Жилищная управляющая Компания

Презентации в рамках двух проектов:
«Энергосберегающая санация жилых зданий», 2012-2015гг.,
финансируемого Фондом Фридриха Науманна ЗА СВОБОДУ
и
«Устойчивое развитие жилищного хозяйства в Украине: содействие
местному развитию и усиление роли общественных организаций»,
2014-2016, частично финансируемого ЕС
Управление жилой недвижимостью
в Германии
(управляющая компания – совет жильцов – объединение
собственников жилья)
г. Запорожье, 24.09.2014г.
1
Формы управления жилой недвижимостью
• Жилищное предприятие
• Профессиональный кадровый штаб /правление
• Управляющая (управляющая-сервисная)
компания
• Личное управление: управляющий (физическое
лицо)
2
Жилищная управляющая компания УК – Совет
жильцов – Объединение собственников
Управляющий
заключает договор с ОС
ОС выбирает УК
Жилищная
управляющая
(управляющаясервисная)
Компания (УК)
Объединение
собственников
(ОС) многоквартирного
дома
BEIRAT – Совет
жильцов
(СЖ)
3
Правовая база, регулирующая взаимоотношения
собственников между собой и управляющей компанией
1.
2.
3.
4.
5.
Положения конституции (Grundgesetz)
Гражданский кодекс (BGB)
Закон о праве собственности на жильё (WEG)
Декларация о разделе общей собственности в доме (Teilungsvertrag)
Правила внутреннего распорядка в доме (Hausordnung)
Жилая собственность
(индивидуальная / общая)
Собственность на нежилые помещения
4
Создание объединения собственников жилья
(ОС)
 Статус, функции ОС
урегулированы в Законе
о праве собственности на
жильё и в «Декларации
о разделе общей собственности в доме»
Объединение
собственников
многоквар.
дома
(ОС)
Способ создания объединения
собственников жилья (ОС)
• Договор между собственниками
• Раздел общей собственности
единоличным собственником
Члены объединения:
• Физические и юридические лица
Управление ОС
• Общее собрание членов ОС
• Управляющая компания – исполнительный
орган
• СЖ – контрольный орган для УК и связь
между УК и ОС
5
Совет жильцов (СЖ)
Статус, функции Правления ОС
урегулированы в Законе о праве
собственности на жильё и в
«Декларации о разделе общей
собственности в доме»
BEIRAT –
Совет жильцов
(СЖ)
Три члена – председателя и двух других
членов (собственников)
 СЖ работает на общественных
началах
 Выбирается жильцами на три года
 Представляет интересы жильцов по
отношению к жил. упр. компании
 Поддерживает управляющего
при исполнении его обязанностей
(напр. проверяет один раз в год счета
жилищной управляющей компании
 СЖ заседает по надобности,
председатель созывает CЖ
6
Жилищная управляющая компания
(управляющий) и ОС
Заключение контрактов с жил. управл. компанией:
• Решение собрания ОС – большинством голосов
• В связи с возникновением ОС
• Назначение в судебном порядке
Статус, функции Управляющей компании
урегулированы в Законе о праве собственности
на жильё и в «Декларации о разделе общей
собственности в доме»
7
Жилищная управляющая компания (УК)
Задачи управляющего (§27 Закон о праве
собственности на жильё):
Жилищная
управляющая
Компания
(УК)
• реализовывать решения собственников
• заботиться о выполнении правил порядка
в доме
• проведение текущего и капитального ремонтов
• принятие неотложных мер в аварийных
ситуациях
• управление денежными средствами
• информировать собственников о судебных
процессах
• может выполнять обязанности в соответствии с
§21 Закона о собственности на жильё
8
Жилищная управляющая компания
Дополнительное регулирование задач
управляющей компании
Жилищная
управляющая
компания
• Декларация о разделе общей
собственности в доме / правила
совместной эксплуатации совместным
домовладением
• Решения объединения собственников
жилья WEG (ОСББ)
• Судебные решения
• Договор с управляющим
• Контракты с собственниками жилых
помещений
9
Каталог услуг управляющей компании
Жилищная
управляющая
компания
А) Основные услуги
1. Коммерческое управление
2. Техническое управление
3. Общее управление
Б) Особые услуги
10
Каталог услуг управляющей компании
А) Основные услуги
1. Коммерческое управление
Жилищная
управляющая
компания
•
•
•
•
•
•
•
•
разработка хозяйственного плана
разработка годового отчёта
состояние счётов банка
управление денежными средствами и
инвестициями
ведение бухгалтерской отчетности
контроль счётов и платёжного оборота
контроль и проведение системы
напоминаний о выполнении
обязательств
заключение и расторжение договоров
11
Каталог услуг управляющей компании
А) Основные услуги
2. Техническое управление
Жилищная
управляющая
компания
•
•
•
•
•
осмотр объектов
выдача заказов
приёмка работ
заявление о недостатках
выполнение гарантийных требований
согласно контракту
• контроль инженерного оборудования
• требования на возмещение
застрахованного ущерба
12
Каталог услуг управляющей компании
А) Основные услуги
3. Общее управление
Жилищная
управляющая
компания
• подготовка и проведение общих
собраний собственников
• реализация принятых решений
• ведение архива решений
• составление протоколов собраний
• обеспечение соблюдения правил
совместной жизни в доме
• проведение заседаний правления
собственников
• общение с собственниками,
ведомствами, учреждениями,
поставщиками услуг
• информация о судебных спорах,
подготовка материалов для адвокатов
13
Каталог услуг управляющей компании
Жилищная
управляющая
компания
Б) Особые услуги
• комплексное проектирование и контроль за
проведением строительных мероприятий
• проведение активных и пассивных
судебных дел
• предоставление согласия управляющего в
случае продажи квартир
• разработка счетов расходов на тепло и воду
• возбуждение и сопровождение судебных
разбирательств,обеспечение
доказательств
• консультации по вопросам
энергосбережения и выдача энергетических
паспортов
• управление индивидуальной, общей
собственностью и помещений сдаваемых в
наём
14
Mohrenstr./ Ecke Wilhelmstr., Berlin-Mitte
15
Mohrenstr./ Ecke Wilhelmstr., Berlin-Mitte
16
Mohrenstr./ Ecke Wilhelmstr., Berlin-Mitte
17
Mohrenstr./ Ecke Wilhelmstr., Berlin-Mitte
• 1990 года строительства,
панельная застройка,
• 7 этажей
• 114 приватизированные
квартиры
• 50% собственников
живут в
приватизированных
квартирах
• 50% собственников
сдают квартиры третьим
лицам
• 1-ые комнатные – 5-ти
комнатные квартиры
На первом этаже –
коммерческая зона
Пошаговая санация
18
Кому принадлежит начальная инициатива по
санации жилого дома?
 Управляющая компания (УК) или Совет жильцов (СЖ)
инициируют как правило предложения по санации.
 Принципиально каждый собственник может вносить
свои предложения!
19
Подготовка мероприятий санации Экспертиза
• Санация должна быть подготовлена:
 Экспертиза (напр. санация по теплоизоляция
фасада, санация стояка) как правило через
инженерное/проектное бюро - для это необходимо
голосование собственников, чтобы определить
/утвердить затраты для экспертизы
 Созывается собрание собственников. Как правило
необходимо 50% голосов + 1 голос
собственников, чтобы заключить договор с
проектным бюро на экспертизу по оценке затрат
на санацию (напр. фасада)
20
Подготовка мероприятий по санации
Представление вариантов санации



Варианты санации представляются на собрании
собственников управляющей компанией, проектным
бюро или советом жильцов
Собрание собственников голосует за варианты
санации
Сколько голосов необходимо, чтобы принять
определенный вариант санации? - зависит от
объёма/размаха санации.
21
Подготовка мероприятий по санации
Голосование


Число голосов определено в декларации о разделе общей
собственности в доме или в Жилищном кодексе
Существуют различные виды (группы) санации. Иногда сложно
точно определить к какой группе относятся те или иные
мероприятия по санации:
 Восстановление с элементами модернизации
(modernisierende Instandsetzung) необходимо –
 50% голосов +1 голос) и ¾ «голов»
Пример: Исключение из санации замену окон и ремонт
фасада для помещений, сданных в аренду для
коммерческих целей (Протокол голосования)
 Модернизация (Жилищный кодекс – необходимо 75%
голосов. Это правило не должно перекрываться
декларацией о разделе общей собственности в доме, сравн.
Жилищный кодекс §22, абзац 2
22
Подготовка мероприятий по санации
Голосование



Каждый собственник имеет один голос
Голоса имеют различный вес в зависимости от
площади квартиры (квартир), находящихся в
собственности
При голосовании учитывается ´вес´ голоса
23
Подготовка мероприятий по санации
Совет жильцов


На практике распространено, что Совет жильцов
проводит работу между собственниками, которые
имеют большие площади квартир (собственник с
большим ´весом´) – разговаривает с каждым
индивидуально, для того, чтобы заручиться их
поддержкой при голосовании на собрании
Совет жильцов решает, с кем должны проводиться
такие индивидуальные разговоры
24
Подготовка мероприятий по санации
Собрание собственников



За две недели до собрания жильцам должны быть
разосланы индивидуальные приглашения
Приглашение содержит повестку дня и предложения
по санации и их финансирование
Эти пункты должны быть заблаговременно
обсуждены между Управляющей компанией и
Советом жильцов
25
Предложение по финансированию
• Существуют следующие источники финансирования:
 Накопления жильцов (ежемесячные отчисления)
 Особенные накопления (Sonderumlagen)
 Различные формы поддержки
 Кредит в коммерческом банке
Государственные поддержки банков развития в
качестве:
 Кредиты с низкими процентами
 Субсидии
 Комбинация из кредитов с низкими процентами
и субсидий
26
Подготовка мероприятий по санации



После положительного заключения по санации на
собрании собственников можно начать санировать
Возможно, что собственники, голосующие на
собрании против решения большинства и после
принятия резолюции в дальнейшем не согласны с
проводимой санацией, они могут подать жалобу в суд
Суд может принять решение приостановить начатые
работы по санации до окончательного решения суда
27
Реализация санации



Управляющая компания по договорённости с
Советом жильцов заключает договор с проектным
бюро (не проводя публичный конкурс) о подготовке и
проведении санации, при этом определяется
координатор проекта санации
Проектное бюро определяет перечень работ и
проводит тендер (непубличный), посылая перечень
работ потенциальным фирмам-подрядчикам
После поступления различных предложений фирмподрядчиков, происходит рассмотрение этих
предложений
28
Реализация санации



Совет жильцов и управляющая компания решают
какие фирмы получат заказы на выполнение санации
(это как правило не то проектное бюро, которое
управляет/ координирует процессом санации)
ОС, от лица которого выступает управляющая
компания, заключает с подрядными фирмами
договора
Имеется возможность привлечь фирму, которая
реализует сама всю санацию (Generalunternehmer) и
заключить с ней договор. Как альтернатива – для
различных работ заключить договора с различными
фирмами-подрядчиками
29
Реализация санации
• Задачи проектного бюро
• (координатор / руководитель проекта)




Руководство и организация строительной площадки
Контроль за строительством
Принятие подрядных работ
Финансовый отчёт по строительству
Совет жильцов и Объединение собственников могут
поручить Управляющей компании сделать
строительный заказ за дополнительную плату
30
Контактные данные докладчика:
Larissa Schreckenbach
Лариса Шреккенбах
Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе»,
ИВО, Берлин
10117 Berlin, Friedrichstr.94
Tel.: +49(0)30 20 67 98 02
Fax: +49(0)30 20 67 98 04
E-mail: schreckenbach@iwoev.org
www.iwoev.org
Управление жилой недвижимостью
в Германии
31