ПОКУПКА КВАРТИРЫ: ТЕХНИКА БЕЗОПАСНОСТИ

ПОКУПКА КВАРТИРЫ: ТЕХНИКА БЕЗОПАСНОСТИ
Черные риелторы продолжают появляться на челябинском рынке жилья. Посредники
берут крупные суммы в качестве задатка, но не возвращают их, хотя сделки срываются.
Как обезопасить себя и свои деньги при покупке квартиры на вторичном рынке? О
тонкостях общения с риелторами и поведении покупателя жилья при совершении сделки
читайте в материале рубрики «Дежурный по метрам».
Попасть на деньги без сделки
Об одной из схем работы нечестных риелторов рассказала челябинка Наталья, которая
обратилась в редакцию сайта. Женщина пыталась приобрести квартиру и попалась на
удочку обманщицы. Она отмечает, что риелтор продавала жилье подозрительно дешево
(например, «однушку» 121 серии на Хохрякова за миллион рублей), при этом один из
собственников доли в квартире – несовершеннолетний. «Мать ребенка, которая в сговоре
с риелтором, берет задатки в сумме от 30 до 300 тысяч рублей, затем они отправляются
получать разрешение на продажу в органах опеки Копейска, – рассказывает Наталья. –
Агентство заключает договор на подбор квартиры, в то же время опека не дает
разрешения, поэтому маклер вместе с продавцом не выходят на сделку. Конечно, задатки
не возвращаются. Пострадали не только мы, но и еще несколько покупателей».
На форуме сайта DomChel.ru есть еще одна подобная история о том же риелторе Галине
Сериковой: «Мне предлагали хороший дом в Копейске за 500 тысяч рублей. Риелтор
показала копии документов и попросила задаток в 300 тысяч рублей. Встречались с ней в
ее машине. Сказала, что задаток примут собственники – два брата. Мне это не
понравилось, и я решил выйти сам на собственников, – пишет пользователь. – Оказалось,
что один из них сидит уже третий раз, а второй имеет три судимости и освободился три
месяца назад. Я с ним встретился, думал купить дом напрямую, но выяснилось, что
собственник хочет за свой дом 1,5 миллиона рублей, а копии документов он отдавал сразу
трем риелторам».
Отметим, что названная челябинцами риелтор действительно на момент проведения
новых сделок была осуждена за прежние махинации с жильем. Как отметила консультант
Копейского городского суда Елена Еремина, приговор Галине Сериковой (по ч.3 ст. 159
УК РФ, «мошенничество в крупном размере») был вынесен 7 ноября 2012 года. С конца
февраля по май 2011 года она обманным путем продала две комнаты в квартире №13 в д.
№4 по ул. пос. Советов, воспользовавшись доверием собственников, а вырученные от
продажи комнат денежные средства (380 тысяч и 420 тысяч рублей) похитила. Ее
приговорили к шести годам лишения свободы с отбыванием наказания в исправительной
колонии общего режима (первый срок, в 2012 году, был условным). Однако, по данным
Елены Ереминой, все это время осужденная находилась не под стражей, а под подпиской
о невыезде, так как до оглашения приговора ей стало плохо, и ее увезли в больницу.
Приговор еще не вступил в законную силу – обвиняемая оспорила его в Челябинском
областном суде. Рассмотрение несколько раз откладывалось, но было завершено 4 апреля:
судебное решение первой инстанции областной суд оставил без изменения.
Как распознать мошенника?
По оценкам профессионального сообщества в Челябинске на рынке жилищных услуг
работает порядка 300-400 риелторских компаний и маклеров-одиночек. Крупных
компаний, которые в узких кругах считаются профессионалами, насчитывается не больше
30. Обычно они состоят в Региональной гильдии риэлторов «Южный Урал». Однако
вероятность столкнуться с небольшими подозрительными компаниями или новичками на
этом рынке у покупателя жилья велика – челябинцы нередко обращаются к посредникам,
которых посоветовали случайные знакомые, или находят частника по объявлению в
газете.
Сказывается и менталитет – многие привыкли
доверять людям, отдавая деньги без расписки в фирмы-однодневки, которые
представляются риелторскими агентствами. Первым делом при обращении к посреднику
стоит проверить правоустанавливающие документы фирмы, обратить внимание на офис и
заглянуть в глаза сотрудникам, которых в давно работающей компании должно быть не
меньше десяти.
Генеральный директор агентства недвижимости «Ника» Олег Захаров: «Прежде чем
заключать договор с агентством, стоит обратить внимание на несколько моментов: как
долго компания работает на рынке, сколько сотрудников в штате, как они общаются с
людьми. Недобросовестных маклеров обычно можно распознать при разговоре.
Немаловажную роль играют отзывы других клиентов и «сарафанное радио» –
положительный или отрицательный опыт родственников и друзей. Лучше всего, если
фирма существует более трех лет, зарегистрирована как ООО или ИП, у нее есть офис.
Желательно, чтобы у сотрудников были сертификаты о повышении квалификации или
обучении. Еще один показатель эффективной работы – количество объявлений от
риелторской компании. На практике оказывается, что чем больше база объектов, тем
крупнее и надежнее фирма.
Не стоит передавать какие-либо деньги агентам до подписания договора и до получения
услуг, к примеру, по подбору жилья. Если вас просят «с порога» внести деньги, особенно
крупную сумму, то в 90 процентов случаев вы столкнулись с мошенниками. Также
подозрительным фактом может быть работа агента по доверенности от собственника –
продавец может не знать, что его квартира уже нашла покупателя.
Кроме того, нужно внимательно прочитать договор с риелторской компанией. В нем не
должно быть завышенных требований к клиенту в отношении штрафных санкций.
Например, платы за отказ от дальнейшего сотрудничества или оплаты услуг, которые не
были оказаны. Также не стоит заключать договор на долгие годы, желательно
ограничиться несколькими месяцами, чтобы не обременять себя дополнительно».
Развеиваем мифы о задатке
Нередко челябинцы сталкиваются с тем, что продающая сторона до проведения сделки
требует задаток – часть стоимости квартиры. Стоит отличать задаток от аванса и
вознаграждения агентству. Обычно авансом называется часть суммы, которая передается
от покупателя к продавцу в качестве подтверждения намерений. Иногда аванс может
брать риелторская компания, но эта возможность должна быть прописана в договоре. В
этом случае, если продавец отказывается от сделки, покупателю возвращается сумма
аванса. Бывает, что деньги хранятся в сейфе агентства до завершения сделки, а затем
передаются собственнику.
Плата за услуги риелтора по подбору жилья и сопровождению сделки чаще всего
составляет 30-80 тысяч рублей (или от одного до пяти процентов от суммы сделки).
Обычно за услуги расплачивается продавец жилья. Конечно, отдавать крупные суммы на
руки без документов нельзя. Во-первых, все денежные средства, в том числе
вознаграждение за работу, клиент должен передавать в агентство через кассу, получая
взамен приходно-кассовый ордер или чек. Во-вторых, платить за оказываемые услуги
нужно лишь после того, как с компанией заключен договор. Если деньги передаются
собственнику, нужно подкрепить это распиской и авансовым соглашением. Одной
расписки недостаточно!
Если риелторское агентство или частный посредник заявляет о необходимости задатка,
это не говорит о том, что агент априори мошенник. Это типичная практика, которая
существует в нашей стране и прописана в Гражданском кодексе: согласно пункту 1 статьи
380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся
сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в
доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Эксперты убеждены, что задаток вносить можно, но оформить его нужно правильно,
чтобы в будущем не столкнуться с проблемами и не погрязнуть в судебных
разбирательствах. Первый шаг – составить соглашение о задатке в письменной форме.
Кроме того, нужно помнить, что задаток передается не в руки агента, а от покупателя
собственнику. Третьи лица не должны фигурировать в соглашении.
Юрисконсульт центра недвижимости «Форум» Ольга
Костина: «Если продавец требует задаток, покупатель должен прежде всего провести
юридическую экспертизу документов, подтверждающих право собственности продавца.
При малейших сомнениях необходимо отказаться от внесения денежных средств.
Задаток активно применяется на стадии заключения предварительного договора, но
большинство судов придерживается мнения, что использовать задаток в качестве
обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору невозможно: даже
если договор не будет заключен по вине продавца, покупатель не сможет применить
правило о возврате двойной суммы задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). До заключения основного
договора денежных обязательств между сторонами не возникает – соглашение о задатке в
счет будущих обязательств противоречит понятию задатка, а сумма взыскивается как
неосновательное обогащение, т.е. в размере, внесенном в качестве задатка.
Вероятность взыскания задатка в двойном размере и по предварительному договору не
исключена. Для этого необходимо соблюсти ряд действий:
– подкреплять соглашение о задатке предварительным договором и распиской в
получении суммы;
– соглашение о задатке должно заключаться между сторонами, которые в будущем будут
выступать непосредственно сторонами в основном договоре;
– в соглашении со стороны продавца должны участвовать все сособственники
продаваемого объекта;
– не пропустить срок заключения основного договора, чтобы успеть направить стороне,
уклоняющейся от подписания договора, предложение об его заключении. В противном
случае суд исходя из положения пункта 6 статьи 429 ГК РФ, может признать
обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращенными и
взыскать не как задаток, а как сумму неосновательного обогащения (ст. 395 ГК РФ).
Всех юридических тонкостей при покупке недвижимости покупатель предусмотреть не
сможет, даже если будет соблюдать вышеуказанные рекомендации. Лучше всего
прибегнуть к квалифицированной юридической помощи».
Передать миллионы правильно
Один из немаловажных вопросов, который возникает у покупателей жилья, – передача
денег. Если сделка проходит без участия кредитных средств, ее участникам приходится
передавать наличку либо переводить деньги безналичным путем. К услугам покупателя и
продавца также есть банковская ячейка – за отдельную плату ее можно арендовать,
составить договор между продавцом и покупателем, оговаривающий условия доступа к
ячейке.
Банки предоставляют и услуги по проверке купюр на
подлинность. Какой из способов передачи денег является наиболее безопасным? Когда
стоит обмениваться миллионами – до или после регистрации договора купли-продажи в
Росреестре? К тому же на этом этапе могут возникнуть разногласия между покупателем и
продавцом. Первый побоится отдавать деньги до получения зеленки, а второй будет
настаивать на получении оговоренной суммы сразу, при подписании договора куплипродажи.
Директор ООО «ЮК «Риконт» Роман Лихоманов: «В Москве практикуется расчет при
сделке купли-продажи жилья по частям – сначала передается аванс как гарантия
серьезных намерений, затем часть суммы в качестве задатка, а остаток хранится в
банковской ячейке и забирается продавцом после получения «зеленки». Такая схема
ограждает покупателя от возможных рисков. В Челябинске подобный вид практики не
популярен: люди привыкли доверять и не хотят лишних хлопот.
Самыми безопасными сделками на сегодня являются ипотечные – денежные средства
предоставляет банк. Чаще всего продавец получает денежные средства только после
государственной регистрации перехода права собственности при предъявлении
подтверждающих документов. На втором месте по надежности – передача денег после
государственной регистрации перехода права. Если выбран такой метод оплаты, то
участники сделки должны прописать в договоре, что расчет не произведен. Тогда срок
регистрации перехода права сокращается, но покупателю после передачи денег придется
еще раз обратиться в регистрационный орган, чтобы снять обременение.
Из-за дополнительных хлопот такой способ расчета предпочитает малая часть
челябинцев, да и убедить продавца подождать денег оказывается довольно сложно. В то
же время риск потерять миллионы, переданные до проведения сделки, гораздо выше,
особенно если собственник жилья и покупатель оформляют все документы
самостоятельно. В любом случае стоит проверять юридическую чистоту сделки.
Дополнительная и немаловажная гарантия – фактическая передача объекта недвижимости
должна осуществляться после полного расчета».
Добавим, что традиционно покупатель жилья на вторичном рынке, если сделка проходит
без участия ипотеки, оплачивает задаток (аванс) и госпошлину за регистрацию договора о
переходе права собственности в Управлении Росреестра по Челябинской области.
Остальные расходы обычно несет продавец. Именно он должен получить выписку из
домовой книги, предварительно оплатив долги по коммуналке, оформить кадастровый
паспорт, вызвав замерщика из БТИ. Кроме того, если собственник квартиры состоит в
браке, для продажи имущества потребуется нотариально заверенное согласие супруга или
супруги.