Влияние социального фактора на формирование тенденций рынка

Влияние социального фактора
на формирование тенденций
рынка загородной недвижимости
Докладчик:
Наталья Поличинская,
Председатель ДПК «Григорьевский»
(ДАЧНЫЙ КЛУБ «РАЗДОЛЬЕ»)
Основные этапы эволюции рынка загородной недвижимости
период
МОСКВА
ЕКАТЕРИНБУРГ
1992
Возникновение первых коттеджных
поселков.
Хаотичная точечная застройка
обычно на территории «частного
сектора».
1995
Начало массового строительства
коттеджных поселков с единой
инфраструктурой.
Возникновение первых коттеджных
поселков.
1998
Появление первого поселка с единой
архитектурной концепцией
(«Николино»).
2004
Появление нового формата –
Начало строительства коттеджных
«дальние дачи» (удаленность от МКАД поселков с единой инфраструктурой.
более 50 км).
Влияние социальных тенденций на рынок недвижимости
Тенденции рынка загородной недвижимости Москвы 1992-1995
Появление первых коттеджных поселений
и дальнейшая концентрация элитных
поселков в непосредственной близости от
исторических «центров власти» – Барвиха,
Жуковка.
Ценовая сегментации земель в
зависимости от престижности их
месторасположения.
Потребительские мотивы поведения класса De Luxy на рынке недвижимости
Публичная демонстрация принадлежности к элите
Социальные потребности новой элиты
Самоидентификация и общественное признание собственного статуса
Социальные тенденции в России середины 90-х
Смена государственного строя приводит к формированию
новой политической элиты и возникновению класса бизнес-элиты
Влияние социальных тенденций на рынок недвижимости
Тенденции рынка загородной недвижимости Москвы 1995-2000 г.г.
Массовое строительство организованных
(с единой коммунальной и социальной
инфраструктурой) поселков.
Ценовая сегментация земли в
зависимости от направления и
удаленности (транспортная доступность) .
Потребительские мотивы поведения премиум-класса на рынке недвижимости
Потребность дистанцироваться от некомфортной социальной среды
Социальные потребности премиум-класса
Самоидентификация принадлежности к устойчивой социальной группе,
с высокими потребностями, возможностями и деловой активностью
Социальные тенденции в России конца 90-х
Формирование среднего бизнеса, концентрация верхнего слоя среднего класса
в центре финансовой и деловой активности – столице страны
Влияние социальных тенденций на рынок недвижимости
Тенденции рынка загородной недвижимости Москвы 2000-2005
Появление нового формата – «дальние дачи»
(удаленность от МКАД более 50-80 км).
Ценовая сегментация земли в
зависимости от месторасположения
(природно-рекреационные
характеристики ).
Потребительские мотивы поведения бизнес-класса на рынке недвижимости
Повышение уровня жизни (приобретение второго жилья - для отдыха)
Социальные потребности среднего класса
Самоидентификация принадлежности к устойчивой социальной группе,
с высокими потребностями, возможностями и деловой активностью
Социальные тенденции в России начала 2000-х
Формирование объемного слоя среднего класса
Последние тенденции столичных рынков загородной недвижимости
ПЕТЕРБУРГ: 53% поселков располагаются
на удалении более 40 км от центра города.
МОСКВА: доля поселков, удаленных от
МКАД на 50км и более составляет до 80%
от общего объема предложения.
Источник: аналитический центр www.irn.ru
Социально-психологические особенности
потребителей рынка загородной недвижимости (Москва)
КЛЮЧЕВЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЖИЛЬЯ
ОСНОВНОЙ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ МОТИВ
Публичная демонстрация
принадлежности к элите
Исторически обусловленная
престижность месторасположения,
наглядность высокой стоимости
DE LUXY
Обособленная однородная
социальная среда
Баланс между
качеством
и ценой
ПРЕМИУМ-КЛАСС
БИЗНЕС-КЛАСС
Потребность
дистанцироваться от
некомфортной
социальной среды
Повышение
уровня
жизни
Социальный портрет массового покупателя
загородной недвижимости
ВОЗРАСТ:
30-50 лет
СОЦИАЛЬНЫЙ СТАТУС:
предприниматели, владельцы собственного бизнеса разного уровня,
менеджеры крупных компаний, специалисты с высоким "белым"
заработком
СЕМЕЙНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ:
Типичное количество взрослых в семье - два-три человека, детей- дватри. Как правило, минимум, один из детей либо студент, либо
школьник.
ДОХОД
Средний ежемесячный доход не менее 30-40 тысяч рублей на
каждого члена семьи, включая детей
Повседневные социальные потребности семьи
ОН:
•Работа ( от V до VV)
•Деловые встречи (в дневное и вечернее время)
•Спорт (утро или поздно вечером)
•Встречи по интересам
ОНА:
•Работа (в стандартном режиме)
•Женские потребности (в объеме выше среднего)
•Воспитание детей
•Забота о домашнем уюте
•Встречи по интересам
ДЕТИ:
•Обучение(в учебных заведениях выше станд. уровня)
•Доп. Образование
•Спорт
•Досуг
•Встречи по интересам
ОБЩЕЕ:
•Активный образ жизни
•Шопинг
•Развлечения
•Отдых и путешествия
Потребности гипотетического покупателя
загородной недвижимости
Удовлетворить повседневные социальные потребности
потенциального покупателя загородной недвижимости может только
областной центр.
Для того, чтобы обеспечить транспортную доступность социальной
сферы и независимость членов семьи друг от друга, необходимо:
• наличие автомобиля на каждого члена семьи, включая детей
• наличие постоянно проживающего в загородном доме обслуживающего
персонала.
Перспективы развития
регионального рынка загородной недвижимости
Массовый покупатель не имеет возможности приобретать недвижимость,
стоимостью свыше 7 млн. руб. Соответственно, его могут заинтересовать
только два формата организованных поселков:
Поселки
•бизнес-класса,
•расположенные в городской
черте (на окраинах),
• не обремененные социальной
инфраструктурой.
Поселки
•премиум и бизнес классов,
•расположенные на
удалении 50-100 км от
города,
• с качественной торговодосуговой инфраструктурой