Квадратные метры. Почему покупать

http://focus.ua/society/273305/
Квадратные метры. Почему покупать квартиры
в новостроях опасно
Ошибся адресом. Собственник квартиры в элитном доме Александр Кондратенко недоволен качеством
дома и коммунальных услуг
Фото: Дмитрий Стойков
27.06.2013 | 09:37
Cтройматериалы сомнительного качества, произвол частных ЖЭКов и
завышенные коммунальные тарифы — всё это покупатели жилья в
украинских новостройках получают в нагрузку к квартире
Киевский предприниматель Александр Кондратенко шесть лет назад заплатил
миллион долларов за квартиру в жилом комплексе Riviera Riverside. Клубный дом из
стекла и металла напоминает высокотехнологичную крепость и стоит почти у кромки
воды на левом берегу Днепра. «Сейчас эту инвестицию я считаю ошибкой», —
говорит предприниматель. Он подозревает, что во время строительства не всегда
использовались действительно дорогие и предусмотренные проектом материалы, и
обвиняет частный ЖЭК в предоставлении некачественных услуг.
Битва у реки
Александр не одинок: с неожиданными проблемами сталкиваются жители многих
новых домов. «Риск покупки некачественного жилья в новостройке очень высок», —
отмечает президент Ассоциации помощи по–страдавшим инвесторам, управляющий
партнёр юрфирмы Constructive Lawyers Алексей Гончарук. Позволить себе низкое
качество работ и материалов застройщики могут по двум причинам: из-за нечётко
прописанного строительного законодательства и отсутствия у граждан опыта
инвестирования — часто люди вообще не знают, какие документы нужно требовать от
застройщика.
Другая распространённая проблема — навязанные застройщиком жилищноэксплуатационные конторы. Пользуясь монопольным положением, такой ЖЭК
выставляет неадекватные расценки на свои услуги, и зачастую эти услуги крайне
некачественные. При желании такой ЖЭК можно сменить на другой, но для этого
жильцы должны создать Объединение собственников многоквартирного дома
(ОСМД). «А сделать это в новостройке не так просто, поскольку нужна информация
обо всех жильцах, но такие данные имеет в основном только застройщик», —
объясняет координатор жилищно-коммунальных программ Гражданской сети
«Опора» Татьяна Бойко.
Александр Кондратенко столкнулся с обеими описанными проблемами. Первые
сомнения в правильности выбора объекта появились у него сразу после сдачи дома в
эксплуатацию. «Ещё не были завершены строительно-монтажные работы, не были
готовы фасады здания, повсюду стояла строительная техника, но члены приёмочной
комиссии подписали документы, что здание уже готово», — утверждает
предприниматель. По его словам, ремонтные и монтажные работы в «готовом» доме
продолжались ещё год.
Сейчас владелец элитного новостроя уверен, что застройщик сэкономил на замене
стройматериалов. «Согласно проекту, должны быть установлены немецкие
энергосберегающие панорамные окна, а на самом деле они белорусского
производства. Зимой жители мёрзнут, спасаясь электрообогревателями», — говорит
Кондратенко.
Со временем претензии возникли и у некоторых других жильцов, и не только к
заказчику строительства — компании «Диа Девелопмент», но и к частному ЖЭКу,
взявшему дом на баланс. Поводами послужили необоснованно высокие, по мнению
жильцов, расценки на коммунальные услуги — за обслуживание дома и придомовой
территории жители платят 13 грн. за квадратный метр жилья.
История получила громкое продолжение — появилось решение суда. Чтобы
обсуждать свои коммунальные проблемы, жители дома создали веб-страницу
stsophia.com.ua. Форум носил «говорящее» название: «Riviera Riverside. Территория
жилищного беспредела». Прошлым летом «Диа Девелопмент» и компания St Sophia
Homes, продающая квартиры в жилом комплексе, подали судебный иск против
Антона Панкова — жильца, на имя которого был зарегистрирован домен. В мае
нынешнего года суд обязал Панкова покрыть убытки от снижения продаж квартир на
14 млн грн.
Представители застройщика утверждают, что у жильцов жилого комплекса нет
поводов для недовольства. «Недовольны единицы, остальные ни на что не жалуются.
А ведь из 200 квартир в доме около половины заселены», — говорит руководитель
управления маркетинга и продаж компании St Sophia Homes Нина Тарасенко. В
компании «Диа Девелопмент» на вопросы Фокуса не ответили.
Первые шаги
Украинский ипотечный инвестор начинает нервничать ещё на этапе строительства
жилья. «Застройщики показывают покупателям планировку будущих квартир, но не
знакомят с проектной документацией», — подчёркивает Алексей Гончарук. Сами
покупатели, по словам юриста, тоже редко требуют документального подтверждения
обещаний застройщика. В результате подписываются договоры, которые содержат
лишь описание работ в самой квартире. А требования к строительным работам на
остальном пространстве дома, например, к электропроводке или лифту остаются за
рамками договорённостей.
Но и подробное описание всех деталей строительства не является панацеей от
недобросовестного застройщика, утверждают в Ассоциации помощи пострадавшим
инвесторам. По мнению Гончарука, низким качеством строительных работ грешат
даже флагманы отрасли, в том числе застройщики объектов класса «бизнес» или
«элит».
Контролировать качество новостроек должна Инспекция государственного
архитектурно-строительного контроля (ГАСК). «Это один из самых коррумпированных
органов в Украине, — считает Алексей Гончарук. — Иногда инспекция творит чудеса,
вводя в эксплуатацию и подтверждая соблюдение строительных норм и правил на
объектах, которым далеко до готовности».
Юрист вспоминает случай из своей практики — дом по улице Лохвицкая, 1 в Киеве.
«С 2005 года его строила компания, входящая в объединение «Уко групп». Несмотря
на получение государственного сертификата соответствия, вряд ли дом можно
эксплуатировать: его готовность на уровне 75%», — рассказывает Гончарук. По его
словам, владельцы квартир всё же заселяются в здание — на свой страх и риск.
Другой пример — жилой комплекс «Брест-Литовский» в селе Чайки под Киевом.
«Формально дома были сданы в эксплуатацию более трёх лет назад. Но до сих пор у
жителей нет прямых договоров с «Киевэнерго», подключение к электросети
организовано по временной схеме через посредника, вода поступает из частной
скважины с пометкой «для технических работ», — рассказывает программист Богдан
Крючка, владелец квартиры в «Брест-Литовском». При этом, по его словам, на этапе
проектировки застройщик чётко пообещал: дома будут подключены к центральному
водоснабжению Киевводоканала.
Контора пишет
Навязывание застройщиком своего частного ЖЭКа — другая популярная схема
посягательства на карман инвестора. Пользуясь своим монопольным положением,
такие ЖЭКи выставляют неадекватные расценки на свои услуги или предоставляют
их крайне некачественно. Иногда создают для жителей искусственные ограничения в
эксплуатации.
К примеру, в жилищном комплексе «Брест-Литовский» ЖЭК пытался установить плату
за проезд по придомовой территории. «Они ссылались на то, что это арендованная
земля, которая дому не принадлежит», — рассказывает Богдан Крючка. На самом
деле, покупая квартиру, жильцы становятся совладельцами всего дома, включая
придомовую территорию. И именно собственники квартир должны решать, как
распорядиться этой землёй.
«Но жильцы не получают этого права автоматически», — объясняет Татьяна Бойко из
«Опоры». Земельный участок, как правило, продолжает находиться в собственности
органов местного самоуправления. Согласно закону, единственный механизм, с
помощью которого собственники квартир могут зарегистрировать своё право на эту
землю, — создать ОСМД. Однако на практике очень мало ОСМД смогли
воспользоваться таким правом: процедуры передачи придомовой территории
законодательно не прописаны. В итоге, по данным «Опоры», за последние 10 лет
право на землю успешно оформили не более 5% объединений жильцов. Более того, в
каждом населённом пункте эти процедуры разные: отличаются пакеты документов,
сроки прохождения процедуры и даже стоимость. Суммы могут колебаться от 2000
грн. до 80 000 грн., а сроки — от одного года до семи лет.
Исправить ситуацию можно, внеся изменения в Земельный кодекс, где чётко указать
права ОСМД и жилищно-строительных кооперативов, а также определить процедуру
оформления придомовых территорий многоквартирных домов. Но заниматься этим
депутаты не спешат. Региональный координатор жилищно-коммунальных программ
Гражданской сети «Опора» Руслана Величко говорит, что действующее в парламенте
лобби застройщиков работает в интересах продавца жилья, а никак не покупателя.
«Строительные компании часто переписаны на родственников депутатов. В
результате интересы застройщика всегда защищены, а коррупционная составляющая
в строительной отрасли продолжает увеличиваться», — отмечает Руслана. По её
данным, государство не может гарантировать качество выполненных работ и
добросовестность застройщиков даже на объектах, являющихся частью
государственных программ.
Слабые места
Самые распространённые проблемы украинских новостроек
Некачественный бетон
Последствия: быстрое образование трещин, проникновение воды, коррозия
металлических элементов в несущих конструкциях, угроза обрушения
Слабый фундамент
Последствия: осадка здания, появление трещин
Горючие утеплители
Последствия: риск внезапного возгорания, быстрое распространение огня,
выделение токсичных продуктов горения
Отсутствие коммуникаций
Последствия: даже после сдачи в эксплуатацию в доме может не быть газа, воды
или электричества
Отсутствие у застройщика прав на землю или строительство
Последствия: квартира может находиться в банковском залоге в качестве
обеспечения кредитов, выданных застройщику. Жильцы вынуждены доказывать своё
право на собственность в суде
Отсутствие почтового адреса
Последствия: невозможно зарегистрировать документы на право собственности
Недобросовестный частный ЖЭК
Последствия: неоправданно высокие тарифы на коммунальные услуги, нарушение
прав жильцов
Подконтрольное застройщику ОСМД
Последствия: невозможность контролировать стоимость и качество коммунальных
услуг, потеря контроля над придомовой территорией
Источник: Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам, гражданская сеть
«Опора», опрос экспертов
Виталий Атанасов, Фокус
Теги: недвижимость , тарифы на коммунальные услуги , жилье , новостройки , риски