Михайлов Сергей Николаевич

Сергей Николаевич Михайлов, генеральный директор Business Assistance
Agency Universal, Pty., Ltd. (Мельбурн, Австралия)
РОССИЙСКИЕ ИНВЕСТОРЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
АВСТРАЛИИ
Австралия – единственная страна в мире, занимающая целый континент, ее
площадь составляет почти 7,7 млн кв. км, а население 21 миллион человек. Почти 80%
населения проживают в восьми крупных городах или их пригородах, которые
расположены на побережье. Число русскоговорящего населения – более 30 тысяч семей
(по разным данным, от 70 до 100 тысяч человек).
Государственный строй – конституционная монархия; федеративное государство.
Глава государства – британская королева Елизавета II, представленная генералгубернатором. Глава правительства – премьер-министр, лидер партии, победившей на
выборах в Палату представителей.
Доля двусторонней торговли с Австралией в обороте внешней торговли России на
2007 год – 0,126% (56-е место, объем оборота $698 млн).
Австралия страна с высокоразвитой экономикой, она обладает прекрасными
возможностями для совмещения работы, бизнеса и отдыха. По данным ООН, Австралия
занимает третье место в мире по уровню жизни и ее продолжительности, опережая США,
Великобританию, Германию, Францию, Италию, Швейцарию, Японию.
Австралия – самая динамично развивающаяся страна за последнее десятилетие. В
этом году Австралия увеличила свою территорию более чем на треть, а именно на 2,5 млн
кв. км, включив в свой состав, по решению Специальной Комиссии ООН, территории
более 200 км прибрежного шельфа. (кстати, Россия также ведет борьбу за увеличение
своей территории и пытается прирастить свой континентальный шельф в Арктике
примерно на 1,2 млн кв. км, то есть почти в два раза меньше).
Австралия последние десять лет показывала стремительный рост экономики, с
темпами роста, опережающими развитие экономик ведущих стран мира. Динамика роста
экономики Австралии за это время, а также прогноз ведущих австралийских и мировых
аналитических агентств на следующие пять лет приведены на рис.1.
Рис. 1
Источники: Macquarie Real Estate Research, ABS, Bloomberg LP, Macquarie Research Economics
Forecasts
Население Австралии характеризуется высоким уровнем рождаемости и
естественного прироста. Так, в 2007 году был зарегистрирован самый высокий уровень
прироста населения Австралии с 1972 года. Этот рост населения за последние десять лет в
сравнение с другими развитыми странами приведен на рисунке 2.
Рис. 2
1
Рост населения Австралии (% за 10 лет)
16,0%
14,0%
% population growth last 10 years
Australia
12,0%
US
10,0%
8,0%
France
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
UK
Japan
German
y
Источники: Macquarie Real Estate Research, ABS
Bloomberg LP
Благодаря высокому уровню роста экономики и низкому уровню безработицы
(около 4%), несмотря на высокий уровень рождаемости, Австралия характеризуется
значительной потребностью в трудовых ресурсах, особенно в высококвалифицированных
специалистах. В силу этого в стране наблюдается высокий уровень иммиграции, в том
числе по программе приема специалистов, требующихся в целом ряде
быстроразвивающихся секторов экономики страны. Динамика иммиграции в Австралию
за последние 25 лет приведена на рисунке 3.
Рис. 3
200,000
moving annual persons
180,000
160,000
140,000
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
Australian Net Overseas
Migration
20,000
1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008
Перепись населения Австралии в 2006 году показала значительные изменения в
структуре домашних хозяйств со времени предыдущей переписи населения Австралии в
1996 году, а также значительный прирост одиноких людей, живущих отдельно с 11,7% до
21,5% от общего числа, а также среднее количество человек на дом/квартиру с 2,6 до 2,5
человек.
Высокие темпы развития экономики, высокий уровень рождаемости, другие
демографические факторы, а также значительная иммиграция в страну создают все
предпосылки к росту рынка недвижимости Австралии.
По данным аналитических агентств, потребность на рынке недвижимости
Австралии за следующие четыре года составит более 500 тысяч квартир и домов. При
этом строителями за последние 12 месяцев начато строительство менее 150 тысяч.
Рис. 4
2
Потребность в домах/квартирах в год
185 000
Потребность в квартирах
на следующие 4 года,
ежегодно
(BIS Shrapnel)
Начато
строительство (за
последние 12 мес.)
175 000
165 000
155 000
145 000
Источники: Macquarie Real Estate Research, BIS Shrapnel, ABS
Спрос и цены на недвижимость стабильно растут здесь вот уже в течение 20 лет.
По некоторым данным, доходность от операций с австралийской недвижимостью за 2007
год в наиболее востребованных проектах недвижимости составили от 15% до 18%. При
этом Австралия занимает второе место в мире по показателю прозрачности в сфере
недвижимости.
Ежегодный рост цен на объекты недвижимости с 1988 года в процентах приведен в
таблице 1.
Таблица. 1
Средняя доходность по секторам недвижимости с 1988 года
Секторы рынка
недвижимости
Ежегодная доходность (в
среднем,%)
Вторичный рынок жилья
Дома/квартиры на
Западном побережье (East Coast)
Промышленная
недвижимость
Акции
Акции недвижимости на
Австралийской бирже
Офисная недвижимость
13,1%
12,3%
11,6%
10,6%
9,9%
8,4%
Источники: Macquarie Real Estate Research, Residex
Bloomberg LP, IPD
Из приведенной таблицы видно, что по сравнению с другими видами
недвижимости (акции, собственность не связанная с постоянным проживанием и пр.)
вложения в жилую недвижимость, квартиры и апартаменты является более
инвестиционно привлекательными.
Что касается российских инвесторов на рынке недвижимости Австралии, то тут
можно говорить о двух типах инвесторов:
– наших соотечественников, покупающих жилую недвижимость для проживания,
сдачи в аренду, либо вложения средств;
– девелоперы, занимающиеся инвестициями в строительство объектов
недвижимости Австралии.
3
Первая группа инвесторов является достаточно активной и заметной на
австралийском рынке. Основные места покупки недвижимости – Золотое Побережье,
Брисбен, Мельбурн и Сидней, а также их пригороды.
Рис. 5
Brisbane
Gold
Coast
Sydney
Melbourne
Так, к примеру, на Золотом Побережье (Gold Coast) в прошлом году крупнейшими
инвестициями были инвестиции из России. По некоторым данным, там уже проживает
более четырех тысяч наших соотечественников.
Можно выделить целую группу российских инвесторов, рассматривающих покупку
недвижимости в Австралии как объект вложения инвестиций.
Особенно актуально данное утверждение стало в последние четыре-пять лет, в
связи с резким ростом цен на аренду жилой недвижимости . Средний рост арендной платы
за небольшие двухкомнатные апартаменты в Сиднее и Мельбурне в 2008 году составил
11% и 14% соответственно.
По данным агентства Residex, прогнозируется устойчивый рост арендных ставок на
жилую недвижимость в крупнейших городах (Сиднее и Мельбурне) – в центре города.
Прогноз роста ставок арендной платы на жилую недвижимость в центре Сиднея и
Мельбурна на следующие десять лет приведен на рисунке 6.
Рис. 6
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
4
4,5%
Можно говорить о том, что сдача в аренду грамотно подобранной недвижимости
позволит окупить ее в течение 10–12 лет. Причем ожидается, что рыночная стоимость
этой недвижимости вырастет за это же время минимум в четыре раза, что делает покупку
объектов недвижимости в Австралии выгодным вложением инвестиций.
Что касается активности российских девелоперов и инвесторов на рынке
недвижимости Австралии, то их активность значительно ниже. Хотя за последние тричетыре года они тоже начинают выходить на этот рынок. По оценкам Macquarie Real
Estate Research, за 2007–2008 годы только на покупку земельных участков под высотное
строительство российские инвесторы затратили от $100 млн до $150 млн.
Как показывает опыт работы нашей компании, для ряда успешных проектов,
реализованных с нашим участием, в текущее время срок реализации проекта для
высотного строительства составляет от полутора до двух лет с момента выделения
земельного участка и до сдачи объекта в эксплуатацию.
При этом для многоквартирных домов к моменту сдачи дома процент продаж
составляет до 70% апартаментов и в течение последующих четырех месяцев дойдет до 95–
98%.
На рынок недвижимости Австралии в текущем году вышли и ведущие российские
архитекторы, начавшие принимать активное участие в тендерах на проектирование
объектов недвижимости и обладающие огромным опытом проектирования как в России,
так и за рубежом.
5