Право застройки в проекте Гражданского Кодекса

Тюзина Юлия (группа Ю3-3)
Юридический факультет
ФГОБУ ВПО «Финансовый университет
при Правительстве Российской Федерации»
Научный руководитель: ассистент кафедры
«Гражданское право» Якимова Е.С.
Право застройки в проекте Гражданского Кодекса: проблемы и
перспективы.
На сегодняшний день в нашей жизни происходит множество изменений, в
том числе связанных с правом собственности и другими ограниченными
вещными правами. Закономерно то, что и Гражданский Кодекс РФ в части
вещных прав идет по пути модернизации.
В апреле 2012 г. Президентом РФ был внесен в Государственную Думу РФ
единый проект масштабных поправок к Гражданскому Кодексу РФ «О
внесении
изменений
Гражданского
кодекса
в
части
первую,
Российской
вторую,
Федерации,
а
третью
и
четвертую
также
в
отдельные
законодательные акты Российской Федерации»1. Далее, в целях более
детальной проработки и недопущения пробелов в будущем Гражданском
Кодексе в первом чтении Проект был разделен на несколько самостоятельных
законопроектов. Изменения, которые рассматриваются в Проекте ГК, до сих
пор вызывают большие споры. Вещные права являются краеугольным камнем в
эволюции гражданского законодательства.
На смену аренды земельного участка в целях строительства приходит право
застройки. В п.1 ст. 300 Проекта ГК РФ закреплено определение права
застройки, в соответствии с которым это право владения и пользования чужим
земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его
последующей эксплуатации.
Проект Федерального закона № 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую
Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской
Федерации" (ред., принятая Государственной Думой Федерального Собрания РФ в I чтении 27.04.2012)//
Доступ из справ. – правовой системы «КонсультантПлюс».
1
По классической модели право застройки может использоваться как в целях
жилищного строительства, так и строительства коммерческой недвижимости
(например, промышленных предприятий, офисных и торговых зданий). Отсюда
следует,
что
малообеспеченные
слои
населения,
предприниматели,
юридические лица будут иметь большую возможность использования
земельного участка для строительства, в настоящий момент для строительства
зданий (сооружений) необходимы существенные денежные затраты на
подготовку документации на возводимое здание и выкуп земельных участков.
В выигрышном положении будет оставаться и государство, так как земля
останется публичной собственностью и будет соблюден принцип платности.
Леонтьева А.Е. также отмечает, что право застройки является оптимальным
решением проблем организации строительства ввиду дефицита площадей под
застройку
и
необходимостью
долгосрочного
планирования
развития
территории.1
Данный законопроект перечисляет возможные существенные условия
договора об установлении права застройки. Особое значение имеет место
расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке, так
как по предлагаемым правилам в отношении одного земельного участка может
быть установлено несколько прав застройки, что может повлечь риск
возникновения споров между застройщиками о границах возводимых ими
объектов недвижимости, а также риск признания договора об установлении
права застройки незаключенным.
Мы предлагаем опираться на опыт германского права, в соответствии с
которым ограниченные вечные права определяются по старшинству. Право
застройки, установленное ранее, будет иметь приоритет перед правом, которое
установлено позднее. Кроме того, стороны должны надлежащим образом
индивидуализировать будущий объект строительства и четко установить место
его расположения на участке. Данные условия являются существенными и
Леонтьева Е. А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве
// Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6.
1
подлежат государственной регистрации в соответствии с рассматриваемым
законопроектом.
Неясность проявляется также на этапе установления сроков права
застройки. В Проекте ГК говорится, что данный срок не менее 50 лет и не более
100 лет. Текст Проекта Федерального закона № 47538-6, подготовленного ко
второму чтению, сокращает минимальный срок заключения договора об
установлении права застройки до 30 лет1. Возможно тенденция по сокращению
срока будет проявляться и в дальнейшем, что обусловлено сегодняшними
реалиями.
Если лица заключат договор на срок свыше 100 лет, то он будет признан
установленным в 100 лет. Но какие правовые последствия, которые повлекут
нарушение минимального срока, законопроектом не устанавливаются. Мы
можем предполагать, что это такой договор будет признаваться незаключенным
либо недействительным. Василевская Л. Ю. придерживается точки зрения, что
договор об установлении права застройки, который не будет содержать условия
о сроке, может быть признан незаключенным2. Согласно п. 1 ст. 163 Проекта
ГК ответственность за законность содержания сделки будет лежать на
нотариусах, поэтому, по ее мнению, наиболее приемлемым вариантом будет
признание сделки несостоявшейся, возвращение документов через нотариуса
сторонам, а также необходимо добиваться установления условия о сроке.
Как сказано выше конкретизируется срок права застройки, однако сам срок
возведения здания (строения) в законопроекте не установлен. Документальное
закрепление срока застройки обеспечит защитой от долгостроев. Более того,
если земельный участок не используется в течение 5 лет в соответствии с его
целевым назначением, то данное правило, по мнению ряда ученых,
будет
являться основанием прекращения права застройки.
Комитет Государственной Думы Федерального Собрания РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и
процессуальному
законодательству:
официальный
сайт.
URL:
http://www.komitet210.km.duma.gov.ru/site.xp/051054056124054053054.html
2
Василевская Л. Ю. "Право застройки, в сравнении с правом аренды, более выгодно для застройщика"
//Арбитражная практика. 2013. № 2. С. 20.
1
Законодатель не устанавливает критерии назначения приоритетного
застройщика. Проект ГК не содержит в себе упоминаний о какой-либо
процедуре проведения торгов на право заключения договоров застройки.
В отношении форм платы за право застройки возникает правовая коллизия,
так как изучаемый Проект предусматривает только две формы (ст. 300.4): это
твердая
сумма
платежей,
вносимых
ежегодно
или
единовременно;
предоставление собственнику земельного участка в собственность либо во
владение и пользование помещений в возведенных зданиях. А ст. 65
Земельного кодекса РФ устанавливает как формы платы за использование
земли земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и
арендную плату1. Первый способ оплаты с наибольшей вероятностью будет
достаточно сложно осуществляться и потребует дополнительные затраты на
оценку недвижимости земельного участка. Кроме того, необходимо будет
определить твердый размер платы на последующие 10 лет, так как изменить его
можно не чаще чем раз в 10 лет. Видится возможным установить для
земельных участков публично-правовых образований плату за право застройки
в размере земельного налога.
Круглова О.А. предлагает ввести преимущественное право приобретения
права застройки по аналогии с преимущественным правом покупки.
Собственник земельного участка при возмездном отчуждении права застройки
будет иметь возможность преимущественного права его приобретения2. С
нашей точки зрения, необходимо также включить в Проект ГК норму,
закрепляющую преимущественное право застройщика на заключения договора
на новый срок. Данное положение будут давать гарантии застройщику на
продолжение использования здания.
Законодателю
стоит
обратить
внимание
на
непоследовательность
концепции развития законодательства о земле. Из Проекта ГК мы видим, что
собственником земельного участка остается прежний собственник, а право
Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Российская газета,
№ 211-212, 30.10.2001.
2
Круглова О.А. Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы: дис. … канд.
юр. наук. Москва, 2014. С. 10.
1
собственности на возведенное здание на праве застройки – у застройщика. В
земельном законодательстве закреплен принцип единства судьбы земельных
участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно
связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных
участков,
поэтому
в
связи
с
будущим
нововведением
потребуется
переосмысление данного принципа и изменение отдельных правовых норм.
Подводя итог вышеизложенному, необходимо отметить, что правовая
конструкция права застройки носит противоречивый характер. Данный проект
в части права застройки требует серьезной доработки, учитывая при этом
земельное законодательство, практику применения договора аренды с целью
строительства, а также существенный опыт стран Западной Европы. Несмотря
на перечисленные минусы изучаемого права, можно заключить, что данная
новелла в российском законодательстве будет более активно вовлекать в
гражданский оборот новые земельные участки, что будет способствовать
развитию территорий. Право собственности даст возможность развитию малого
и среднего бизнеса, поспособствует решению жилищных проблем социально
незащищенных граждан.