Практика применения Федерального закона от 30.12.2004 года

Практика применения Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
РФ
С 1 января 2014 года вступили в силу новые законодательные нормы,
обязывающие застройщиков страховать свою ответственность перед
дольщиками.
До сих пор основным способом обеспечения исполнения
обязательств застройщика перед участниками долевого строительства был
залог прав на земельный участок, который в должной степени не защитил
права дольщиков, поэтому с 2014 года помимо залога гарантия участников
долевого строительства обеспечивается страхованием ответственности
застройщиков.
В Управлении Росреестра по Ставропольскому краю состоялась рабочая
встреча начальника и заместителя начальника отдела регистрации договоров
долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Ставропольскому
краю с представителями крупных строительных и кредитных организаций
г. Ставрополя. Встреча была посвящена обсуждению правоприменительной
практики при регистрации договоров долевого участия в строительстве, в связи с
изменениями в законодательстве.
Статистика отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве
показывает увеличение строительства многоквартирных домов в городе
Ставрополе. Количество зарегистрированных договоров долевого участия в
строительстве в 2014 году увеличилось по сравнению с прошлым годом.
Федеральным законом от 30.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» были внесены
изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
(далее – Закон о долевом участии в строительстве).
До вступления в силу 294-ФЗ основным способом обеспечения исполнения
обязательств застройщика перед участниками долевого строительства был залог
прав на земельный участок, который в должной степени не защищал права
дольщиков, поэтому с 2014 года помимо залога гарантия участников долевого
строительства обеспечивается страхованием ответственности застройщиков.
Согласно нововведениям законодательства, с 1 января 2014 года застройщик
до государственной регистрации договора в Росреестре, заключенного с первым
участником долевого строительства, за свой счет проводит страхование
гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им
обязательств по передаче жилого помещения по договору.
Обязательные требования по страхованию ответственности застройщика
распространяются лишь на строительство тех объектов недвижимости, первый
договор по которым регистрируется после первого января 2014 года, независимо от
даты подписания договора или даты выдачи разрешения на строительство. Договор
страхования может быть заключен в отношении всего строящегося дома или в
отношении каждой квартиры в отдельности.
Согласно части 2 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств
застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по
всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на
строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика
одним из следующих способов:
1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 Закона N
214-ФЗ;
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение
или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения
участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей
15.2 Закона N 214-ФЗ.
Для исполнения обязательств застройщика по всем договорам участия в
долевом строительстве наряду с залогом предусмотрено три схемы:
1. поручительство банка, удовлетворяющего установленным требованиям
указанным в законе;
2. страхование гражданской ответственности застройщика со страховой
организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования в
соответствии с законодательством Российской Федерации о страховании и
удовлетворяющей определенным требованиям, указанным в законе;
3. участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской
ответственности застройщиков, имеющем соответствующую лицензию на
осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для
осуществления указанного вида страхования.
Страховые организации должны соответствовать требованиям подпункта 2
пункта 1 статьи 15.2 Закона о долевом участии в строительстве.
Кроме того, согласно абзацу 10 пункта 2 статьи 25.1 Закона о регистрации
на государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом
строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости застройщик после 01.01.2014 обязан представлять договор
страхования, в случае, если такой договор заключен в отношении каждого
участника долевого строительства.
Договор страхования считается заключенным со дня государственной
регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до
предусмотренного этим договором срока передачи застройщиком жилого
помещения участнику долевого строительства.
Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение
или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по
договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей - участников долевого
строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации на государственную
регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного
застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с
документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в
долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом,
застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его
местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта
недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади
каждого из указанных помещений;
4) один из следующих документов:
- договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение
или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по
договору участия в долевом строительстве;
- договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств
по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
На государственную регистрацию последующих договоров участия в
долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования, в случае,
если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого
строительства.
В соответствии с абзацем 2 пункта 3.1 статьи 25.1 Закона о регистрации в
государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может
быть отказано в случае непредставления одного из предусмотренных подпунктом 4
пункта 2 статьи 25.1 Закона о регистрации документов.
В 2014 году Долевым центром Управления Росреестра по Ставропольскому
краю зарегистрировано 13 «первых пакетов» документов, заключенных с первым
участником долевого строительства с учетом требований статьи 15.2 Закона о
долевом участии. Из них зарегистрировано два первых договора участия в долевом
строительстве жилых помещений, исполнение обязательств по которым
обеспечено договором страхования, на весь объект.
При регистрации соглашения об уступке права требования по договору
долевого участия на государственную регистрацию необходимо предоставлять
письменное уведомление о смене выгодоприобретателя с отметкой страховой
организации. Сотрудниками отдела разработан образец Уведомления страховой
организации о смене выгодоприобретателя.
Договор долевого участия в строительстве должен содержать указанные в
Законе существенные условия:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого
строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после
получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику
долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по
договору. Вид страхования (поручительство или страховая организация; весь
объект или по объектно), полное наименование страховой организации (ИНН,
КПП, ОГРН, адрес местонахождения, дата и номер свидетельства о регистрации),
дата, номер и место заключения договора страхования, между кем заключен,
существенные условия (срок страхования и сумма по страхованию, страховой
случай).
В случае если согласно проектной декларации, в состав строящегося
(создаваемого) объекта недвижимости не входят жилые помещения, то
предоставление договора страхования или поручительства не требуется.
На интернет-сайте Управления to26.rosreestr.ru размещены образцы договора
долевого участия в строительстве и договора уступки права требования с учетом
вышеуказанных изменений. На информационных стендах Долевого центра
Управления Росреестра по Ставропольскому краю по адресу: город Ставрополь, ул.
Кулакова, 16-В,
размещена вся информация о предоставлении услуг по
государственной регистрации.
В ходе обсуждения, участники встречи прояснили многие проблемные
вопросы правоприменительной практики новых законодательных норм,
касающихся регистрации договоров долевого участия в строительстве, а также
выразили желание проводить такие встречи на регулярной основе.