Брошюра "Совет дома"

ВМЕСТЕ МЫ ДОБЬЕМСЯ СПРАВЕДЛИВОСТИ!
Как следует из общего смысла Жилищного кодекса РФ, собственники
помещений в доме являются потребителями жилищно-коммунальных услуг,
а в роли исполнителя, то есть организации предоставляющей эти услуги,
выступает управляющая компания. Отношения между потребителями и
исполнителями услуг должны регулироваться договором управления.
Вроде бы все хорошо и просто. Между тем, это далеко не так. Причина
банальна: в любом договоре присутствуют две стороны, интересы которых
противоположны по своей сути. Одни хотят с меньшими затратами получить
больший доход от своей деятельности, другие – получить услуги и за
меньшие деньги.
НО! В договоре управления с одной стороны стоит ОРГАНИЗАЦИЯ в самом
широком смысле этого слова. Организация, в которой есть руководитель,
юридический отдел и иные специалисты. Организация, способная защищать
свои интересы на любых уровнях. А с другой стороны – неорганизованная
масса собственников жилья, у которых нет ни руководителя, ни юриста, ни
иных специалистов. Поэтому ответ на вопрос, кто проигрывает от такого
«сотрудничества», является очевидным.
Результат анализа ситуации в ЖКХ совершенно очевиден: без принятия
срочных радикальных мер положительных сдвигов в данной сфере не будет.
В середине 2011 года федеральным законом № 123 в Жилищный кодекс РФ
были внесены существенные изменения, которые коснулись регламента
создания ТСЖ. Был усилен контроль со стороны органов местной власти в
области управления многоквартирными домами. Но, что самое важное,
была введена новая структура – «Совет многоквартирного дома»,
призванный хоть как-то устранить «неравенство сторон».
Совет многоквартирного дома – это представительный орган
собственников помещений в доме, институт самоорганизации этих
собственников, инструмент контроля над деятельностью УК.
В силу положений закона Совет многоквартирного дома должен быть создан
обязательно в каждом доме, где число помещений более четырех и где не
создано ТСЖ либо данный дом не управляется жилищным кооперативом.
Инициатива по созданию Совета должна исходить от собственников! В
противном случае инициатором создания Совета выступит администрация,
которая обычно делегирует свои полномочия УК, а потому может так
получиться, что Совет МКД и председатель Совета будут неответственными,
безынициативными или вообще окажутся сторонниками управляющей
компании.
Общественное движение Александра БУРКОВА «За Справедливое ЖКХ»
своей первоочередной целью ставит помощь собственникам в создании
реально действующего Совета МКД как первого рубежа против
злоупотреблений управляющих компаний.
Мы за то, чтобы в Советы МКД входили наиболее авторитетные,
неравнодушные
инициативные
жители
дома.
Мы
оказываем
консультативную, организационную и иную поддержку инициаторам
собраний и лицам, желающим реально взять в руки контроль над
управляющей компанией.
Ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ так определяет функции Совета:
Совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в
качестве вопросов для обсуждения:
 предложения о порядке пользования общим имуществом в
многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором
расположен данный дом;
 о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту
общего имущества в многоквартирном доме;
 о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками
помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме
и предоставления коммунальных услуг;
 предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома,
избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие
решений по которым не противоречит ЖК;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по
вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого
управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения
на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по
условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем
собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов
договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с
такой комиссией;
5) осуществляет контроль над оказанием услуг и (или) выполнением работ по
управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг
собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и
пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего
имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
Текущей деятельностью Совета руководит председатель Совета МКД.
Каждый перечисленный выше пункт очень важен. Но уже на этапе создания
Совета МКД следует особо обратить внимание на возможность внесения
предложения по вопросам компетенции Совета многоквартирного дома,
избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие
решений по которым не противоречит ЖК РФ.
А потому, уже на этапе создания Совета МКД мы предлагаем принять
разработанный общественным движением Александра БУРКОВА «За
Справедливое ЖКХ» Устав Совета МКД.
В данном документе более детально определены компетенции Совета дома и
его председателя.
Очень важно, чтобы право подписи важнейших документов со стороны
собственников, таких, как акты выполненных работ и оказанных услуг,
сметы, дефектные ведомости и пр., обладал именно председатель Совета
МКД, а не выбранный УК собственник. Не секрет, что зачастую такие
документы подписывает человек, который очень близок к УК, которому
прощаются долги за коммунальные услуги и пр.
В разработанном нами Уставе это учтено.
Только председатель Совета вправе:
-
-
-
Согласовывать и заключать (подписывать) от имени собственников договора
аренды на установку и эксплуатацию рекламных конструкций и иные договоры на
передачу в пользование объектов общего имущества Собственников (провайдерам
и пр.), утверждать (после согласования с Советом) размер платы за пользование
этими объектами. Председатель Совета не вправе передавать эти функции
управляющей организации.
Согласовывать и подписывать от имени собственников дефектные ведомости,
перечни и сметы на выполнение ремонтных и других работ, связанных с
содержанием МКД.
Подписывать акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по
содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или)
выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или
предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.
Кроме того, председатель Совета МКД наделяется правом:
-
-
Запрашивать для изучения у управляющей организации договоры с поставщиками
коммунальных услуг, подрядными организациями, оказывающими работы/услуги
по содержанию и ремонту общего имущества МКД, сметы, акты выполненных
работ, требовать финансового отчета об оплате этих договоров и иную
документацию, связанную с содержанием и ремонтом МКД.
Запрашивать у УК и проверять показания общедомовых приборов учета ресурсов и
проводить анализ соответствия начисляемых платежей с последующим
информированием собственников.
-
-
Запрашивать у УК отчеты, акты технического освидетельствования, ремонта и
реконструкции общедомовых инженерных сетей.
Требовать от УК принятия мер по обеспечению сохранности общего имущества
многоквартирного
дома,
его
целевому
использованию,
техническому
обслуживанию и эксплуатации.
Контролировать обеспечение УК полноты и сохранности технической
документации на МКД.
В общественном движении Александра БУРКОВА «За Справедливое ЖКХ»
можно получить необходимый пакет документов для создания Совета МКД,
пошаговую инструкцию и реальную помощь в организации собрания по
созданию Совета дома.
После того как Совет МКД будет создан, самое время браться за работу.
1. Первым делом необходимо провести ревизию общего имущества
собственников дома, потому что, только обладая информацией о
составе и состоянии своего имущества, собственник может определить,
какой необходим набор услуг по содержанию этого имущества и какой
ремонт требуется. Кроме того, такая ревизия даст возможность взять
под контроль общедомовые приборы учета, и, в конечном итоге,
снизить общедомовые начисления, а также уменьшить свои затраты на
содержание общедомовой собственности.
2. В ходе ревизии следует провести межевание вашей придомовой
территории, либо, если территория уже размежевана, получить план
своего участка . Во-первых, межевание поможет спасти свои дворы от
точечной застройки. Во-вторых, жители будут точно знать границы
своих владений, за что платят, какую территорию содержат, и
требовать от управляющей организации надлежащего содержания
этого земельного участка. В-третьих, появится законное право
распоряжаться своей землей.
3. Кроме этого, следует выявить всех арендаторов (провайдеров,
рекламщиков и пр.), которые без вашего согласия беззастенчиво
пользуются вашей собственностью и потребовать отчета от УК. Где
деньги? А затем взять эту статью дохода под особый контроль.
4. После того как будет проведена ревизия и определены необходимые
работы и услуги, можно переходить к проработке договора управления.
Договор управления должен четко определять обязанность
управляющей компании по содержанию общего имущества МКД и
предоставлению коммунальных услуг, то есть те работы и услуги, за
которые собственники платят деньги. При этом поступающие от сдачи
в пользование объекты общего имущества средства можно направить
сразу в счет погашения строки «содержания жилья».
5. Немаловажным является организация проведения капитального
ремонта. Денежные средства по этой статье собственники вносят
управляющей компании ежемесячно. За это время на счете дома
накопилась, должна накопиться значительная сумма. Потребуйте
проведения капитального ремонта тех объектов общего имущества,
которые, по мнению собственников, являются первоочередными.
6. Государство уделяет сфере ЖКХ огромное внимание: принимаются
различные программы, на эти программы выделяются огромные
денежные средства. В то же время, возможность участия в этих
программах напрямую зависит от инициативы самих собственников, от
инициативы Советов МКД. Под лежачий камень вода не течет.
На всех этапах этой работы общественное движение Александра БУРКОВА
«За Справедливое ЖКХ» окажет избранному Совету МКД реальную помощь.
Мы расскажем о существующих государственных и муниципальных
программах. Научим, как принять участие в этих программах, как за счет денег
выделяемых государством отремонтировать крышу, подъезд, создать во дворе
детскую площадку.
Мы организуем конференции председателей Советов, где будут обсуждаться
злободневные проблемы, происходить обмен опытом. Наши юристы помогут
разобраться во всех хитростях взаимоотношений с УК.
Вместе мы добьемся качества услуг ЖКХ и справедливой платы за них!