Миф (заблуждение) собственников по
вопросам капитального ремонта
Миф
Разъяснения
Обязанность
10
Можно провести общее
собрание собственников
и всем вместе
отказаться от уплаты
взноса на капитальный
ремонт.
собственников помещений в многоквартирном доме
уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в
многоквартирном доме установлена Законом, а именно ч.1 ст.169 Жилищного
кодекса РФ (далее – ЖК РФ), ч.5 ст.5 Закона Нижегородской области от
28.11.2013 № 159-З «Об организации проведения капитального ремонта общего
имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории
Нижегородской области» (далее – Закон).
Отказ от уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в
многоквартирном доме, в том числе путем проведения общего собрания,
является нарушением действующего законодательства.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания принадлежащего
ему помещения, а также общего имущества собственников помещений в
соответствующем многоквартирном доме (ст. 30 ЖК РФ). До введения новой
системы капитального ремонта решение о проведении капитального ремонта и
величина платы за капитальный ремонт принималось на добровольной основе
на общем собрании, но такая норма не позволяла полноценно восстанавливать
эксплуатационные характеристики многоквартирных домов, так как собственники
зачастую не принимали решение о взимании платы за капитальный ремонт и
игнорировали свою обязанность по содержанию общего имущества в
многоквартирном доме. В связи с этим недостаточность финансирования
капитального ремонта привела к накапливанию так называемого «недоремонта»
жилищного фонда и стало очевидно, что при отсутствии капитального ремонта
значительная часть жилищного фонда придет в состояние, непригодное для
проживания.
Миф (заблуждение) собственников по
вопросам капитального ремонта
Миф
11
Авансовые взносы за
непредоставленные
услуги незаконны, так
как имеют признаки
незаконного сбора
(налога), являясь
побором и
противоречат
Налоговому кодексу
Разъяснения
Услуги и (или) работы по капитальному ремонту общего
имущества в многоквартирном доме оказываются и (или)
выполняются за счет средств фонда капитального ремонта
(ч.1 ст.20 Закона Нижегородской области от 28.11.2013
№159-З «Об организации проведения капитального
ремонта…»). Очевидно, что
перед проведением
капитального ремонта производится накопление денежных
средств (формируется фонд капитального ремонта).
Правоотношения,
возникающие
в
процессе
формирования фондов капитального ремонта и проведения
капитального ремонта общего имущества в многоквартирных
домах не регулируются Налоговым кодексом РФ, так как не
входят в систему налогов и сборов Российской Федерации.
Миф (заблуждение) собственников по
вопросам капитального ремонта
Миф
12
Согласно ст.7
Федерального закона №7ФЗ от 12.01.1996 г. «О
некоммерческих
организациях» фондом
признается не имеющая
членства некоммерческая
организация, учрежденная
гражданами и (или)
юридическими лицами на
основе добровольных
имущественных взносов и
преследующая
социальные,
благотворительные,
культурные,
образовательные или
иные общественно
полезные цели. Поэтому
собственники не обязаны
платить взнос на
капитальный ремонт.
Разъяснения
В данном вопросе добровольные имущественные взносы, осуществляемые
учредителями фонда, ошибочно отождествляются с обязательными ежемесячными
взносами на капремонт. Добровольный имущественный взнос, на основе которого Фонд
капитального ремонта многоквартирных домов ведет свою административно-хозяйственную
деятельность, вносится учредителем – Правительством Нижегородской области, а не
собственниками помещений в многоквартирных домах. Имущество, передается Фонду его
учредителем в качестве добровольного имущественного взноса в соответствии с законом об
областном бюджете на соответствующий год. Обеспечение текущей деятельности Фонда
(административные, хозяйственные и прочие расходы) осуществляется исключительно за
счет регулярных поступлений (взносов) учредителя и других, незапрещенных законом
поступлений.
Ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в соответствии со
ст.169 Жилищного кодекса РФ являются обязательными для собственников помещений в
многоквартирных домах. В соответствии со статьей 170 Жилищного кодекса взносы на
капитальный ремонт накапливаются либо на счете регионального оператора, либо на
специальном счете (в зависимости от выбранного собственниками способа накопления
фонда капитального ремонта).
Согласно ч.3 ст.179 Жилищного кодекса РФ средства, полученные региональным
оператором от собственников помещений в многоквартирных домах. формирующих фонды
капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться
только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих
многоквартирных домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на
оплату
административно-хозяйственных
расходов
регионального
оператора, не
допускается.
Миф (заблуждение) собственников по
вопросам капитального ремонта
Миф
Разъяснения
13
Согласно Федеральному
закону №82-ФЗ от
19.05.1995 г. «Об
общественных
объединениях» под
общественным
объединением
понимается
добровольное,
самоуправляемое,
некоммерческое
формирование, созданное
по инициативе граждан,
объединившихся на
основе общности
интересов для реализации
общих целей, указанных в
уставе общественного
объединения. Поэтому
обязанности по оплате
взноса нет.
Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Нижегородской
области
является
не
общественным
объединением,
а
специализированной НЕКОММЕРЧЕСКОЙ организацией, деятельность
которой регламентируется Жилищным кодексом РФ, федеральным
законом №7-ФЗ от 12.01.1996 г. «О некоммерческих организациях»,
законом Нижегородской области от 28.11.2013 №159-З «Об организации
проведения капитального ремонта…».
Обязанность собственников помещений в многоквартирных домах по
уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества установлена
Жилищным кодексом РФ. Согласно ст.169 ЖК РФ собственники
помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные
взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном
доме в размере, установленном в соответствии с ч.8.1 ст.156 ЖК РФ, или,
если соответствующее решение принято общим собранием собственников
помещений в многоквартирном доме, в большем размере.