Замечания Ю.Ю. Дерябина ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ

Замечания Ю.Ю. Дерябина
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
Оценка стоимости недвижимого имущества
№
п/п
1.
Пункт
Текущая редакция
Предлагаемая редакция
Обоснование
2
2.
4
Настоящий федеральный стандарт
оценки является обязательным к
применению
при
оценке
недвижимого имущества.
Для целей настоящего стандарта под
недвижимым
имуществом
(недвижимостью,
недвижимыми
вещами) понимаются земельные
участки и все, что прочно связано с
землей (далее – улучшения), в том
числе
здания,
сооружения,
подземные коммуникации, объекты
незавершенного строительства, а
также части (доли) указанных
объектов, в том числе, жилые и
нежилые помещения.
Дополнить словами «являющимися Оценка недвижимости может проводиться в
самостоятельными объектами оценки» рамках оценки бизнеса, НМА (либо как составная
часть, любо как один из элементов расчета), что
может противоречить отдельным пунктам
стандартов.
Дополнить
словами Нередки случаи, когда одни и те же объекты
«зарегистрированные как объекты регистрируются или не регистрируются как
недвижимости
в
установленном объекты недвижимости. Во избежании путаницы
законом порядке»
предлагаю уточнить данный пункт.
3.
5
В качестве оцениваемых объектов
недвижимости
могут
выступать
земельные участки или их части
(доли), улучшения или их части
(доли), а также объекты, в состав
которых входят земельные участки
(части земельных участков) и
В
качестве
оцениваемых
объектов недвижимости могут
выступать земельные участки
и/или их части (доли) и/или
улучшения и/или их части (доли).
Более универсальная форма, которая говорит о
том, что набор объектов может быть любым
(использование «или» предполагает выбор одно
из нескольких вариантов, что ограничивает
вариативность). Объекты, в состав которых
входят ЗУ и улучшения – противоречит ГК
4.
6
5.
8
улучшения (части улучшений), если
это не противоречит действующему
законодательству.
Оценка объектов недвижимости с
неоформленными
правами
на
земельный участок проводится с
учетом установленных действующим
законодательством
прав
и
обязанностей
собственника
улучшений в отношении земельного
участка и типичных намерений
собственников в отношении участка
(выкуп или аренда), сложившихся на
рассматриваемом рынке.
При сборе информации об объекте
оценки оценщик проводит его
осмотр в период, возможно близкий
к дате оценки, если в задании на
оценку не указано иное.
В случае не проведения осмотра
объекта оценки оценщик приводит в
отчете об оценке причины, по
которым объект не осмотрен,
обоснование
достаточности
имеющихся в его распоряжении
материалов
для
идентификации
объекта оценки, а также факторы,
которые
могут
повлиять
на
Оценка
улучшений,
расположенных на земельном
участке с неоформленными или
необоротоспособными правами
проводится
с
учетом
установленных
действующим
законодательством
прав
и
обязанностей
собственника
улучшений
в
отношении
земельного участка и типичных
намерений
собственников
в
отношении
участка
(выкуп,
аренда и т.п.), сложившихся на
рассматриваемом рынке.
Оценщик
проводит
осмотр
недвижимого
имущества
в
период, возможно близкий к дате
оценки, если в задании на оценку
не указано иное.
В случае не проведения осмотра
недвижимого
имущества
оценщик приводит в отчете об
оценке причины, по которым
объект не осмотрен, обоснование
достаточности имеющихся в его
распоряжении материалов для
идентификации объекта оценки,
а также факторы, которые могут
Права могут быть оформленные, но не
оборотоспособные. + у нас нет единого объекта
недвижимости, а есть земля и улучшения
Не обязательно это делать при сборе инфо, не
обязательно это должен быть оценщик.
Объект оценки может быть «правом на», а
осматриваем мы объекты недвижимости.
Не совсем ясно, о каких факторах идет речь –
имелось ввиду, из-за отсутствия осмотра, но в
явном виде не прописано.
6.
9
7.
9
8.
10
достоверность итоговой величины
стоимости
объекта
оценки,
и
связанные с этим допущения и
ограничения.
Для определения стоимости объекта
оценки оценщик исследует рынок в
тех его сегментах, к которым
относятся
фактическое
использование объекта, а также
другие разрешенные правилами
зонирования
территории
виды
использования, необходимые для
проведения
анализа
наиболее
эффективного использования.
Для определения стоимости объекта
оценки оценщик исследует рынок в
тех его сегментах, к которым
относятся
фактическое
использование объекта, а также
другие разрешенные правилами
зонирования
территории
виды
использования, необходимые для
проведения
анализа
наиболее
эффективного использования.
Задание
на
оценку
объекта
недвижимости должно содержать
следующую
дополнительную
к
указанной в пункте 17 ФСО № 1
информацию:
состав объекта недвижимости с
указанием сведений, достаточных
повлиять
на
достоверность
итоговой величины стоимости
объекта оценки, и связанные с
этим допущения и ограничения.
Для
определения
стоимости
объекта
оценки
оценщик
исследует рынок в тех его
сегментах, к которым относится
фактическое
использование
объекта, а также по иным
сегментам,
исследование
которых необходимо для расчета
соответствующего
вида
стоимости.
Для
определения
стоимости
объекта
оценки
оценщик
исследует рынок в тех его
сегментах, к которым относится
фактическое
использование
объекта, а также по иным
сегментам,
исследование
которых необходимо для расчета
соответствующего
вида
стоимости.
Задание на оценку объекта
недвижимости должно содержать
следующую дополнительную к
указанной в пункте 17 ФСО № 1
информацию:
перечень
объектов
недвижимости
с
указанием
Не надо вводить специальные условия. Иногда
НЭИ делать ну нужно, иногда рынок слабо
сегментирован и нужно все смотреть.
Не надо вводить специальные условия. Иногда
НЭИ делать ну нужно, иногда рынок слабо
сегментирован и нужно все смотреть.
Характеристики в ТЗ не нужны (зачастую и не
известны). Любой объект недвижимости можно
привязать к свидетельству о регистрации.
Иногда в задании на оценку пишут здания и
земля, хотя реально еще оценивают оборудование
(трансформаторы,
котельные),
сооружения
(заборы, замощения и т.п.)
9.
11.1
10.
V
11.
12
12.
13
для идентификации каждой из его
составных частей;
характеристики
объекта
недвижимости и его составных
частей, или ссылки на документы,
содержащие такие характеристики;
оцениваемые права, ограничения
этих прав, а также обременения
каждой из составных частей объекта
недвижимости;
нет
Анализ
наиболее
использования
имущества
эффективного
недвижимого
При
определении
рыночной
стоимости объекта недвижимости
применение подходов к его оценке
должно основываться на результатах
анализа наиболее эффективного
использования этого объекта.
Наиболее
эффективное
использование определяется как
возможное и разумно обоснованное
сведений,
достаточных
для
идентификации каждой из его
составных частей;
оцениваемые права, ограничения
этих прав, а также обременения
каждого объекта недвижимости;
иные сведения, необходимые для
точной идентификации объекта
оценки.
Если оценке подлежит более
одного объекта недвижимости, в
задании на оценку должно быть
указано, для каких условий
определяется итоговая стоимость
– для каждого объекта в
отдельности или для какой-либо
совокупности объектов.
Анализ наиболее эффективного
использования
недвижимого
имущества при оценке рыночной
стоимости
При определении
рыночной
стоимости
недвижимого
имущества применение подходов
к его оценке должно проводиться
с учетом наиболее эффективного
использования этого объекта.
Переписать!!!
Иногда в задании на оценку указываются
большие списки недвижимости, при этом цена
реализации активов по отдельности отличается от
цены
Дополнить
«при
оценке
рыночной
стоимости»
Объекта недвижимости как термина ранее не
было.
Должно основываться не на результатах анализа,
а на самом НЭИ. А В МСО вообще наоборот
говориться – что Рыночная стоимость отражает
НЭИ объекта
Некорректное определение. Надо еще и затраты
учитывать. В МСО говориться о том, что актив
способен приносить максимальную отдачу,
13.
14
14.
15
15.
16
использование
объекта
недвижимости, которое юридически
допустимо, физически реализуемо,
финансово целесообразно, и при
котором его стоимость будет
наибольшей.
Анализ
наиболее
эффективного
использования
объекта
недвижимости,
содержащего
земельный участок и улучшения,
проводится по виду использования и
объемно-планировочным
и
конструктивным
решениям
улучшений
как
для
условно
свободного
(незастроенного)
участка, так и для участка с
существующими улучшениями.
В качестве наиболее эффективного
использования может быть признано
текущее использование объекта, если
имеются
убедительные
свидетельства того, что затраты на
реконструкцию объекта существенно
превышают ожидаемый эффект. В
этом случае допускается проведение
анализа наиболее эффективного
использования на
качественном
уровне.
Анализ
наиболее
эффективного
использования оцениваемой части
(доли)
объекта
недвижимости
превышающую
отдачу
в
существующем
использовании, с учетом затрат на переход к
такому использованию.
Пример – готовый офис 200, построить ТЦ, он
будет стоить 300, затраты на строительство 200.
По предлагаемому определению НЭИ – ТЦ, в
реале – существующее использование.
В зависимости от вида объектов Не нужно вводить закрытый список вариантов
недвижимости анализ наиболее анализа НЭИ. НЭИ в двух формациях может
проводиться в ограниченном числе случаев
эффективного
использования
объекта недвижимости, может
проводится как для условно
свободного
(незастроенного)
участка, так и для участка с
существующими улучшениями
удалить
Формулировки
«существенно
превышают»,
«убедительные доказательства» и т.п. через
Минюст не пройдут. Поэтому пункт в целом
можно удалить, оставив на откуп оценщика
обоснование варианта НЭИ – расчетное или
качественное.
Вообще, при наличии развитого рынка потенциал
НЭИ сидит в ценах аналогов (например с/х земля
в МО), и при корректном подборе аналогов и
выборе элементов сравнения рынок сам покажет
максимальную стоимость объекта
удалить
Отсутствие полного контроля над активами
увеличивает риски реализации проекта, делая его
непредсказуемым, в результате стоимость
опускается
до
стоимости
в
текущем
использовании. + Отсутствие инфо по прочим
частям не позволит сделать достоверный расчет.
проводится с учетом использования
других частей (долей) этого объекта.
При
наличии
документов,
подтверждающих
возможность
преобразования
объекта
недвижимости в целом, оценка части
(доли) объекта проводится с учетом
наиболее
эффективного
использования
объекта
недвижимости в целом.
При этом земельный
участок
рассматривается
как
условно
свободный для использования по
указанному
виду
разрешенного
использования.
16.
17
17.
18.
18б
18в
Методы доходного подхода
При использовании метода прямой
капитализации
общая
ставка
капитализации
определяется
на
основе анализа рыночных данных о
соотношениях доходов и стоимостей
объектов
недвижимости,
аналогичных оцениваемому объекту.
19.
18г
г)
Метод
дисконтирования
денежных потоков применяется к
будущим денежным потокам с
любым прогнозом изменения во
времени и определяет их текущую
Необходимо
дать
определение
условно
свободного участка. Участок от его приобретения
как пустого (вообще без всего) до стадии
готовности к строительству в разы меняет свою
стоимость (разрешения, подключения и т.д.).
Условно-свободный к какой конкретной точке
относиться?
Добавить Метод остатка
При
использовании
метода
прямой капитализации общая
ставка
капитализации
определяется на основе анализа
рыночных
данных
о
соотношениях доходов и цен
недвижимого
имущества,
аналогичных
оцениваемому
объекту.
г)
Метод
дисконтирования
денежных
потоков применяется к будущим
денежным потокам с любым
прогнозом изменения во времени
Метод ДДП может использоваться всегда. Если
необходимо сделать акцент, можно перенести в
капитализацию, с формулировкой, что не
используется.
20.
18д
21.
18е
стоимость, путем дисконтирования
по
ставке,
соответствующей
доходности
инвестиций
в
аналогичную недвижимость. Метод,
как правило, используется для
оценки на нестабильных рынках, а
также
свободных
земельных
участков,
застраиваемых
коммерческими
объектами
недвижимости или застроенных
земельных участков, которые, исходя
из
анализа
их
наиболее
эффективного
использования,
требуют сноса или реконструкции
улучшений.
д)
Методы,
использующие
модели доходов и стоимости,
применяются для постоянных или
регулярно изменяющихся потоков
дохода.
Капитализация
таких
доходов производится по общей
ставке
капитализации,
конструируемой на основе ставки
дисконтирования, принимаемой в
расчет модели возврата капитала, а
также ожидаемых изменений дохода
и стоимости недвижимости в
будущем.
и определяет их текущую
стоимость,
путем
дисконтирования
по
ставке,
соответствующей
доходности
инвестиций
в
аналогичную
недвижимость.
д)
Методы, использующие
модели доходов и стоимости,
применяются для постоянных
или равномерно изменяющихся
потоков дохода. Капитализация
таких доходов производится по
общей ставке капитализации,
конструируемой на основе ставки
дисконтирования, принимаемой в
расчет модели возврата капитала,
а также ожидаемых изменений
дохода и тенденций изменения
стоимости
недвижимости
в
будущем.
е)
Структура (учет налогов, е)
Структура
(учет
возврата капитала, темпов изменения налогов,
возврата капитала,
Регулярность изменений не говорит о характере
изменений.
Говорить, что мы стоимость определяем на
основе данных о стоимости в будущем не совсем
корректно, мы учитываем тенденции изменения
стоимости
Добавлено про дисконтирование
доходов
и
стоимости
актива)
используемых
ставок
дисконтирования
и/или
капитализации
должна
соответствовать
структуре
капитализируемого дохода.
22.
18ж
23.
19а
темпов изменения доходов и
стоимости актива) используемых
ставок дисконтирования и/или
капитализации
должна
соответствовать
структуре
дисконтированного
и/или
капитализируемого дохода.
ж)
Оценка недвижимости,
предназначенной для ведения
бизнеса, обладающего торговым
потенциалом
(гостиницы,
рестораны,
автозаправочные
станции и т.п.), а также
специализированной
недвижимости (трубопроводные
системы,
производственные
участки и т.п.), за исключением
объектов, которые, как правило,
сдаются в аренду, проводится на
основе денежного потока от
операционной
деятельности
бизнеса за вычетом доли дохода,
приходящейся на прочие активы.
ж)
Оценка
недвижимости,
предназначенной
для
ведения
бизнеса, обладающего торговым
потенциалом (гостиницы, рестораны,
автозаправочные станции и т.п.), а
также
специализированной
недвижимости
(трубопроводные
системы, производственные участки
и т.п.), за исключением объектов,
которые, как правило, сдаются в
аренду, проводится на основе
денежного потока от операционной
деятельности бизнеса за вычетом
доли дохода, приходящейся на
бизнес.
При
этом
стоимость
недвижимости
допускается
определять как разность между
результатом
капитализации
денежного потока, очищенного от
приходящейся на бизнес доли, и
стоимостью движимого имущества,
участвующего в генерации доходов
бизнеса.
а)
Сравнительный
поход а)
Сравнительный
от
приходящейся на бизнес доли», помимо
оборудования есть еще и другие активы –
например, оборотный капитал, НМА.
Непонятно,
что
такое
«очищенного
поход Убрать (однородную выборку) и одного
24.
19а1
25.
19б
применяется, как правило, для
оценки объектов недвижимости,
имеющих активный рынок, когда
можно подобрать достаточное для
оценки
количество
объектованалогов одного сегмента рынка
(однородную выборку) с известными
ценами продаж (предложений).
добавить
б)
Для
формирования
однородной
выборки
и
последующего
проведения
сравнительного
анализа
используются
объекты
недвижимости с единым с объектом
оценки
видом
наиболее
эффективного
использования
и
единым
набором
характеристик
(ценообразующих
факторов),
влияющих
на
определяемую
расчетную величину (стоимость,
арендную плату и др.). При этом для
всех
объектов,
включая
применяется, как правило, для сегмента рынка
оценки объектов недвижимости,
имеющих активный рынок, когда
можно подобрать достаточное
для оценки количество объектованалогов с известными ценами
продаж (предложений).
При
использовании
сравнительного подхода для
оценки недвижимого имущества
наиболее
часто
используют
метод сравнения продаж, метод
валового рентного множителя,
корелляционно-регрессионый
анализ, метод выделения, метод
распределения и другие.
Исключить, в крайнем случае
скорректировать
б) Для формирования выборки и
последующего
проведения
сравнительного
анализа
используются объекты по своим
характеристикам
наиболее
близкие к оцениваемому объекту
из имеющихся на рынке. При
этом для всех объектов, включая
оцениваемый, влияние каждого
из факторов на определяемую
расчетную величину должно
быть единообразным
Зачем сужаем сравнительный подход до одного
метода.
Это дубль из ФСО 1.
Рынки разные бывают. Где-то можно близкий
объект подобрать, а где-то для анализа
выбирается все, что есть
26.
19г
27.
19д
28.
19д
оцениваемый, влияние каждого из
факторов
на
определяемую
расчетную величину должно быть
единообразным
Использование в расчетах методов Удалить
обработки лишь части доступных
оценщику рыночных данных должно
быть обосновано в отчете об оценке.
д)
Определение
стоимости, Удалить
арендной
платы
или
расчет
корректировок
цен
(арендных
ставок) аналогов выполняется по
выбранным единицам сравнения,
принимая во внимание выявленные
при
анализе
рынка
основные
ценообразующие факторы (элементы
сравнения). При этом в расчетах
учитываются лишь те элементы
сравнения, различия по которым
влияют на стоимость недвижимости
на рынке.
д)
Определение
стоимости, Удалить
арендной
платы
или
расчет
корректировок
цен
(арендных
ставок) аналогов выполняется по
выбранным единицам сравнения,
принимая во внимание выявленные
при
анализе
рынка
основные
ценообразующие факторы (элементы
сравнения). При этом в расчетах
учитываются лишь те элементы
Частичный дубляж ФСО1 п. 22
Частичный дубляж ФСО1 п. 22
29.
20б
сравнения, различия по которым
влияют на стоимость недвижимости
на рынке.
б)
Стоимость объекта оценки,
определяемая затратным подходом,
соответствует сумме стоимости прав
на земельный участок и стоимости
права собственности на улучшения.
Расчет стоимости производится, как
правило,
в
следующей
последовательности:
определение стоимости прав на
земельный участок;
определение затрат на создание
(воспроизводство или замещение)
улучшений;
определение
прибыли
предпринимателя;
определение износа и устаревания;
определение стоимости улучшений
путем суммирования затрат на
создание улучшений и прибыли
предпринимателя, и вычета износа и
устаревания;
определение рыночной стоимости
объекта как суммы стоимости прав
на земельный участок и стоимости
улучшений.
Б)
Земельные
участки
не Объектом оценки может быть одна земля,
оцениваются с применением поэтому схему надо переписывать
затратного подхода.
Расчет
стоимости
объекта,
состоящего
из
земельного
участка
и
его
улучшений
производится, как правило, в
следующей последовательности:
определение стоимости прав на
земельный
участок
сравнительным или доходным
подходом;
определение затрат на создание
(воспроизводство
или
замещение) улучшений;
определение
прибыли
предпринимателя;
определение величины износа и
устареваний;
определение
стоимости
улучшений путем суммирования
затрат на создание улучшений и
прибыли предпринимателя, и
вычета величины износа и
устареваний;
определение
рыночной
стоимости объекта как суммы
стоимости прав на земельный
30.
20в
в)
Для целей определения
рыночной стоимости земельный
участок рассматривается как условно
свободный в предположении его
наиболее
эффективного
использования.
При этом определяется стоимость
фактического
или
ожидаемого
покупателем в соответствии с
законодательством
права
на
земельный участок.
31.
20г
Определение затрат на создание
Дополнить
32.
20е
33.
20ж
е)
Величина
прибыли
предпринимателя определяется на
основе
рыночной
информации
методами экстракции, расчетных
моделей или экспертных оценок с
учетом
затрат
на
создание
улучшений и затрат на приобретение
прав на земельный участок.
ж)
Величина
износа
и
устаревания,
в
т.ч.
из-за
недоиспользования (неэффективного
использования) земельного участка,
определяется как потеря объектом
участок и стоимости улучшений.
Первый абзац удалить или
переписать.
Второй абзац непонятно к чему
относиться. Право от НЭИ
зависит?
Рыночных
данных
и
предложений о строительстве;
аналитической информации по
строительству
и
прочим
источникам.
е)
Величина
прибыли
предпринимателя определяется
на основе рыночной информации
методами экстракции, расчетных
моделей или экспертных оценок.
Если мы попадаем в ситуацию, когда НИЭ земли
одно, а НЭИ объекта – сохранять существующий
объект, то для корректного расчета необходимо
оценку земли (в едином объекте) считать НЭИ
единого объекта, а не земли
Не следует делать закрытый список
ПП как и ставки могут считаться на разных базах
(к улучшениям, к ЕОН). Главное, чтобы они были
посчитаны и применялись на сопоставимой
основе.
ж)
Величина износа и Если улучшения не используют весь потенциал
устареваний определяется как земли, это проблема земли, а не улучшений.
потеря
улучшениями
своей Поэтому и нельзя всегда землю в НЭИ считать.
стоимости
в
результате
физического
износа,
34.
недвижимости своей стоимости в функционального
результате
физического
износа, устареваний.
функционального
и
внешнего
устаревания.
20
При юридической невозможности
послед либо
экономической
ний
нецелесообразности
сноса
или
абзац
реконструкции
имеющихся
улучшений,
стоимость
объекта
недвижимости в целом, с учетом
неэффективного
использования
земельного участка,
допускается
рассчитывать при рассмотрении
земельного
участка
как
улучшенного.
По аренде основные вопросы к пунктам написали другие коллеги.
и
внешнего
Не понял, что это