План - Investfunds.ru

«Покупайте землю – её больше не производят»
Марк Твен, американский писатель.
Земельные ЗПИФы — «оазис» в период неопределенности
В январе сразу несколько управляющих компаний заявили о создании новых закрытых фондов
недвижимости и дополнительной эмиссии паев ЗПИФов. Среди них такие компании, как «Альфакапитал», «Финам менеджмент», «СОЛИД Менеджмент», «Эверест Эссет Менеджмент» и
некоторые другие. Участники рынка объясняют эти действия ростом интереса со стороны
клиентов к альтернативным инструментам инвестирования и, в частности, к земельным фондам.
По мнению экспертов, в период нестабильности на фондовых рынках земля - один из
привлекательных активов с точки зрения соотношения рисков и доходности. А земельный ЗПИФ
— наиболее подходящая упаковка для этого актива, которая позволяет сделать инвестиции более
доступными и доходными.
«`Упаковка` земельных активов актуально, как никогда, ведь в сложный период земля остается
наиболее доступным и доходным элементом инвестирования» - говорит Беспалова Любовь
Сергеевна Генеральный директор Вермонт Консалтинг.
Повышение интереса к земельным фондам среди клиентов управляющих компаний отмечают
многие участники рынка. «В условиях кризиса земельные ЗПИФы будут пользоваться хорошим
спросом у инвесторов, - считает гендиректор УК «Эверест Эссет Менеджмент» Иван Гелюта. - В
частности те фонды, в активах которых находятся земли сельхозназначения и земельные участки в
курортных зонах. Учитывая повышение интереса инвесторов, управляющие решили выйти на
рынок с новыми инвестиционными продуктами. В мае УК «Альфа-Капитал» намерена завершить
формирование фонда «Альфа-Капитал Земельный». По словам руководителя департамента
альтернативных инвестиций УК «Альфа-Капитал» Ильдара Набиуллина, объем фонда составит 1,5
млрд. руб. «Всего же в течение 2009 года мы собираемся запустить порядка 5-10 ЗПИФов
недвижимости: рентных и земельных», — заявил г-н Набиуллин.
Привлечь новых инвесторов в земельные фонды планируют и другие управляющие компании. «В
2009 году мы намерены провести допэмиссию паев и увеличить земельный банк ЗПИФа
«Земельный фонд «Солид Подмосковный» в несколько раз — с 3 до 5 млрд. рублей», - заявил
гендиректор УК «Солид – Фонды недвижимости» Вадим Сачков. По его словам, сейчас наступает
подходящее время и для инвестиций в фонды, и для покупки подешевевших земель в активы
ЗПИФов. «Мы удвоили земельный банк фонда «Финам — Капитальные вложения» еще в
прошлом году, а весной этого года планируем провести допэмиссию паев этого фонда», - говорит
директор по инвестициям УК «Финам менеджмент» Алексей Гарюнов.
Рост интереса к земельным фондам участники рынка объясняют несколькими причинами. Первая
причина в том, что ЗПИФ позволяет эффективнее использовать земельный актив, одновременно
увеличивая доходность и диверсифицируя инвестиции.
Земельные фонды условно можно разделить на два основных типа: фонды, в которых с помощью
юридических процедур меняют категорию земли и фонды, в которых на купленной земле
осуществляется строительство, например, коттеджных поселков. Соответственно, стоимость
активов фонда может увеличиваться как за счет роста стоимости земли в результате смены
категории возможного использования земельных участков, так и в результате производимых
улучшений: проведение коммуникаций или строительство коттеджей.
Представим, что у инвестора имеется один земельный участок, на котором он собирается строить
коттеджи. В этом случае инвестор получит доход только от продажи коттеджей. Если же он внесет
свои земли в ЗПИФа, в активах которого также могут быть, например, земли сельхозназначения,
то, как пайщик, он сможет получать доход не только от продажи коттеджей, но и от изменения
категории назначения земли. Прибыль в фонд также может поступать и от продажи земельных
участков целиком (после проведенных улучшений) или по частям. Таким образом, ЗПИФ
позволяет объединить активы для повышения диверсификации инвестиций.
Вхождение в ЗПИФ путем обмена земельных участков на паи актуально и для обладателей
свидетельств на право собственности сельхозугодий, выдаваемых в 1996-1997 годах. «Причем не
обязательно обменивать одни паи на другие, - говорит Новиков Евгений – Генеральный директор
Вермонт Финанс. - Колхозники могут просто продать свои земельные участки управляющей
компании Земельного фонда или передать земельные паи в оплату паев (ценных бумаг) уже
существующего ЗПИФа, пополнив тем самым активы фонда или став одним из его пайщиков».
Войти в земельный ЗПИФ можно и просто купив паи за деньги. «Становясь пайщиком земельного
фонда, инвестор получает возможность стать соучастником крупного проекта, например,
совместно с другими пайщиками приобрести несколько крупных земельных участков в разных
регионах и получать доход от управления этими активами», - говорит Алексей Гарюнов.
При этом, как отмечают эксперты, средняя доходность земельного фонда составляет 20-30%
годовых. В 2008 году земельные фонды в среднем принесли инвесторам доходность порядка 25%
годовых, что в нынешних условиях – очень хороший результат. Особенно учитывая, что падение
фондового рынка, например, индекса РТС - составило более 70%. «Сейчас паи земельных фондов
выглядят более надежным активом, чем акции и даже некоторые облигации, и при этом
показывают довольно высокую доходность», - считает Алексей Гарюнов.
Часть этой доходности, безусловно, обеспечивается за счет роста стоимости земли. «В текущих
экономических условиях мы наблюдаем рост цен на товарные активы, в том числе — на
продовольствие», - констатирует Иван Гелюта. Ильдар Набиуллин также отмечает, что земельные
ресурсы сегодня - наиболее привлекательный объект вложения. «Уникальность этого актива
заключается в том, что стоимость земельного участка будет стабильно увеличиваться даже без
приложения дополнительных усилий к повышению его стоимости», - считает Ильдар Набиуллин.
По его словам, это обеспечит как минимум сохранность вложений и защиту от инфляции за счет
того, что земельные активы являются недооцененными, и в то же время ограниченным ресурсом,
что позволяет им практически не демонстрировать зависимость от рынка.
Однако прибыль от земельных активов может повысить упаковка земли в ЗПИФ. «Появляется
возможность сделать инвестиции максимально эффективными за счет интенсивного развития всех
участков, входящих в активы ЗПИФа, что резко повысит доходность инвестиций», - считает
Ильдар Набиуллин. Кроме того, доход, который фонд получает от использования земельных
активов в течение срока своей работы, аккумулируется в фонде и не облагается налогом на
прибыль (что неминуемо, если земля не находится в активах ЗПИФа). Поэтому доход может быть
полностью реинвестирован в новый проект, например, потрачен на покупку нового земельного
участка. По словам Вадима Сачкова, отложенный налог на прибыль позволяет управляющим
активами фонда значительно увеличить эффективность инвестиций, что положительно отражается
на доходности ЗПИФа.
Стоит отметить, что переоценка стоимости активов фонда производится два раза в год. В
результате этой переоценки пайщики и узнают, какой доход принесли им инвестиции за
определенный период. «Делать переоценку активов чаще нет большой необходимости, так как
инвестиции в земельные фонды являются долгосрочными», - считает гендиректор УК «Уралсиб
Эссет менеджмент» Татьяна Романова. По ее словам, обычно срок работы фонда составляет 10
лет, а рекомендуемый срок вложений для получения ощутимого экономического эффекта - три
года.
Кроме диверсификации и повышения доходности ЗПИФ делает управление землей просто
удобнее. Например, у владельца паев, в отличие от владельца земли, нет необходимости
оформлять документы на собственность и непосредственно управлять строительством. Все это
берет на себя управляющая компания. Поэтому пайщику вообще не обязательно быть экспертом
земельного рынка и досконально разбираться в ЗПИФах. Участники рынка уверяют, что фонд
недвижимости - достаточно прозрачный и открытый инструмент. Вся информация по УК и фонду
под ее управлением доступна потенциальным пайщикам на сайте УК в сети Интернет или в самой
компании. О том, какие именно активы входят в земельный фонд и за счет каких именно операций
управляющие намерены получать прибыль, инвестор также может узнать на сайте управляющей
компании, которая управляет ЗПИФом. Объекты инвестирования указаны в правилах
доверительного управления в разделе «Инвестиционная декларация» и, если информация
раскрыта на сайте (в разделе «Отчетность ЗПИФа»), - в справке о стоимости чистых активов.
По словам экспертов, оценить риски всегда помогут агенты, профессиональные участники рынка
и специалисты самой УК. Кроме того, управляющая компания земельного ПИФа, как
профессионал на финансовом рынке, должна сама заботиться о наиболее выгодном использовании
активов, находящихся в её управлении, так как она получает вознаграждение именно за успешное
управление фондом. То есть инвестору не нужно самому заботиться о том, как правильнее
распорядиться имеющимися активами.
При этом пайщик — имеет возможность наблюдать и корректировать действия профессионалов,
если это необходимо. Пайщики фонда принимают решение по ряду вопросов (в т.ч. связанных с
изменениями в инвестиционной декларации) через свое участие в общем собрании владельцев
инвестиционных паев. Причем, пайщикам, не согласным с общим решением, законодательно
предоставлена возможность досрочно погасить свой пай и выйти из проекта, получив свой доход.
Также если большинство пайщиков не довольны результатами работы УК, то по решению общего
собрания фонд может быть передан в управление другой компании, которую выберут сами
пайщики (при согласии выбранной компании взять фонд в управление).
В фондах, предназначенных для квалифицированных инвесторов, пайщики имеют ещё большее
влияние на действия управляющей компании. Так, помимо, общего собрания в таких фондах
пайщиками может быть создан инвестиционный комитет, который будет принимать решение по
ряду вопросов (перечень этих вопросов определяется заранее в Правилах ДУ фондом).
Пай, в свою очередь, является документом, удостоверяющим долю его владельца в праве
собственности на имущество, которое находится в ЗПИФе. Передав деньги или иное имущество в
фонд, пайщик становиться владельцем ценных бумаг (паев), и, следовательно, может
осуществлять все возможные операции с этими ценными бумагами, а именно: использовать пай в
качестве залога при получении кредита, передавать по наследству, продавать по договору куплипродажи ценных бумаг на вторичном рынке и др.
Отметим, что по закону инвестировать в некоторые закрытые земельные фонды имеет право
только квалифицированный инвестор. «Однако стать квалифицированным инвесторов без особых
проблем может почти любое физическое лицо», - уверяет Вадим Сачков.
По словам экспертов, на сегодняшний день есть несколько вариантов в минимальные сроки и со
сравнительно небольшими затратами получить этот статус.
Согласно закону, юридическому лицу необходимо являться коммерческой организацией и
отвечать любым двум требованиям из четырех:
1. Иметь собственный капитал не менее 100 млн. руб.
2. Ежеквартально совершать не менее пяти сделок с ценными бумагами в течение последних
четырех кварталов. При этом совокупная цена сделок должна составлять не менее 3 млн. руб.
3. Оборот (выручка от реализации товаров и услуг по данным бухгалтерской отчетности за
последний отчетный год) должна составлять не менее 1 млрд. руб.
4. Сумма активов, в том числе в доверительном управлении, за последний отчетный год должна
быть не менее 2 млрд. руб.
Для признания физического лица квалифицированным инвестором необходимо выполнить
любые два требования из следующих:
1. Владеть ценными бумагами и иными финансовыми инструментами (включая ценные бумаги,
переданные в доверительное управление), общая стоимость которых составляет не менее 3 млн.
руб.;
2. Иметь опыт работы в организации, которая осуществляла сделки с ценными бумагами не менее
2 лет. Если такая организация является квал. инвестором в силу закона, не менее 1 года или не
менее 3 месяцев, если на дату признания лица квалифицированным инвестором это лицо является
работником указанной организации;
3. Совершать ежеквартально не менее чем по 10 сделок с ценными бумагами в течение последних
4 кварталов, совокупная цена которых составила не менее 300 тыс. руб., или не менее 5 сделок в
течение последних 3 лет, совокупная цена которых составила не менее 3 млн. рублей.
По словам экспертов, чтобы формально выполнить эти условия, инвестору достаточно сделать
следующее:
1. Три месяца проработать в организации, которая является квалифицированным инвестором в
силу закона;
2. Подтвердить владение ценными бумагами общей стоимостью не менее 3 млн. руб., включая
ценные бумаги, переданные в доверительное управление.
Получается, что для формального выполнения этих требований нужно войти в штат управляющей
компании по совместительству и купить какие-либо ценные бумаги общей стоимостью не менее 3
млн. руб. После этого остается только пройти процедуру признания лица квалифицированным
инвестором, т.е. предоставить управляющей компании подтверждающие соответствие
предъявляемым требованиям документы, и уже можно инвестировать в земельный ЗПИФ.
Инвестору остается лишь выбрать управляющую компанию, которая предложит наиболее
подходящие ему условия инвестирования в закрытых фонд, или обратиться в консалтинговую
компании (при желании создать свой собственный фонд) для упаковки земли в ЗПИФ. «При
выборе УК нужно руководствоваться не только реализуемым в ПИФе проектом, - говорит Евгений
Новиков генеральный директор Вермонт Финанс, но и учитывать степень надежности и
успешность самой УК: опыт её работы на рынке, уровень квалификации специалистов, прошлыми
достижениями УК».
Впрочем, чтобы упаковать земли в фонд или вложить деньги в паи ЗПИФа, инвестору никто не
мешает создать или купить управляющую компанию. При этом обычно инвесторы обращаются за
помощью к специализированным консалтинговым компаниям. Они и занимаются анализом
земельных активов оформлением документов, готовят управляющую компанию к получению
государственной лицензии Федеральной службы по финансовым рынкам, а также формируют
фонд активами. Компания-консультант занимается и подбором квалифицированный кадров для
УК, уровень которых оценивается исходя из опыта работы и наличия специального аттестата
ФСФР. Та же консалтинговая компания поможет подобрать уже готовую УК на рынке, которую
можно просто купить.
Соболева Ольга, специалист направления коллективных инвестиций Вермонт Финанс
http://vermont.ru