ООО «ПАЛЛАДИУМ» Партнер в области пожарной и комплексных систем безопасности
реклама
ООО «ПАЛЛАДИУМ» Партнер в области пожарной и комплексных систем безопасности Система ЖКХ Собственники помещений: Организации, Физическое лицо осуществляющие обслуживание жилого фонда и управление им Организации, оказывающие коммунальные услуги Государственные и муниципальные надзорные и регулирующие органы Общественный контроль и саморегулирование профессиональной деятельности основание – свидетельство на собственность Муниципальные образования основание – договор социального найма Российская Федерация, субъекты Российской Федерации (учреждения и ведомства) основание - договор Собственник жилого помещения - это физическое или юридическое лицо, которое приобрело право собственности и имеющее подтверждающий документ на принадлежащее ему помещение Собственник владеет , пользуется и распоряжается принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением . Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации Собственник обязан содержать свое помещение и, если данное помещение является квартирой, общее имущество собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено договором. Собственник обязан принимать участие в ежегодном общем собрании Социальный найм Права наймодателя: Обязанности требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Расторгнуть договор в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. 5) вносить плату за капитальный ремонт общедомового имущества многоквартирного дома наймодателя: Социальный найм Права нанимателя: 1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; 2) сдавать жилое помещение в поднаем; 3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; 4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. 6) При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Обязанности нанимателя: 1) использовать жилое помещение по назначению; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Права потребителей коммунальных услуг Получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества. Получать от исполнителя информацию о том, каким образом была начислена плата за коммунальные услуги, чтобы убедиться, что нет ошибок. Требовать от исполнителя проведения проверок качества услуг и, если это необходимо, составления акта и исправления несоответствий. Требовать уменьшения платы за коммунальные услуги, если те были предоставлены некачественно, не в полном объеме или если жители квартиры какое-то время отсутствовали. Требовать от исполнителя возмещения убытков, если таковые случились из-за того, что коммунальная услуга оказалась ненадлежащего качества. Причем возмещать коммунальщики обязаны не только материальный, но и моральный вред. Требовать документы (удостоверение личности, наличие полномочий на доступ в жилое или нежилое помещение) у представителя УК или ТСЖ, если тот просит впустить его в квартиру, чтобы проверить состояние оборудования, снять показания счетчика и т. д. Ставить индивидуальный прибор учета, который показывает объемы потребленного ресурса (например, электричества или воды) дифференцированно, с учетом времени суток, даже если общедомовой прибор учета — однотарифный. Исполнитель коммунальных услуг обязан ввести его в эксплуатацию в течение месяца после установки. Если это прописано в договоре, требовать от УК или ТСЖ, чтобы их сотрудники занимались техническим обслуживанием индивидуальных приборов учета. Обязанности потребителей коммунальных услуг Если обнаруживается неисправность, пожар, потоп или любая другая авария, срочно сообщить об этом в аварийнодиспетчерскую службу и постараться до приезда специалистов своими силами если не устранить аварию, то хотя бы не дать ей разрастись (если это не опасно для жизни и здоровья). Сообщать исполнителям, аварийным службам об обнаружении неисправности приборов учета (и коллективных, и индивидуальных). Неисправностью считается и отсутствие пломбы. Следить за сроками поверки индивидуальных приборов учета и ставить в известность исполнителей услуг о том, что вы планируете произвести ремонт. Допускать сотрудников коммунальных служб (и работников аварийных служб, представителей органов государственного контроля и надзора) в свою квартиру в заранее оговоренное время и не чаще чем 1 раз в 3 месяца. Исключение составляют аварии. Если в квартире нет приборов учета, в течение пяти рабочих дней информировать управляющую организацию о том, что в вашей квартире изменилось число проживающих. Вовремя и в полном объеме платить за коммунальные услуги. Запрещено 1. Использовать бытовые приборы, мощность которых превышает максимально допустимые нагрузки на сеть. 2. Сливать теплоноситель из батарей (если нет разрешения от исполнителя). 3. Самовольно снимать, отключать или увеличивать число батарей в квартирах. 4. Самовольно срывать пломбы с приборов учета, снимать приборы учета или «скручивать» счетчики. 5. Несанкционированно подключать свое оборудование к внутридомовым сетям в обход индивидуальных приборов учета. Способы управления многоквартирным домов • непосредственное управление самими собственниками; • управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (СПК); • управление управляющей организацией. Непосредственное управление домом самими собственниками Данный способ может быть реализован только в доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать. Между потребителями и поставщиками коммунальных услуг (компаниями, которые обеспечивают тепло, электроэнергию, воду и т. д.) не существует посредников. Собственники помещений напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями и отдельными квитанциями сами оплачивают коммунальные услуги. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация. Товарищество собственников жилья — это юридическое лицо. Для его создания необходимо пройти государственную регистрацию как юридического лица и получить все соответствующие документы. Содержать общее имущество дома ТСЖ может двумя способами: 1. Самостоятельно, имея в штате всех необходимых специалистов (инженера, слесаря-сантехника, электрика, плотника, дворника, уборщицу, инженера, бухгалтера, паспортиста и т. п.), причем специалисты могут быть из числа жильцов в данном доме, если они могут обеспечить своевременные действия по содержанию жилья и пресечению аварийных ситуаций. 2. Наняв подрядчика — управляющую или обслуживающую организацию. Органы управления ТСЖ Общее собрание • принятие решений о наиболее важных организационных вопросах ТСЖ (избрание правления, членов ревизионной комиссии, рассмотрение жалоб на их действия, утверждение устава, определение размера вознаграждения председателя и членов правления, принятие решения о реорганизации или ликвидации ТСЖ); • принятие решений о финансовой деятельности ТСЖ (установление размеров обязательных платежей и взносов членов товарищества, утверждение сметы доходов и расходов и отчетов об их исполнении, привлечение заемных средств, определение направлений использования доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ). Органы управления ТСЖ Правление ТСЖ Это исполнительный орган, подчиняющийся общему собранию членов ТСЖ. Обязанности правления ТСЖ: 1. Соблюдать законодательство и требования устава ТСЖ. 2. Контролировать своевременность оплаты взносов членами ТСЖ. 3. Составлять годовые сметы расходов и доходов ТСЖ, отчеты о финансовой деятельности, предоставлять их общему собранию ТСЖ для утверждения. 4. Заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в доме. 5. Нанимать и увольнять работников для обслуживания дома. 6. Вести реестр членов товарищества, бухгалтерию, делопроизводство. 7. Созывать и проводить общее собрание членов ТСЖ. 8. Выполнять иные обязанности, вытекающие из устава ТСЖ. Органы управления ТСЖ Председатель правления ТСЖ Лицо выборное. Избирается членами правления или всеми членами ТСЖ на общем собрании. Срок работы председателя обговаривается в уставе товарищества. Его задачи — координировать работу правления и ТСЖ в целом. Председателю правления не нужна доверенность от членов ТСЖ на то, чтобы подписывать платежные документы и совершать сделки, которые не требуют одобрения со стороны правления или общего собрания членов ТСЖ. Управление управляющей организацией Если собственники самостоятельно не выбирают управляющую организацию, то она определяется по результатам открытого конкурса органом местного самоуправления УК может нанимать другие подрядные организации, но всю ответственность за качество услуг несет именно она. Изменения в ЖК, касающиеся порядка проведения собраний • Инициатором общего собрания может выступать УК • Собственники, обладающие более чем 10% голосов в совокупности, вправе потребовать от УК организовать и провести собрание по предложенной ими повестке • Срок уведомления сокращен до 10 дней • Очно-заочная форма собрания • Годовые общие собрания должны проводиться в течение 2 квартала следующего за отчетным года • Протокол общего собрания а также решения собственников признаются официальными документами, создающими права и обязанности • С 01.07.2016 г. протоколы общих собраний и решения должны направляться в ГИС ЖКХ и размещаться в системе. До этого момента обязанность направлять решения и протоколы в УК. УК обязана направлять их в орган государственного жилищного надзора. Очная форма Заочная форма Годовое собрание Очнозаочная форма Внеочередное собрание Годовое и внеочередное общее собрание Годовое общее собрание — обязательное, собственники не имеют права отказаться от его проведения. А вот решать, в какие сроки его проводить, какие вопросы на нем обсуждать, — прерогатива инициаторов. В июне 2015 года в Жилищный кодекс РФ приняты поправки, которые устанавливают, что собственники помещений обязаны проводить годовое общее собрание в течение 2-го квартала года, следующего за отчетным. Иной срок может устанавливаться решением общего собрания собственников. Внеочередное собрание — добровольное. В случае необходимости инициировать его может любой собственник в данном многоквартирном доме. Что решается на общем собрании Только посредством голосования собственников на общем собрании может быть: • избран способ управления домом; • принято решение о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений на земельном участке МКД; • избран способ формирования фонда капитального ремонта и окончательно утвержден размер взноса на капитальный ремонт; • принято решение о получении кредитов или займов на капитальный ремонт; • принято решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом (например, решение об ограничении въезда на земельный участок МКД только для собственников помещений); • принято решение о пользовании общим имуществом собственников МКД (например, о размещении рекламных конструкций на доме); • принято решение о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; • принято решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений на условиях, определенных общим собранием. Решение общего собрания 50+1% голосов Решение общего собрания 2/3 голосов • работа совета дома • реконструкция дома • текущий ремонт • капремонт • порядок собраний • использование • другие вопросы земельного участка • кредит • другие вопросы Важно знать В результате принятых в июне 2015 года изменений в Жилищный кодекс РФ протокол общего собрания собственников получил статус официального документа. Теперь подделка результатов голосования влечет за собой уголовную ответственность, а инициатор собрания обязан предоставлять копию протокола в управляющую организацию или ТСЖ, а также размещать в системе ГИС ЖКХ Жилищный кодекс РФ устанавливает, что в договоре управления многоквартирным домом в обязательном порядке должны быть согласованы следующие условия: 1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Помимо существенных условий, предусмотренных законодательством, таковыми являются любые условия, по которым собственники решили достичь соглашения с УК. Например, помимо условий о порядке контроля за деятельностью УК, собственники могут настоять на утверждении конкретной формы годового финансового отчета. Сроки заключения договора могут быть разными. Закон предоставляет довольно большой разброс: от 1 года до 5 лет. На 5 лет договор можно заключать, только если собственники выбрали управляющую организацию. Если же управляющая организация выбрана для дома по итогам конкурса, проведенного органами местного самоуправления, максимальный срок договора не может превышать 3 лет. ЖИЛИЩНЫЕ УСЛУГИ Структура платежей за жилищные услуги, согласно ст.154 Жилищного кодекса РФ, включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая в свою очередь содержит плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Минимальный перечень услуг п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» Минимальный перечень услуг Перечень включает в себя 3 раздела: работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов (в том числе, проверка температурновлажностного режима подвальных помещений, проверка кровли на отсутствие протечек); работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме (в частности, проверка технического состояния и работоспособности элементов мусоропровода, удаление воздуха из системы отопления); работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме (в том числе, сухая и влажная уборка тамбуров, коридоров, лифтовых площадок и кабин, лестничных площадок) Основание для планирования работ по содержанию и ремонту Нормативно-технические требования законодательства РФ к процессу эксплуатации жилых зданий Данные техпаспортов домовладений о количественных и качественных характеристиках жилых домов График ППР в соответствии с эксплуатационной документаций заводов-изготовителей Результаты плановых и внеплановых осмотров Данные метеорологической службы о количестве выпадающих твёрдых и жидких осадков Оперативные данные (результаты технических подсчётов и замеров) Заявки от потребителей услуг Предписания надзорных органов Единичные расценки на услуги по содержанию и ремонту Общее имущество в МКД Полный перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен в пп. 2–9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. Общее имущество в МКД В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся: • лестничные площадки, лестницы, лифты отнесены к общему имуществу, поскольку они предназначены для прохода (или проезда) всех собственников к своим квартирам; технический этаж (нужен для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций); помещения, предназначенные для удовлетворения социальнобытовых потребностей жильцов; крыша; ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. Прежде всего, к ним относятся стены. Кроме того, в соответствии с данным принципом к общему имуществу относится балконная плита; технический подвал; земельный участок на котором расположен дом и элементы благоустройства. Общее имущество в МКД Инженерные коммуникации в многоквартирном доме признаются общим имуществом в многоквартирном доме при наличии единственного, но очень важного признака: они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме. Общее имущество в МКД Инженерные коммуникации К ним относятся: • система отопления со всеми устройствами; • внутридомовая система водоснабжения со всеми устройствами: стояками, ответвлениями от них (до первого отключающего устройства). Общим имуществом считаются коллективные приборы учета холодной и горячей воды и всё механическое, электрическое и прочее оборудование, расположенное на этих сетях; • внутридомовая система водоотведения со всеми устройствами — до первых стыковых соединений; • внутридомовая система газоснабжения со всеми устройствами — до запорного крана (отключающего устройства); • внутренняя система электроснабжения со всеми устройствами — до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии; • внутридомовые информационно-коммуникационные сети. Техническая документация МКД Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 Техническая документация МКД Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (технический паспорт здания); Документы (акты) о приемке результатов работ; Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома. Техническая документация МКД (иные документы) Копия кадастрового плана земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; Выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; Заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка – 25.01.2006); Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); Проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений. Техническая документация МКД (Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) - план участка в масштабе 1:1000 – 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; – проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; – акты приемки жилых домов от строительных организаций; – акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; – схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); – паспорта котельного хозяйства, котловые книги; – паспорта лифтового хозяйства; – паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок - исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление) Требования Стандарта в части раскрытия информации о ценах и услугах • «3. Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации: • г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;» • Законодатель требует раскрывать информацию не о себестоимости услуг, а именно о ценах на услуги, по которым они реализуются потребителям. • Такие цены должны быть изложены не в виде расшифровки размера платы по видам услуг, а именно в виде публикации единичных расценок. • С учетом упростившегося в результате изменений в ЖК РФ порядка признания выручки (порядка приемки выполненных работ и оказанных услуг советами домов и их председателями) применение данного подхода в отношениях с собственниками является наиболее оптимальным и прозрачным Мы оказываем профессиональную правовую помощь по вопросам ЖКХ г.Балашиха, ул.40 лет Октября, д.7 Режим работы: понедельник – пятница с 09.00 до 18.00 Телефоны «горячей линии» – 8 495 505 73 29, 8 495 529 81 41 доб.126 . Расчеты за жилищно-коммунальные услуги, правомерность начислений; Выборы управляющей организации, обязанность по передаче технической документации; Порядок предоставления информации управляющими организациями; Подготовка запросов, жалоб, и обращений в органы надзора и контроля за предприятиями ЖКХ; Реструктуризация, списание долгов; Банкротство, в т.ч. физических лиц; Все виды адвокатских услуг.
