Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом Четвериков Д.Е.,

Государственная
регистрация сделок с
недвижимым имуществом
Четвериков Д.Е.,
ГУП «Национальное кадастровое агентство»,
г.Могилев, 7 апреля 2008 г.
Основные понятия
Обязательство – в силу обязательства одно лицо (должник) обязано
совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, както: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо
воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право
требовать от должника исполнения его обязанности.
Сделка – действия граждан и юридических лиц, направленные на
установление, изменение или прекращение гражданских прав и
обязанностей.
Договор – соглашение двух или нескольких лиц об установлении,
изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Соотношение основных понятий
Статус субъекта
Обязательство
Ст. 157 ГК
п.2 ст. 288 ГК
Односторонняя
сделка
Договор
Сделка
Ст. 155 ГК
Сторона
по договору
(кредитор,
должник)
Исполнение
Вещное право
(собственность и др.)
Собственник
Государственная регистрация сделок



Сделки
с
недвижимым
имуществом
подлежат
государственной регистрации (п.1 ст. 165 ГК).
Сделка
с
недвижимым
имуществом
считается
заключенной с момента ее государственной регистрации
(п.4 ст.9 Закона о регистрации).
Последствия несоблюдения требования о регистрации:
сделка считается ничтожной (незаключенной).
Если одна из сторон уклоняется от регистрации – суд
вправе по требованию другой стороны вынести решение
о регистрации сделки. В этом случае сделка
регистрируется в соответствии с решением суда.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от
государственной регистрации сделки, должна возместить
другой стороне убытки, вызванные задержкой в
регистрации сделки.
Понятие государственной
регистрации сделки

Государственная регистрация сделки с
недвижимым имуществом - юридический
акт
признания
и
подтверждения
государством факта совершения сделки.
Понятие государственной
регистрации сделки
Объект регистрации:
Обязательство
Ст. 157 ГК
п.2 ст. 288 ГК
Сделка
Односторонняя
сделка
Договор
Сделка
Ст. 155 ГК
Исполнение
Вещное право
(собственность и др.)
Переход
(возникновение,
прекращение)
права
Понятие государственной
регистрации сделки
продавец
собственник
покупатель
имеет право
требовать
договор
регистрация
Смысл:
1) Отодвинуть во времени момент перехода
права собственности для расчетов,
фактической передачи имущества,
выполнения других условий договора,
сохранив при этом правовую связь продавца и
покупателя;
2) Гарантировать права покупателя, запретив
«перепродажу» проданного имущества.
обязательства
передать имущество,
принять и оплатить
имущество
Сделки, подлежащие государственной
регистрации
Критерии
1 группа
1) Сделка с недвижимым имуществом
2) Необходимость регистрации
предусмотрена законодательными
актами
или
2) Необходимость регистрации не
предусмотрена законодательством, но
стороны желают
или
2 группа
1) Договор может стать основанием
возникновения, перехода,
прекращения прав или ограничений
(обременений) прав на недвижимое
имущество, подлежащих
государственной регистрации
Сделки, подлежащие государственной
регистрации
Договора, регистрация которых
предусмотрена законодательными актами:
1) отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа,
мена, дарение, рента и др.);
2) об ипотеке;
3) доверительного управления недвижимым
имуществом;
4) аренды и субаренды земельного участка;
5) аренды, субаренды и безвозмездного пользования
капитальным строением (зданием, сооружением),
изолированным помещением на срок не менее одного
года;
6) раздела недвижимого имущества, являющегося
общей собственностью, на два или более объекта
недвижимого имущества;
7) слияния двух или более объектов недвижимого
имущества в один объект недвижимого имущества с
образованием общей собственности
8) уступка требования и перевод долга по
зарегистрированной сделке
Договора, которые могут
стать основанием
возникновения, перехода,
прекращения прав на
недвижимость:
1) с долями в праве на
недвижимое имущество (купляпродажа, мена, дарение, аренда и
др.);
2) договор простого товарищества
3) дополнительное соглашение к
зарегистрированному договору;
4) договоры, предусматривающие
перевод правового титула на
имущество;
5) об установлении сервитута
Процедура регистрации
Договор и
иные
документы
Общие требования
к документам
Требования по
удостоверению
сделки
Кто может подать документы
(подписать заявление)
Регистратор
прием
документов;
принятие
решения;
совершение
рег.действия;
удостоверение
гос.регистрации
Проставление штампа
(свидетельство не выдается)
Основания для отказа в приеме
Основания для отказа в регистрации
Общие требования к документам
Состав:
заявление о государственной
регистрации;
документы, содержащие
идентификационные сведения;
документы, являющиеся основанием для
государственной регистрации;
документы, подтверждающие внесение
платы за осуществление государственной
регистрации.
Перечни для граждан:
Указ Президента Республики
Беларусь от 16.03.2006 №152
Постановление Совета
Министров Республики
Беларусь от 17.12.2005
№1475
Формальные:
не должны иметь подчисток, приписок,
зачеркнутых слов, неоговоренных
исправлений, не должны быть выполнены
карандашом или с нарушением правил
делопроизводства, а также не должны
иметь серьезных повреждений, не
позволяющих однозначно истолковать их
содержание +
легализация
Перечни для юрлиц:
Постановление Совета
Министров Республики
Беларусь от 21.11.2007
№1578 или
Государственный
комитет по имуществу
Иные требования к документам
Кто может подать документы
(подписать заявление)
Стороны сделки,
если иное не
предусмотрено
договором
Сторона сделки,
указанная в
договоре
Обязательное
нотариальное
удостоверение
Сделки по отчуждению земельных участков;
Договор ренты;
Брачный договор;
Договор о залоге, обеспечивающий исполнение
по нотариальной сделке;
Сделка по отчуждению историко-культурной
ценности и проч.
Требования по
удостоверению
сделки
Если хотя бы
одна сторона –
гражданин
Удостоверение
нотариусом
Удостоверение
регистратором
Продажа недвижимости: особенности
Норма
Пример
Заключается
в
письменной
форме
путем
составления
одного
документа,
подписанного сторонами.
1) Продажа имущества путем оформления актов и
обмена актами: один о передаче, другой – о приемке
(отказ в регистрации сделки).
2) Дополнения к договору – возможны
Передача
недвижимости
продавцом
и
принятие
ее
покупателем
осуществляются
по подписываемому сторонами
передаточному акту или иному
документу о передаче.
Акт:
1) Отдельный документ (имеет смысл если нужен
разрыв во времени между подписанием договора и
фактической передачей);
2) Возможен пункт в договоре о том, что имущество
передано, оплачено, претензий не имеется (если нет
разрыва во времени)
Договор продажи
недвижимости должен
предусматривать цену этой
недвижимости.
2 млн руб. или 500 тыс.руб за м кв (переданная
площадь – в передаточном акте). Если здание и
земельный участок по одному договору – можно одной
суммой.
Для жилых помещений –
перечень лиц, сохраняющих
право пользования
помещением после его
приобретения покупателем.
П.2 ст. 275 ГК, ст.123 ЖК, п.437 Указа №152
Продажа недвижимости: часто
задаваемые вопросы
Проблема
Описание
Определение
предмета договора
(ст. 525 ГК)
Указан адрес здания при его продаже, нет сведений об участке.
Рекомендуется указывать кадастровый номер участка.
Регистрация
«старых» сделок (до
08.05.2003)
1) Если не подлежала регистрации до Закона, то не подлежит и
сейчас (ч.2 п.6 ст.73 Закона о регистрации);
2) Если раньше соответствовала, то права по ней могут быть
зарегистрированы и сегодня (ч.1 п.6 ст.73 Закона о
регистрации).
Изменения в
субъектном составе
правообладателей
(сторон сделок)
1) Реорганизация юридического лица (регистрация перехода
прав);
2) Изменение идентификационных сведений (внесение
исправлений в ЕГРНИ);
3) Сторона незарегистрированной сделки – умерла
(ликвидирована)
(п.2 ст. 16 ГК «правоспособность гражданина прекращается его
смертью»)
Регистрация
предварительного
договора (ст.399 ГК)
Предмет договора – обязательство заключить договор в будущем,
но не права на недвижимость. Позиция ВХС и НКА.
Продажа недвижимости: часто
задаваемые вопросы
Проблема
Описание
Продажа
принадлежностей к
зданию (ст.135 ГК)
1) Если зарегистрирована как принадлежность не нужен
отдельный договор (независимо – является недвижимостью,
подлежит отдельному бух.учету и проч.)
2) Если не зарегистрирована как принадлежность – возможно
нецелевое использование земельного участка.
Отчуждение части
В отношении частей регистрация не осуществляется, за
исключением аренды части здания или сооружения (п.2 ст.76
Закона о регистрации, п.1 ст.621 ГК)
Отчуждение
собственником
здания с
находящимися в нем
помещениями
1) Собственник может продать помещения вместе со всем
зданием – переходят и права на помещения.
2) Желательно в «Примечании» листа С указывать сведения
о вычленении, которые попадут в выписку
3) Если продается все здание, а в нем есть помещения,
принадлежащие иному собственнику – отказ.
4) Иные ситуации
Продажа недвижимости: часто
задаваемые вопросы
Проблема
Описание
Отказ от исполнения
сделки
1) Регистрации подлежат соглашения об изменении
договора.
2) Соглашение о расторжении договора может быть
зарегистрировано при условии, что обязательства не
прекращены надлежащим исполнением (ст.379 ГК).
3) Одностороннее расторжение или отказ от исполнения
договора регистрации не подлежат. Можно внести только
отметку в регистрационную книгу (но не регистрация!).
Признание сделок
недействительными
1) Если в решении суда не предусмотрены последствия
недействительности – отказывать в регистрации, т.к.
последствия могут быть различными (общее правило п.2 ст.
168 ГК – двусторонняя реституция (в натуре или стоимость
имущества), ст.170 – все полученное в доход государства
(при наличии умысла у сторон), п.2ст.180 – потерпевшему
возвращается его имущество, а полученное потерпевшим в
доход государства).
2) В п.1 возможно внесение отметки в регистрационную
книгу (о признании судом сделки недействительной).
Договор дарения: особенности и
актуальные вопросы
Норма
Пример
Не допускается установление встречного
обязательства (п.1 ст.543)
Безвозмездная передача здания с
обязательством использовать его по
определенному назначению (не является
договором дарения – п.2 ст.171). Пример с
договором безвозмездной спонсорской
помощи.
Возможна отмена дарения
(в связи с неправомерным поведением
одаряемого,
если предусмотрено в договоре в тех
случаях, когда даритель переживет
одаряемого)
Для регистрации при отмене дарения если
отмена предусмотрена договором
необходимы:
заявление дарителя об отмене дарения;
зарегистрированный договор дарения*;
свидетельство о смерти одаряемого*.
Договора мены, обмена


Договор мены: место совершения регистрационных действий в случае
если обмениваемые объекты расположены на территории разных
регистрационных округов:
регистрация сделки – в любой из организаций по выбору заявителя;
регистрация перехода права собственности – по месту нахождения
соответствующего объекта.
Договор об обмене изолированными жилыми помещениями –
соглашение, по которому одна сторона (наниматель изолированного
жилого помещения государственного жилищного фонда или член
жилищно-строительного кооператива) обязуется передать другой
стороне (собственнику изолированного жилого помещения) право найма
изолированного жилого помещения или право на паенакопление в
жилищно-строительном кооперативе в обмен на изолированное жилое
помещение.
Для регистрации договора – письменное согласие наймодателя на обмен
или выписка из решения ЖСК, для регистрации перехода прав – договор
найма, заключенный с новым нанимателем, либо выписка из решения
ЖСК о приеме в члены ЖСК.
Договор аренды: актуальные вопросы
1) Сроки договора и государственная регистрация:
менее 1 года – регистрация по соглашению сторон;
более года – обязательная регистрация;
неопределенный срок – по соглашению сторон.
2) Аренда части здания и сооружения: что является частью, как
определяется в договоре.
Часть капитального строения (здания, сооружения) - внутренняя
пространственная часть капитального строения (здания, сооружения),
отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами,
перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного
помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или
площадки, лифтового холла и так далее) либо с территории общего
пользования
(придомовой
территории,
улицы
и
так
далее)
непосредственно
или
через
другие
помещение,
территорию,
государственная регистрация создания которых не проводилась.