Информационная поддержка оценки недвижимости и

ИНФОРМАЦИОННАЯ ПОДДЕРЖКА
ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
И ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
В КАЗАХСТАНЕ
Алматы, 2007 г.
1
Справочно-информационные базы
для оценки недвижимости
Серия «Справочник оценщика»
•
•
•
•
•
•
«Промышленные здания»
«Жилые дома»
«Складские здания и сооружения»
«Общественные здания»
«Сооружения городской инфраструктуры»
«Магистральные сети»
2
Задачи, решаемые с использованием
справочников КО-ИНВЕСТ:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
оценка рыночной стоимости объектов на основе затратного подхода;
определение справедливой стоимости в рамках оценки для целей
МСФО;
определение затрат на текущий и капитальный ремонт зданий;
оценка стоимости незавершенного строительства;
определение стоимости для всех областей Республики Казахстан и для
других стран;
переоценка основных фондов;
оценка для целей страхования
оценка для исчисления налога на недвижимость;
оценка инвестиционных проектов;
оценка стоимости строительства на этапе, предшествующем
подрядным торгам.
3
Информационная основа
и принципы построения справочников
Показатели справочников включают
затраты, необходимые для ввода
объекта в эксплуатацию.
В показателях стоимости не учтен ряд
прочих работ и затрат, специфичных
для конкретных условий осуществления
строительства: содержание временной
связи; затраты на первичную очистку от
снега; затраты на снегоборьбу; затраты
на ремонт и восстановление автодорог;
плата за землю при изъятии (выкупе)
земельного участка для строительства,
а также выплата земельного налога
(аренды) в период строительства и
другие.
Также не учитываются затраты на
привлечение кредитных ресурсов для
осуществления строительства.
СТРУКТУРА СПРАВОЧНИКОВ
СПРАВОЧНИКИ СОСТОЯТ ИЗ ТРЕХ
ВЗАИМОСВЯЗАННЫХ БЛОКОВ:
•
принципы построения справочника
и рекомендации по
использованию;
•
укрупненные показатели стоимости
зданий, сооружений и элементов
наружного благоустройства;
•
корректирующие региональноэкономические и стоимостные
коэффициенты и справочные
данные.
4
С целью повышения достоверности результатов оценки показатели
стоимости
в справочниках классифицированы по 14 классам конструктивных систем
зданий и сооружений
5
В справочнике «ПРОМЫШЛЕННЫЕ ЗДАНИЯ»
представлены объекты по следующим отраслям
промышленности:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Газовая промышленность
Легкая промышленность
Лесная, деревообрабатывающая, целлюлозно-бумажная
промышленность
Машиностроение
Медицинская и микробиологическая промышленность
Мукомольно-крупяная и комбикормовая промышленность
Нефтедобывающая промышленность
Нефтеперерабатывающая, химическая и нефтехимическая
промышленность
Пищевая промышленность
Полиграфическая промышленность
Приборостроение, радио и электронная промышленность
Промышленность стройматериалов, деталей и конструкций
Угольная, сланцевая, торфяная, горнорудная и
горнодобывающая промышленность
Цветная металлургия
Черная металлургия
Электротехническая промышленность
Электроэнергетика
Ювелирная промышленность
Здания межотраслевого применения
6
Содержание
1. Информационная основа и принципы построения
1.1. Информационная основа для разработки справочника
1.2. Назначение и сфера применения справочника
1.3. Круг пользователей
1.4. Дифференциация стоимостных показателей
по классам качества зданий
1.5. Форматы представления справочной информации
1.6. Круг учитываемых затрат
1.7. Алгоритм расчета справочных стоимостных показателей
1.8. Формирование блока корректирующих коэффициентов
1.9. Кодировка и сокращения
2. Рекомендации по использованию
2.1. Последовательность оценки
2.2. Состав исходных данных для оценки
2.3. Методы определения исходных данных
2.4. Подбор здания-аналога
2.5. Принципы подхода к корректировке справочных стоимостных
показателей
2.6. Поправки, выраженные в тенге на 1 куб.м здания
2.7. Поправки, выраженные в виде корректирующих коэффициентов к
стоимости всего здания
2.8. Сводные показатели стоимости с учетом всех видов поправок
«Правила определения строительного объема здания»
3. Укрупненные показатели стоимости строительства
промышленных зданий
4. Корректирующие коэффициенты и справочные данные
5. Алфавитный указатель
7
Формат представления
стоимостных показателей справочника
ТЕХНИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ
ОБЩАЯ
НАЗНАЧЕНИЕ
И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА
ОБЪЕКТОВ
ОБЪЕМ
ПЛО-
ТЫС.
ЩАДЬ
КЛАСС
КОНСТРУКТИВНОЙ
СИСТЕМЫ
ОСОБЕННОСТИ
КОНСТРУКТИВНОГО РЕШЕНИЯ
КУБ.М
ТЫС.
КВ.М
1
2
3
4
Фундаменты - каменные, бетонные или
35,0
-
железобетонные.
П3.04.001
ЗДАНИЯ ОДНОЭТАЖНЫЕ
с пролетами 12-24 м, с шагом колонн 6-12 м,
Каркас - железобетонный.
при средней высоте до 8,5 м
Стены - из кирпича или блоков.
Без кранов
Полы - в соответствии с технологией.
СПРАВОЧНАЯ
КЛАСС
ЕД. ИЗМЕКАЧЕСТРЕНИЯ
ВА
5
6
7
КС-4
Э
1 м3
СТОИМОСТЬ 1 ЕД. ИЗМЕРЕНИЯ ОБЪЕКТА, ТЕНГЕ.
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНСТРУКЦИИ
ИНЖЕНЕРНОЕ ОБОРУДОВАНИЕ
перегородки
перекрытия и
покрытие
кровли
проемы
полы
отделка
прочие
особостроительные
работы
11
12
13
14
15
16
17
18
827,57
7,00%
-
707,90
5,99%
707,90
5,99%
116,87
0,99%
ОБЪЕКТ
В
ЦЕЛОМ
фунда-менты
каркас
стены
8
9
10
11819,66
100,00%
1065,21
9,01%
1182,08
10,00%
2363,04 1420,84 1182,08
19,99% 12,02% 10,00%
отопление и
вентиляция
водоснабжение и
канализация
электроосвещ ение
слаботочные
устройства
прочее
19
20
21
22
23
24
-
898,58
7,60%
673,80
5,70%
561,40
4,75%
112,39
0,95%
-
8
Формат представления стоимостных
показателей справочника
ТЕХНИЧЕСКАЯ
ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ
ОБЩАЯ
НАЗНАЧЕНИЕ
И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА
ОБЪЕКТОВ
ОБЪЕМ
ПЛО-
ТЫС.
ЩАДЬ
КУБ.М
ТЫС.
ОСОБЕННОСТИ
КОНСТРУКТИВНОГО РЕШЕНИЯ
КВ.М
1
2
3
4
Фундаменты - сборные железобетонные.
3,60
-
Стены - кирпичные из панелей ВНИИСТа.
C3.01.001
ЗДАНИЕ МАТЕРИАЛЬНОГО СКЛАДА
Одноэтажное.
КЛАСС
КОНСТРУКТИВНОЙ
СИСТЕМ
Ы
КЛАСС
КАЧЕСТВА
ЕДИНИЦ
А ИЗМЕРЕНИЯ
5
6
7
КС-1
Э
1м3
Перегородки - железобетонные.
Покрытие - металлический каркас
и плиты ВНИИСТа.
СПРАВОЧНАЯ СТОИМОСТЬ 1 ЕД . ИЗМЕРЕНИЯ ОБЪЕКТА, ТЕНГЕ.
Кровля
- ру лонная.
СТРОИТЕЛЬНЫЕ
КОНСТРУКЦИИ
Проемы - дерев
янные.
ИНЖЕНЕРНОЕ ОБОРУДОВАНИЕ
Полы - бетонные плиты.
перегородки
перекрытия
и покрытия
кровли
проемы
полы
отделка
прочие
особостроительные
работы
11
12
13
14
15
16
17
18
-
5307,66
-
3980,75
1105,76
663,46
663,46
221,15
-
24,00%
-
18,00%
5,00%
3,00%
3,00%
1,00%
ОБЪЕКТ
В
ЦЕЛОМ
фунда-менты
каркас
стены
8
9
10
22 115
9288,41
100,00%
42,00%
отопление и
вентиляция
водоснабжение и
канализация
электроосвещ ение
слаботочные
устройства
прочее
19
20
21
22
23
24
221,15
-
221,15
221,15
199,04
22,12
-
1,00%
-
1,00%
1,00%
0,90%
0,10%
-
9
В справочнике:
1. Информационная основа и принципы построения
2. Рекомендации по использованию
3. Жилые многоквартирные дома
4. Дома индивидуальной застройки
5. Подвалы и цокольные этажи, мансарды, пристройки
7. Элементы приусадебного благоустройства
беседки; летние кухни; бани; гаражи каменные, деревянные,
металлические; сараи каменные и деревянные; навесы;
погреба; уборные; помойные ямы; теплицы; колодцы;
ограждения; ворота; дворовые замощения; септики и бассейны
для воды; плескательные бассейны; централизованные
системы сантехнических и электрических устройств; местные
системы благоустройства зданий и дворовые сети
8. Корректирующие коэффициенты и справочные данные
8.1.Регионально-климатические коэффициенты
8.2.Стоимостные коэффициенты:
Фундаменты • Стены • Перекрытия • Полы • Перегородки •
Заполнение проемов • Лестницы и крыльца • Печи •
Внутренние отделочные работы • Наружная отделка •
Благоустройство •
10
Формат представления стоимостных
показателей справочника
ТЕХНИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ
ОБЩАЯ
НАЗНАЧЕНИЕ
И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА
ОБЪЕКТОВ
ОБЪЕМ
ОСОБЕННОСТИ
КОНСТРУКТИВНОГО РЕШЕНИЯ
КЛАСС
КОНСТРУКТИВНОЙ
СИСТЕМЫ
4
5
6
7
КС-3
С
1 м2
ПЛОЩАДЬ
КУБ.М
КВ.М
1
2
Ж1000
2-секционный 17-этажный: секции угловая и
рядовая
3
КЛАСС
ЕД. ИЗМЕКАЧЕСТРЕНИЯ
ВА
Фундаменты - железобетонная монолитная фундаментная
32584
6650
плита.
Стены наружные - несущие железобетонные трехслойные
панели толщиной 350 мм, подготовленные под окраску
Количество этажей
Количество квартир всего:
17
составом "Интеко".
Стены внутренние - несущие железобетонные панели
117
Высота этажа, м: 3
толщиной 180 мм с каналами для электропроводки.
Средняя общая площадь квартир, м 2: 56,8
Перегородки - железобетонные панели толщиной 80 и 100
мм, перегородки из пазогребневых плит толщиной 80 мм.
Перекрытия - железобетонные сборные панели толщиной
СПРАВОЧНАЯ СТОИМОСТЬ 1 ЕД. ИЗМЕРЕНИЯ ОБЪЕКТА, ТЕНГЕ.
160 мм, с каналами для электропроводки.
Кровля - - плоская с двухслойным рулонным покрытием из
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНСТРУКЦИИ
ИНЖЕНЕРНОЕ ОБОРУДОВАНИЕ
наплавляемого материала "Филизол".
ОБЪЕКТ
В
ЦЕЛОМ
Окна - блоки оконные из ПВХ профидей "КБЕ"
теплозащитные одинарной конструкции, с двухкамерными
подземная
часть
переперестеклопакетами.
лест-
городки крытия и
ницы,
окна,
сплошным заполнением
стены Двери - входные в квартиру сокровли
и сантехпокрыбалконы,
двери
щита усиленной конструкции, межкомнатные - с
кабины
тия
полы
отделка
прочие
лифты
отопление и
вентиляция
16
17
18
19
20
лоджии
решетчатым заполнением щита облицованные пленкой ПХВ.
водоснабжение и
канализация
электроосвещ ение
слаботочные
устройства
прочее
21
22
23
24
2445,13
2,29%
-
Полы - линолеум на теплозвукоизолирующей основе по
9
10
плитам перекрытий.
11
12
13
14
Внутренняя отделка - клеевая окраска потолков, оклейка
15
стен бумажными обоями, кухонь - влагостойкими,
106612,92
100,00%
облицовка
керамической
в местах
установки 4161,83 4790,30 6021,54 10805,40 1955,89 4617,12 8221,04 10997,77
6233,15 10683,53
11126,01
8554,53плиткой
4444,00
11555,67
оборудования.
5,85% 10,02%кухонного
10,44%
8,02%
4,17% 10,84% 3,90%
4,49%
5,65%
10,14%
1,83%
4,33%
7,71%
10,32%
Наружная отделка - окраска декоративная наполненным
фактурным составом "ИНТЕКО-У".
Разные работы - Лестницы - железобетонные сборные
элементы.
11
В справочник включены здания
по следующим отраслям:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Здравоохранение
Культура
Многофункциональные здания и комплексы
Образование
Рестораны
Сервис
Спорт
Торговля
Транспорт
Туризм и Отдых
12
Дифференциация стоимостных показателей
по классам качества зданий
Настоящее издание представляет собой первый Справочник, содержащий
широкую номенклатуру общественных зданий, при строительстве которых
были использованы современные технологии и материалы.
Качественные параметры здания соответствующего типа определены в
соответствии с классами качества:
– econom (экономичный);
– standard (средний);
– premium (улучшенный);
– de luxe (люкс).
Для группировки зданий в зависимости от класса качества, авторами Справочника
был составлен классификатор наиболее распространенных материалов,
конструкций и инженерных систем, позволяющий оценщику определить
стоимостной показатель в соответствии с классом качества оцениваемого здания.
Материалы и конструкции, характерные для того или иного класса качества
меняются в зависимости от функционального назначения здания.
13
Классификатор качества зданий
по конструктивным элементам и материалам
Подземная часть, включая фундаменты
Каркас
Стены наружные с отделкой
Внутренние стены и перегородки (без отделки)
Перекрытия и покрытия
Кровля
Окна и балконные двери
Полы в комнатах и коридорах
Отделка потолков, внутренних стен и перегородок
Прочие конструкции, в том числе двери внутренние и наружные, ворота, лестницы и др.
СПЕЦИАЛЬНЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНСТРУКЦИИ
лифты, подъемники, эскалаторы и т.п.
ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ
Отопление, вентиляция и кондиционирование
Водоснабжение и канализация
Электроснабжение и освещение
Слаботочные системы
Прочие системы и специальное оборудование (пожаротушение, турникеты, билетные
автоматы и т.п.)
Описание признаков класса качества для зданий различного назначения,
приводятся в таблицах, предшествующих стоимостным показателям,
соответствующих разделов.
Авторы Справочника не относят тип используемых фундаментов к числу
признаков, характеризующих класс качества, поскольку их применение
обусловлено инженерно-геологическими условиями строительства.
Материал, использованный в каркасах и перекрытиях, также является
признаком конструктивной системы здания, и не относится к качественному
параметру.
14
№№
п.п.
Группа материала
конструктивного
элемента
Гипс
Комбинированные
материалы
Наименование
конструктивных элементов
и типов материалов
Параметры материалов
Стационарные
гипсовые плиты
Сборно-разборные (из отдельных, готовых гипсокартонные листы по металлическому (стальному,
к эксплуатации элементов)
алюминиевому) каркасу с отделкой: винил,
ламинированное ДСП, MDF, массив дерева
Сборно-разборные (из отдельных, готовых панели из жестковспененного полистирола
к эксплуатации элементов)
ПВХ - профиль
Стационарные
стеклоблоки
Трансформирующиеся (раздвижные кожзаменитель, винил, текстиль, стекло
раскладные) мягкие перегородки
Перекрытия и покрытия
Кровля
5.
6.
Мягкие кровельные
материалы
битумные на картонной основе
(однослойные)
битумные на асбестовой основе
(однослойные) и безосновные
битумно-полимерные, приклеиваемые,
наплавляемые, с клеящим слоем.
(многослойные)
рубероид, рубемаст
полимерные (многослойные)
мастики
термоэластопласты, термопластичные
однокомпонентные, армированные стеклосеткой или
стеклохолстом
двухкомпонентные, армированные стеклосеткой или
стеклохолстом
ЭПДМ
синтетический каучук
ТПО - термопластичные
ПВХ - поливинилхлорид
битум, полиолефины
Полимерные мембраны (кровельная
система)
мягкая черепица
гидроизол, пластобитумы, резинобитумы
гидростеклоизол, филизол, изопласт
15
16
В справочнике содержатся укрупненные
показатели стоимости объектов
по типам городских сооружений:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
АВТОДОРОГИ
ВОДОПРОПУСКНЫЕ СООРУЖЕНИЯ
БЕРЕГОВЫЕ СООРУЖЕНИЯ
ДРЕНАЖИ
МОСТЫ
ГАЗОВОЕ ХОЗЯЙСТВО
СЕТИ ВОДОПРОВОДА И КАНАЛИЗАЦИИ
СЕТИ СВЯЗИ
СЕТИ ТЕПЛОСНАБЖЕНИЯ
ЭЛЕКТРИЧЕСКИЕ ГОРОДСКИЕ СЕТИ
ЭЛЕКТРОТРАНСПОРТ
ЗДАНИЯ ГОРОДСКОЙ
ИНФРАСТРУКТУРЫ
17
В справочнике содержатся укрупненные
показатели стоимости объектов
по типам городских сооружений:
ГРАЖДАНСКАЯ АВИАЦИЯ
•
Здания, летные поля, покрытия
АВТОМОБИЛЬНЫЙ ТРАНСПОРТ И ДОРОГИ
•
Автомобильные дороги, мосты, путепроводы, здания
ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНЫЙ ТРАНСПОРТ
•
Контактная сеть, мосты и путепроводы, железнодорожные
пути и путевые устройства, сигнализация, централизация,
блокировка и кабели связи железных дорог, здания
ГАЗОВАЯ ПРОМЫШЛЕННОСТЬ
•
Здания и сооружения добычи и транспортировки
природного газа
ЭЛЕКТРИЧЕСКИЕ СТАНЦИИ И СЕТИ
•
Линии электропередачи, производственно-технические
объекты теплоэлектростанций, электрические подстанции
18
Формат представления стоимостных
показателей справочника
19
Использование и корректировка
справочных показателей
Оценку с использованием справочников
рекомендуется выполнять в следующей последовательности:
– Подготовить исходные данные об оцениваемом объекте.
– Определить конструктивную систему и класс качества (для общественных
зданий) объекта оценки.
– Подобрать укрупненный стоимостной показатель в соответствии с
функциональным назначением (по отрасли или подотрасли), конструктивной
системой, классом качества и техническими характеристиками (объемом,
площадью и т.п.) наиболее близкого по функциональным и конструктивным
параметрам к оцениваемому объекту.
– В случае отсутствия подходящего объекта-представителя данной отрасли
рекомендуется использовать информацию о сопоставимых по функциональным
и конструктивным параметрам объектах-представителях других отраслей или об
объектах межотраслевого назначения.
– Определить необходимые параметры, подлежащие корректировке.
– Рассчитать количественные значения корректирующих коэффициентов.
– Произвести расчёты стоимости объекта.
20
Использование и корректировка
справочных показателей
• Решение вопроса об объеме работы по корректировке
справочных стоимостных показателей рекомендуется
принимать на основе сопоставления параметров оцениваемого
объекта с параметрами объекта-представителя.
• Актуализация укрупненных показателей в уровень цен на дату
оценки осуществляется следующим образом: после проведения
корректировки укрупненных стоимостных показателей в
соответствии с характеристикой оцениваемого объекта,
производится пересчет в уровень цен базовой области на дату
оценки и затем применяется регионально-экономический
коэффициент для учета уровня цен, складывающегося на дату
оценки в области.
21
ООО «КО-ИНВЕСТ»
• Адрес :
119331, г.Москва, пр. Вернадского, 29, офис 1311
• Телефоны:
(495) 133-27-11, 133-25-31, 131-14-32, 133-23-11
• Размещение рекламы и вопросы подписки:
(495) 133-30-11, 138-31-12 (тел./факс)
• Факс: (495) 133-25-98
• Сайт КО-ИНВЕСТ: www.coinvest.ru
• E-Mail: общий - info@coinvest.ru,
Пьянков В.И. vladimir@coinvest.ru
22