Татарстанская общественная организация по защите прав потребителей «СПРАВЕДЛИВОЕ ЖКХ» Кейс №5 Общее имущество (что делать, если УК предоставляет услуги ненадлежащего качества) Как проверить начисления по статье «общедомовые нужды» г. Казань, 2014 Все технические помещения дома – чердак, крыша, подвал, как и все вспомогательные помещения – лестничные площадки, лифты, коридоры в подъезде, а также фасад здания, земельный участок, на котором построен дом, с придомовой территорией – все это принадлежит собственникам данного дома. ЭТО ПРИНАДЛЕЖИТ ВСЕМ СОБСТВЕННИКАМ ДОМА!!! Это имущество не принадлежит ни ТСЖ или иному объединению собственников, ни управляющей организации!!! Собственники вправе не только владеть и пользоваться своим имуществом, но и распоряжаться им. ТОЛЬКО ВЫ ВПРАВЕ РАСПОРЯЖАТЬСЯ СВОИМ ИМУЩЕСТВОМ!!! Управляющая организация только управляет вашей собственностью. Закон не предоставляет ей право распоряжаться вашим общим имуществом. Вместе с тем, там, где возникает какое-либо право, тут же возникает и обязанность. Владение имуществом налагает на собственника обязанность содержать его. Да, содержать подвалы, чердаки, земельный участок - это ваша обязанность, которую вы передали УК и именно поэтому оплачиваете ей услуги по содержанию жилья. В соответствии со стандартом раскрытия информации, организациями осуществляющими деятельность в сфере управления МКД подлежит обязательному раскрытию в том числе: сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Любой житель дома (не только собственник) вправе запросить данную информацию в своей УК, ТСЖ или кооперативе. Стандарт дает расшифровку каждого показателя В рамках информации о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, раскрытию подлежат следующие сведения: 1. услуги, оказываемые управляющей организацией, из числа услуг, указанных в Правилах содержания общего имущества в МКД, (утв. Постановлением Правительства РФ N 491); 2. услуги, связанные с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются управляющей организацией, в том числе: услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов; заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций); охрана подъезда; охрана коллективных автостоянок; учет собственников помещений в многоквартирном доме; иные услуги по управлению многоквартирным домом. В рамках информации о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме раскрытию подлежат следующие сведения: 1. проект договора управления, заключаемого с собственниками помещений в многоквартирных домах, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными или иными специализированными потребительскими кооперативами, который должен содержать все существенные условия договора управления; 2. сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, которые должны содержать: план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана; сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год; сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и (или) за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год; сведения о фактах выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ не в соответствии с устанавливаемыми Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. В рамках информации о порядке и об условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме товариществом или кооперативом раскрытию подлежат следующие сведения: 1. годовой план мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг, а также описание содержания каждой работы (услуги); 2. отчет о выполнении годового плана мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг; 3. сведения о заключении товариществом или кооперативом договоров об оказании услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг, а также иных договоров, обеспечивающих содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и предоставление коммунальных услуг, с указанием количества заключенных договоров, сторон этих договоров, сроков и стоимости по каждому договору отдельно; 4. сведения о количестве случаев снижения платы за нарушение качества коммунальных услуг и (или) превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год; 5. сведения о фактах выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ не в соответствии с устанавливаемыми Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Если в доме услуги по содержанию жилья оказываются ненадлежащего качества Правительство РФ утвердило Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Согласно этим правилам в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений. Собственники помещений и наниматели вправе обратиться с заявлением о снижении размера платы за содержание жилья в управляющую организацию. Такое заявление может делаться письменно или устно в течение 6 месяцев после нарушения и такое заявление подлежит обязательной регистрации УК. Управляющая организация обязана в течение 2 рабочих дней с даты получения заявления направить заявителю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется по формуле: P где: Py nm nd , P - размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения (рублей); Py - стоимость соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения (рублей); nm - количество календарных дней в месяце; nd - количество полных календарных дней, в течение которых оказывались и (или) выполнялись услуги или работы ненадлежащего продолжительность. качества и (или) с перерывами, превышающими установленную ШАГ 1. Получение необходимой информации, предусмотренной Стандартом Председатель Совета подает в УК письменный запрос о предоставлении: сведений о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сведений о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; Если в течение 20 дней ответ не будет получен, или ответ окажется не полным и не соответствующим Стандарту, председатель Совета подает заявление в ГЖИ о привлечении виновных лиц к ответственности и просит оказать содействие в получении нужных сведений. Непредставление информации, либо предоставление неполной (недостоверной) информации является административным правонарушением (ст.7.23.1 КоАП), за которое на руководителя УК может быть наложен штраф от 30 до 50 тыс. рублей, а за повторное нарушение в течение полугода ему грозит дисквалификация до 3 лет. На само УК может быть наложен штраф в размере от 250 до 300 тыс. рублей. ШАГ 2. Выявление и фиксация фактов оказания услуг ненадлежащего качества Составляется акт (в двух экземплярах) в произвольной форме об услугах по содержанию жилья ненадлежащего качества с указанием периода предоставления некачественной услуги, даты и места составления акта (адрес), с указанием местожительства и подписями лиц, которые могут подтвердить факт ненадлежащего оказания услуг. Данный акт полноправно может составить и подписать представительный орган – Совет МКД во главе с председателем Совета. ШАГ 3. Акт и заявление на перерасчет вручается под расписку в УК В обязательном порядке акт и заявление вручаются представителю УК (в приемную) в двух экземплярах, один из которых остается у заявителя с отметкой о принятии. Будет не лишним, подать заявление в ГЖИ о привлечении к административной ответственности УК по ст. 7.22 «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов». Далее следует ждать ответа от УК. Шаг 4. Если ответа нет Во-первых, такая ситуация может стать поводом для принятия решения о расторжении договора управления с УК. Во-вторых, это опять является поводом для привлечения УК к административной ответственности. В-третьих – это повод для обращения за защитой в суд. Руководителю ООО «УК ______________» От Председателя Совета МКД собственника кв. №___ ________________________________ Прож: г. ___________, ул. __________, д.__ Тел.: _______________________ Заявление В соответствии с пп. в, г, д пункта 3 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, прошу предоставить: сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядок и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Письменную информацию, запрашиваемую в заявлении, прошу предоставить непосредственно в руки, предварительно уведомив по телефону, указанному в заявлении. «___»__________ 2014 г. Заявитель ______________________ В Управление Государственной жилищной инспекции РТ От председателя Совета МКД собственника кв. №___ ________________________________ Прож.: г. __________, ул. __________, д.__ Тел.: _______________________ Заявление Я, _____________________, являюсь собственником жилого помещения и председателем Совета МКД, расположенного по адресу г. ____________, ул. ______________ , д._____ Управление домом осуществляет ООО «УК ___________________» «____»___________ 2014 г. в управляющую организацию мной был направлен запрос о предоставлении сведений о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сведений о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В нарушении требований п. 21 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, мной в предусмотренный 20-дневный срок ответ не получен. Прошу: Привлечь виновных лиц к ответственности, предусмотренной ст. 7.23.1 КоАП РФ. Оказать содействие в получении указанной в заявлении информации. Примерный АКТ О ненадлежащем качестве выполнения работ по оказанию услуги «содержание и управление многоквартирным домом» в части уборки и санитарно-гигиенической очистки помещений общего пользования, в т.ч. земельного участка, входящего в состав общего имущества. г. _______________ Дата: «_____»___________ 2014 г. Мы, нижеподписавшиеся собственники дома (Совет МКД), расположенного по адресу, г. _______________, ул. ______________, д.______ составили настоящий акт о нижеследующем: ООО «УК _________________», осуществляющее функции управления многоквартирным домом, расположенным по указанному адресу, неудовлетворительно исполняет обязанности по содержанию и управлению домом в части уборки придомовой территории от снега. Придомовая территория, в том числе тротуар вдоль дома, от снега вообще не очищается, покрыта толстым слоем льда и снега, передвижение по ней представляет опасность для жизни и здоровья граждан. В таком же неудовлетворительном состоянии находятся все придомовые дороги. Услуга по уборке придомовой территории оказывается ООО «УК _______________» ненадлежащего качества в течение _____ месяцев. При осмотре территории применялось фотографирование. Подписи: ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ Руководителю ООО «УК ______________» От Совета МКД собственников кв. №___№____ №____ ________________________________ ________________________________ ________________________________ Адрес для направления корреспонденции: г. _______________, ул. __________, д.__ ЗАЯВЛЕНИЕ о проведении перерасчета в связи с ненадлежащим качеством оказания услуг по содержанию общего имущества МКД Настоящим требуем произвести перерасчет стоимости оказанных услуг по содержанию и управлению общим имуществом МКД №____ по ул.______________ за ____ месяцев, (с _______ по _________) в связи с ненадлежащим качеством оказания данных услуг в части уборки земельного участка, входящего в состав общего имущества. Приложение Копия акта о ненадлежащем качестве оказания услуг и _____ шт. фотографии придомовых территорий. Затраты на общедомовые нужды Влияние размера общего имущества на коммунальные платежи В случае, когда в доме отсутствуют общедомовые приборы учета (общедомовые счетчики) коммунальных ресурсов, начисление «общедомовки» (коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды) производится по утвержденному нормативу. Норматив ОДН принят из расчета 1 кв. м общей площади помещений, входящих в состав общего имущества. Порядок расчета ОДН, когда в доме нет общедомового прибора учета 1. Запросить в УК информацию о площадях только лестничных клеток (лестниц), коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа). Данную информацию можно получить только из технического паспорта на дом. 2. Запросить у УК или взять информацию из квитанции о применяемом нормативе на ОДН по коммунальным услугам, которые не учитываются общедомовым прибором учета. Этими услугами могут быть ГВС, ХВС, электроэнергия и водоотведение. 3. Умножить значение площади из п.1 на норматив п.2. Sобщ х N = Vодн Это количество (нормативный объем) коммунального ресурса, предоставленного на ОДН, которое подлежит оплате всеми собственниками в доме. 4. Чтобы рассчитать, какое количество объема ресурса подлежит оплате конкретным собственником, надо запросить в УК информацию о площади всех индивидуальных жилых и нежилых помещений (то есть площадь всех квартир и офисов). Доля индивидуальных помещений площадь общедомового имущества площадь индивидуальных помещений 5. Вот как соотносится площадь вашей квартиры с общей площадью всех квартир и офисов. Эту долю от общего нормативного объема вы и обязаны оплатить. Чтобы рассчитать приходящуюся долю индивидуального Vодн, необходимо площадь своей квартиры разделить на площадь всех индивидуальных помещений в доме (общая площадь всех квартир и офисов) и получившееся значение умножить на нормативный объем, предоставленный на ОДН. S кв / S инд. помещений x Vодн = Vодн индивид. Руководителю ООО «УК ________________» От председателя Совета МКД, собственника кв. №___ ________________________________ Прож.: г. ____________, ул. __________, д.__ Тел.: _______________________ ЗАЯВЛЕНИЕ Прошу предоставить сведения о технических параметрах многоквартирного дома № ____по ул.__________________ для проведения расчетов по ОДН, а именно данные об: общей площади МКД; общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, а именно: площадь лестничных клеток (лестниц), коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа), в данном многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам; общей площади всех жилых и нежилых помещений в МКД. Письменную информацию, запрашиваемую в заявлении, прошу предоставить непосредственно в руки, предварительно уведомив по телефону, указанному в заявлении. Заявитель Если в доме установлен общедомовой прибор учета Расход электроэнергии многоквартирного дома определяется по коллективному прибору учета как разница между текущим показанием счетчика и предыдущим. Поэтому, чтобы избежать ошибок и приписок, председателю Совета МКД необходимо взять под контроль снятие показаний общедомовых приборов учета. Когда данная работа отлажена: 1. Определяем общий объем, потребленный домом (из текущих показаний вычитаем предыдущие). 2. Из квитанции берем значения общего потребления в жилых и нежилых помещениях, где установлены приборы учета. Определяем индивидуальный объем с ИПУ количество ресурса, потребленного с ИПУ 3. Из квитанции берем значение общего потребления в жилых помещениях, где нет приборов учета, и начисление производится по нормативу. Определяем нормативный объем нормативный объем 4. Из общего объема (шаг 1) вычитаем значения (шаг 2) и (шаг 3). Получаем объем ресурса, предоставленный на ОДН на весь дом. V одн. определяем нормативный объем V одн 5. Распределяем полученное значение (шаг 4) на помещение. Объем ОДН распределяется соразмерно занимаемой площади. V кв. одн = V одн х Sкв. /Sвсех помещений