особенности кредитования на рынке строящейся загородной

Новиков Константин Михайлович, руководитель отдела кредитования
компании VILLAGE Consulting (Санкт-Петербург, Россия)
Особенности кредитования на рынке строящейся загородной
недвижимости. Проблемы застройщиков коттеджных поселков, связанные с
прохождением аккредитации в банках, и пути их преодоления
На сегодняшний день рынок кредитования строящейся загородной
недвижимости развит слабо. Подобная ситуация сравнима с ситуацией на рынке
строящегося городского жилья, скажем, три года назад. Множество застройщиков,
среди которых аккредитованных – единицы.
Формально кредитные программы на покупку загородных домов есть у
широкого круга банков. По факту в большинстве случаев речь идет о кредитовании
готовых, уже построенных, коттеджей (как отдельно стоящих, так и в составе сданных
поселков), на которые оформлено право собственности. При кредитовании таких
объектов проблем не возникает. Существует минимальный набор требований к
предметам залога, которых придерживается большинство банков. Основное правило
можно сформулировать так: сам по себе дом должен быть пригоден для постоянного
проживания.
Требования банков к загородной недвижимости (вторичный рынок) следующие.
1. Наличие фундамента (кирпичного, бетонного).
2. Наличие инженерных коммуникаций (водоснабжения, канализации,
автономной системы отопления, газа).
3. Наличие у участка статуса ИЖС (для того чтобы заемщик мог там
прописаться). На коттедж с землей статуса СНТ или ДНП кредит, к сожалению, можно
получить только под залог имеющейся недвижимости.
Основным отличием в кредитовании строящейся загородной недвижимости, с
точки зрения банков, являются сложности при оценке земельных участков и,
соответственно, оценке рисков, связанных с их кредитованием. Для банка
предпочтительнее коттеджные поселки, расположенные на землях поселений (в статусе
ИЖС), чем на участках в статусе ДНП (дачное некоммерческое партнерство) либо СНТ
(садовое некоммерческое товарищество).
Отлаженного инструмента в банке по кредитованию земель сельхозназначения
(в статусе ДПН и СНТ) не существует, вернее, нет инструмента, который бы
регистрировал обременение на такого рода землю. Поэтому банки так неохотно выдают
ипотечные кредиты на покупку строящейся загородной недвижимости. Хотя в законе
об ипотеке ясно прописано, что такие «садовые домики» могут являться объектом
залога.
Есть рассматривать предложение коттеджных поселков в Ленинградской
области, то большинство объектов самого востребованного на рынке эконом-класса (с
домовладениями стоимостью 5–8 млн руб.) строятся на землях сельхозназначения и
соответственно имеют проблемы с аккредитацией в банке. А ведь будущее ипотеки на
рынке строящейся загородной недвижимости многие связывают с развитием именно
этого сегмента.
Проблема состоит еще и в том, что на момент строительства коттеджного
поселка, когда покупатель берет кредит, хоть и проведено межевание земли и участкам
присвоены кадастровые номера, они не зарегистрированы в ГУ ФРС. Регистрация
объектов будет проведена только, когда будут построены все дома и поселок будет
сдан. По закону объектом ипотеки является земля и стоящий на ней коттедж. В данном
случае объект банк не может наложить обременение на конкретный земельный участок,
поскольку формально его нет, а есть единая территория застройки коттеджного
поселка. Если сравнивать это с ситуацией с городской строящейся недвижимостью, то
участок, на котором возводится многоквартирный дом, имеет статус ИЖС уже при
реализации проекта, получает этот статус после сдачи дома госкомиссии.
Справедливости ради стоит заметить, что не все коттеджные поселки
располагаются на садоводческих землях. Поселки для постоянного проживания со
статусом земли ИЖС представлены в основном в элит- и бизнес- классе. Цена готовых
домовладений в них (как, например, в одном из реализуемых нами элитных
коттеджных поселков – Вартемяги) достигает сейчас 21,5 млн руб. Не каждый банк
может выделить подобную сумму, даже на длительный срок. Соответственно
возрастают и требования к заемщику, точнее к его доходам. При подобной сумме
кредита доход должен составлять не менее 500 тыс. руб. Людей, обладающих таким
доходом, немного. А та часть покупателей, которая им обладает, может и так
приобрести такой дом, не прибегая к помощи банка.
Единственный мотив для такого рода покупателей прибегнуть к ипотечному
кредитованию – это возможность «не вынимать» деньги из бизнеса. Несмотря на это
доля ипотечных сделок в элитном сегменте остается небольшой.
Не желая терять платежеспособных, но не владеющих всей суммой сразу,
клиентов, застройщики стали сами работать с банками, пытаясь пройти аккредитацию
по своим объектам. Поэтому их в том числе следует благодарить за развитие
ипотечных программ на рынке строящейся загородной недвижимости.
Возможные способы получения ипотечного кредита на строящуюся
загородную недвижимость
1. Первый способ решения проблемы – аккредитация в банке застройщика и
конкретного коттеджного поселка. Это та же самая процедура, которую проходит
каждый застройщик многоквартирного дома в Санкт-Петербурге. Процесс такой
аккредитации занимает от одного месяца до полугода. Ипотечный кредит на этапе
строительства может быть выдан в случае, если застройщик – сильная компания,
имеющая строительный опыт и хорошую репутацию. Для заемщика также проще
оформить такой кредит, ведь когда между банком и застройщиком заключено
соглашение о предоставлении кредита на конкретный коттеджный поселок, банку уже
не надо анализировать и аккредитовывать каждый отдельный дом.
Основными стоп-факторами в аккредитации застройщика являются следующие.

Отсутствие у застройщика строительного опыта (рассматривается в
целом опыт строительства как городских, так и загородных объектов. Опыт
оценивается не в количестве построенных объектов, а в квадратных метрах жилья).

Отсутствие построенных и реализованных объектов.

«Бардак» в финансовой документации.

Отсутствие надлежащим образом оформленной разрешительной
документации на строительство.

И в дополнение ко всему вышеперечисленному – нежелание банков
во всем этом разбираться. Подобная же ситуация была у застройщиков
многоквартирных домов в Санкт-Петербурге несколько лет назад.
2. Некоторые банки на основе предварительной договоренности с застройщиком
предоставляют кредит на дом в коттеджном поселке при том условии, что заемщик
дополнительно страхует финансовые риски на этапе строительства. А риски
действительно высоки: застройщик может не достроить поселок, не ввести его в
эксплуатацию, затянуть с подведением коммуникаций и передачей права
собственности. Такая схема более дорогая для заемщика, но менее рискованная. Она
позволяет застройщикам не проходить аккредитацию в банке. А со страховыми
компаниями, которые смогут застраховать нужный объект, договориться легче, чем с
банком. В качестве примера можно привести партнерские отношения между банком
ВЕФК и компанией «Константа» (в коттеджном поселке Новое Минулово), которые
работают по такой схеме.
3. Еще одним вариантом решения проблемы является кредитование под залог
имеющейся недвижимости. От застройщика здесь уже ничего не зависит: банк может
выдать кредит на любой дом в коттеджном поселке, так как предметом залога в данном
случае выступает другая недвижимость, которой владеет заемщик (квартира, дом).
Подобные схемы кредитования представлены в банках достаточно широко. Однако
этот вариант может быть доступен не всем. Как правило, стоимость дома в коттеджном
поселке, расположенном в Ленинградской области, начинается от 6 млн руб., а это
выше, чем стоимость стандартных однокомнатных и двухкомнатных квартир в
Петербурге. В таком случае заемщику приходится либо делать большой
первоначальный взнос, либо брать второй кредит.
Если проводить параллели между ситуацией на сегодняшнем рынке строящейся
загородной недвижимости и на рынке многоквартирных домов три года назад, можно
отметить только три банка, которые тогда активно кредитовали строящиеся городские
объекты: Промстройбанк, Сбербанк, Райффайзенбанк. Остальные банки пытались их
догнать и сейчас догнали. Практически все банки предоставляют на данный момент
кредит на строящуюся городскую недвижимость. Поэтому можно с уверенностью
говорить, что ближайшие несколько лет мы увидим кардинальные изменения в системе
кредитования строящейся загородной недвижимости. Ипотека необходима для
реализации проектов демократичных поселков, так называемого эконом-класса,
который является самым дефицитным и востребованным сегментом. Наши банки
достаточно консервативны и пока еще с опаской относятся к кредитованию строящейся
загородной недвижимости. Но на сотрудничество с застройщиками уже идут мелкие
банки, а также московские, которые более прогрессивно смотрят на развитие этого
рынка.