Кейс №6. Межевание придомовой территории

Татарстанская общественная организация по защите прав
потребителей «СПРАВЕДЛИВОЕ ЖКХ»
Кейс №6
Межевание придомовой территории
г. Казань, 2014
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен
многоквартирный
дом,
с
элементами
озеленения
и благоустройства, принадлежит
собственникам этого дома. Как, впрочем, и лестничные площадки, чердак, крыша и прочее общее
имущество.
Однако не все так просто, как кажется на первый взгляд.
Чтобы жители могли сказать, что земельный участок под домом принадлежит им, необходимы два
условия:
1. Этот земельный участок должен быть сформирован - определены его границы и размер (проведена
процедура межевания).
2. Земельный участок поставлен на кадастровый учет - ему должен быть присвоен кадастровый
номер, который подлежит занесению в кадастровый реестр.
Именно с момента формирования земельного участка (межевания) и постановки его на учет любой
собственник дома может сказать: «Эта земля нашего дома!». Именно с этого момента
собственники могут реализовывать свое главное право – право распоряжаться этой землей.
Граждане ошибочно называют процедуру межевания и постановки на учет «приватизацией» земли,
что неправильно, потому что никакой передачи земли в собственность не происходит, земля
просто надлежащим образом оформляется.
Справка: земельные участки кооперативных домов, строительство которых получило широкое
распространение в 1960-х годах, были сформированы (отмежеваны) изначально. То же касается
вновь возведенных домов с 2005 года. Но это все равно не значит, что эти земли обязательно
поставлены на учет, а значит, распоряжаться ими также нельзя.
Если земля не оформлена в собственность:
1. Жители (собственники) не вправе распоряжаться земельным участком.
2. С учетом градостроительных нормативов на нем без согласия жителей близлежащих домов могут
быть размещены объекты капитального строительства (магазин, кафе, сауна) или временные
объекты (металлические гаражи, автостоянка и др.).
3. Жилой дом не сможет участвовать в федеральной программе по капитальному ремонту (ФЗ-185) и
получить денежные средства из федерального бюджета, то есть капитальный ремонт будет
осуществляться только за счет средств собственников помещений в доме.
4. Юридически отсутствуют основания требовать с управляющих компаний благоустройства и
уборки дворовой территории.
Что дает межевание?
Во-первых, межевание поможет спасти свои дворы от точечной застройки. Во- вторых, жители
будут точно знать границы своих владений, за что платят, какую территорию содержат. Смогут
требовать от управляющей организации содержания этого имущества. В-третьих, появится
законное право распоряжаться своей землей.
Заявление о формировании придомовой территории многоквартирного дома может подать любой из
собственников квартир в доме (Постановление КС РФ от 28.05.2010 года № 12-П).
Что нужно сделать, чтобы оформить придомовую территорию?
Для оформления придомовой территории в собственность (если территория еще не отмежевана)
жителям г. Казани необходимо обратиться в Управление архитектуры и градостроительства
Исполнительного комитета г. Казани по адресу: ул. Груздева, 5, г. Казань, Татарстан, 420012.
Как проводится процедура межевания в г.
Казани?
1. Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета
г. Казани на
основании обращения заинтересованных лиц готовит проект межевания. Обычно это проект
межевания сразу всего квартала.
2. Постановлением Исполнительного комитета г. Казани назначаются публичные слушания.
3. На публичных слушаниях любое заинтересованное лицо вправе внести замечания по проекту.
Именно на публичных слушаниях жители дома реально могут участвовать в формировании
своего земельного участка. По результатам публичных слушаний утверждается итоговый
протокол. (Пример итогового протокола смотрите в приложении).
4. После проведения публичных слушаний Постановлением утверждает проект межевания.
5. На основании указанного Постановления об утверждении проекта межевания территории
земельный участок под МКД ставиться на кадастровый учет.
6. Проведение работ по формированию и постановку земельного участка на кадастровый учёт
осуществляет по муниципальному контракту подрядная организация, выигравшая тендер.
7. Далее любой собственник может обратиться в Управлении Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и получить кадастровую выписку
о земельном участке с планом земельного участка. (государственная пошлина за выписку - 200
руб.).
Все действия по межеванию выполняются за счет средств бюджета города или района.
Если земля под вашим домом уже размежевана и поставлена на кадастровый учет, то вам
достаточно только получить кадастровую выписку о земельном участке.
Информацию о том, поставлен ли земельный участок на кадастровый учет под вашим домом,
можно узнать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Республике Татарстан.
Дополнительная информация
Земельные участки под МКД должны формироваться в соответствии с нормативами.
Нормативы земельных участков определяются по градостроительным нормам того
времени, когда был построен дом. Для каждой «волны» (1957, 1967, 1975, 1985, после
1991 года) выведены коэффициенты. Для пятиэтажной «хрущевки» 60-го года он,
например, равен 1,34. Для девятиэтажных «пентагонов», возведенных в 70-е, он равен
1,04-0,98, для современных зданий - 0,92.
Существуют методические рекомендации, по расчету площади земельного участка под
многоквартирными домами в зависимости от года постройки. На этот норматив вы вправе
рассчитывать, потому что когда строились ваши жилые дома, норматив земельного
участка соблюдался. Если сейчас, возможно, отрезали, урезали часть вашего земельного
участка, вы вправе решать вопросы по отстаиванию своих прав на тот норматив, который
вам полагается.
УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ,
ПРИХОДЯЩЕЙСЯ НА 1 М2 ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ
Этажность
Строительные
нормы
2
3
4
1957 г. СН 41-58
2,84
2,00
1,57
1,34 1, 23
1967 г. СНиП
II-К.2-62
2,72
1, 97
1,81
1975 г. СНиП
11-60-75
ВСН 2-S5
2,30
1, 30
1,59
-
1, 85
1, 47 1, 32 1,16
1994 г. МГСК1.01-94,
3,57
1,61
1,85
1, 43
1, 33 1,31
СНиП
2.07.01-3 9*
Рекомендуемые
показатели для
уплотнения
застройки в
кондоминиумах
5
6
7
8
9
12
14
17
18
20
1,19
1,14
-
-
-
-
-
-
-
1,52
1,39 1, 30 1,21
1,04
-
-
1,36
1,21 1, 15 1,10 0, 98 0, 94
0, 69 0, 67 0, 66
0, 65
0, 64
1,16 1, 05 0, 96 0, 85 0, 80 0, 74 0, 69 0, 67 0, 66
0, 65
0, 64
-
16
22
-
более
22
-
-
1,05 0, 96 0, 85 0, 80 0,74
Не менее 0, 92
1,5
0, 88
0, 65
0, 45
Примечания
1. В застройке смешанной этажности удельный показатель земельной доли следует
рассчитывать на средневзвешенную гармоническую этажность путем интерполяции удельных
показателей, приведенных в таблице.
2. Норма СНиП 2.07.01-89* приведена для расчетной жилищной обеспеченности 18
м2/чел. При другой расчетной жилищной обеспеченности расчетную нормативную земельную
долю следует определять по формуле:
Уз.д
=
Уз.д18 х 18
Н
где:
Уз. д18 - показатель земельной доли при 18 м2/чел.;
Н - расчетная жилищная обеспеченность, м2.
Примеры
1. Определение нормативного размера земельного участка для пятиэтажного 80квартирного здания 1960 года постройки со средней площадью квартиры 50 м2.
В соответствии с таблицей удельный показатель земельной доли для пятиэтажных зданий
равен 1,34. Следовательно, нормативный размер земельного участка в соответствии с
формулой составит (50 х 80) х 1,34 = 5360 м2.
2. Определение нормативного размера земельного участка и сверхнормативной
территории, если имущество кондоминиума составляет
группа из трех девятиэтажных зданий по 5400 м2 общей площади каждый, расположенных на
заданной территории. Застройка 80-х годов.
Площадь заданной территории составляет 2,5 га. На данной территории расположен
также детский сад, земельный участок которого равен 3400 м2. Фактическая площадь жилой
территории (за исключением детского сада) равна 25000 - 3400 = 21600 м2.
В соответствии с формулой нормативный размер участка одного жилого
дома равен 5400 х 0,98 = 5292 м2. Суммарная нормативная площадь земельных участков трех
жилых домов равна 5292 х 3 = 15876 м2.
Сверхнормативная площадь территории равна 21600 - 15876 = 5724 м2.
Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен 5724 : 3 =
1908 м2.
Когда объект недвижимости на земельном участке уже построен, как правило, решить вопрос
даже в судебном порядке практически невозможно. А вот когда с и т у а ц и я еще находится на
стадии принятия решения об отводе земельного участка, а вы заинтересованы в том, чтобы
земельный участок был сформирован по нормативу и в том объеме, в котором вам положено
по закону, конечно, нужно отстаивать свои права.