Проблемы признания права собственности на самовольную

Проблемы признания права собственности на самовольную постройку.
Тимофеева А.М.,
студентка 2 курса, специальность «Юриспруденция»,
Государственный университет Министерства финансов
Российской Федерации, г. Москва
Научный руководитель – Шагиева Р.В., д.ю.н.
зав. кафедры «Гражданское право и процесс»
Государственного университета Министерства финансов
Российской Федерации, г. Москва
В настоящее время актуальным является вопрос о признании права
собственности на самовольную постройку. Это вызвано тем, что приобретая в
собственность дом с участком либо земельный участок под строительство,
человек, не обладающий юридическими знаниями, считает, что на своей земле
он вправе воздвигать всё, что угодно, однако в дальнейшем сталкивается с
рядом
сложностей
при
осуществлении
сделок
с
объектами
такого
строительства. Возможность застройки подтверждается и законом – в ст. 263
ГК РФ1 указано, что собственник земельного участка вправе:
- возводить здания или сооружения;
- осуществлять их перестройку или снос;
- разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Однако в этой же статье дается условие их осуществления - только при
соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также
требований о целевом назначении земельного участка. Нарушение этих
требований является причиной возведения самовольной постройки.
Под самовольной постройкой, согласно п.1 ст. 222 ГК РФ2, понимается
жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество,
созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке,
установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без
получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением
градостроительных и строительных норм и правил.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. – Ст. 263.
2
Там же. – П. 1 Ст. 222.
1
Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ3, как
самовольную постройку принято также рассматривать осуществление без
соответствующего разрешения:
- реконструкции жилых домов или частей домов;
- переоборудования правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и
наоборот;
- возведения нового здания при наличии разрешения на капитальный
ремонт старого;
- возведения дополнительных зданий.
Проблематика вопроса о правовом положении самовольных построек
состоит в том, что их правовой статус определен в Гражданском кодексе весьма
расплывчато. С одной стороны, самовольное строительство представляет собой
нарушение гражданско-правовых и градостроительных норм. Но одновременно
с этим оно представляет собой первоначальный способ приобретения права
собственности на объект недвижимости, хотя и созданный в нарушение норм и
правил.
Специфика самовольных построек заключается в том, что они не могут
признаваться недвижимостью, так как, согласно п.1 ст. 131 ГК РФ4, право
собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих
прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной
регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество. Но право собственности на самовольное строение не может быть
зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"5,
так
как
оно
было
законодательства,
и
создано
в
документы,
нарушение
требований
необходимые
для
действующего
государственной
регистрации у лица, создавшего самовольную постройку, отсутствуют.
Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ утв. приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 г.
- N 37 // Строительная газета, 1999. - № 28 – 37.
4
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. – П. 1 Ст. 131.
5
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21
июля 1997г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - N 30
3
Таким образом, лицо, осуществившее самовольную постройку, не
приобретает на нее право собственности согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ6. Поэтому
оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду,
совершать другие сделки. А сделки, направленные на распоряжение ею,
ничтожны, как не соответствующей закону или иным правовым актам в
соответствии со ст. 168 ГК РФ7. Право на самовольную постройку не
регистрируется и не переходит по наследству. В отношении самовольной
постройки, произведенной на неправомерно занимаемом участке, не действует
правило о приобретательной давности. По общим правилам самовольная
постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим, за его счет.
Очень часто производится реконструкция объектов недвижимости, право
собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, но
проводимая без необходимой документации и получения разрешений. Именно
она является наиболее спорным моментом на практике, так как в результате
реконструкции возникает объект недвижимости с новыми техническими
характеристиками,
соответствующего
для
создания
разрешения.
которого
Отсутствие
необходимо
данного
получение
разрешения
влечет
признание реконструированного объекта самовольной постройкой. При этом
возникает
ситуация,
когда
право
собственности
на
объект,
который
существовал до реконструкции, уже признано, а на самовольную постройку
право собственности не возникает в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ8. Но согласно ст.
2359 Гражданским кодексом не предусмотрены основания для прекращения
права собственности в связи с реконструкцией объекта недвижимости,
следовательно,
целесообразно
признать
право
собственности
на
имущественный комплекс в целом.
С другой стороны, можно считать самовольной постройкой только вновь
возведенную часть объекта недвижимости и
признать необходимость
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. – П. 2 Ст. 222.
7
Там же. – Ст. 168.
8
Там же. – П. 2 Ст. 222.
9
Там же. –Ст. 235.
6
установления права собственности только на нее. При этом пристройка должна
оформляться в самостоятельном порядке в качестве части дома, а сведения,
содержащиеся в ЕГРП на первоначальный объект, не должны подлежать
изменению. Но в результате того, что выделение «части» чаще всего не
представляется возможным, возникает проблема регистрации прав на такую
реконструкцию или пристройку.
Не имеет единого подхода и судебная практика. Суды либо рассматривают
пристройку как самостоятельный объект строительства, и признают ее
самовольной постройкой на основании изменения целевого назначения
земельного участка и отсутствия разрешительной документации. Либо
руководствуются тем, что правила ст. 222 ГК РФ10 к самовольной
реконструкции не применяются. Однако, фактически, решения принимаются в
зависимости от результата реконструкции в каждом конкретном случае.
Законом в п. 3 ст. 222 ГК РФ11 предусматривается возможность
приобретения лицом права собственности на самовольную постройку, если
участок, где осуществлена постройка, находится в собственности, пожизненном
наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании,
путем
обращения в суд или иным образом.
С целью легализации самовольного строения необходимо подать иск о
признании прав на него с
приложением необходимых документов. Для
признания судом права собственности на самовольное строение, истцу
необходимо подтвердить наличие ряда обстоятельств:
- наличия прав на земельный участок;
- наличия необходимой проектной документации;
- подтверждения соблюдения целевого назначения и разрешенного
использования земельного участка;
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. – Ст. 222.
11
Там же. – П. 3 Ст. 222.
10
- разрешения на строительство (за исключением случаев, предусмотренных
Градостроительным кодексом РФ12).
- соблюдения градостроительных норм и правил;
- отсутствия нарушений прав других лиц и угрозы жизни и здоровью
граждан.
С учетом конкретных обстоятельств дела и имеющихся доказательств в
результате рассмотрения дела по существу суд вправе:
- отказать в удовлетворении исковых требований в связи тем, что
сохранение самовольной постройки повлечет нарушение прав и охраняемых
законом интересов третьих лиц, либо создаст угрозу жизни и здоровью
граждан, либо
в связи с тем, что строительство самовольного объекта
осуществлено на земельном участке, не принадлежащем застройщику;
- удовлетворить заявленные исковые требования.
В случае удовлетворения требования после того, как судебное решение
вступит в законную силу, оно будет являться основанием для проведения
государственной регистрации права собственности в порядке, установленном
законодательством13.
Кроме того законодательно установлено, что наряду с судебным порядком
признание прав граждан на самовольные постройки может быть осуществлено
в ином порядке, т.е. административном. Однако данный порядок не может
быть признан способом внесудебного признания права собственности на
самовольную постройку, так как законодательно не определены объекты
самовольного строительства, право собственности на которые может быть
признано в административном порядке. Поэтому необходимо признать, что в
настоящее время отсутствует отличный от судебного порядок легализации
самовольной постройки, так как в действующем законодательстве не
предусмотрено процедуры его осуществления.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Российская газета.
2004. - № 290. - П. 17 Ст. 51
13
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21
июля 1997г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - N 30
12
Говоря о регистрации права собственности на самовольные постройки,
следует
упомянуть
и
о
так
называемой
«дачной
амнистии»14,
предусматривающей упрощенный порядок оформления права собственности на
постройки, возведенные до 1 января 2010 года.
Дачная амнистия предназначена для граждан, которые получили до
введения Земельного кодекса РФ15 (30 октября 2001г.) в свое распоряжение
земельные наделы: дачи, участки под гаражи, огороды, садовые участки, и
возвели на них объекты капитального строительства, но не зарегистрировали
свое право собственности в соответствии с нормами, предусмотренными
современным законодательством.
Воспользоваться дачной амнистией можно с 2006 по 2015 год, а
свидетельство о праве собственности на земельный участок с существующими
на нем постройками можно получить, предоставив в Земельный комитет лишь
два документа:
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- кадастровый план участка, составляемый после процедуры межевания.
После
проверки
предоставленных
документов, Земельный
комитет
передает их в Федеральную регистрационную службу, которая в течение 15
дней регистрирует право собственности на земельный участок, а вместе с тем и
на расположенные на нем постройки.
Однако даже после введения дачной амнистии сохраняются трудности. Вопервых,
проведение
межевания
и
составление
кадастрового
плана
-
дорогостоящие услуги, во-вторых, их проведение занимает очень много
времени, в-третьих, действие дачной амнистии распространяется только на
самовольные
постройки,
возведенные
до
введения
в
действие
Градостроительного кодекса, то есть до 2004 года, в противном случае
разрешение на строительство является обязательным.
Подводя итог рассмотрению правового положения самовольной постройки,
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21
июля 1997г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - N 30.
15
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ.
2011. – №44.
14
следует констатировать, что согласно действующему законодательству она
выступает довольно специфическим объектом недвижимости. Она не является
объектом права собственности, но
последствия.
У
лица,
создавшего
порождает определенные правовые
самовольную
постройку,
возникает
обязанность соблюдать запрет на отчуждение, обязанность снести постройку за
свой счет или понести расходы на ее снос, а также право обращения в суд с
иском о признании права собственности на неё. При этом несогласованность
законодательства порождает нестабильность правоприменительной практики.
Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что во избежание
негативных последствий при создании недвижимого имущества необходимо
соблюсти все формальности, связанные с отведением земельного участка,
получением
документов,
разрешительной
а
при
документации,
возведении
объекта
утверждением
следует
проектных
придерживаться
соответствующих правил. В противном случае на данном этапе развития
гражданского законодательства нет гарантий того, что возникшие вокруг
самовольно возведенной недвижимости споры будут решены в пользу лица,
вложившего силы и средства для создания своего имущества.
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября
1994 г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.
1994. - №32.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №
136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. – №44.
3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ
// Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - N 30.
4. Федеральный
закон
законодательные
«О
акты
внесении
изменений
Российской
Федерации
в
по
некоторые
вопросу
оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные
объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006г. № 93-ФЗ //
Российская газета. 2006. - №4112.
5. Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ
приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 г.
утв.
- N 37 //
Строительная газета, 1999. - № 28 – 37.
6. Афонина А.В. Самовольные постройки / А.В. Афонина // Система
Гарант, 2009 г.
7. Грызыхина, Е.А. О новеллах в практике рассмотрения споров,
связанных с самовольной постройкой / Е.А. Грызыхина // Вестник
Омского университета. Серия «Право», 2010. - № 4 (25).
8. Грызыхина, Е.А. Правовой режим самовольной постройки / Е.А.
Грызыхина // Вестник Омского университета. Серия «Право», 2005. № 2 (3).
9. Ерошкин, В.М. Снос зданий и сооружений: правовые аспекты.
Практическое пособие/ В.М. Ерошкин // Система ГАРАНТ, 2009 г.
10.Тихомиров, М.Ю. Защита права собственности и иных прав на
имущество: комментарии, судебная практика и образцы документов /
М. Ю. Тихомиров. - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2011 г.