Модель пространственного равновесия в жилищном

Модель пространственного равновесия в жилищном строительстве в Московской
агломерации под воздействием межрегиональной миграции
В России накоплен большой опыт исследования Московской агломерации (МА) и
национальной системы расселения. Но внутренняя структура МА и межрегиональное
взаимодействие всегда рассматривались изолированно. Между тем в постсоветский
период значение взаимодействия между ними возросло. Миграционный приток в МА c
1990 г. составил 4 млн чел. Неравномерное распределение природной ренты и
агломерационный эффект – главные причины межрегионального неравенства и миграции.
Важный механизм трансформации МА – жилищное строительство. Оно формируется под
воздействием миграции, но и стимулирует ее, сдерживая цены на недвижимость в МА.
Насущной задачей становится построение модели, интегрирующей описание
пространственной структуры МА и жилищного строительства, основных экономических
факторов ее развития (агломерационного эффекта и ренты), взаимодействия МА с
национальной системой расселения через миграцию. Насколько известно автору, таких
моделей не существует, хотя отдельные элементы этих процессов рассматриваются в
моделях концентрических зон землепользования, восходящих к работам фон Тюнена и
Бурже, концепции пространственного равновесия Миллса, Розена, Глезера, в моделях
новой экономической географии.
В данной работе предложена модель пространственного равновесия в МА в
контексте национальной системы расселения. Модель состоит из трех модулей: 1) модель
пространственного равновесия для рынков труда и жилья МА; 2) модель динамического
равновесия между миграцией в МА и объемом жилищного строительства в агломерации,
3) модель распределения строительства жилья по зонам МА.
В модуле 1 пространственная структура МА рассматривается как состоящая из
трех зон – центрального делового района (ЦДР, в пределах ЦАО), зоны сплошной
застройки (СЗ, в пределах МКАД) и зоны нового строительства (НС). Реальный доход
работника рассматривается как разность между номинальной зарплатой и затратами на
маятниковую миграцию (по принципу стоимости времени – почасовой зарплаты) и на
оплату жилья. Жители могут либо работать в ЦДР, получая повышенную зарплату, но
неся издержки маятниковой миграции, либо работать в пределах зоны проживания. В силу
единства рынка труда МА, реальный доход при этом одинаковый, и различия в зарплатах
и ежемесячных затратах на жилье между зонами определяются «стоимостью времени»
при маятниковой миграции. Цены на жилье и распределение населения определяются для
зоны исходя из соотношения спроса (населения зоны) и предложения (наличного жилого
1
фонда). Исходя из ограничений на совокупный доход по зонам МА, суммарную занятость
и население, и соотношения номинальных зарплат и цен на жилье по зонам, формируется
система 9 уравнений. Решая ее, получаем решение для 9 неизвестных – населения,
занятости и зарплат по трем зонам..
В модуле 2 оценена взаимосвязь миграции в МА из регионов РФ и равновесного
объема строительства жилья в МА. Как и для МА, реальный доход жителя регионов
зависит от душевой ренты и агломерационного эффекта (формируют номинальный доход)
за вычетом затрат на жилье. Также можно определить реальные доходы в МА и в
регионах на следующий год, когда вводится построенное жилье и происходит миграция в
МА. Принята ключевая гипотеза о стабильности разрыва в реальном доходе между МА и
регионами. В результате формируется динамическое пространственное равновесие.
Миграционный приток в МА задает равновесный объем строительства, при отклонении от
которого стимулы для миграции будет меняться, что приведет к изменению спроса на
жилье и соответственно строительства. Анализ взаимосвязи миграции в МА из регионов
России и равновесного объема строительства жилья в МА от переменных модели
показывает, что чем больше природная рента, тем меньше способность МА
аккумулировать миграцию при данном объеме жилищного строительства. При высоких
значениях ренты приток мигрантов в МА снижает душевую ренту, но не дает значимого
выигрыша за счет агломерационного эффекта, а в регионах – наоборот. Чем большая доля
агломерационного эффекта сосредоточена в каждой из периферийных зон и чем меньше
средневзвешенное расстояние от жилого фонда до ЦДР, тем больше способность МА
аккумулировать миграцию при данном объеме жилищного строительства. В этом случае
медленнее растут затраты на маятниковую миграцию, мигранты в МА получают больший
выигрыш в доходе и медленнее сказываются отрицательные последствия миграции.
В модуле 3 определяется равновесное распределение строительства по зонам МА,
обеспечивающего равную доходность девелоперских проектов по трем зонам. Ключевым
механизмом формирования равновесия является рынок земли: чем больше строят в
данной зоне, тем дороже в ней земля при заданном объеме ее предложения. Это позволяет
сформировать систему из 3 уравнений с 3 неизвестными – объемом строительства по
зонам. Концентрация строительства в ЦДР положительно зависит от распределяемой в
России ренты, от доли МА в ренте, от величины агломерационного эффекта в МА и его
концентрации в ЦДР. Концентрация строительства в ЦДР и в зоне нового строительства
стимулируется наличием свободной земли не только в самом ЦДР, но и на дальней
периферии (в зоне нового строительства). Чем слабее градостроительное регулирование в
2
плане ограничений плотности и ниже барьеры на рынке земли, тем больше строят в
центре и на дальней периферии и меньше строят в зоне сплошной застройки.
На основе модели можно указать на некоторые последствия различных опций
городской политики. В первую очередь, увеличение объемов строительства в МА ведет к
усилению стимулов для миграции населения из регионов. Принимая решение о
наращивании объемов строительства, особенно жилья экономкласса в гринфилд-проектах
на периферии агломерации, город неявно принимает и решение об увеличении миграции.
Кроме того, расширение доступа к земле в различных зонах МА меняет географию
строительства. Увеличение свободной для застройки земли в пределах ЦДР (например, за
счет редевелопмента промзон и проектов расселения пятиэтажек) вызовет не толкьо
сверхпропорциональную интенсификацию строительства в ЦДР, но и усиление
концентрации строительства на дальней периферии, а также ослабление концентрации
строительства в промежуточной зоне в пределах МКАД. Предложенная модель
предсказывает, что в текущих условиях наиболее интенсивной трансформации через
жилищное строительство в МА подвергается именно ЦДР, с одной стороны, и Ближнее
Подмосковье, с другой стороны, как и наблюдалось в 2010-е гг.
Таким образом, пространственные решения в МА оказывают существенное
влияние и на другие агломерации России через изменение стимулов для миграции, а за
много лет она становится фундаментальным фактором развития городских экономик и
всей национальной системы расселения России. Жилищное строительство в МА– феномен
общероссийского значения.
3