В.А. Доронин Волгоградский государственный университет

В.А. Доронин
Волгоградский государственный университет
Научный руководитель О.В. Лихоманов
РАСЧЁТ ОБЪЕКТИВНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ
РЕКРЕАЦИОННОГО НАЗНАЧЕНИЯ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ
МЕТОДА ТРАНСПОРТНО-ПУТЕВЫХ РАСХОДОВ
Приведен список зеленых зон Волгограда. Проанализировано состояния парков.
Представлены результаты опроса на парковую тематику жителей Волгограда. Сделан
вывод о заниженной кадастровой стоимости земель рекреационного назначения. Описан
метод транспортно-путевых затрат, по которому затем сделан расчет стоимости земельного
участка, занимаемого ЦПКиО.
Удивительно, но в городе-миллионнике Волгограде насчитывается не
более десятка парков, список которых приведен ниже.
1. Пойма реки Царицы.
2. Парк Культуры и Отдыха.
3. Зеленая аллея на проспекте Ленина.
4. Детский городской парк МУК в Ворошиловском районе около ТЮЗа.
5. Городской детский парк ООО «Горсад».
6. Парк Гагарина.
7. Парк на 7 ветрах.
8. Сквер им. Саши Филиппова.
9. Парк Русь.
10. Парк Памяти [1].
Более того и то, что имеется находится в неудовлетворительном
состоянии. Это связано в первую очередь с невниманием городских властей к
этому вопросу.
Озабоченность жителей города вызывает то, что на территориях
городских парках строятся кафе, рестораны и прочие «забегаловки». Зеленые
насаждения в большинстве парков остаются без поливов, мелиоративные
системы, оставшиеся еще с советских времен не используются, а между
прочим в Волгограде очень жаркое и сухое лето. В результате получается
сплошной сухостой. Часты случаи вырубок деревьев, на месте которых затем
«вдруг» воздвигаются торговые точки или многоэтажки.
На плачевное состояние зеленых зон дополнительное влияние оказывает
и бездумное, нецивилизованное отношение «посетителей», которые
оставляют после себя горы мусора в виде бутылок, окурков, банок, пакетов и
т. д.
Обещания по исправлению ситуации, как правило, так и остаются в виде
нереализованных планов. Например, уже многие годы из уст
градоначальников звучат планы по созданию парка в пойме реки Царица.
Однако дальше разговоров дело так и не сдвинулось. В этом показательно
отношение властей к созданию новых парков. Последним же обещанием стало
создание спортивно-оздоровительного центра, который будет включать в себя
бассейн и даже дельфинарий [2]. Жителям города остается надеяться, что этот
проект доведут до ума.
В этой связи проведен опрос среди жителей Волгограда на парковую
тематик, в котором участвовало 363 человека. Представим результаты этого
опроса.
Около 60 процентов опрошенных считает, что за состояние лесных
насаждений, находящихся на землях под управлением муниципалитетов,
должны отвечать местные власти, а не ведомства (министерства транспорта,
лесного, сельского хозяйства и др.).
Талица 1. Доступное количество парков.
Кол-во парков
Число ответов
Процентное
соотношение
0
1
82
22,5%
2
153
41,9%
3
93
25,5%
4
30
8,2%
8
2,2%
Если говорить о доступности парков для жителей, 42 процента могут
посещать только один парк, четверть – два парка, 22,5% не имеют доступ к
паркам. Это намекает на нехватку городских мест отдыха.
Талица 2. Периодичность посещения парков.
Периодичность
посещения
Число ответов
Процентное
соотношение
Не
посещаю
120
32,7%
1 раз в
полгода
62
16,9%
1 раз в
месяц
108
29,4%
1 раз в
неделю
59
16,1%
Несколько раз в
неделю
18
4,9%
Из ответов понятно, что треть жителей Волгограда и области не
посещают парки, редко – 17 процентов. Меньше половины оказывается в
парках на регулярной основе – раз в месяц или раз в неделю.
Талица 3. Примерное расстояние от Вашего дома до парка отдыха.
Расстояние до парка
Число ответов
Процентное
соотношение
До 0,5 км
36
11,9%
0,5 - 1 км
1 - 5 км
62
20,5%
Более 5 км
115
38,1%
89
29,5%
В шаговой доступности расположены парки для трети ответивших. Для
остальных места отдых удалены на несколько километров.
Таблица 4. Каким образом Вы добираетесь до парка отдыха?
Способ
Число ответов
Процентное
соотношение
Пешком
На общественном
транспорте
81
32,8%
116
47,0%
На своем
автомобиле
50
20,2%
Следующий вопрос подтверждает вышесказанное – треть способны
добраться пешком до парка. Общественный транспорт для этой цели
используют половина опрошенных. И только пятая часть могут попасть в парк
с помощью своего автомобиля.
Таблица 5. Сколько Вы тратите, чтобы добраться до парка?
Затраты
До 100 руб.
100 - 200 руб.
Более 200 руб.
Число ответов
Процентное
соотношение
175
72,0%
50
20,6%
18
7,4%
Соотношение ответов на вопрос «Сколько Вы тратите, чтобы добраться
до парка?» показывает, что для подавляющего числа жителей затраты на путь
в парк не разорительны. Люди тратят в основном не больше ста рублей или не
тратят вовсе, если добираются пешком. Пятая часть выкладывает за поездки в
парк 100 - 200 рублей, не больше десяти процентов – больше двухсот рублей.
Таблица 6. Сколько денег Вы тратите на развлечения в парке и на питание в
нём?
Затраты
Число ответов
Процентное
соотношение
Ничего
114
38,4%
До 100 руб.
25
8,4%
100 - 300
руб.
71
23,9%
300 - 500
руб.
48
16,2%
Более 500 руб.
39
13,1%
Опрос показывает, что наши граждане неохотно оставляют деньги в
парках – около сорока процентов не тратит ничего. Почти четверть
опрошенных тратят обычно 100 – 300 рублей, остальные выкладывают более
солидную сумму на развлечения и питание.
Участвующим в опросе были также заданы следующие вопросы:
«готовы ли Вы платить за существование и содержание парка?» и «считаете
ли Вы, что туристам нужно платить за стоянку у водоёмов (рек, озёр)?»
Подавляющее большинство – почти 80% – выразило нежелание платить за
существование парков. Те, кто выразил готовность платить предлагали суммы
в районе от 50 рублей до внушительных 5000 рублей в год. Схожая ситуация
и со вторым вопросом, т. е. туристы не должны платить за стоянки у водоемов
по мнению большинства. Считающие, что туристы должны платить за стоянки
предлагали размеры платежей в районе 50 – 1000 рублей в сутки.
Обеспокоенность вызывает низкая кадастровая стоимость участков
рекреационного назначения. Согласно последней государственной оценке
кона принимается равной 0,39 рублям за квадратный метр. На фоне стоимости
земель других категорий этот показатель чрезвычайно мал, что создает
прецеденты изменения целевого назначения рекреационных земель, в
результате которых участок отдается в частные руки по мизерной цене.
Т. к. государственный метод оценки дает сильно заниженную
кадастровую стоимость, то необходимо прибегнуть к альтернативным
методам. Рассмотрим метод транспортно-путевых затрат [3] и попробуем
рассчитать стоимость земельного участка, на котором расположен ЦПКиО.
Данный метод в российской практике почти не представлен.
Суть метода состоит в следующем. Определяются зоны, из которых
добираются до данного рекреационного объекта. Затем рассчитывается по
формуле (1) вклад каждой зоны в стоимость объекта, после чего эти значения
складываются, и получается стоимость земельного участка.
V  ((T  W )  ( D  M )  C )  N
(1)
Расшифруем обозначения.
T – Время поездки (часов);
W – Средняя почасовая зарплата (руб. в час);
D – Расстояние (км);
M – Предельный эксплуатационные расходы автомобиля (руб. на км);
C – Плата за вход в парк (руб.);
N – Среднее количество посещений в год.
Итак, рассчитаем стоимость земельного участка, на котором расположен
ЦПКиО. Пусть зонами, из которых люди посещают парк будут три
близлежащих района – Краснооктябрьский, Центральный и Дзержинский.
Пожалуй, главной сложностью в этом методе является определение
количества посещений. Будем субъективно считать, что всего за год
набирается 300000 посещений. Теперь попробуем оценить сколько посещений
приходится на каждую зону. Возьмем численность населения этих районов и
вычислим процентное соотношение. После этого перемножим общее
количество посещений на вычисленную долю для каждой зоны.
Таблица 7. Число посещений.
Район
Число жителей
Краснооктябрьский
Центральный
Дзержинский
Всего
150912
83266
183411
417589
Процентное
соотношение
36,14%
19,94%
43,92%
100%
Число посещений
108417
59819
131764
300000
Формула (1), приведенная ранее, учитывает посещения только на
личном автомобиле. Однако в городской парк жители добираются и другими
способами, а именно на общественном транспорте или пешком. Поэтому
дополним её.
V  (T  W  D  M )  N A  (T * W  P) * N OT  TP * W * N P
(2)
Здесь N A , N OT , N P – количество посещений в год на машине,
общественном транспорте и пешком соответственно, TP – время пешей
прогулки.
Размер средней почасовой зарплаты возьмем равной 75 руб. в час,
исходя из средней зарплаты в Волгограде, равной двадцати тысячам рублей
[4]. Поделив на 160 рабочих часов в месяце, получим 125 руб. в час. Однако
не все посетители парка работают. Умножив 125 руб. в час на долю
работоспособного населения 0,6, получим 75 руб. в час [5]. Предельные
эксплуатационные расходы автомобиля возьмем равными 9 руб. на км [6].
Стоимость проезда на общественном транспорте за две поездки составит 30
рублей. Чтобы найти количество посещений в год на машине, общественном
транспорте и пешком по отдельности, воспользуемся таблицей 4. Время пешей
прогулки взято из предположения, что в среднем дистанция пути равна одному
км туда и 1 км. Остальные величины представлены в таблице 8.
Таблица 8. Данные для расчета.
Район
Среднее
время в
пути на
Среднее
время в
пути
Средняя
дистанция,
Кол-во
посеще
-ний в
Кол-во
посещени
й в год
Кол-во
посещений в
Краснооктябрьский
Центральный
Дзержинский
авто и общ.
транспорте,
часов
0,53
пешком,
часов
км (туда и
обратно)
0,416
10
0,33
0,66
0,416
0,416
4
12
год
(авто)
(общ.
транспорт)
год
(пешком)
21947
50916
35554
12109
26673
28093
61881
19617
43210
Подставив приведенные значения в формулу, найдем вклад каждого
района в стоимость парка. Просуммировав, получим итоговую стоимость
равную почти двадцати миллионам рублей, что при площади 230 972.00 кв. м
даст стоимость одного квадратного метра равную 84,82 рублям.
Таблица 9. Расчет стоимости земельного участка.
Район
Краснооктябрьский
Центральный
Дзержинский
Итого
V, руб.
7528292,5
2357327,75
9704939
19590559,25
Хотя у метода транспортно-путевых затрат существует ряд сложностей,
связанных с точным определением параметров, участвующих в расчетах, его
применение позволяет добиться более высокой оценочной стоимости, чем
полученной в результате кадастровой оценки, которая учитывает лишь
экономическую выгоду от использования. Подход государства в этом вопросе
выглядит нелогично.
Примечания:
1. Парки Волгограда – Электронные текстовые данные – режим доступа:
http://34bloga.ru/1289/
2. Весной в пойме реки Царицы появится центр водных аттракционов –
Электронные текстовые данные – режим доступа: http://volgogradtimes.ru/stories/3432
3. Travel Cost Method – Электронные текстовые данные – режим доступа:
http://www.cbabuilder.co.uk/Quant4.html
4. Средняя зарплата в Волгограде Электронные текстовые данные – режим
доступа: http://rabota.yandex.ru/salary.xml?rid=38
5. Волгоградская область – Электронные текстовые данные – режим
доступа: http://www.bportal.ru/regions/regions.asp?id=27
6. Технические характеристики автомобилей – Электронные текстовые
данные – режим доступа: http://autorating.ru/